Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2012 г. N 06АП-3313/12

г. Хабаровск

02 октября 2012 г.

А04-1697/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2012 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Головниной Е.Н.

судей Гетмановой Т.С., Ротаря С.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маслиной М.И.

при участии в заседании:

от лиц, участвующих в деле, представители не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Сковородинского района

на решение от 13 июня 2012 года

по делу N А04-1697/2012

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей Косаревой О.П.

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Сковородинского района

к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги"

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом ОГРН 1022801228328 г. Сковородино Сковородинского района Амурской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" ОГРН 1037739877295, г. Москва (далее - Общество) о взыскании на основании договора аренды земельного участка от 21.08.2009 N 669 задолженности по арендной плате за период с 27.07.2010 по 30.05.2012 в сумме 17 009,39 руб. и пени за период с 29.07.2009 по 30.05.2012 в размере 3 392,24 руб., с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), принятого судом первой инстанции.

Решением арбитражного суда от 13.06.2012 исковые требования Комитета удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскан основной долг в сумме 2 932,72 руб.; в удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе Комитет просит решение от 13.06.2012 отменить. В обоснование указывает на то, что положения части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) подлежат применению для многоквартирных домов, чьими собственниками являются несколько лиц. Только в этом случае, по мнению заявителя жалобы, может возникнуть право общей долевой собственности на общее имущество. При этом заявитель жалобы информирует о том, что Общество является единственным собственником спорного дома.

Общество в отзыве указало на законность и обоснованность принятого решения. Настаивает на том, что земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома в силу закона и право публичной собственности на этот земельный участок прекратилось после регистрации права собственности ответчика на жилое помещение, то есть с 03.11.2010, а значит, прекратилось и право Комитета на получение арендной платы за пользование земельным участком. Полагает, что нормами действующего законодательства не установлена обязательность наличия нескольких собственников в многоквартирном доме для возникновения права собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом.

Судебное заседание суда апелляционной инстанции в порядке статьи 158 АПК РФ неоднократно откладывалось для представления расчетов и пояснений по ним.

В заседании суда апелляционной инстанции, проведенном после отложения 25.09.2012, от истца и ответчика, извещенных надлежащим образом о времени и месте слушания дела, представители не явились; при этом от Комитета поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без участия его представителя.

Проверив законность решения от 13.06.2012, с учетом доводов апелляционной жалобы, отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что 21.08.2009 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 669/Д-701ДКС/НЮ (далее - Договор аренды), по условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 2 000 кв.м с кадастровым номером 28:24:011131:10 (предыдущий номер 28:24:01131:4), находящийся по адресу: Амурская область, Сковородинский район, с. Талдан, ул. Строительная, д.17, вид разрешенного использования - под строительство 2-квартирного жилого дома, в границах, указанных в кадастровой карте (плане участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся неотъемлемой частью, из категории земель - земли населенных пунктов (пункт 1.1).

Размер годовой арендной платы за участок составляет 44 356,61 руб. (пункт 3.1 с учетом приложения N 2 к договору).

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями по 11 089,15 руб. путем перечисления на счет Федерального казначейства (пункт 3.2).

В пункте 3.4 стороны согласовали, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в 1 год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.2 договора (пункт 5.2).

Срок аренды установлен с 29.07.2009 по 26.07.2010 (пункт 2.1).

По акту приема - передачи земельного участка от 29.07.2009, подписанному представителями сторон, вышеназванный земельный участок передан ответчику.

23.08.2010 Обществу выдано разрешение N "RU 28520302" "2" на ввод объекта - двухквартирного жилого дома N 2, расположенного в с. Талдан Сковородинского района Амурской области по ул. Строительная, д.17, на основании которого 03.11.2010 произведена государственная регистрация права собственности ответчика на данное недвижимое имущество.

Комитет, ссылаясь на наличие задолженности у Общества по оплате арендной платы за период с 27.07.2010 по 30.05.2012, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с Общества на основании Договора аренды основного долга и пени за нарушение сроков оплаты.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя требования Комитета в части взыскания задолженности по арендной плате за 4 квартал 2010 года в размере 2 932,72 руб. и оставляя без удовлетворения исковые требования о взыскании арендной платы за период с 03.11.2010 по 30.05.2012 и пени, исходил из следующего. С момента регистрации права собственности Общества на жилое помещение - 03.11.2010 спорный земельный участок перешел в собственность ответчика как сособственника многоквартирного дома, расположенного на этом земельном участке, право публичной собственности на земельный участок прекратилось и, как следствие, у Комитета прекратилось право на взыскание с Общества арендной платы. При этом суд руководствовался положениями статей 36, 38 ЖК РФ, частями 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ), пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), а также разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 66 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), с учетом определения понятия "многоквартирный дом", данного в пункте 6 раздела 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (далее - Постановление N 47). Также суд указал на то, что вышеназванный дом является многоквартирным домом, к отношениям по пользованию которым подлежат данные нормы права, поскольку он состоит из двух квартир. Относительно заявленной пени суд пришел к выводу, что с момента прекращения действия Договора аренды - 02.11.2010 основания для начисления пеней за несвоевременное внесение арендной платы отсутствуют, а до указанного периода - ответчик вносил арендную плату в установленный договором срок, что также свидетельствует об отсутствии оснований для начисления неустойки за период с 29.07.2009.

Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции в силу следующего.

Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ не содержит понятия "многоквартирный дом".

Такое понятие дано в пункте 6 Постановления N 47, в соответствии с которым многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В пункте 3 статьи 16 ЖК РФ указано, что квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2 статьи 16 ЖК РФ).

Таким образом, для отнесения жилого здания к многоквартирному жилому дому необходимо не только наличие в нем более двух квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, но и наличие в доме общего имущества, которое в силу статей 244, 289, 290 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ предполагает множественность субъектов права собственности на один и тот же объект.

Данный вывод подтверждается пунктом 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", согласно которому если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

В данном случае судом установлено, что спорное недвижимое имущество как единый объект, принадлежащее Обществу, зарегистрировано в качестве двухквартирного жилого дома, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.11.2010 (т. 1 л.д. 139).

Таким образом, единственным собственником данного дома является Общество, что последним не оспаривается. Не является спорными тот факт, что ни одна из квартир в жилом доме не передана в собственность иного лица, также как то, что квартиры в доме образованы как самостоятельные объекты недвижимости и право собственности Общества на здание в целом прекращено.

Указанное свидетельствует об отсутствии в доме какого-либо общего имущества.

При таких обстоятельствах указанные выше положения действующего законодательства, а именно: часть 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ, часть 1 стать 36 ЖК РФ, статья 38 ЖК РФ, позволяющие сделать вывод о принадлежности Обществу на праве собственности земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, не подлежат применению.

Таким образом, спорный земельный участок в период, за который Комитетом предъявлена к взысканию задолженность, находился в пользовании ответчика на праве аренды в соответствии с заключенным между сторонами Договором аренды с учетом его возобновления на неопределенный срок после истечения срока договора (26.07.2010), поскольку Общество продолжало пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны Комитета (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Следует отметить, что пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом указанным норм права, а также положений статей 309, 310 ГК РФ, требования Комитета о взыскании с Общества арендной платы за пользование земельным участков за период с 27.07.2010 по 30.05.2012 являются обоснованными.

Расчет арендной платы за период с 27.07.2010 по 12.08.2010 произведен истцом в соответствии с условиями заключенного между сторонами Договора аренды, то есть за использование земельного участка с разрешенным использованием "строительство 2-квартирного жилого дома"; за период с 13.08.2010 (определенный истцом как момент ввода дома в эксплуатацию) по 30.05.2012 арендная плата рассчитана как для земельного участка с разрешенным использованием "эксплуатация жилого дома", то есть от кадастровой стоимости земельного участка (что является правом истца и не нарушает права ответчика, поскольку в результате такого расчета размер арендной платы составил меньшую сумму по сравнению с расчетом, произведенным в порядке, установленном в Договоре аренды). С учетом произведенных ответчиком частичных оплат задолженность Общества по арендной плате за период с 27.07.2010 по 30.05.2012 составила 17 009,39 руб.

Возражений по существу расчета ответчиком не представлено; позиция последнего по существу настоящего спора сводится к утверждению об отсутствии у него обязанности оплачивать арендную плату за землю после введения в эксплуатацию дома, возведенного на соответствующем земельном участке. Непредставление ответчиком контррасчета за весь спорный период означает несовершение им процессуальных действий, свидетельствующих о наличии своей позиции по представленному истцом расчету. В силу ст.9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Поскольку документального подтверждения погашения Обществом в добровольном порядке данной задолженности материалы дела не содержат, исковые требования Комитета в части взыскания основного долга по Договору аренды подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании с Общества пени за несвоевременное внесение арендной платы по Договору аренды.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), определенную законом или договором (статья 330 ГК РФ).

Аналогичное правило закреплено в пункте 5.2 Договора аренды с установлением размера пени 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

По расчету Комитета, представленному в арбитражный суд первой инстанции (т. 1 л.д. 31), пени за период с 11.10.2009 по 30.05.2012 составили 3 392,24 руб. Поскольку данный расчет пени произведен истцом исходя из первоначально заявленной истцом задолженности (29 762,58 руб.), которая в последующем была им уточнена в порядке статьи 49 АПК РФ, апелляционный суд предложил Комитету представить расчет пени исходя из уточненной суммы основного долга (17 009,39 руб.).

Согласно представленному Комитетом в апелляционный суд расчету сумма пени за период с 11.10.2010 по 30.05.2012 составила 1 779,13 руб.

При проверке данного расчета апелляционным судом выявлены арифметические ошибки, в результате исправления которых сумма неустойки составила 1 493,22 руб.

В остальном расчет пени признал обоснованным. Так, начало периода начисления неустойки за каждый квартал определен истцом в соответствии с пунктом 3.2 Договора аренды, исходя из которого арендная плата вносится ежеквартально, то есть до конца каждого квартала (истцом ежеквартальные сроки оплаты определены с учетом дополнительных 10 дней); окончание периода начисления неустойки - 30.05.2012 также установлено правильно, принимая во внимание отсутствие доказательств оплаты задолженностей ранее указанной даты. Расчет неустойки произведен исходя из действующих в периоды задолженности годовых ставок рефинансирования, что является правом истца, не нарушающим права ответчика, учитывая установленную Договором аренды пеню в большем размере (0,1% за каждый день просрочки против примененных истцом ставок рефинансирования в размере 7,75%, 8%, 8,25% годовых).

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени за период с 11.10.2010 по 30.05.2012 в сумме 1 493,22 руб.

При изложенном апелляционная жалоба Комитета подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене с принятием нового решения о взыскании с Общества в пользу Комитета основного долга за период с 27.07.2010 по 30.05.2012 в сумме 17 009,39 руб. и пени за период с 11.10.2010 по 30.05.2012 в сумме 1 493,22 руб.

Как следствие, решение подлежит изменению и в части распределения государственной пошлины, которая в силу статьи 110 АПК РФ относится на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям, с учетом освобождения истца от ее уплаты (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ).

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 13 июня 2012 года по делу N А04-1697/2012 Арбитражного суда Амурской области отменить.

Взыскать с открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (ОГРН 1037739877295, город Москва) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом (ОГРН 1022801228328, город Сковородино Амурской области) основной долг в сумме 17 009 рублей 39 копеек и пени за период с 11.10.2010 по 30.05.2012 в сумме 1 493 рублей 22 копеек.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (ОГРН 1037739877295, г. Москва) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 1 814 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Е.Н. Головнина

Судьи

Т.С. Гетманова С.Б. Ротарь