Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2012 г. N 18АП-9417/12 (ключевые темы: единый государственный реестр прав на недвижимое имущество - государственная регистрация прав на недвижимое имущество - объекты недвижимости - преобразование - отказ в государственной регистрации)

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2012 г. N 18АП-9417/12

г. Челябинск

27 сентября 2012 г.

Дело N А76-3067/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.07.2012 по делу N А76-3067/2012 (судья Наконечная О.Г.).

Индивидуальный предприниматель Охрименко Владимир Михайлович (далее - ИП Охрименко В.М., предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) от 30.12.2010 N 01/318/2010-241 в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка от 26.11.2009 N 1617/зем. и перехода права собственности на объект недвижимости (земельный участок) общей площадью 1646 кв.м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Короленко, 77, кадастровый номер 74:36:0426002:0243, от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к ИП Охрименко В.М. и обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на указанный земельный участок.

Определением суда от 29.02.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет) и общество с ограниченной ответственностью Предприятие "Ремсельбурвод" (далее - ООО Предприятие "Ремсельбурвод") (Т. 1 л.д. 1-3).

Решением суда от 27.07.2012 (резолютивная часть от 26.07.2012) заявленные требования удовлетворены, отказ Управления Росреестра от 30.12.2010 N 01/318/2010-241 в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Короленко, 77, кадастровый номер 74:36:04 26 002:0243 признан недействительным. На Управление Росреестра возложена обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Короленко, 77, кадастровый номер 74:36:04 26 002:0243 (т. 2 л.д. 25-31).

В апелляционной жалобе Управление Росреестра (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, а также неправильное применение норм материального права.

Апеллянт ссылается на пропуск предпринимателем срока на обращение в суд и отсутствие уважительных причин для его восстановления.

Полагает, что государственная регистрация права собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 74:36:04 26 002:0243 повлечёт снятие с кадастрового учёта земельного участка с кадастровым номером 74:36:04 26 002:121 в силу ч. 3.1 ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и п. 53 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утверждённого Приказом Минэкономразвития от 04.02.2010 N 42.

Отмечает, что в случае государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:36:04 26 002:0243 должен быть открыт новый раздел в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с одновременным закрытием разделов по земельному участку с кадастровым номером 74:36:04 26 002:121.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с договором аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 09.06.1999 N 2312-Д-99 (т. 1 л.д. 86-91), подписанным между Администрацией г. Челябинска (арендодатель) и ООО Предприятие "Ремсельбурвод" (арендатор), арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора долгосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 9617 кв.м, расположенный по ул. Королева, 77 в Советском районе, из земель муниципальной собственности с правом последующего выкупа для эксплуатации здания и территории.

05.12.2000 между товариществом с ограниченной ответственностью Предприятие "Ремсельбурвод" (в настоящее время ООО Предприятие "Ремсельбурвод") (продавец) и ИП Охрименко В.М. (покупатель) подписан договор купли-продажи N 2 (т. 1 л.д. 96-97), согласно пункту 1 которого продавец продает, а покупатель покупает здание теплой стоянки (литера Д1, Д2) площадью 370,7 кв.м, расположенное на территории ООО Предприятие "Ремсельбурвод" по адресу: г. Челябинск, ул. Короленко, 77; служебную постройку - навес для машин (литера Г2), площадью 249,6 кв.м, расположенного на территории ООО Предприятие "Ремсельбурвод" по адресу: г. Челябинск, ул. Короленко, 77.

Согласно акту приема-передачи основных средств от 05.12.2000 (т. 1 л.д. 98) ООО Предприятие "Ремсельбурвод" и ИП Охрименко В.М. произвели осмотр и передачу в собственность ИП Охрименко В.М. недвижимого имущества в соответствии с договором купли-продажи от 05.12.2000 N 2.

Распоряжением заместителя главы города Челябинска председателя Комитета от 15.05.2007 N 438-м (т. 1 л.д. 28) утвержден проект границ земельного участка (землеустроительное дело N 542) из земель населенных пунктов (производственная зона) площадью 1646 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Короленко, 77, с целью дальнейшей подготовки правоустанавливающих документов ИП Охрименко В.М. для эксплуатации нежилых зданий (теплая стоянка, навес для машин).

26.11.2009 между Комитетом (продавец) и ИП Охрименко В.М. (покупатель) на основании заявления на приобретение земельного участка в собственность от 03.06.2008 регистрационный номер 10-6468/08-0-0 и распоряжения первого заместителя главы города Челябинска от 01.07.2009 N 2460-д "О продаже земельного участка из земель населенных пунктов (производственная зона) по ул. Короленко, 77, в Советском районе города Челябинска индивидуальному предпринимателю Охрименко Владимиру Михайловичу" (т. 1 л.д. 17) подписан договор купли-продажи земельного участка N 1617/зем. (т. 1 л.д. 10-15), согласно пункту 1.2 которого продавец продал земельный участок из земель населенных пунктов (производственная зона), расположенный по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Короленко, 77, площадью 1646 кв.м, кадастровый номер 74:36:0426002:0243, а покупатель купил земельный участок, осмотрев его в натуре и ознакомившись с его количественными и качественными характеристиками, подземными и надземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель, в границах прилагаемого к договору плана земельного участка и уплатил за него установленную пунктом 2.1 настоящего договора стоимость земельного участка.

По акту приема-передачи выкупленного земельного участка от 20.04.2010 (т. 1 л.д. 16) продавец передал, а покупатель принял приобретенный в собственность земельный участок площадью 1646 кв.м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Короленко, 77.

20.07.2010 ИП Охрименко В.М. обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (земельный участок) общей площадью 1646 кв.м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Короленко, 77, кадастровый номер 74:36:0426002:0243.

Уведомлением от 03.08.2010 исх. N 01/318/2010-241 ответчик сообщил заявителю о том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества: земельный участок, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Короленко, 77, кадастровый (условный) номер 74:36:0426002:0243 приостановлена на срок до 01.09.2010, начиная с 03.08.2010 (т. 1 л.д. 37), поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован договор аренды от 09.06.1999 N 2312-Д-99 и соглашение от 13.09.2004 земельного участка площадью 7348 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Короленко, 77, с кадастровым номером 77:36:0426002:0243, из которого согласно кадастровому плану от 30.08.2007 N 36.02/071-2010 образован земельный участок площадью 1646 кв.м, в связи с чем выявлены противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Сообщением от 30.12.2010 исх. N 01/318/2010-241 уведомил заявителя об отказе в государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок на основании абз. 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (т. 1 л.д. 38).

В обоснование данного отказа ответчиком указано, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован договор аренды от 09.06.1999 N 2312-Д-99 и соглашение от 13.09.2004 земельного участка площадью 7348 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Короленко, 77, из которого согласно кадастровому плану от 30.08.2007 N 36.02/071-2010 образован земельный участок площадью 1646 кв.м, в связи с чем выявлены противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Не согласившись с настоящим отказом, полагая, что последний нарушает права и законные интересы заявителя, ИП Охрименко В.М. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности на земельный участок необоснован, так как право аренды земельного участка ООО Предприятие "Ремсельбурвод" прекратилось автоматически в силу закона с момента продажи объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, предпринимателю и последующего преобразования земельного участка.

Судом также учтено, что земельный участок приобретён заявителем в порядке реализации исключительного права на приватизацию, что исключает возможность приватизации земельного участка иными лицами, кроме собственника, а также то, что предприятие при преобразовании земельного участка и продаже объекта недвижимого имущества предпринимателю автоматически подтвердило своё согласие на переход права на часть земельного участка.

Выводы суда об удовлетворении заявленных требований правильны и соответствуют нормам материального права.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 АПК РФ, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, бремя доказывания законности и обоснованности оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) возлагается на орган, его принявший.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) определено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно абз. 11 п. 1 ст. 20 названного Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами ст. 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на основании абз. 11 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, судам при рассмотрении споров о правах на недвижимое имущество необходимо исходить из следующего. Судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи. По смыслу п. 1 ст. 20 Закона о регистрации при наличии в реестре записи о праве какого-либо лица на недвижимое имущество судебный акт о признании аналогичного права на данное имущество за иным лицом имеет юридическую силу в отношении первого лица только при условии его участия в деле в качестве ответчика. Если судебный акт принят в отношении иного лица, отказ регистратора в государственной регистрации права на недвижимое имущество является законным.

По смыслу указанных норм и разъяснений основанием для отказа в государственной регистрации является конкуренция (противоречие) между аналогичными правами.

Между тем из обстоятельств настоящего дела усматривается, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о государственной регистрации аренды в пользу ТОО Предприятие "Ремсельбурвод" в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:04 26 002:0121 площадью 7 348 кв.м. (т. 1 л.д. 153).

ИП Охрименко В.М. обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (земельный участок) общей площадью 1646 кв.м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Короленко, 77, кадастровый номер 74:36:0426002:0243 (образованный после разделения земельного участка с кадастровым номером 74:36:04 26 002:0121, т. 1 л.д. 39).

Таким образом, заявленные и имеющиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество права (собственность и аренда соответственно) не являются аналогичными, ввиду чего при внесении в ЕГРП записи о праве собственности противоречия с уже зарегистрированными правами не будет иметься.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу о том, что заявитель приобрёл право собственности на земельный участок в порядке реализации исключительного права на его приватизацию в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а с переходом к нему права собственности на объект, расположенный на земельном участке, к нему в порядке ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 552 ГК РФ в силу закона перешло право аренды земельного участка.

Апелляционная коллегия также отмечает следующее.

Согласно п. 3 ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" учет изменений преобразуемого объекта недвижимости или в соответствующих случаях снятие с учета преобразуемых объектов недвижимости осуществляется без заявления на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия и подтверждающих государственную регистрацию прав на образованные из таких объектов недвижимости иные объекты недвижимости.

Орган кадастрового учета снимает с учета земельный участок только в случае, если такой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости и подлежит снятию с учета в соответствии с установленными ст. 24 названного Федерального закона особенностями осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости (п. 2 ст. 25 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Из п. 26, 27, 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принятых во исполнение п. 5 ст. 12 Закона о регистрации, следует, что в случае разделения (преобразования) объекта недвижимости на несколько новых, объект недвижимости, право на который было зарегистрировано до его раздела (преобразования), прекращает свое существование (ликвидируется), и связанный с ним раздел Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество закрывается. В графу "Запись о ликвидации (преобразовании) объекта" заносятся реквизиты документов, на основании которых происходит закрытие раздела. На лицевой стороне листа проставляется штамп о ликвидации объекта.

Судом установлено обстоятельство разделения земельного участка с кадастровым номером 74:36:0426 002:0121 на земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:04 26 002:0243 и 74:36:04 26 002:0230 (т. 1 л.д. 39), что свидетельствует о прекращении существования объекта - земельного участка с кадастровым номером 74:36:04 26 002:0121, право аренды которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Принимая во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0426 002:0121 как объект права не существует, наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права аренды на данный земельный участок не соответствует фактическому состоянию правоотношений, противоречий в правах в данном случае не имеется, суд первой инстанции пришёл к верному выводу об отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости (земельный участок) общей площадью 1646 кв.м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Короленко, 77, кадастровый номер 74:36:0426002:0243.

Ссылка Управления Росреестра на пропуск предпринимателем срока на обращение в суд и отсутствие уважительных причин для его восстановления, отклоняется апелляционной коллегией в силу следующего.

В части 4 статьи 198 АПК РФ предусмотрено, что заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Данная норма предусматривает необходимость соблюдения трехмесячного срока, исчисляемого с момента, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, для обращения с указанным заявлением в арбитражный суд.

Учитывая, что АПК РФ не содержит перечня причин, при наличии которых пропущенный процессуальный срок может быть восстановлен, право признания конкретной причины уважительной в результате ее оценки принадлежит суду.

В обоснование причин пропуска срока на обращение в суд предприниматель сослался на то, что после получения отказа в государственной регистрации он обращался в уполномоченный орган местного самоуправления за помощью в устранении препятствий, послуживших основанием для отказа в государственной регистрации права. В обоснование данного довода в материалы дела представлены обращения к Администрации города Челябинска от 18.08.2011, к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска от 27.09.2011 (т. 1 л.д. 148, 151), а также ответы на данные обращения (т. 1 л.д. 150, 152).

С учётом изложенного, а также принимая во внимание, что в силу части 4 статьи 198 АПК РФ восстановление указанного срока - право суда, апелляционный суд приходит к убеждению об уважительности причин пропуска срока на обжалование, ввиду чего данный срок подлежит восстановлению.

Иные доводы апелляционной жалобы по существу представляют собой описание действий регистрирующего органа в случае государственной регистрации права собственности на объект, преобразованный из другого объекта, и не могут опровергать незаконности отказа в государственной регистрации права заявителя.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о доказанности совокупности условий, требуемых для признания незаконным решения органа государственной власти, предусмотренных ч. 1 ст. 198 АПК РФ, находит подтверждение в материалах дела, решение суда первой инстанции является верным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.07.2012 по делу N А76-3067/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.Ю. Соколова Л.В. Пивоварова