Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2012 г. N 07АП-6505/12

г. Томск

04 сентября 2012 г.

Дело N

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 сентября 2012 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего М.Х. Музыкантовой

судей: Л.И. Ждановой, О.А. Скачковой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кульковой Т.А.

без использования средств аудиозаписи

с участием в заседании

от истца (заявителя): без участия (извещен),

от ответчика (заинтересованного лица): без участия (извещен),

от третьего лица: без участия (извещено),

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционным жалобам Главного управления имущественных отношений Алтайского края и Общества с ограниченной ответственностью ЖК "Лазурный"

на решение Арбитражного суда Алтайского края

от 09.06.2012 по делу N А03-2646/2012 (судья Зверева В.А.)

по заявлению Главного управления имущественных отношений Алтайского края (ИНН 2221017172, ОГРН 1022200918376)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Алтпромснаб" (ИНН 2223032641, ОГРН 1022201142920)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды и о расторжении договора, обязании ответчика возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 22:63:030425:0011, площадью 13111 кв.м., расположенный по адресу: г. Барнаул, проезд Северный Власихинский, 33 свободным от движимых и недвижимых вещей

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований: Общества с ограниченной ответственностью ЖК "Лазурный",

УСТАНОВИЛ:

Главное управление имущественных отношений Алтайского края (далее по тексту - истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Алтпромснаб" (далее по тексту - ответчик), в котором истец просит взыскать с ответчика 1 237 629 руб. 96 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.04.2011 по 31.12.2011 в сумме 998 707 руб. 41 коп., пени за несвоевременную уплату в сумме 238 922 руб. 55 коп. за период с 13.04.2011 по 20.02.2012, и расторгнуть договор аренды от 16.07.2007 N 138-з, а также обязать ответчика возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 22:63:030425:0011, площадью 13111 кв.м., расположенный по адресу: г. Барнаул, проезд Северный Власихинский, 33 свободным от движимых и недвижимых вещей.

Определением суда от 15.05.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ООО ЖК "Лазурный" в связи с заключением между ООО "Алтпромснаб" и ООО ЖК "Лазурный" договора перенайма спорного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 09.06.2012 по делу N А03-2646/2012 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 1 237 629 руб. 96 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.04.2011 по 31.12.2011 в размере 998 707 руб. 41 коп., пени за несвоевременную уплату в размере 238 922 руб. 55 коп. за период с 13.04.2011 по 20.02.2012, расторгнут договор аренды от 16.07.2007 N 138-з. В части заявленных требований об обязании ответчика возвратить истцу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 22:63:030425:0011, площадью 13111 кв.м., расположенный по адресу: г. Барнаул, проезд Северный Власихинский, 33 свободным от движимых и недвижимых вещей Главному управлению имущественных отношений Алтайского края отказано.

Кроме того, суд первой инстанции взыскал с ответчика в доход федерального бюджета 29 376 руб. 30 коп. госпошлины.

Не согласившись с решением суда в части, истец обратился с апелляционной жалобой в Седьмой арбитражный апелляционный суд, просил отменить решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований путем обязания ответчика возвратить истцу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 22:63:030425:0011, площадью 13111 кв.м., расположенный по адресу: г. Барнаул, проезд Северный Власихинский, 33 свободным от движимых и недвижимых вещей.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела

Подробно доводы Главного управления имущественных отношений Алтайского края изложены в апелляционной жалобе.

Ответчик также обратился с апелляционной жалобой в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит изменить решение суда, в части взыскания задолженности и возврата по акту приема-передачи земельного участка решение суда оставить без изменения, в части заявленных требований о расторжения договора аренды в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела

Подробно доводы подателя жалобы изложены в апелляционной жалобе.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

Подробно доводы изложены в отзыве на апелляционную жалобу.

Ответчик и третье лицо- Общество с ограниченной ответственностью ЖК "Лазурный" отзывы на апелляционные жалобы в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) не представили.

В соответствии с частью 2 статьи 156 АПК РФ до начала судебного заседания истец обратился в суд апелляционной инстанции с заявлением о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили.

На основании частей 1, 2, 3, 5 статьи 156 АПК РФ апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в настоящем судебном заседании в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзыва, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16.07.2007 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Алтпромснаб" заключен договор аренды земельного участка N 138-з, государственная собственность на который не разграничена (далее по тексту - договор).

В пункте 1.5 договора установлено, что настоящий договор с момента его подписания приобретает силу акта-приема-передачи.

В соответствии с договором, арендатору во временное владение и пользование на условиях аренды за плату передан земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 22:63:030425:0011, площадью 13 111 кв.м., расположенный по адресу: пр-д Северовласихинский, 33, г. Барнаул, для строительства комплекса зданий социального и торгово-сервисного обслуживания населения с многоярусной автостоянкой сроком до 09.02.2010.

В пункте 1.5 договора аренды установлено, что договор со дня его подписания сторонами приобретает силу акта приема-передачи.

Согласно пунктам 3.1, 3.4 договора аренды земельного участка от 16.07.2007 N 138-з порядок расчета и размер арендной платы определены в приложении N 2 к договору, арендатор обязан производить оплату арендных платежей ежеквартально, не позднее 15-го числа последнего месяца отчетного квартала.

В приложении N 2 к договору аренды, в котором общая сумма годовой арендной платы указана в размере 583 387 руб., также указана формула расчета арендной платы, расчет годовой арендной платы и нормативные основания расчета арендной платы (постановление Администрации Алтайского края от 12.04.2007 г. N 146, постановление Администрации Алтайского края от 13.04.2004 г. N 162, решение Барнаульской городской Думы от 28.09.2005 г. N 184).

Пунктом 3.6 договора аренды стороны предусмотрели, что размер арендной платы по договору может изменяться арендодателем на основании нормативного акта органа исполнительной власти Алтайского края, но не чаще одного раза в год, настоящее условие не требует составления дополнительного соглашения.

Дополнительным соглашением от 15.04.2011 стороны внесли изменения в пункт 2.1 договора, установив срок действия договора до 08.02.2012, согласно приложению к дополнительному соглашению арендная плата для участка с 16.07.2010 устанавливается в размере 1 331 609 руб. 87 коп. в год.

Вышеуказанные договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю от 11.05.2011 N 01/013/2011-925.

В связи с не исполнением ответчиком обязанности по уплате арендных платежей в установленном п.3.1-3.4 договора размере и сроки, предложением N 24/460 от 23.01.2012 года арендодатель направил арендатору письмо о погашении задолженности и о расторжении договора аренды, в случае непогашения долга.

Нарушение ответчиком условий договора послужило основанием для обращения истца с арбитражный суд первой инстанции с соответствующим иском.

Принимая решения о частичном удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции исходил из того, что ответчик доказательств оплаты арендных платежей за указанный период суду не представил, а также из установил соблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчика, при этом исходит из следующего.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ).

В силу статьи 309, статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поскольку ответчик в нарушение условий договора и статей 309, 614 ГК РФ не исполнил свою обязанность по уплате арендных платежей суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности исковых требований истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 998 707 руб. 41 коп. за период с 01.04.2011 по 31.12.2011.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств надлежащего исполнения обязательств по арендным платежам за период с 01.04.2011 по 31.12.2011в установленные сроки и в размере ответчик суду не представил.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как установлено судом первой инстанции и следует следует из материалов дела, на основании п. 3.5 договора за период просрочки с 14.04.2011 по 20.02.2012 истцом начислена пеня в размере 238 922 руб. 55 коп.

Суд апелляционной инстанции, проверив расчет пени, произведенный истцом, находит его верным.

Ответчик произведенный истцом расчет пени не оспорил, контррасчет не представил.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика пени в размере 238 922 руб. 55 коп.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что определением Арбитражного суда Алтайского края от 14.02.2011 г. по делу N А03-15469/2010 к производству принято заявление о признании ответчика несостоятельным (банкротом).

Согласно пункту 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"" (далее по тексту - Федеральный закон N 127-ФЗ) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Законом порядка предъявления требований к должнику.

По смыслу пункта 1 статьи 5 Федеральный закон N 127-ФЗ под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом. Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

В силу пункта 2 названной статьи требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.

Текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 года N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве").

Проанализировав перечисленные выше нормы права в совокупности с фактическими обстоятельствами дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что задолженность ответчика является текущей.

В силу абзаца 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Материалами дела подтверждается, что в пункте 6.3 договора аренды стороны установили, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут по решению суда, при существенном нарушении договора арендатором. Существенным нарушением стороны определили считать невнесение арендатором более двух раз подряд арендных платежей, в размере и сроки, установленные договором аренды.

Как следует из расчета начислений арендной платы, представленного истцом, ответчик более двух раз допустил невнесение арендных платежей, последняя оплата произведена в 2008 году.

Согласно п. 6.3 договора существенным нарушением договора является невнесение арендатором более двух раз подряд арендных платежей в размере и сроки, установленные договором.

Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу вышеизложенного арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.

Следовательно, предупреждением является направление ответчику предложения о погашении долга по арендной плате с предложением о расторжении договора N 24/460 от 23.01.2012 в течение 20 дней с момента его направления, ответ от ответчика в указанные сроки не поступил.

11.04.2012 ООО "Алтпромснаб" направило заявку в Главное управление имущественных отношений Алтайского края о продлении договора аренды N 138-з от 16.07.2007 на 5 лет.

Судом первой инстанции правильно отмечено, что длительное неисполнение арендатором обязанностей по внесению арендных платежей являются существенным нарушением условий договора, и наносит ущерб истцу, поскольку он лишен возможности получения денежных средств, на которые рассчитывал при заключении договора.

Из п.1.3 договора аренды следует, что участок предоставляется для строительства комплекса зданий социального и торгово-сервисного обслуживания населения с многоярусной автостоянкой. Как следует из акта обследования N 534 земельного участка от 06.02.2012, территория земельного участка используется для автостоянки, на момент обследования строительство не начато, участок используется не по целевому назначению, что является существенным нарушением условий договора.

Кроме того, срок действия договора аренды N 138-з истек 08.02.2012, дополнительного соглашения при этом об изменении срока действия договора стороны не заключали.

Из положений пункта 2 статьи 452, пункта 3 статьи 619 ГК РФ, пункта 60 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 года N 6/8, следует, что для вывода о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора необходимо либо последовательное направление ответчику предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и направление при неисполнении обязательства в разумный срок уведомления (предложения) о расторжении договора, либо одновременное их направление, а также неисполнение ответчиком обязательств в разумный срок. При этом по смыслу пункта 2 статьи 452 ГК РФ в рассматриваемом случае для целей предоставления арендатору возможности в разумный срок исполнить обязательство судом должно было быть установлено обстоятельство получения должником уведомления о расторжении договора.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о расторжении договора.

В удовлетворении Суд апелляционной инстанции находит обоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований истца об обязании ответчика возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 22:63:030425:0011, площадью 13111 кв.м., расположенный по адресу: г. Барнаул, проезд Северный Власихинский, 33 свободным от движимых и недвижимых вещей, в связи с чем отклоняет доводы апелляционной жалобы Главного управления имущественных отношений алтайского края, при этом исходит из следующего.

Материалами дела подтверждается, что 02.05.2012 между ООО "Алтпромснаб" и ООО ЖК "Лазурный" заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 138-з от 16.07.2007 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

Согласно акта приема-передачи от 02.05.2012 ООО "Алтпромснаб" передало, а ООО ЖК "Лазурный" приняло договор аренды N 138-з от 16.07.2007, и техническую документацию на земельный участок с кадастровым номером 22:63:030425:0011, площадью 13111 кв.м., расположенный по адресу: г. Барнаул, проезд Северный Власихинский, 33.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исходя из установленных обстоятельств дела и вышеприведенных норм права, а также учитывая, что указанный участок находится во владении у другого лица, суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований истца об обязании ООО "Алтпромснаб" вернуть арендованное имущество.

В целом доводы апелляционных жалоб основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельств и его выводы, в апелляционных жалобах не приведено.

При изложенных обстоятельствах принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционных жалоб, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы ООО "Алтпромснаб" относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 110, 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 09.06.2012 года по делу N А03-2646/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

М.Х. Музыкантова

Судьи

Л.И. Жданова О.А. Скачкова