Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 октября 2012 г. N 15АП-10281/12

город Ростов-на-Дону

01 октября 2012 г.

дело N А53-19162/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,

при участии:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "Родники" - представителя Скородинского Д. Л. (доверенность от 10.04.2012),

от ответчиков:

от Управления Росреестра по Ростовской области - представителя Бердычевской Н.В. (доверенность от 26.12.2011),

от ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области - представителя Яновской С.А. (доверенность от 21.02.2012),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 17 июля 2012 года по делу N А53-19162/2012

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "Родники" (ИНН 6165103425; ОГРН 1026103723227)

к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

принятое судьей Пипник Т.Д.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Санаторий "Родники" (далее - ООО "Санаторий "Родники", общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление) по внесению в государственный кадастр недвижимости экономических характеристик - сведений об удельном показателе кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:44:02 07 11:0013 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Думенко, 20, в размере 13 292 рубля 75 копеек и общей кадастровой стоимости в размере 66 928 996 рублей 25 копеек; обязании ФГБУ "Земельная кадастровая палата" по Ростовской области исключить из государственного кадастра недвижимости сведения об удельном показателе кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:44:02 07 11:0013 и общей кадастровой стоимости в размере 66 928 996 рублей 25 копеек; обязании ФГБУ "Земельная кадастровая палата" по Ростовской области внести в государственный кадастр недвижимости сведения об удельном показателе кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:44:02 07 11:0013 в размере 1 213 рублей 74 копейки и общей кадастровой стоимости в размере 6 111 180 рублей 90 копеек.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.07.2012 заявленные обществом требования удовлетворены в полном объеме. Произведена замена ФГБУ "Земельная кадастровая палата" по Ростовской области на Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" филиал по Ростовской области.

Как установлено судом, отнесение спорного земельного участка к 5 виду разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания" обусловлено применением Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Роснедвижимости от 29.06.2006 N П/0152, согласно пункту 2.2 Технических рекомендаций определение номера вида разрешенного использования земельных участков производится в соответствии с Типовым перечнем видов разрешенного использования. Примененный Управлением Росреестра по Ростовской области для определения вида разрешенного Типовой перечень видов разрешенного использования не является правовым актом, в установленном порядке не опубликован. Из содержания Технических рекомендаций следует, что из числа автостоянок и гаражей произвольно исключены объекты указанного вида, используемые для коммерческих целей. Понятие объектов общественного назначения, указанное в кадастровом паспорте, не позволяет квалифицировать способ (цель) использования земельного участка. Права общества подлежат восстановлению путем применения к спорным отношениям нормативно установленных данных о земельном участке в соответствии с его назначением. Требования признаны судом подлежащими удовлетворению в том виде, как они заявлены.

Не согласившись с указанным решением, Управление Росреестра по Ростовской области обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, в удовлетворении заявления общества отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Спорный земельный участок является многофункциональным, имеет несколько видов разрешенного использования, поскольку кроме автостоянки на земельном участке расположены объекты общественного назначения. Суд не указал, какому нормативно-правовому акту противоречат Технические рекомендации и Типовой перечень видов разрешенного использования. Третья группа видов разрешенного использования определяется для земельных участков для размещения гаражей и автостоянок, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Земельный участок относится к пятой группе видов разрешенного использования как имеющий более чем один вид разрешенного использования. Кроме автостоянки на земельном участке расположены объекты общественного назначения, в связи с чем участок был отнесен к пятой группе. Земельный участок с более чем одним видом разрешенного использования включается в несколько перечней объектов оценки в соответствии с установленными видами разрешенного использования земельного участка. По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования, для которого указанное значение наибольшее. В соответствии с рабочим проектом планируется строительство здания с автостоянкой и автосалоном, гостиницей. На земельном участке по ул. Думенко, 20 планируется строительство объекта, который предполагает осуществление деятельности, направленной на извлечение прибыли.

"Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области" (филиал ФГБУ) также обжаловала решение суда в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, просило его отменить, в удовлетворении заявления общества отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Изначально кадастровая стоимость земельного участка была рассчитана с применением УПКСЗ гаражей и автостоянок, утвержденного постановлением главы администрации Ростовской области N 532 от 14.11.2002. Для целей проведения кадастровой оценки спорный земельный участок в перечень объектов оценки включен не был. Земельный участок является многофункциональным, то есть имеет несколько видов разрешенного использование, а именно "многоуровневая автостоянка" и "объекты общественного назначения", в случае выявления ранее учтенного земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется по наибольшему УПКЗС из видов разрешенного использования. У истца отсутствует право собственности либо аренды в отношении спорного земельного участка, в связи с чем у истца отсутствует заинтересованность в настоящем иске.

В отзыве на апелляционные жалобы общество доводы жалобы не признало, просило решение суда оставить без изменения, пояснив, что рабочий проект автостоянки был выдан по заказу предыдущего собственника объекта незавершенного строительства, срок разрешения на строительство которого истек, и не может свидетельствовать о намерении ООО "Санаторий "Родники" продолжать строительство в соответствии с указанным проектом.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционных жалобах и отзыве на нее.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб и отзыва, апелляционный суд не нашел оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, обществу "Санаторий "Родники" принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства степенью готовности 7% общей площадью застройки 582,4 кв.м., расположенный по адресу: Ростов-на-Дону, ул. Думенко, д. 20. Право собственности зарегистрировано в ЕГРП 15.07.2011 на основании договора купли-продажи от 24.06.2011.

Сторонами не оспаривается нахождение данного объекта на земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 07 11:0013 общей площадью 5035 кв.м., предоставленного по договору аренды от 03.07.2008 N 30322 Хакимовой Н.А. для использования в целях строительства многоуровневой автостоянки с объектами общественного назначения на срок с 12.03.2008 по 12.03.2011. Основанием заключения указанного договора аренды явилось постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 12.03.2008 N 227 о предоставлении в аренду Хакимовой Н.А. в аренду на три года земельного участка с кадастровым номером 61:44:02 07 11:0013 для строительства многоуровневой автостоянки с объектами общественного назначения. В настоящее время согласно выписке из ЕГРП от 23.07.2012 N 01/065/2012-858 информация о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020711:13 в ЕГРП отсутствует.

Согласно кадастровому паспорту от 07.06.2008 удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (УПКЗС) с кадастровым номером 61:44:020711:13 составлял 3 842 рубля 29 копеек (за 1 кв.м.), кадастровая стоимость участка равнялась 19 345 930 рубля 15 копейкам. Указанный земельный участок был поставлен на кадастровый учет 21.02.2007 (т. 1, л.д. 69).

В соответствии с кадастровой выпиской от 24.04.2012 по спорному земельному участку его УПКЗС составляет 13 292 рубля 75 копеек, кадастровая стоимость определена в размере 66 928 996 рублей 25 копеек (т. 1, л.д. 18).

В письме от 04.05.2012 филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Росреестра по Ростовской области" в адрес директора общества указано, что новые сведения о кадастровой стоимости земельного участка вынесены в базу данных государственного кадастра недвижимости 18.01.2009, расчет УПКЗС выполнен применительно к земельным участкам, отнесенным к пятой группе видов разрешенного использования "Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания" в соответствии с Типовым перечнем видов разрешенного использования земель, утвержденным приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 N П/0152 (т. 1, л.д. 33-34).

В письме от 11.07.2012 названного филиала указано, что спорный земельный участок является многофункциональным, имеет несколько видов разрешенного использования, в связи с чем его кадастровая стоимость должна рассчитываться по наибольшему значению УПКЗС (т. 1, л.д. 57-58).

Апелляционный суд не может согласиться с отнесением спорного земельного участка к многофункциональным, имеющим несколько видов разрешенного использования, и, соответственно, с правомерностью определения кадастровой стоимости по наибольшему из УПКЗС ввиду следующего.

Согласно статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с пунктом 9 статьи 1 названного Кодекса устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков определяется в градостроительном регламенте.

В градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка (пункт 4 части 2 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В практике Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулированы следующие правовые подходы, подлежащие учету при рассмотрении настоящего дела.

Споры, связанные с определением вида разрешенного использования и кадастровой стоимости земельных участков, затрагивают интересы их правообладателей не только в сфере налоговых и земельных отношений, но и гражданского оборота. Поэтому такие споры подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства даже в тех случаях, когда они возникли в связи с действиями органов кадастрового учета. При присвоении спорному земельному участку номера вида разрешенного использования следует соотнести указанный в правоустанавливающих документах вид разрешенного использования этого участка не только с теми видами, которые установлены постановлением администрации для целей кадастровой оценки, а в первую очередь с теми видами, которые допускаются для земель данной категории законом, а также учесть функциональное назначение расположенных на участке объектов недвижимости. Согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. В силу статьи 85 Земельного кодекса в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентом к ряду территориальных зон. Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны (пункты 8, 9 статьи 1, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее - Градостроительный кодекс). При определении номера вида разрешенного использования спорного земельного участка, управление согласно требованиям земельного и градостроительного законодательства обязано установить, в состав какой территориальной зоны этот участок входит, какие в ней предусмотрены виды разрешенного использования и для чего предназначены расположенные на участке объекты недвижимости. Доказать в суде наличие оснований относительно присвоения этого, а не иного номера вида разрешенного использования, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должно именно управление. При этом судам следует исследовать и представленные доказательства фактического ведения на спорном земельном участке деятельности, для которой он был ранее предоставлен и для которой предназначены расположенные на нем объекты недвижимости. Названные обстоятельства имеют правовое значение для разрешения спора, поскольку фактическое использование земельного участка должно отвечать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр (постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2011 N 12651/11 по делу N А46-13112/2010).

Включение в градостроительные регламенты видов разрешенного использования, совпадающих с уже осуществляемой к этому моменту деятельностью, предусмотрено требованиями пункта 2 статьи 36 Градостроительного кодекса об установлении градостроительных регламентов с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны. Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Вывод о допустимости установления вида разрешенного использования конкретного земельного участка лишь для целей кадастрового учета без соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства является ошибочным. Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. По смыслу указанного законоположения оно устанавливает общий критерий, позволяющий изменить именно фактическое использование земельного участка, которое должно быть впоследствии отражено в кадастре недвижимости. Статья 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусматривает осуществление кадастрового учета в связи с изменением разрешенного использования земельного участка на основании заявления правообладателя и необходимых для кадастрового учета документов. Таким образом, упомянутая норма тоже имеет в виду внесение в кадастр сведений о фактическом изменении вида использования земельного участка в установленных законодательством разрешенных пределах, но не выбор нового разрешенного использования участка для целей, не обусловленных реальным изменением его фактического использования. Изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр (постановление Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 N 13016/11 по делу N А27-12216/2010).

При представлении необходимых документов вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен после перепрофилирования конкретного объекта (здания, строения, сооружения) или его реконструкции с целью дальнейшего использования по иному назначению. Соответственно, иное фактическое назначение объекта, предоставляющее право изменить в кадастре недвижимости вид разрешенного использования того земельного участка, на котором расположен такой объект, должно быть подтверждено документами, удостоверяющими только факт либо, когда это требуется в силу закона, правомерность создания и ввода в эксплуатацию объекта с новым назначением. Статьи 51, 55 Градостроительного кодекса предусматривают, что разрешение на строительство, а затем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдаются после проверки соответствия строительства градостроительному плану земельного участка или проекту планировки и проекту межевания территории. Таким образом, указанные документы, выдаваемые компетентным органом, удостоверяют, что изменение ранее установленного вида разрешенного использования земельного участка действительно произведено, и новое использование соответствует законодательству, в том числе градостроительным регламентам Правил землепользования и застройки (если таковые приняты) (определение коллегии судей ВАС РФ от 15.03.2012 N ВАС-13016/11 о передаче в Президиум ВАС РФ дела N А27-12216/2010).

Согласно пункту 2.2 Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 N П/0152, определение номера вида разрешенного использования земельных участков производится в соответствии с Типовым перечнем видов разрешенного использования (Таблица 1 Приложения 2). Номер вида разрешенного использования вносится в графу 10 "Номер вида разрешенного использования" исходного перечня земельных участков (Таблица 1 Приложения 3). Для земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования номера устанавливаются для всех видов разрешенного использования. Номера видов разрешенного использования заносятся через разделитель.

Как следует из письма Роснедвижимости от 20.02.2006 N ВК/0169 "О кадастровой стоимости", в соответствии с Правилами оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т.0-04-01-01, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра России 10.04.2001, в строках "12" - "14" раздела В.1 кадастрового плана земельного участка указываются последние данные экономического показателя земельного участка, отраженные в форме Ф.1.4 Единого государственного реестра земель кадастрового района. Для расчета кадастровой стоимости многофункционального земельного участка строка "13" не заполняется, а в строке "16" раздела В.1 указываются удельные показатели кадастровой стоимости для всех видов функционального использования земельного участка.

Между тем, ни в кадастровом паспорте от 04.06.2008, ни в кадастровой выписке от 24.04.2012 не указаны виды разрешенного использования спорного земельного участка, позволяющие отнести его к многофункциональным участкам. Разрешенное использование спорного участка определено как "для строительства многоуровневой автостоянки с объектами общественного назначения". Такая формулировка не позволяет прийти к выводу о наличии у данного земельного участка двух видов разрешенного использования, а указание на "объекты общественного назначения" не означает, что на спорном земельном участке планируется возведение объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Управлением не доказано наличие в настоящее время на спорном земельном участке объектов общественного назначения, в том числе объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, то есть указанное Управлением при определении кадастровой стоимости разрешенное использование земельного участка не соответствует (иное не доказано ответчиками) его фактическому использованию, в связи с чем при принятии подхода, предложенного Управлением, между сведениями кадастра недвижимости и фактическим использованием участка будет существенное противоречие, а сведения кадастра станут недостоверными.

Согласно акту обследования земельного участка N 5790/8 от 01.08.2011, составленного департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, спорный земельный участок на момент обследования огорожен, на части земельного участка вырыт котлован, забиты сваи, на остальной части участка устроена автостоянка.

Представленный апелляционному суду рабочий проект 2006 года "Многоуровневая автостоянка с объектами общественного назначения по ул. Думенко в г. Ростове-на-Дону" был изготовлен по заказу ИП Хакимовой Н.А. Строительство истцом объекта в соответствии с указанным рабочим проектом ответчики не доказали, равно как и наличие у истца разрешения на строительство данного объекта. Из материалов дела также не следует, что истец намерен придерживаться указанного рабочего проекта и построить здание, совмещающее автостоянку, гостиницу и торговый центр.

При таких обстоятельствах и с учетом практики Президиума ВАС РФ апелляционный суд полагает обоснованным применение для расчета кадастровой стоимости спорного земельного участка вида разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок".

Относительно довода апелляционной жалобы об отсутствии юридической заинтересованности в оспаривании кадастровой стоимости земельного участка апелляционный суд поддерживает доводы, выраженные в исковом заявлении, поскольку истец как собственник объекта незавершенного строительства является законным владельцем спорного земельного участка под этим объектом, заинтересован в достройке объекта, для чего необходимо оформление прав на земельный участок. Однако и арендная плата, и выкупная цена земельного участка как находящегося в государственной собственности зависит от его кадастровой стоимости, в связи с чем у истца имеется защищаемый законом интерес в приведении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствие как с надлежащим видом разрешенного использования, так и с его фактическим использованием.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17 июля 2012 года по делу N А53-19162/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

И.Н. Глазунова О.Х. Тимченко