Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2012 г. N 07АП-7233/12

г. Томск

08 10 2012 г.

Дело N А03-5917/2012

Резолютивная часть постановления суда объявлена 20.09.2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 08.10.2012.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе председательствующего судьи Д.Г. Ярцева

судей: В.М. Сухотиной, Т.Е. Стасюк

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.Н. Винниковой

при участии в судебном заседании:

от истца: без участия (извещен)

от ответчика: без участия (извещен)

от третьего лица: без участия (извещено)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Губина Валерия Николаевича (N 07АП-7233/12) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 26.06.2012 г. по делу N А03-5917/2012 (судья С.В. Лихторович)

по иску индивидуального предпринимателя Форманчук Ирины Геннадьевны (ИНН 222301199600, ОГРН 304222308600016)

к индивидуальному предпринимателю Губину Валерию Николаевичу (ИНН 222500548090, ОГРН 306222507400074)

третье лицо: Форманчук Александр Леонидович

о взыскании 217 827 руб.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Форманчук Ирина Геннадьевна (далее - ИП Форманчук И.Г.) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с иском (уточнённым в порядке ст. 49 АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю Губину Валерию Николаевичу (далее - ИП Губин В.Н.) о взыскании 88 000 руб. штрафа в соответствии с п. 4.5 договора, 12 320 руб. неустойки за просрочку внесения гарантийной денежной суммы за период с 26.11.2011 г. по 15.04.2012 г., 88 000 руб. задолженности по арендной плате за март 2012 г., 3 960 руб. неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 26.03.2011 г. по 11.04.2012 г., а также истец просил взыскать 20 000 руб. расходов по оплате услуг представителя.

Определением суда от 27.04.2012 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, бы привлечен Форманчука Александра Леонидовича.

Решением суда от 26.06.2012 г. (резолютивная часть объявлена 19.06.2012 г.) требования истца были удовлетворены частично, с ИП Губина В.Н. в пользу ИП Форманчук И.Г. было взыскано 184 039,25 руб., в том числе 82 322,60 руб. основного долга, 101 716,65 руб. неустойки, а также 6 521,18 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 20 000 руб. расходов на оплату услуг представителя. В удовлетворении остальной части иска было отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей жалобы ее податель указал, что договор аренды был заключен им в целях аренды нежилого помещения, однако, спорное помещение по данным ЕГРП является жилым, что препятствовало использованию помещения ответчиком в преследуемых им целях (для размещения магазина); поскольку спорное помещение продолжает оставаться жилым, должны соблюдаться ограничения, установленные для использования жилых помещений; согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 01.07.1996 г. договор аренды является ничтожным; истцом право собственности на нежилое помещение не зарегистрировано, в связи с чем он не имел право заключать договор аренды; право собственности обременено ипотекой, перевод же жилого помещения в нежилое при обременении права собственности на него ипотекой противоречит п. 4 ст. 22 Жилищного кодекса РФ; отсутствует уведомление о переводе жилого помещения в нежилое, которое является единственным доказательством такого перевода. Невозможность использования помещения и досрочное расторжение договора вызваны непредставлением истцом ответчику свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорное помещение как нежилое. Также ответчик не согласен с размером взысканной суммы судебных издержек истца на оплату услуг представителя.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания лица, участвующие в деле, своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, письменных отзывов на апелляционную жалобу не поступило.

На основании ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие их представителей, по имеющимся материалам дела.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции от 05.06.2012 г. в порядке ст. 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 22.06.2007 г. квартира N 167 по адресу: проспект Красноармейский, 64 в г. Барнауле находится в общей совместной собственности гр. Форманчука Александра Леонидовича и гр. Форманчук Ирины Геннадьевны. Право общей совместной собственности зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 28.06.2008 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 22 АА N 458535 (л.д. 29).

Постановлением N 1937 от 22.11.2007 г. Администрация Центрального района города Барнаула дала разрешение собственникам квартиры N 167, по пр-ту Красноармейскому,64, Форманчуку А.Л. и Форманчук И.Г. на перевод данной квартиры в нежилое помещение с выполнением переустройства и перепланировки на основании рабочего проекта ЗАО ПТМ "Архисидек", N 3307.

ОАО "УРСА Банк" - залогодержатель данного имущества так же было дано согласие на перевод указанного жилого помещения в нежилое (л.д. 67).

05.08.2008 г. подписан акт приемочной комиссии о завершении перевода жилого помещения по проспекту Красноармейскому 64-167 в нежилое, нежилое помещение принято в эксплуатацию (л.д. 69).

Постановлением Администрации Центрального района города Барнаула N 1184 от 10.09.2008 г. был утвержден акт приемочной комиссии, Форманчуку А.Л. и Форманчук И.Г. разрешена эксплуатация нежилого помещения (офис-салон) первого этажа жилого дома после переоборудования из жилого помещения (квартира N 167) с устройством входного узла по проспекту Красноармейскому, 164. Площадь нежилого помещения - 110,4 кв.м. (основная - 100,4 кв.м., вспомогательная - 10 кв.м.) (л.д. 30).

11.05.2012 г. Государственной жилищной инспекцией Алтайского края по результатам проведенной проверки по вопросу использования не по назначению жилого помещения по просп. Красноармейскому 64-167 было вынесено определение N 37 об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении в связи с отсутствием события административного правонарушении (л.д. 70).

22.11.2011 г. между ИП Форманчук И.Г. (арендодатель) и ИП Губиным В.Н. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 4, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду помещение общей площадью 110 кв.м., расположенное на 1 этаже жилого дома, находящегося по адресу: г. Барнаул, пр. Красноармейский, 64, для целей размещения магазина для осуществления розничной торговли (п.п.1.1, 1.2 договора) (л.д. 11-16).

В соответствии с п.2.1 договора аренды N 4 от 22.11.2011 г. данный договор заключен на 11 календарных месяцев, вступает в силу с момента подписания его сторонами и считается заключенным с даты подписания акта приема-передачи помещения.

Согласно п. 3.1 договора N 4 от 22.11.2011 г. арендная плата устанавливается с 01.12.2011 г. по 01.03.2012 г. в сумме 77 000 руб. в месяц из расчета 700 руб. за 1 кв.м, а с 01.03.2012 г. по 30.10.2012 г. в сумме 88 000 руб.

При этом, в соответствии с п.3.2 договора, арендатор обязан перечислять арендную плату авансом ежемесячно не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Пунктом 4.1 договора N 4 от 22.11.2011 г. стороны предусмотрели, что в счет обеспечения исполнения принятых настоящим договором обязательств арендатор в течение трех банковских дней после подписания настоящего договора перечисляет гарантийную денежную сумму, в размере 88 000 руб. на расчетный счет арендодателя. Перечисленные гарантийные денежные средства в соответствии с абз.1 настоящего пункта, в случае окончания срока действия договора, при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязательств зачисляются в счет оплаты за последний месяц аренды.

Согласно п.4.5 договора в случае немедленного расторжения договора по инициативе арендатора, гарантийная денежная сумма возврату арендатору не подлежит и остается у арендодателя в качестве штрафа.

Пунктом 5.2.11 договора N 4 от 22.11.2011 г. было предусмотрено, что о предстоящем освобождении помещения, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при согласованном с арендодателем досрочном освобождении, арендатор обязан сообщить об этом арендодателю письменно не позднее, чем за два месяца.

Материалами дела установлено, что указанное помещение было передано ответчику по акту приема-передачи 22.11.2011 г. (л.д.17). Ответчик помещение принял и использовал его.

Гарантийным письмом от 01.12.2011 г. ответчик обязался оплатить денежную сумму в размере 88 000 руб. согласно договору аренды N 4 от 22.11.2011 г. (л.д.18).

29.03.2012 г. договор аренды N 4 от 22.11.2011 г. был досрочно расторгнут по инициативе арендатора и в тот же день арендуемое помещение было возвращено арендодателю по акту приема-передачи (л.д. 19-20).

Ответчик свои обязательства по внесению гарантийной денежной суммы и арендной платы за март 2012 г. надлежащим образом не исполнил, в связи с чем, у него образовалась задолженность.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих договорных обязательств послужило основанием для предъявления ИП Форманчук И.Г. настоящего иска в арбитражный суд.

Частично удовлетворяя заявленные истцом требования суд первой инстанции, исходил из того, что основания для удовлетворения требований имеются с учетом уменьшения взыскиваемой суммы в связи с нахождением имущества в арендном пользовании в марте 2012 г. неполный месяц.

Апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика и отмены или изменения обжалуемого решения, исходя из доводов указанных в жалобе.

При этом, суд апелляционной инстанции исходит из того, что согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Материалами дела подтверждается наличие между сторонами в период с 22.11.2011 г. по 29.03.2012 г. договорных отношений аренды, а ненадлежащее исполнение возложенных на него договором обязанностей ответчиком не опровергнуто.

Доводы подателя апелляционной жалобы судом отклоняются по следующим основаниям.

Так, у суда отсутствуют основания согласиться с доводами ответчика о том, что спорное помещение остаётся жилым, и соответственно должны соблюдаться все требования к использованию жилого помещения, а сделки, связанные с использованием жилого помещения по назначению, не относящемуся к проживанию граждан, ничтожны (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 01.07.1996 г.).

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется уполномоченным органом местного самоуправления в соответствии с Жилищным кодексом РФ.

Согласно п. 9 ст. 23 Жилищного кодекса РФ акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Таким образом, поскольку в материалы дела представлен акт приемочной комиссии 05.08.2008 г., утвержденный постановлением Администрации Центрального района города Барнаула от 10.09.2008 г., N 1184, оснований считать, что спорное помещение остается жилым, не имеется.

Договор аренды заключен 22.11.2011 г., то есть после подписания и утверждения акта приемочной комиссии, в связи с чем, на момент заключения договора аренды спорное помещение использовалось в качестве нежилого.

Не принимается и довод ответчика, основанный на положениях п. 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ, согласно которым перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

При этом апелляционный суд исходит из того, что ОАО "УРСА Банк", являющееся залогодержателем, дало свое согласие на совершение перевода жилого помещения в нежилой фонд, действия и акты уполномоченного на перевод органа местного самоуправления не оспорены, недействительными не признаны.

Оснований же полагать, что арендованное ответчиком имущество принадлежит каким-либо иным лицам, помимо истца и ее супруга и, что кто-либо иной вправе им распоряжаться, у апелляционного суда не имеется.

Судом так же отклоняется довод апеллянта о невозможности использования спорного помещения в целях, указанных в договоре аренды (для размещения магазина).

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ответчиком не представлено доказательств того, что он не имел возможности осуществлять свою предпринимательскую деятельность вследствие отсутствия регистрации перевода помещения в нежилое. Кроме того, в письмах Администрации Центрального района г. Барнаула, МУП "УК "Центральная" указаны даты после расторжения договора аренды. Доказательств обращения к собственнику помещения с какими-либо требованиями в связи с указанным в материалы дела не представлено.

Судом не принимается довод подателя апелляционной жалобы о несоразмерности взысканной с него суммы расходов на оплату услуг представителя истца.

Так, согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах" от 05.12.2007 г., лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

Апеллянтом доказательств чрезмерности расходов на оплату услуг представителя не представлено.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции от 26 июня 2012 года по делу N А03-5917/2012 является законным и обоснованным, суд правильно установил фактические обстоятельства дела и дал верную оценку представленным доказательствам. Нарушений норм материального или процессуального права судом допущено не было, поэтому оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных ст. 270 АПК РФ, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе по правилам ст. 110 АПК РФ относится на ее подателя.

Руководствуясь ст. 110, ст. 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 26 июня 2012 года по делу N А03-5917/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий судья

Д.Г. Ярцев

Судьи

В.М. Сухотина Т.Е. Стасюк