Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2012 г. N 12АП-8079/12

г. Саратов

12 октября 2012 г.

Дело N А57-12153/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "11" октября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "12" октября 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Кузьмичева С.А., Пригаровой Н.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Смяцкой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Алимова Дмитрия Владимировича (г. Балаково Саратовской области), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (410012, г. Саратов, Театральная площадь, д. 11, ОГРН 1056405504671, ИНН 6455039436), общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт" (443066, г. Самара, ул. 22 Партсъезда, д. 7, корп. А, ком. 301, ОГРН 1026301518814, ИНН 6318214559),

на решение арбитражного суда Саратовской области от 13 августа 2012 года по делу N А57-12153/2012 (судья Топоров А.В.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт" (443066, г. Самара, ул. 22 Партсъезда, д. 7, корп. А, ком. 301, ОГРН 1026301518814, ИНН 6318214559),

заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (410012, г. Саратов, Театральная площадь, д. 11, ОГРН 1056405504671, ИНН 6455039436), закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость" (г. Санкт-Петербург, ул. Варшавская, д. 25, лит. А, корпус 2, ОГРН 1027807980991, ИНН 7816157915), индивидуальный предприниматель Алимов Дмитрий Владимирович (г. Балаково Саратовской области),

о признании незаконным отказа в государственной регистрации N 27/036/2012-255 от 18.04.2012;

об обязании произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 15.04.2009 к договору аренды нежилого помещения N 8/03/2006 от 22.12.2006,

и заявления закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" (г. Санкт-Петербург, ул. Варшавская, д. 25, лит. А, корпус 2, ОГРН 1027807980991, ИНН 7816157915),

о признании незаконным отказа в государственной регистрации N 27/036/2012-256 от 18.04.2012; об обязании произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 01.12.2011 к договору аренды нежилого помещения N 8/03/2006 от 22.12.2006,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт", закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" Гизатулина Р.Р., по доверенностям от 15.04.2012, 01.07.2012,

без участия в судебном заседании представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Алимова Дмитрия Владимировича (расписка-извещение от 08.10.2012),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговая Фирма "Самара-Продукт" обратилось в арбитражный суд Саратовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации N 27/036/2012-255 от 18.04.2012 года; об обязании произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 15.04.2009 к договору аренды нежилого помещения N 8/03/2006 от 22.12.2006.

В свою очередь закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость", г. Санкт-Петербург обратилось в арбитражный суд Саратовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации N 27/036/2012-256 от 18.04.2012 года; об обязании произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 01.12.2011 года к договору аренды нежилого помещения N 8/03/2006 от 22.12.2006 года.

Определением от 18.06.2012 арбитражным судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица с процессуальными правами и обязанностями третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Алимов Дмитрий Владимирович.

Определением арбитражного суда от 26 июля 2012 года дела N А57-12154/2012 и N А57-12153/2012 объединены в одно производство с присвоением N А57-12153/2012.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 13 августа 2012 года по делу N А57-12153/2012 в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Торговая Фирма "Самара-Продукт" о признании незаконным отказа в государственной регистрации N27/036/2012-255 от 18.04.2012 года и понуждении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 15.04.2009 года к договору аренды нежилого помещения N8/03/2006 от 22.12.2006 года отказано.

Требования закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" удовлетворены.

Отказ в государственной регистрации N 27/036/2012-256 от 18.04.2012 года признан незаконным.

На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления настоящего решения в законную силу осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 01.12.2011, подписанного между закрытым акционерным обществом "ИКС 5 Недвижимость" и обществом с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт" к договору аренды N 8/03/2006 нежилого помещения от 22 декабря 2006 года, заключенному между индивидуальным предпринимателем Алимовым Дмитрием Владимировичем и обществом с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт".

С Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в пользу закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 руб.

Не согласившись с принятым решением, Алимов Дмитрий Владимирович, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ООО "Торговая Фирма "Самара-Продукт" обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционных жалобах.

ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт" представлены письменные отзывы на апелляционные жалобы Алимова Д.В., Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, в которых Общество просит решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области N 27/036/2012-256 от 18.04.2012 г. в государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.12.2011. к договору аренды N 8/03/2006 от 22.12.2006 г. и об обязании произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 01.12.2011 г. к договору аренды нежилого помещения N 8/03/2006 от 22.12.2006 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" представлены письменные отзывы на апелляционные жалобы Алимова Д.В., Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, в которых Общество просит решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области N 27/036/2012-256 от 18.04.2012 г. в государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.12.2011. к договору аренды N 8/03/2006 от 22.12.2006 г. и об обязании произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 01.12.2011 г. к договору аренды нежилого помещения N 8/03/2006 от 22.12.2006 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Иных письменных отзывов в порядке статьи 262 АПК РФ на апелляционную жалобу не представлено.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт", закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" поддержал позицию по делу.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Алимова Дмитрия Владимировича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (п.1 ст. 123, п.3 ст.156 АПК РФ).

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении апелляционной жалобы установлены следующие обстоятельства.

Между ООО "ТФ "Самара-Продукт" и индивидуальным предпринимателем Алимовым Дмитрием Владимировичем 22 декабря 2006 года подписан договор аренды N 8/03/2006 нежилого помещения общей площадью 743, 3 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балаково, проспект Героев, д. 36, Литера А2, сроком на 10 лет, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области в установленном законодательством порядке 27.12.2006 за N 64-64-13/070/2006-16.

В соответствии с положениями п. 5.1.1. договора аренды N 8/03/2006 от 22.12.2006 сумма ежемесячной (календарный месяц) основной арендной платы за аренду помещения в целом составляет: с первого месяца с начала срока аренды 373150 рублей.

15.04.2009 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды, стороны изменили п. 5.1.1. договора аренды, установив ежемесячную основную арендную плату в целом в размере 159 708 руб. с 01.05.2009 по 01.01.2010.

13.03.2012 ООО "ТФ "Самара-Продукт" в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обратилось в Управление Федеральной службы государственной, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о регистрации дополнительного соглашения от 15.04.2009.

30.04.2012 ООО "ТФ "Самара-Продукт" получено сообщение N 27/036/2012-255 от 18.04.2012 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Отказ в государственной регистрации мотивирован следующими обстоятельствами.

Согласно сведений из ЕГРП собственником имущества, предмета соглашения от 15.04.2009 с 30.11.2011 является "ИКС 5 Недвижимость", пункт 2 заявленного к регистрации дополнительного соглашения изменяет п. 5.1.1. договора аренды нежилого помещения N 2/03 2006 от 22.12.2006, в части размера арендной платы в сторону ее уменьшения содержит период с 01.05.2009 до 01.01.2010 когда собственником заявленного к регистрации объекта недвижимости являлся Д.В. Алимов.

Настоящий отказ в государственной регистрации послужил основанием для обращения ООО "ТФ "Самара-Продукт" с заявлением в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении требований, суд сослался на положения ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что на дату обращения ООО "ТФ "Самара-Продукт" с заявлением о регистрации дополнительного соглашения от 15.04.2009 ИП Алимов Д.В., перестал быть собственником недвижимого имущества, не мог приобретать или изменять права и обязанности стороны (арендодателя) по договору аренды N 8/03/2006 от 22.12.2006.

Кроме того из материалов дела усматривается, что 17.10.2011 между конкурсным управляющим ИП Алимова Д.В. и ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" на открытых торгах через оператора электронной площадки www.centerr.ru был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому находящееся в собственности Алимова Д.В. нежилое помещение общей площадью 2041, 7 кв.м. по адресу: Саратовская область, г. Балаково, Проспект Героев, д. 36 (лот N 2), в котором расположено арендуемое помещение, было передано в собственность ЗАО "ИКС 5 Недвижимость".

Право собственности ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" на нежилое помещение было зарегистрировано 30.11.2011 (свидетельство о государственной регистрации права серии 64-АГ N 349952).

01.12.2011 к договору аренды нежилого помещения N 8/03/2006 от 22.12.2006 между ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" и ООО "ТФ "Самара-Продукт" подписано дополнительное соглашение, в связи со сменой собственника арендуемого ООО "ТФ "Самара-Продукт", о замене стороны Арендодателя в обязательстве с ИП Алимовым Д.В. на ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", а также реквизитов документа, подтверждающего государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости, в состав которого входит арендуемое помещение.

Кроме этого, п. 4 Договора стороны предусмотрели изменение размера арендной платы: в период с 01 мая 2009 года по 01 января 2010 года арендная плата составляет 159 708 рублей; в период с 01.01.2010 по 01.01.2011 включительно составляет 159 708 рублей; в период 01.07.2011 по 01.12.2011 арендная плата составляет 159 708 рублей; для периодов, не указанных в настоящем пункте, за владение и пользование помещение сохраняется размер арендной платы, установленный Договором".

13.03.2012 ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обратилось в Управление Федеральной службы государственной, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о регистрации дополнительного соглашения от 01.12.2011.

30.04.2012 ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" получено сообщение N 27/036/2012-256 от 18.04.2012 об отказе в государственной регистрации Дополнительного соглашения на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Отказ регистрирующего органа мотивирован тем, что ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" является собственником недвижимого имущества с 30.11.2011, однако п.4 заявленного к государственной регистрации дополнительного соглашения изменяет п. 5.1.1. договора аренды нежилого помещения N 2/03 2006 от 22.12.2006, в части размера арендной платы в сторону ее уменьшения за период, когда собственником нежилого помещения являлся ИП.Алимов Д.В.

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" с вышеприведенным заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя требования ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", суд первой инстанции, исходил из того, что ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации защищает права арендатора, сохраняя его в неизменном виде стороной по договору аренды, но это не исключает по соглашению с новым собственником внести изменения в договор аренды. Положения п.1 ст. 382, ст. 384 Кодекса допускают переход права первоначального кредитора, ИП. Алимова Д.В. к новому кредитору ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В связи с этим, сославшись на положения ст.ст. 209,421, п.2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" и ООО "ТФ "Самара-Продукт" вправе вносить изменения в условия договора аренды N 8/03/2006 от 22.12.2006, касающиеся изменения арендной платы в сторону ее уменьшения, с начала действия договора аренды.

Завершение в отношении ИП Алимова Д.В. процедуры конкурсного производства, как указал суд, исключает возможность нарушения положениями дополнительного соглашения от 01.12.2011 прав и обязанностей кредиторов ИП Алимова Д.В. и, следовательно, не могло выступать препятствием для государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.12.2011 года к договору аренды нежилого помещения N 8/03/2006 от 22.12.2006.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей подателей апелляционных жалоб, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений (действий, бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением (действием, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд апелляционной инстанции на основании полного и всестороннего изучения материалов дела не находит в действиях Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области нарушений законодательства Российской Федерации.

В отношении каждого объекта недвижимости открывается раздел в ЕГРП (пункт 5 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Правила ведения ЕГРП)). Данные об ограничениях (обременениях) права собственности и о других вещных правах, в том числе правах аренды, фиксируются в подразделе III раздела ЕГРП (пункт 43 Правил ведения ЕГРП). С прекращением существования объекта недвижимого имущества связанный с ним раздел ЕГРП закрывается (пункт 36 Правил ведения ЕГРП).

Дополнительные соглашения от 15.04.2009, 01.12.2011 года, изменяющее размер арендной платы, установленный сторонами в договоре аренды N 8/03/2006 от 22.12.2006 года, изменяют содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды. Изменения обременений в отношении объектов недвижимости подлежат внесению в раздел ЕГРП, касающийся конкретного объекта недвижимости.

Статья 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, устанавливают обязанность регистрирующего органа при проведении государственной регистрации устанавливать отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

22 декабря 2006 года между ООО "ТФ "Самара-Продукт" и индивидуальным предпринимателем Алимовым Дмитрием Владимировичем подписан договор аренды N 8/03/2006 нежилого помещения общей площадью 743, 3 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балаково, проспект Героев, д. 36, Литера А2, сроком на 10 лет, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области в установленном законодательством порядке 27.12.2006 за N 64-64-13/070/2006-16.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

В апелляционной жалобе ООО "ТФ "Самара-Продукт" указывает, что 09.10.2009 Обществом предприняты меры к своевременной регистрации дополнительного соглашения, однако сообщением от 15.02.2010 N 26/057/2009-408 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области нарушений законодательства Российской Федерации в регистрации дополнительного сообщения отказано, в связи с тем, что в отношении объекта аренды судом были наложены обеспечительные меры в виде ареста.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 16.09.2010 по делу N А57-6078/2010 отказ Управления признан не противоречащим ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 6 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

Правом на обжалование судебном акта ООО "ТФ "Самара-Продукт" не воспользовалось, решение суда вступило в законную силу. В рамках рассмотрения настоящего дела суд апелляционной инстанции лишен возможности дать оценку законности выводов суда первой инстанции по делу N А57-6078/2010.

Отказ в государственной регистрации мотивирован следующими обстоятельствами.

В соответствии с абзацем 10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав в регистрации прав должно быть отказано в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Отказ Управления Федеральной службы государственной, кадастра и картографии по Саратовской области в регистрации дополнительного соглашения от 15.04.2009 соответствует также ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 24 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66, поскольку в связи со сменой собственника арендованного ООО "ТФ "Самара-Продукт" имущества прежний арендодатель индивидуальный предприниматель Алимов Д.В. перестал быть стороной по договору аренды в силу закона

Отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.04.2009 к договору аренды N 8/03/2006 от 22.12.2006 года, прав и законных интересов прежнего собственника имущества Алимова Д.В. не нарушает.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Вместе с тем, при перемене стороны в договоре аренды изменяется его субъектный состав, системные же связи между правомочиями и обязанностями сохраняются.

Смена собственника арендуемого имущества влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента перемены стороны в договоре суммы основного долга и имущественных санкций, при условии доказанности неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды N 8/03/2006 от 22.12.2006 года, а также доказанности нарушения прав на получение арендной платы конкретным кредитором.

Отказ Управления Федеральной службы государственной, кадастра и картографии по Саратовской области в регистрации дополнительного соглашения от 15.04.2009 также не нарушает законных интересов в сфере предпринимательской деятельности ООО "ТФ "Самара-Продукт".

Общество настаивает, что в связи с отсутствием регистрации дополнительного соглашения прежний Арендатор обратился в суд общей юрисдикции с иском о взыскании задолженности по арендной плате за спорный период, исходя из положений п. 5.1.1. договора аренды N 8/03/2006 от 22.12.2006, предусматривающих сумму ежемесячной основной арендной платы 373150 рублей.

Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10, никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Оформляя дополнительное соглашение от 15.04.2009, стороны не могли предвидеть возникших в будущем препятствий в государственной регистрации соглашения.

Тем не менее, Алимов Д.В. по собственному волеизъявлению передал Обществу нежилое помещение во владение, ежемесячно требовал плату за его использование по согласованной цене от 15.04.2009, а Общество приступило к исполнению обязательств по внесению арендной платы в размере 159 708 руб, что подтверждено представителями Алимова Д.Н. и ООО "ТФ "Самара-Продукт" в суде апелляционной инстанции.

Таким образом, договоренность о цене пользования нежилым помещением в период с 01.05.2009 по 01.01.2010.в отношениях между Арендатором и обществом была достигнута, выражена в письменной форме, подтверждалась ими конклюдентными действиями при расчетах и связала их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Кодекса) по мотиву отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.04.2009.

Вывод суда апелляционной инстанции в данной части основан на правовой позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении от 6 сентября 2011 г. N 4905/11

С учетом изложенного, вывод суда об отказе в иске ООО "ТФ "Самара-Продукт" следует признать правильным и не подлежащим переоценке по доводам апелляционной жалобы Общества.

17.10.2011 между конкурсным управляющим ИП Алимова Д.В. и ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" на открытых торгах через оператора электронной площадки www.centerr.ru был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому находящееся в собственности Алимова Д.В. нежилое помещение общей площадью 2041, 7 кв.м. по адресу: Саратовская область, г. Балаково, Проспект Героев, д. 36 (лот N 2), в котором расположено арендуемое помещение, было передано в собственность ЗАО "ИКС 5 Недвижимость".

Право собственности ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" на нежилое помещение зарегистрировано 30.11.2011 (свидетельство о государственной регистрации права серии 64-АГ N 349952).

01.12.2011 к договору аренды нежилого помещения N 8/03/2006 от 22.12.2006 между ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" и ООО "ТФ "Самара-Продукт" подписано дополнительное соглашение о замене стороны Арендодателя в обязательстве с ИП Алимовым Д.В. на ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", а также реквизитов документа, подтверждающего государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости, в состав которого входит арендуемое помещение.

Кроме этого, п. 4 Договора стороны предусмотрели изменение размера арендной платы: в период с 01.05.2009 по 01.01.2010 арендная плата составляет 159 708 рублей; в период с 01.01.2010 по 01.01.2011 включительно составляет 159 708 рублей; в период 01.07.2011 по 01.12.2011 арендная плата составляет 159 708 рублей; для периодов, не указанных в настоящем пункте, за владение и пользование помещение сохраняется размер арендной платы, установленный Договором".

В рассматриваемом случае отказ регистрирующего органа также соответствует абзацу 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Вывод суда, подкрепленный ссылкой на пункт 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, о том, что ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", являясь новым собственником и арендодателем спорного имущества, обладало всей полнотой прав и обязанностей стороны по договору аренды и могло вносить изменения в условия договора аренды N 8/03/2006 от 22.12.2006, касающиеся изменения арендной платы в сторону ее уменьшения, с начала действия договора аренды, основан на неправильном применении и толковании норм материального закона.

По общему правилу договор устремлен в будущее, регулирует отношения, возникающие в связи с заключением договора. Договор направлен не только на установление прав и обязанностей, но и (или) на их изменение и прекращение.

Договором можно предусмотреть, что его условия распространяются на отношения, существовавшие до заключения договора. Отношения такого рода могут быть фактическими и юридическими.

В рассматриваемом случае за период, указанный в п.4 дополнительного соглашения от 01.12.2011 между ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" и ООО "ТФ "Самара-Продукт" не существовало фактических отношений по договору аренды нежилого помещения N 2/03 2006 от 22.12.2006.

Вместе с тем не имелось и юридических предпосылок для возникновения правоотношений по получению ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" арендных платежей за указанный в п.4 дополнительного соглашения 01.12.2011 к договору аренды нежилого помещения N 8/03/2006 от 22.12.2006 период.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 23 Информационного письма от 11 января 2002 года N 66, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Переход права собственности на ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" зарегистрирован 30.11.2011 (свидетельство о государственной регистрации права серии 64-АГ N 349952).

Именно с этого момента Истец стал собственником арендованного имущества и вправе требовать от ООО "ТФ "Самара-Продукт" на основании статьи 617 ГК РФ исполнения обязательств арендатора по договору аренды в свою пользу.

Право на взыскание задолженности за предыдущий период Истец мог бы получить от прежнего собственника.

Однако доказательств передачи прав требования в этой части от ИП.Алимова Д.В., конкурсного управляющего, Истцу при заключении договора купли- продажи недвижимого имущества в материалах дела в деле нет.

Ссылку суда на то, что завершение в отношении ИП Алимова Д.В. процедуры конкурсного производства исключает возможность нарушения положениями дополнительного соглашения от 01.12.2011 прав и обязанностей кредиторов ИП Алимова Д.В. и, следовательно, не могло выступать препятствием для государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.12.2011 года к договору аренды нежилого помещения N 8/03/2006 от 22.12.2006, следует признать несостоятельной в силу следующего.

В пункте 34 Постановление Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 51 " О рассмотрении дел о банкротстве индивидуальных предпринимателей", содержится разъяснение о том, что по смыслу ст. 149 Закона о банкротстве конкурсное производство в отношении индивидуального предпринимателя считается завершенным с даты вынесения судом определения о его завершении. Определение в отношении ИП. Адимова Д.В. вынесено арбитражным судом Саратовской области 17.02.2012.

С даты вступления в законную силу определения суда (18.03.2012) прекратились полномочия конкурсного управляющего, который не может быть истцом по искам о взыскании арендной платы с ООО "ТФ "Самара-Продукт" по договору аренды нежилого помещения N 8/03/2006 от 22.12.2006, однако из этого не следует, что право на подачу иска в суд общей юрисдикции утрачивает физическое лицо Алимов Д.В.

В силу пункта 1 статьи 18 Федерального закона от 21.11.1997 N 122-ФЗ правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статей 16, 17, 18 Федерального закона от 21.11.1997 N 122-ФЗ, суд апелляционной инстанции, учитывая исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации, установленных статьей 20 Федерального закона от 21.11.1997 N 122-ФЗ, пришел к выводу о наличии у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации изменений арендной платы по дополнительному соглашению от 01.12.2011.

Принимая во внимание позицию ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" в суде апелляционной инстанции, основанную на том, что регистрация приведенного соглашения необходима для того, чтобы подтвердить взаимоотношения сложившиеся между Алимовым Д.В. и ООО "ТФ "Самара-Продукт" по факту снижения арендной платы, отказ Управления в регистрации дополнительного соглашения прав Общества не нарушает.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции в части признания незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в государственной регистрации N 27/036/2012-256 от 18.04.2012; обязании Управления произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 01.12.2011 к договору аренды нежилого помещения N 8/03/2006 от 22.12.2006 подлежит отмене.

В порядке ст. 110 АПК РФ с закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" в пользу Алимова Дмитрия Владимировича подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная подателем жалобы по чек-ордеру от 22.08.2012 в размере 100 руб.

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 900 руб. подлежит возврату Алимову Д.В. из федерального бюджета.

Поскольку в соответствии со ст. 333.37 НК РФ Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области освобождено от уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, с закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость", в связи с отменой судебного акта в части, подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 1000 руб.

Руководствуясь статьями 268 -271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Саратовской области от 13 августа 2012 года по делу N А57-12153/2012 отменить в части признания незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в государственной регистрации N27/036/2012-256 от 18.04.2012; обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 01.12.2011 к договору аренды нежилого помещения N8/03/2006 от 22.12.2006, в удовлетворении заявления закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" - отказать.

В остальной обжалуемой части решение арбитражного суда Саратовской области от 13 августа 2012 года по делу N А57-12153/2012 оставить без изменения.

Взыскать с закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" в пользу Алимова Дмитрия Владимировича государственную пошлину в размере 100 руб.

Возвратить Алимову Дмитрию Владимировичу из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 900 руб.

Выдать справку на возврат излишне уплаченной государственной пошлины.

Взыскать с закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость", в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

С.А. Кузьмичев
Н.Н. Пригарова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.