Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2012 г. N 17АП-10110/12

г. Пермь

16 октября 2012 г.

Дело N А60-24158/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 октября 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Паньковой Г.Л.,

судей Виноградовой Л.Ф., Дюкина В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Решановой Д.М.,

при участии:

от истца, Администрации города Екатеринбурга, - не явились,

от ответчика, ЗАО "Рубикон-Аэро Инвест", - Белканов Е.А., доверенность от 30.07.2012,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев апелляционную жалобу истца, Администрации города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 06 августа 2012 года

по делу N А60-24158/2012,

вынесенное судьей А.Г.Биндером,

по иску Администрации города Екатеринбурга

к ЗАО "Рубикон-Аэро Инвест" (ОГРН 1026605753570, ИНН 6664051726)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ЗАО "Рубикон-Аэро Инвест" (далее - ответчик) о взыскании 27 743 280 руб. 27 коп., в том числе 20 899 840 руб.01 коп. долга, 6 843 440 руб. 26 коп. неустойки, начисленной за период с 01.05.2009 по 14.05.2012 (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 06 августа 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец с решением суда от 06 августа 2012 года не согласен, в апелляционной жалобе просит решение отменить полностью и принять по делу новый судебный акт. В жалобе указывает фактические обстоятельства дела. Ссылается на пункт 15 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ". На основании указанной нормы, исходя из ставки 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка в отсутствии доказательств введения в эксплуатацию объектов, произведен расчет арендной платы. Также ссылается на сложившуюся судебную практику.

Судебное заседание открыто 10 октября 2012 в 11.50 час.

Представитель ответчика в суде апелляционной инстанции просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителя не направил, что в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

В судебном заседании объявлен перерыв до 11 октября 2012 года до 09.45 час.

После перерыва от истца, ответчика представители не явились.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 27.02.2007 между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и ЗАО "Рубикон-Аэро Инвест" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 5-1380, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок площадью 36169 кв.м., находящийся в г. Екатеринбурге по ул. Щербакова, кадастровый номер участка 66:41:00 00 000:0395 на срок с 26.02.2007 по 25.02.2010.

Участок предоставлен для строительства и эксплуатации жилого комплекса с нежилыми помещениями на первых этажах, со встроенным дошкольным образовательным учреждением и подземным паркингом.

Договор прошел процедуру государственной регистрации 28.12.2007.

После окончания срока действия договора, арендатор в отсутствие возражений арендодателя, продолжал пользоваться земельным участком, вследствие чего в силу п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Пунктом 2.2.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора.

Арендодатель направлял в адрес арендатора расчеты арендной платы за 2007 и 2008 годы, а арендатор своевременно оплачивал арендные платежи в соответствии с полученными расчетами.

Перерасчет за 2009 - 2011 годы с учетом применения повышающих ставок, предусмотренных пунктом 15 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", составлен истцом 23.03.2011, после чего направлен в адрес ответчика.

При этом арендная плата за 2009 - 2011 годы в отсутствие расчетов ответчиком уплачивалась в прежнем размере, что сторонами не оспаривается.

Полагая, что ответчик оплатил задолженность по арендной плате не в полном объеме, Администрация города Екатеринбурга обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемое решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии с п.15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 29.06.2012) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, может быть заключен на срок не более чем пять лет.

Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.

Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства, может быть заключен на срок не более девяти месяцев. Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства, не может быть продлен.

Арендатор земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства, до истечения срока, указанного в абзаце одиннадцатом настоящего пункта, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования в границах ранее предоставленного земельного участка, имеет преимущественное право заключить договоры аренды указанных земельных участков. К таким договорам применяются требования, предусмотренные абзацами шестым - десятым настоящего пункта (п. 15 в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ).

Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 2.2.1 договора аренды земельного участка N 5-1380 от 27.02.2007 предусмотрено, что при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург", влияющих на определение размера арендной платы, арендодатель обязан произвести пересчет арендной платы (в том числе неоднократно в течение года), а арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату, начиная с квартала, следующего за кварталом, в котором эти нормативные правовые акты вступили в действие, если иное не предусмотрено данными нормативными правовыми актами.

В соответствии с Порядком расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в пределах и за пределами границ городов и рабочих поселков на территории муниципального образования "город Екатеринбург", утвержденным Постановлением Правительства Свердловской области от 31.01.2002 (в редакции постановления от 03.04.2008 N 278-ПП), размер годовой арендной платы за земельные участки определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы по видам использования земель в процентах от кадастровой стоимости, площади земельного участка.

Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что земельный участок для жилищного строительства предоставлен истцу по договору N 5-1380 от 27.02.2007 без проведения торгов в порядке п. 15 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Статьей 26 ФЗ от 18.12.2006 N 232-ФЗ в указанную правовую норму внесены изменения, предусматривающие, что ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Следовательно, при отсутствии доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на арендованном земельном участке в указанные сроки, истец правомерно произвел расчет арендной платы исходя из ставки 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка. При этом согласно расчетам эти ставки применены к правоотношениям сторон по внесению арендной платы, возникшим после вступления в силу ФЗ от 18.12.2006 N 232-ФЗ.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.

Доказательств внесения в 2009 - 2011 годах арендной платы в соответствии с требованиями п. 15 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ в материалах дела не имеется, ссылка истца на надлежащее исполнение обязательств является необоснованной.

Расчет истца по задолженности ответчика судом проверен, с учетом пропущенного срока исковой давности по долгу до 28.05.2009 года и переплаты в сумме 761 028,95 руб. по состоянию на 26.02.2010, признан верным, равным 20 899 840 руб. 01 коп.

Расчет пени в сумме 6 843 440 руб. 26 коп. также не противоречит положениям договора аренды земельного участка N 5-1380, признан судом правильным.

Несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства суд апелляционной инстанции не усматривает.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить размер предъявленной к взысканию неустойки с учетом соразмерности последствий нарушения обязательства, что является одним из правовых способов, направленных на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В соответствии с п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Согласно п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Учитывая, что в рассматриваемом случае ответчик в суде первой инстанции доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства не представлял, не представлено таких доказательств также в суд апелляционной инстанции, у суда отсутствуют основания для применения в данном случае ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применение установленного пунктом 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ размера арендной платы за земельный участок не поставлено в зависимость от вины арендатора и срока действия договора аренды земельного участка, а обусловлено спецификой порядка предоставления земельного участка, предусмотренного названным пунктом.

Следует отметить, что в соответствии с Определением Конституционного Суда РФ от 16.02.2012 N 354-О-О данные законоположения, устанавливающие лишь размер ежегодной арендной платы за земельный участок, предоставленный для жилищного строительства, в случае, если объекты недвижимости на этом земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, направлены на стимулирование жилищного строительства и своевременного введения объектов недвижимости в эксплуатацию, а потому сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие какие-либо конституционные права заявителя в указанном им аспекте.

Поскольку изменение размера арендной платы в соответствии с вышеуказанной нормой права исчисляется с момента заключения договора аренды земельного участка, не может быть принят во внимание довод ответчика о том, что 1 очередь строительства введена в эксплуатацию до истечения срока, указанного в разрешении на строительство, а срок введения в эксплуатацию второй очереди строительства не истек.

Учитывая вышеизложенное, решение суда подлежит отмене на основании п.4 ч.1 ст.270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем, иск следует удовлетворить.

Госпошлина по апелляционной жалобе относится на истца в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 августа 2012 года по делу N А60-24158/2012 отменить.

Иск удовлетворить.

Взыскать с ЗАО "Рубикон-Аэро Инвест" в пользу Администрации города Екатеринбурга 20 899 840 руб. 01 коп. (двадцать миллионов восемьсот девяносто девять тысяч восемьсот сорок рублей одна копейка) задолженности, 6 843 440 руб. 26 коп. (шесть миллионов восемьсот сорок три тысячи четыреста сорок рублей двадцать шесть копеек) пени.

Взыскать с ЗАО "Рубикон-Аэро Инвест" в федеральный бюджет государственную пошлину по иску и апелляционной жалобе в сумме 202 000 (двести две тысячи) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Г.Л. Панькова

Судьи

Л.Ф. Виноградова В.Ю. Дюкин