Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2012 г. N 10АП-8013/12 (ключевые темы: АЗС - договор купли-продажи недвижимого имущества - сделки - переход права собственности - рыночная стоимость)

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2012 г. N 10АП-8013/12

г. Москва

16 октября 2012 г.

Дело N А41-20310/12

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2012 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Юдиной Н.С.,

судей Марченковой Н.В., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Выборновой О.В.,

при участии в заседании:

от истца - Норенко И.В. - по доверенности от 02.05.2012 г., Иванов А.Ю. - генеральный директор, протокол от 18.05.2008 г.,

от ответчика - Спасенкова Е.А. - по доверенности N ИнтП - 9 от 22.02.2012 г.,

от третьих лиц:

от ЗАО "Илиж" - Лоскутов Е.В. - по доверенности от 02.05.2012 г.,

от Ксеневича Ю.Э. - Ксеневич Ю.Э. - лично по паспорту,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Тон" на решение Арбитражного суда Московской области от 30 июля 2012 года по делу N А41-20310/12, принятое судьей Бондаревым М.Ю., по иску Общества с ограниченной ответственностью "Тон" (ИНН 7723629604, ОГРН 1077760665950) к Обществу с ограниченной ответственностью "ИнтелПроект" (ИНН 7715515096, ОГРН 1047796203784) с участием третьих лиц Закрытого акционерного общества "ИЛИЖ" (ИНН 5003025323, ОГРН 1025000657021), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Ксеневича Юрия Эдуардовича о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Тон" (далее ООО "Тон") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ИнтелПроект" (далее ООО "ИнтелПроект") с участием третьих лиц Закрытого акционерного общества "ИЛИЖ" (далее ЗАО "ИЛИЖ"), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее Управление Росреестра по Московской области), Ксеневича Юрия Эдуардовича (далее Ксеневич Ю.Э.) о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества N КП-21/12/09 от 21.12.2009 г., заключенного между ООО "Тон" и ООО "ИнтелПроект", и применении последствий недействительности указанной сделки, предусмотренных п.2 ст.179 ГК РФ, в виде изъятия из владения ООО "ИнтелПроект" нежилого сооружения - АЗС площадью 103,6кв.м, инв. N 10660, назначение по БТИ: Автозапровочная станция, лит.А, условный номер 50:21:11:0066:01:000, расположенного по адресу: Московская область, Ленинский район, д.Дудкино, 19км Киевское шоссе, и возврате его в собственность ООО "Тон", а также обращения в доход Российской Федерации полученных от ООО "ИнтелПроект" денежных средств в размере 1.930.000 руб.. (л.д.2-15 т.1).

Решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-20310/12 от 30.07.2012 г. в удовлетворении исковых требований отказано (л.д.25-26 т.3).

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Тон" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы процессуального и материального права, неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны имеющие значение для дела обстоятельства, которые суд посчитал установленными, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела (л.д.31-42 т.3).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст.121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица Управления Росреестра по Московской области, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru (л.д.52 т.3).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители заявителя поддержали в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы по мотивам, указанным в отзыве (л.д.65-67 т.3), просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ЗАО "ИЛИЖ" поддержал позицию истца, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Ксеневич Ю.Э. пояснил, что спорный договор и заявление о переходе права собственности от истца к ответчику на нежилое строение АЗС, являющееся предметом данного договора, подписан им по доверенности, выданной 18.12.2009 г. генеральным директором ООО "Тон" Ивановым А.Ю. и удостоверенной нотариально. Все действия по данной сделке совершались им с ведома и согласия Иванова А.Ю. С решением суда первой инстанции согласен.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и присутствующих в судебном заседании, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 21.12.2009 г. между ООО "Тон" (продавец) и ООО "ИнтелПроект" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N КП-21/12/09, согласно условиям которого продавец (истец) обязуется передать в собственность покупателя (ответчик), а покупатель принять принадлежащее продавцу на праве собственности нежилое сооружение (АЗС), площадь объекта 103,6кв.м., инвентарный номер 10660, назначение по БТИ: Автозапровочная станция, литера А, условный номер 50:21:11:0066:01:000, расположенное по адресу: Московская область, Ленинский район, д.Дудкино, 19км Киевское шоссе (л.д.32-36 т.1).

Согласно п. 3.1 названного договора стороны пришли к соглашению, что цена АЗС составляет сумму в размере 1.930.000 руб.., в том числе НДС 18%.

Указанный договор от имени продавца подписан Ксеневичем Ю.Э, действующим на основании доверенности б/н от 18.12.2009 г., подписанной генеральным директором ООО "Тон" Ивановым А.Ю.

25.12.2009 г. УФРС по Московской области на основании указанного выше договора и передаточного акта от 21.12.2009 г. зарегистрирован переход права собственности на объект недвижимости, являющийся предметом спорного договора, к ООО "ИнтелПроект"(л.д.86 т.1).

Исковые требования предъявлены в соответствии со ст.179 ГК РФ и мотивированы тем, что указанная выше сделка по купле-продаже АЗС является недействительной, поскольку совершена в результате злонамеренного соглашения представителя одной стороны ООО "Тон" - Ксеневича Ю.Э., действующего по доверенности названного Общества, с другой стороной ООО "ИнтелПроект". В выданной 18.12.2009 г. ООО "Тон" Ксеневичу Ю.Э. доверенности указано на его право совершать сделки с нежилым сооружением АЗС по своему усмотрению. Наличие у Ксеневича Ю.Э. таких полномочий на представление интересов Общества в период совершения оспариваемого договора купли-продажи недвижимого имущества привело к злоупотреблению своим правом путем заключения сделки, противоречащей интересам и воле представляемого им Общества.

При этом истец ссылается на необоснованно низкую цену продажи автозаправочной станции, не соответствующую реальной рыночной стоимости имущества, в то время как в связи с трудным финансовым положением ООО "Тон" весной 2009 г. воля единственного участника и генерального директора Общества Иванова А.Ю. при совершении сделки по продаже АЗС по Киевскому шоссе была направлена на получение максимальной выгоды от этой сделки. Истец также считает, что оспариваемый договор содержит положения о правах и обязанностях третьего лица ЗАО "ИЛИЖ", не являющегося участником спорной сделки, в части передачи земельного участка покупателю, на котором расположено нежилое строение АЗС, в связи с чем указанные положения являются заведомо ничтожными, поскольку противоречат ст.307 ГК РФ. Злоупотребляя предоставленными полномочиями по совершению сделки по продаже АЗС, Ксеневич Ю.Э. для совершения регистрационных действий по переходу права собственности от продавца к покупателю представил документы, которые содержали недостоверную информацию, и поддельные документы, что свидетельствует о его виновности в форме прямого умысла при совершении указанных действий. По мнению истца, в результате спорной сделки для ООО "Тон" возникли неблагоприятные последствия, выразившиеся в лишении Общества его недвижимого имущества и неполучении предполагаемой прибыли от сделки, поскольку объект недвижимости отчужден по цене 1.930.000 руб.., что значительно ниже рыночной стоимости, и, кроме того, представителем допущены налоговые нарушения, которые могут повлечь финансовые санкции.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст.10, 179, 421 ГК РФ, пришел к выводу об отсутствии злонамеренного соглашения сторон спорного договора и о том, что представитель истца действовал в пределах предоставленных ему полномочий.

Арбитражный апелляционный суд согласен с данным выводом суда первой инстанции в связи со следующим.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб (п.2 ст.179 ГК РФ).

Исходя из смысла данной нормы материального права, злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой имеет место при наличии их умышленного сговора и при возникновении вследствие этого неблагоприятных последствий для представляемого.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как видно из материалов дела, доверенностью от 18.12.2009 г. ООО фирма "Тон" (ИНН 7723629604, ОГРН 1077760665950) предоставило Ксеневичу Ю.А. полномочия по вопросу продажи за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащего на праве собственности ООО "Тон" нежилого сооружения, общей площадью 103,6кв.м., инв. N 10660, назначение по БТИ: Автозапровочная станция, лит.А, объект N 1, адрес объекта: Московская область, Ленинский район, д.Дудкино, 19-й км Киевского шоссе, условный номер 50:21:11:0066:01:000 (л.д.29-31 т.1).

Указанная доверенность, удостоверенная нотариально, совершена от имени ООО "Тон" генеральным директором Ивановым А.Ю., подписавшим ее в присутствии нотариуса.

Какие-либо ограничения на совершение сделки по продаже либо конкретные условия договора купли-продажи указанного объекта недвижимости в доверенности не указаны.

Доказательств того, что данная доверенность ООО "Тон" аннулирована либо отозвана Обществом в материалы дела не представлено.

Согласно условиям договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2009 г. ответчик приобрел у истца объект недвижимого имущества, цена которого определена соглашением сторон в сумме 1.930.000 руб..

Судом первой инстанции установлен и материалами дела подтверждается факт исполнения сторонами обязательств, вытекающих из спорного договора, а именно факт передачи одной из сторон объекта недвижимого имущества в собственной другой стороны и полной оплаты ООО "ИнтелПроект" по договору купли-продажи недвижимого имущества N КП-21/12/09 от 21.12.2009 г. за АЗС по адресу: Московская область, Ленинский р-н, д.Дудкино, 19 км Киевского шоссе (выписка ЗАО "МОССТРОЙЭКОНОМБАНК" по лицевому счету ООО "Тон" N 40702810374000014774 за период с 01 января 2001 г. по 31.12.2009 г. - л.д.82-84 т.1, платежное поручение N 135 от 29.12.2009 г., выписка из лицевого счета ООО "ИнтелПроект" N 40702810000010002362 за 29.12.2009 г. - л.д.133, 134 т.2).

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Исключение из этого правила предусмотрено частью 4 статьи 421 ГК РФ, в соответствии с которой условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 названного Кодекса).

Такое условие в оспариваемом договоре согласовано, что соответствует указанным нормам материального права.

В обоснование довода об отчуждении вышеупомянутого нежилого строения АЗС по цене значительно ниже рыночной стоимости истец ссылается на данные технического паспорта, составленного Ленинским филиалом ГУП МО "МОБТИ" по состоянию на 09.10.2007 г., согласно которому инвентаризационная стоимость строений и сооружений АЗС составляла 3.470.533руб. 87коп. (л.д.18-24 т.1), а также на заключение независимого экспертного учреждения ООО "Агентство "ЭКСИМЕР" N 1-1283 от 10.01.2012 г., в соответствии с которым по состоянию на 25.12.2009 г. рыночная цена вышеуказанного нежилого сооружения составляла 110.661.000 руб.. (л.д.121-173 т.1).

Между тем, вышеуказанные документы не являются доказательствами, которые бы подтвердили возможность и необходимость реализации объекта на дату совершения оспариваемой сделки (21.12.2009 г.) по цене, существенно превышающей цену оспариваемого договора, поскольку не могут быть расценены в качестве отчета об оценке, соответствующего требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", определяющего рыночную стоимость объекта оценки, то есть наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки мог быть отчужден.

Доказательств того, что Ксеневич Ю.Э. был уполномочен ООО "Тон" на заключение сделки по продаже спорного недвижимого имущества по какой-либо иной цене, в частности, по цене не ниже 4000000долларов США, как утверждает генеральный директор ООО "Тон" Иванов А.Ю., суду не представлено.

Согласно п.2.1 договора от 21.12.2009 г. АЗС расположена на земельном участке, который находится по адресу: Московская область, Ленинский район, поворот на д.Дудкино, 19 км Киевского шоссе общей площадью 0,303га, кадастровый номер 50-21-11-21Ю, принадлежащему ЗАО "ИЛИЖ" на праве аренды сроком на 49 лет по договору аренды земельного участка с Администрацией Московского сельского округа Ленинского района Московской области N 262 от 06.04.1998 г. на 49 лет, зарегистрированного МОРП 17.12.1999 г. за N 50-01.21-14.1999.385.1.

Пунктами 2.2, 2.3 договора стороны оговорили, что продавец приобрел право пользования земельным участком на условиях вышеуказанного договора в соответствии с правилами, установленными ст.552 ГК РФ и ст.35 Земельного кодекса РФ и установили, что покупатель согласно указанным нормам материального права приобретает право пользования земельным участком, указанным в п.2.1 настоящего договора, с даты государственной регистрации перехода права собственности на АЗС.

Покупатель совместно с продавцом совершает все необходимые действия по оформлению прав на земельный участок и подает документы на государственную регистрацию (п.2.4 договора).

Согласно пункту 2.3 договора от 21.12.2009 г. ЗАО "ИЛИЖ" обязуется оплачивать арендные платежи по договору аренды земельного участка, указанного в п.2.1 настоящего договора, до момента переоформления прав на земельный участок от ЗАО "ИЛИЖ" к покупателю. Порядок и сроки возмещения расходов, понесенных ЗАО "ИЛИЖ" по уплате арендных платежей будут согласованы сторонами дополнительно.

Данное положение договора противоречит главе 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса.

Между тем, в соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Указание же в договоре на приобретение покупателем права пользования земельным участком, на котором расположен спорный объект недвижимости не противоречит положениям ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи от 21.12.2009 г. воля сторон была направлена на совершение сделки купли-продажи указанного в оспариваемом договоре недвижимого имущества; заключенный договор купли-продажи, исходя из его условий, не ставит продавца в заранее невыгодные условия; доказательств совершения оспариваемой сделки с целью, не соответствующей интересам истца, при злонамеренном соглашении сторон в материалах дела не имеется.

Факт наличия при заключении сделки купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2009 г. умышленного сговора представителя ООО "Тон" Ксеневича Ю.Э с другой стороной ООО "ИнтелПроект" и возникновения вследствие этого неблагоприятных последствий для представляемого Общества материалами дела не подтвержден.

В обоснование исковых требований истец также ссылается на то обстоятельство, что Ксеневич Ю.Э., злоупотребляя предоставленным ему правом, для совершения регистрационных действий по переходу права собственности от продавца к покупателю представил регистрационному органу документы, которые содержали недостоверную информацию, и поддельные документы.

При этом указывает на поддельную подпись генерального директора ООО "Тон" Иванова А.Ю. на письме от 22.12.2009 г., согласно которому сделка купли-продажи спорной АЗС с ООО "ИнтелПроект" не является крупной, поскольку стоимость указанного объекта недвижимости 1.930.000 руб.., что составляет менее 25% балансовой стоимости активов ООО "Тон" (л.д.26 т.1).

По мнению истца, данные обстоятельство подтверждается выводами, содержащимися в экспертном исследовании ООО Агентство "ЭКИСМЕР" N 2-29/12 от 29.12.2011 г. по исследованию подписи Иванова А.Ю. в документах (л.д.88-120 т.1).

Между тем, данное экспертное исследование не может являться надлежащим доказательством изложенных выше обстоятельств, поскольку оно проведено по электрографическим копиям документов, в том числе письма от 22.12.2009 г. (л.д.109-115 т.1).

Кроме того, экспертиза проведена вне рамок настоящего спора, а с ходатайством о назначении судебной почерковедческой экспертизы в рамках рассматриваемого дела в порядке ст.82 АПК РФ истец не обращался. В силу п. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Довод заявителя апелляционной жалобы о недопустимости признания судом первой инстанции свидетельских показаний Дика Г.Л., поскольку его личность устанавливалась на основании военного билета, является несостоятельным, поскольку военный билет на территории Российской Федерации для граждан Российской Федерации признан документом, удостоверяющим личность и заменяющими паспорт гражданина (положения абзаца второго пункта 16 статьи 2 Федерального закона "Об основных гарантиях избирательных прав и права на участие в референдуме граждан Российской Федерации").

Вместе с тем, справка об остаточной стоимости объектов недвижимости ЗАО "ИЛИЖ" (здания) на 01.12.2007 г. за подписью Дика Г.Л. не может являться надлежащим доказательством по настоящему делу в силу ст.ст.67, 68 АПК РФ.

Между тем приобщение судом первой инстанции указанной справки к материалам дела не повлияло на установление обстоятельств по рассматриваемому делу, так как оценка данному доказательству судом первой инстанции не дана.

Поскольку наличие действий, направленных на злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной истцом не доказано, то требования истца о признании спорного договора недействительным на основании статьи 179 ГК РФ являются неправомерными и не подлежащими удовлетворению, в связи с чем основания для применения последствий недействительности этой сделки, предусмотренные п.2 указанной нормы права, в данном случае также отсутствуют.

Кроме того, оценивая доводы ответчика о пропуске истцом установленного пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срока исковой давности для оспаривания договора купли-продажи недвижимого имущества по мотиву его совершения под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, апелляционный суд приходит к выводу, что истец должен был узнать об отчуждении обществом принадлежащего ему недвижимого имущества не позднее предусмотренного статьей 34 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" предельного срока проведения годового общего собрания участников общества, то есть не позднее чем через четыре месяца после окончания финансового года, в течение которого произошло отчуждение имущества.

Таким образом, учитывая ту степень осмотрительности и заботливости, которую должны проявлять участники общества и его исполнительный орган, истец должен был узнать об отчуждении обществом спорного недвижимого имущества не позднее июля 2010 года.

Учитывая, что обращение в суд с требованием о признании оспариваемого договора недействительным по мотиву его совершения под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной последовало в апреле 2012 г., истцом пропущен установленный законом срок, в течение которого он мог обратиться за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12, 15 ноября 2001 г. N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Довод заявителя апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции требований ч.5 ст.170 АПК РФ, выразившихся в отсутствии в резолютивной части решения суда выводов об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований, является несостоятельным, поскольку резолютивная часть обжалуемого судебного акта не свидетельствует о незаконности принятого арбитражным судом первой инстанции решения.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены решения суда первой инстанции (ст.270 АПК РФ), апелляционным судом не установлено.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы заявителя не имеется. Доводы, указанные в ней, являются несостоятельными.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-20310/12 от 30 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.С. Юдина

Судьи

Н.В. Марченкова С.К. Ханашевич