Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2012 г. N 07АП-9740/09

г. Томск

31 июля 2012 г.

Дело N А27-12665/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2012 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе председательствующего судьи Усенко Н.А.,

судей: Логачёва К.Д., Терёхиной И.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Дубровской Ю.В..

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего: Штейнбок О.М. по доверенности от 01.06.2012, удостоверение адвоката N 533, Усовой Е.В. по доверенности от 10.05.2012, паспорт,

от конкурсного кредитора - ОАО "Седьмой Континент": Борисовой С.В. по доверенности от 02.07.2012, паспорт,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Седьмой Континент" (рег. N 07АП-9740/2009 (3)) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 21 мая 2012 года (судья Кадникова О.В.) по делу N А45-5119/2009 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Ритэил-Инвест" (ОГРН 1055406403150, ИНН 5406335600) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ретэил-Инвест" в лице конкурсного управляющего Сергея Борисовича Давбера к открытому акционерному обществу "Седьмой Континент" о признании незаключенным договора залога N940 от 04.10.2006 в редакции дополнительного соглашения N 1 от 21.11.2006,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.10.2009 общество с ограниченной ответственностью "Ретэил-Инвест" (далее - ООО "Ретэил-Инвест", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Сергей Борисович Давбер.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 25.04.2012 Давбер С.Б. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "Ретэил-Инвест", конкурсным управляющим утвержден Роман Юльевич Румянцев.

ООО "Ретэил-Инвест" в лице конкурсного управляющего Давбера С.Б. обратилось 06.04.2012 в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании незаключенным договора залога N 940 от 04.10.2006 в редакции дополнительного соглашения N 1 от 21.11.2006, подписанного ООО "Ретэил-Инвест" и открытым акционерным обществом "Седьмой континент" (далее - ОАО "Седьмой континент"), о внесении изменений в реестр требований кредиторов и отражении в нем требования ОАО "Седьмой Континент" в размере 150 811 111,11 рублей, в том числе: 140 000 000 рублей основного долга, 10 811 111,11 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, как не обеспеченного залогом имущества должника.

Заявление обосновано ссылками на статьи 339, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 16, 60, 61.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и мотивировано тем, что в договоре залога сторонами не указано существо, срок и размер исполнения денежного обязательства, вытекающего из соглашения об обеспечении обязательств N1 от 25.08.2006 к предварительному договору о заключении договора купли-продажи N793 от 25.08.2006; не согласовано условие об оценке земельного участка; дополнительное соглашение N1 от 21.11.2006, определяющее земельный участок предметом залога, является незаключенным; договором залога обеспечивались обязательства из предварительного договора, перечисленные в пункте 2.2 договора залога, но не обязательства по возврату денежных средств, возникающие из соглашения об обеспечении обязательств N1 от 25.08.2006 к предварительному договору о заключении договора купли-продажи N793 от 25.08.2006.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.05.2012 заявление удовлетворено, договор залога от 04.10.2006 N 940 в редакции дополнительного соглашения от 21.11.2006 N 1 признан незаключенным, в реестр требований кредиторов ООО "Ретэил-Инвест" внесены изменения в виде исключения записи о статусе залогового требования в отношении требования конкурсного кредитора - ОАО "Седьмой Континент" в размере 150811111,11 руб., в том числе: 140 000 000 руб. основного долга, 10 811 111,11руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

ОАО "Седьмой Континент" не согласилось с определением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.05.2012, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего об оспаривании сделки, ссылаясь на нарушение норм материального и норм процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что конкурсный управляющий фактически обратился с требованием о признании договора недействительным, в связи с чем подлежала применению статья 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающая специальные сроки исковой давности по требованиям о признании сделок недействительными. Неправильное применение судом норм материального права о сроках исковой давности привело к принятию неправильного судебного акта. Поскольку оспариваемая сделка заключена до даты вступления в силу Федерального закона от 28.04.2009 N 73-ФЗ, то статья 61.9 Закона о банкротстве, которую применил суд первой инстанции, не подлежала применению.

Заявитель апелляционной жалобы, полагая, что действующим законодательством не запрещено указывать в договоре ипотеки, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, их общую оценочную стоимость, не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что при заключении дополнительного соглашения к договору залога стороны должны были согласовать оценку земельного участка; считает, что обязательство должника по возврату денежных средств в случае незаключения основного договора, предусмотренное пунктом 7.6 предварительного договора, не исполнено до настоящего времени; в обеспечение указанного денежного обязательств должника по предварительному договору был заключен договор залога недвижимого имущества; залог продолжает обеспечивать неисполненные денежные обязательства, в связи с чем выводы суда о прекращении обязательств по предварительному договору и по договору залога являются необоснованными.

Конкурсный управляющий ООО "Ретэил-Инвест" Румянцев Р.Ю. представил в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу (с дополнительными пояснениями к нему), в котором просит оставить определение суда от 21.05.2012 без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывает на несостоятельность довода жалобы о неправомерном неприменении судом первой инстанции исковой давности, считает несоответствующим действительности утверждение заявителя о согласовании сторонами оценки земельного участка; отчет об оценке от 28.07.2006 N 060728 надлежащим доказательством не является, так как ООО "Ретэил-Инвест" на момент проведения оценки не являлось собственником земельного участка.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ОАО "Седьмой Континент" апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней основаниям, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела отчета об оценке N 060728-РС от 28.07.2006.

Ходатайство судом рассмотрено в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в его удовлетворении отказано, поскольку ОАО "Седьмой Континент" не обосновало невозможность его представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представители конкурсного управляющего против удовлетворения апелляционной жалобы возражали по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей ОАО "Седьмой Континент", конкурсного управляющего, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность определения Арбитражного суда Новосибирской области от 21.05.2012, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта в силу следующего.

Из материалов дела следует, что 25.08.2006 между ООО "Ретэил-Инвест" (продавцом) и ОАО "Седьмой Континент" (покупателем) подписан предварительный договор N 793 о заключении договора купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец обязуется организовать и осуществить строительство и поэтапную сдачу в эксплуатацию Торгово-развлекательного комплекса, состоящего из нескольких зданий, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Нахимова, 8, общей площадью около 75 000 кв.м., приобрести в собственность земельный участок ориентировочной площадью 88 000 кв.м., на котором располагается комплекс, в срок не позднее 30.12.2006 года.

Согласно п. 1.4 настоящего предварительного договора стороны обязались в течение 10 банковских дней после получения продавцом на свое имя свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание N 3 Комплекса, отнесенного к "первому этапу" строительства Комплекса, а также свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, на котором располагается Комплекс, но в любом случае не позднее 31.12.2008, заключить основной договор купли-продажи недвижимости, указанной в пункте 2.1 настоящего предварительного договора и в Приложении N 1 к нему, на условиях, согласованных в настоящем договоре.

Пунктами 2.1, 2.3 предварительного договора предусмотрено, что предметом основного договора является купля-продажа нежилых помещений здания N 3 Комплекса согласно Приложению N 1 к данному договору, ориентировочной площадью 14 000 кв.м., из которых расположенных в первом этаже ориентировочной площадью 13 500 кв.м. и антресоли ориентировочной площадью 500 кв.м. здания N 3 Комплекса, а также доли на земельный участок, на котором располагается здание N 3 Комплекса ориентировочной площадью 15 000 квадратных метров, пропорциональной занимаемой площади покупателем в здании N 3, а также предоставление покупателю права ограниченного пользования площадями здания N 3, в котором располагается объект недвижимости, пропорционально площади объекта недвижимости, для доступа к объекту недвижимости, обозначенными на плане.

В соответствии с пунктом 6.8 предварительного договора от 25.08.2006 в качестве обеспечения своих обязательств по настоящему договору покупатель на основании соглашения об обеспечении обязательств N 1, заключенного между продавцом и покупателем в городе Москве 25.08.2006, обязался предоставить продавцу денежные средства на условиях срочности и возвратности.

Продавец обязался в срок не позднее 31.10.2006 в обеспечение исполнения обязательств Продавца по данному договору заключить и совершить все необходимые действия для государственной регистрации договора залога недвижимого имущества, а именно нежилого здания, назначение нежилое, 1-этажное, общая площадь 14409,90 кв.м., кадастровый (или условный) номер: у70:21:0:0:4178, расположенное по адресу: Томская область, г. Томск, Нахимова улица, д.8, кв.12 (свидетельство о государственной регистрации права серии 70АА 134113, выданное Управлением Федеральной регистрационной службы по Томской области 05.06.2006), оценочная стоимость которого составляет 208 900 000 рублей на основании отчета N 060728 от 28.07.2006. Залог оформляется отдельным договором в соответствии с действующим законодательством.

Продавец обязался в срок не позднее 01.03.2007 в обеспечение исполнения обязательств Продавца по данному договору заключить и совершить все необходимые действия для государственной регистрации договора залога недвижимого имущества, а именно: земельного участка, на котором располагается здание N 3 Комплекса ориентировочной площадью 15 000 квадратных метров по адресу: Томская область, г. Томск, Нахимова улица, д. 8.

Залог обеспечивает обязательство Продавца перед Покупателем по заключению основного договора, проектированию и строительству Объекта недвижимости, а также иных обязательств, предусмотренных данным договором.

04.10.2006 между ООО "Ретэил-Инвест" (залогодатель) и ОАО "Седьмой Континент" (залогодержатель) заключен договор залога N 940, по условиям которого Залогодатель передает в залог Залогодержателю принадлежащее на праве собственности недвижимое имущество, указанное в пункте 1.2 Договора: нежилое здание, назначение нежилое, 1-этажное, общей площадью 14409,90 кв.м., расположенное по адресу: Томская область, г. Томск, Нахимова улица, д. 8, стр. 12, кадастровый (или условный) номер: у70:21:0:0:4178. Предмет залога стороны оценили в 208 900 000 руб.. на основании отчета N 060728 от 28.07.2006 (пункт 1.5 договора).

При согласовании предмета договора залога N 940 стороны также определили, что земельный участок, функционально обеспечивающий на нем закладываемый объект недвижимости, предметом настоящего залога не является (пункт 1.4).

21.11.2006 ОАО "Седьмой Континент" и ООО "Ретэил-Инвест" заключили дополнительное соглашение N 1 к договору залога N 940 от 04.10.2006, которым пункт 1.4 изложили в следующей редакции: "Предметом залога является земельный участок, функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, общей площадью 87976,8 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 70:21:0200022:0231, свидетельство о государственной регистрации права 20.11.2006, бланк серии 70АБ 033136".

Конкурсный управляющий ООО "Ретэил-Инвест", считая договор залога от 04.10.2006 и дополнительное соглашение к нему N 1от 21.11.2006 незаключенными, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление, руководствовался статьями 432, 339 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что при изменении договора залога N 940 от 04.10.2006 в части дополнения договора предметом залога - земельным участком стороны не достигли соглашения в оценке предмета залога и соответствующие изменения в договор залога не внесли. В связи с несогласованием оценки предмета ипотеки, указанного в дополнительном соглашении N 1 от 21.11.2006, суд признал договор ипотеки в редакции дополнительного соглашения N 1 от 21.11.2006 незаключенным.

Суд первой инстанции указал, что поскольку договором залога обеспечивалось обязательство должника по заключению основного договора, который не был заключен, обеспеченные залогом обязательства прекратились, в связи с чем залог в силу статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации также является прекращенным.

Отказывая обществу "Седьмой Континент" в применении срока исковой давности, суд первой инстанции посчитал, что срок на подачу заявления в арбитражный суд, составляющий три года со дня, когда конкурсному управляющему стало известно о нарушении прав и законных интересов должника и кредиторов, не пропущен.

Удовлетворив заявленные требования, суд первой инстанции принял по существу правильный судебный акт.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Пунктом 1 статьи 103 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки) установлено, что сделка, совершенная должником, в том числе до даты введения внешнего управления, может быть признана арбитражным судом недействительной по заявлению внешнего управляющего по основаниям, предусмотренным федеральным законом.

В соответствии с пунктом 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в порядке главы III.1 Закона о банкротстве (в силу пункта 1 статьи 61.1) подлежат рассмотрению требования арбитражного управляющего о признании недействительными сделок должника как по специальным основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве (статьи 61.2 и 61.3 и иные содержащиеся в этом Законе помимо главы III.1 основания), так и по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным ГК РФ или законодательством о юридических лицах).

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.04.2010 N 137 указано, что предусмотренные Законом о банкротстве в редакции Федерального закона от 28.04.2009 N 73-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) процессуальные нормы о порядке оспаривания сделок подлежат применению судами после вступления в силу Закона N 73-ФЗ независимо от даты совершения сделки или возбуждения производства по делу о банкротстве.

Пунктом 1 статьи 61.8 Закона о банкротстве установлено, что заявление об оспаривании сделки должника подается в суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.

В силу статьи 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии со статьями 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно положениям пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается по общему правилу со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как правильно установил суд первой и апелляционной инстанции, арбитражный управляющий Давбер С.Б. мог узнать о совершенной сделке не ранее 14.04.2009 (дата утверждения Давбера С.Б. временным управляющим).

Следовательно, на момент обращения конкурсного управляющего в суд с настоящим заявлением (06.04.2012) общий срок исковой давности не истек.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции при вынесении оспариваемого судебного акта применены положения Закона о банкротстве о недействительности сделки, не соответствует действительности.

Суд первой инстанции применил процессуальные нормы (статьи 61.8, 61.9 Закона о банкротстве), устанавливающие порядок оспаривания сделок и применяемые независимо от даты совершения сделки или возбуждения производства по делу о банкротстве, указав на то, что данный порядок применяется при рассмотрении в рамках дела о банкротстве заявлений конкурсного управляющего о признании договора незаключенным, что согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 1 постановления от 23.07.2009 N 57.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в рассматриваемом случае при исчислении срока исковой давности подлежит применению статья 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, основан на ошибочном толковании предмета заявления, в связи с чем судом апелляционной инстанции отклоняется, как необоснованный.

Вывод суда первой инстанции о наличии оснований для признания незаключенным договора залога N 940 от 04.10.2006 в редакции дополнительного соглашения от 21.11.2006 N 1 материалами дела не опровергается.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Системный анализ норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона об ипотеке, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", иных нормативных актов позволяет прийти к выводу, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости.

Пунктом 3 статьи 9 Закона об ипотеке установлено, что оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 этого Закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Действующее законодательство (статья 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 9 Закона об ипотеке) не устанавливает требования об определении в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, оценки каждого объекта недвижимости.

Однако толкование пункта 6.8 предварительного договора от 25.08.2006 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях установления буквального значения данного условия договора путем сопоставления с другими условиями раздела 1 договора залога от 04.10.2006 и дополнительного соглашения к нему от 21.11.2006 и смыслом договора в целом, не позволяет сделать вывод о том, что указанная в пункте 1.5 договора залога оценка в размере 208 900 000 рублей включает, в том числе, оценку земельного участка.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что установленная на основании отчета N 060728 от 28.07.2006 оценка включает оценку, как нежилого помещения, так и земельного участка, суд апелляционной инстанции считает несостоятельным, поскольку данное обстоятельство не нашло своего подтверждения.

Вывод суда первой инстанции относительно прекращения залога в связи с прекращением основного обязательства не повлиял на правильность принятого судебного акта по данному делу.

Иные обстоятельства, приведенные в апелляционной жалобе, не имеют правового значения, так как основанием для удовлетворения апелляционной жалобы не являются.

Суд апелляционной инстанции считает, что при принятии определения от 21 мая 2012 года судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального и процессуального права, подлежащие применению. Нарушений единообразия в толковании и применении судом норм материального права не допущено.

Исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены определения Арбитражного суда Новосибирской области от 21 мая 2012 года по делу N А45-5119/2009 и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, 272 (п. 1 ч. 4) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Новосибирской области от 21 мая 2012 года по делу N А45-5119/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Н.А. Усенко

Судьи

К.Д. Логачев И.И. Терехина