Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2012 г. N 15АП-10810/12

город Ростов-на-Дону

19 октября 2012 г.

дело N А32-35965/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 октября 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Тимченко О.Х., Ильиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Задорожней Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Азимут", администрации муниципального образования города-курорта Геленджик на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2012 по делу N А32-35965/2010 (судья Тарасенко А.А.) по иску заместителя прокурора Краснодарского края к администрации муниципального образования города-курорта Геленджик, обществу с ограниченной ответственностью "Азимут" о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды и признании отсутствующим обременения права на земельный участок,

от истца: Ляликова Н.В. (доверенность от 14.09.2012, удостоверение N 137164);

от ответчиков: от ООО "Азимут" - Дыбань О.В. (доверенность от 24.09.2012), Никитенко Ю.Н. (доверенность от 24.09.2012);

от администрации МО г-к Геленджик: не явился, извещен (уведомление N N 34400254416683, 34400253520220), ходатайство о рассмотрении в отсутствие;

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Краснодарского края обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования г.Геленджик (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Азимут" (далее - общество) и с учетом ходатайства об изменении заявленных требований от 01.08.2011 (л.д.154 т.1), удовлетворенного определением суда от 11.08.2011 (л.д.183 т.1), принимая во внимание заявление о технической опечатке от 21.06.2012 прокурора, участвующего в деле, просит суд признать недействительным (ничтожным) заключенное между администрацией и обществом дополнительное соглашение от 02.09.2008 к договору аренды от 06.05.2008 N 4000001565 земельного участка площадью 30 092 кв.м, с кадастровым номером 23:40:04 07 045:0009, расположенного по адресу Краснодарский край г.Геленджик ул.Горная,15; признать отсутствующим обременение права на указанный участок в виде его аренды общества для многоэтажного жилищного строительства (запись в запись ЕГРП от 13.10.2008 N 23-23-12/074/2008-446). Требования мотивированы противоправностью заключения дополнительного соглашения с измененным видом разрешенного использования земельного участка - "для многоэтажного жилищного строительства", поскольку предоставление земельного участка для данного вида использования возможно исключительно на торгах.

Решением суда от 20.07.2012 признано недействительным (ничтожным) заключенное между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ООО "Азимут" дополнительное соглашение от 02.09.2008 к договору аренды от 06.05.2008 N 4000001565 земельного участка площадью 30 092 кв.м, с кадастровым номером 23:40:04 07 045:0009, расположенного по адресу Краснодарский край г.Геленджик ул.Горная,15, в связи с чем суд аннулировал (погасил) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 13.10.2008 N 23-23-12/074/2008-446 о регистрации указанного дополнительного соглашения и восстановил запись о назначении объекта: "для эксплуатации зданий,сооружений". Распределены судебные расходы.

Суд пришел к выводу о ничтожности дополнительного соглашения в виду несоблюдения порядка предоставления земельного участка для многоэтажного жилищного строительства.

Администрация муниципального образования города-курорта Геленджик и общество обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, просят судебный акт отменить.

Администрация полагает, что при изменении вида разрешенного использования земельного участка были соблюдены положения законодательства. Постановление от 20.08.2008 N 1199 не оспорено и не признано в установленном порядке незаконным. В соответствии со статьей 30.1 ЗК РФ право аренды предполагается отсутствующим до проведения соответствующего аукциона, в данном случае у общества право аренды имелось. Дополнительно администрация указала, что решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой принимается главой местной администрации по результатам публичных слушаний, что прямо установлено законом.

Общество в апелляционной жалобе указывает, что судом применены нормы материального права, действующие на момент вынесения решения, а не на дату заключения и регистрации оспариваемого дополнительного соглашения. На 2008 год законодательством не было запрещено изменение вида разрешенного использования земельного участка с установленного "для эксплуатации зданий, сооружений" на испрашиваемый "для многоэтажного жилищного строительства", поскольку для этого необходимо было только проведение публичных слушаний. Статья 30.1 является специальной к статье 30 ЗК РФ. Суд не учел, что спорный земельный участок на дату заключения дополнительного соглашения уже был предоставлен ответчику на законных основаниях по статье 36 ЗК РФ, поскольку на участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу.

Дополнительно общество указало, что договор аренды от 25.11.2008 сроком на 49 лет заключен на законных основаниях и зарегистрирован в установленном законом порядке, судом установлен факт невозможности прекращения права аренды земельного участка в одностороннем порядке, поэтому продажа арендных прав на торгах также невозможна

В отзыве на апелляционную жалобу прокуратура просит решение суда оставить без изменения, поскольку факт проведения положительных публичных слушаний по вопросу об изменении вида целевого назначения спорного земельного участка не свидетельствует о правомерности внесения в договор аренды изменения в части целевого назначения земельного участка в обход положений ст.30.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку статус собственника и арендатора земельного участка различен, то возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка не может изменять установленный Земельным кодексом Российской Федерации порядок передачи земельного участка от собственника арендатору.

В составе суда при рассмотрении дела на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Фахретдинова Т.Р. на судью Ильину М.В. дело рассмотрено заново.

В судебном заседании представители общества и прокуратуры поддержали доводы апелляционных жалоб и отзыва соответственно. Судебное заседания проведено в порядке, установленном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, общество на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2005 стало собственником объектов недвижимости производственного назначения, расположенных в г.геленджике, ул.Горная, 15.

Постановлением главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 30.04.2008 N 249 обществу был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 23:40:04 07 045:0009 по ул.Горной, 15 в г.Геленджике из земель населенных пунктов для эксплуатации зданий и сооружений (т.1 л.д.43).

На основании указанного постановления ответчиками заключен договор аренды N 4000001565 от 06.05.2008 земельного участка, зарегистрированный в ЕГРП 05.06.2008.

09.06.2008 общество обратилось к администрации с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка (т.1 л.д.42).

22.07.2008 администрацией принято постановлениеN 917 о назначении и проведении публичных слушаний по вопросам изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (т.1 44-47).

Согласно протоколу публичных слушаний (т.1 л.д.48-49) смежными землепользователями выражено несогласие со строительством на спорном земельном участке многоэтажных домов.

Постановлением главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 20.08.2008 N 1199 "Об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства" был изменен вид разрешенного использования земельного участка с установленного "для эксплуатации зданий, сооружений" с учетом заключения и рекомендаций комиссии по подготовке правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Геленджик о решении вопросов изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

На основании данного постановления ответчиками подписано дополнительное соглашение от 02.09.2008 к договору аренды, в соответствии с которым целевое назначение земельного участка изменено на "для многоэтажного жилищного строительства". Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 13.09.2008.

Указанное послужило основание для обращения прокурора в суд.

На основании п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пункт 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ предусматривает, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Возможные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства перечислены в пункте 1 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Частью 4 названной статьи предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации (за исключением установленных случаев) с учетом результатов публичных слушаний. Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений ч. 3 - 10 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ в части соответствующих требований.

В соответствии с частью 1 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24 - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, любая дифференциация правового регулирования, приводящая к различиям в правах и обязанностях субъектов права, должна осуществляться законодателем с соблюдением требований Конституции Российской Федерации, в том числе вытекающих из принципа равенства (статья 19, часть 1), в силу которого различия допустимы, если они объективно оправданны, обоснованны и преследуют конституционно значимые цели, а используемые для достижения этих целей правовые средства соразмерны им; соблюдение данного принципа, гарантирующего защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, запрет вводить такие различия в правах лиц, принадлежащих к одной и той же категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания (пункт 4.2 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П).

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, правильно указал, что факт проведения положительных публичных слушаний по вопросу об изменении вида целевого использования земельного участка не свидетельствует о соблюдении установленного порядка такого изменения, поскольку не может изменить императивно установленные ЗК РФ процедуры предоставления земельных участков для жилищного строительства.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка на строительство многоэтажного жилого дома приведет к тому, что заявитель фактически минует такую процедуру предоставления земельного участка для жилищного строительства участка как аукцион.

Права арендатора существенным образом отличаются от прав собственника земельного участка (статьи 263, 264, 615 ГК РФ), а с учетом особого статуса земельного участка возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка не может изменять установленный законом порядок распоряжения публичной собственностью.

Доводы апелляционной жалобы о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка произведено с учетом результатов публичных слушаний не опровергает выводы суда о нарушении порядка предоставления земельного участка под многоэтажное строительство.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Учитывая, что на данном участке расположен объект недвижимости, право на который зарегистрировано за истцом, договор с учетом объема заявленных требований приведен в соответствие с установленным разрешенным использованием участка, на что и направлено решение суда.

Апелляционный суд также отмечает следующее. Спорный земельный участок с кадастровым номером 23:40:04 07 045:0009 расположен, как следует из актов, постановлений и договоров, между улицами Горной, Маячной, Кутузова, Красной - в восточной части города Геленджика. Таким образом, территориально спорный земельный участок входит в границы г.Геленджика.

Внешний контур округа санитарной охраны курорта Геленджик является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Закона природных лечебных ресурсах).

Из градостроительного заключения следует, что земельный участок не входит в границы выделенных зон санитарной охраны месторождений минеральных вод, в тоже время земельный участок входит в проектируемый "Округ горно-санитарной охраны города-курорта Геленджик Краснодарского края.

Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 100 данного кодекса.

Кроме того, статьей 17 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

К числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33 "Об особо охраняемых природных территориях" (далее Закон N 33) и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее Закон N 26) освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 100 данного кодекса.

После вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее Закон N 244-ФЗ) земельные участки в границах курортов федерального значения подлежат передаче в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, за исключением земельных участков, оговоренных в части 8 статьи 1 Закона N 244-ФЗ.

Закон N 244-ФЗ вступил в силу 20.12.2008, то есть после заключения договора аренды, в связи с чем земельный участок на момент подписания договора аренды являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Закона N 33, действовавшей на момент совершения сделок), администрация не была уполномочена им распоряжаться.

Позиция общества о том, что земельный участок не входит в границу округа санитарной охраны ничем не обусловлена. Отсутствие в кадастровом паспорте земельного участка соответствующих отметок данный довод не подтверждает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Администрация на момент заключения договора аренды не являлась собственником земельного участка.

Поскольку спорный земельный участок, расположен в черте города-курорта Геленджик, входит в округ горно-санитарной охраны, то на момент заключения договора аренды являлся федеральной собственностью. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что администрация в период заключения договора аренды не имела полномочий распоряжаться земельным участком, следовательно, договор аренды является недействительным. Право аренды спорного участка по указанному договору, заключенному ненадлежащим арендодателем, у общества возникнуть не могло.

Вместе с тем, требований о признании договора аренды недействительным в настоящем деле не заявлено. Поскольку суд не может выйти за пределы заявленных исковых требований, то нарушений норм процессуального права не установлено.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы распределению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2012 по делу N А32-35965/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

О.Х. Тимченко М.В. Ильина