Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2012 г. N 14АП-7147/12

г. Вологда

18 октября 2012 г.

N А13-2656/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Носач Е.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Инвестстройзаказчик" представителей Раковой О.П. по доверенности от 27.09.2010, Сагалова Л. Б. по доверенности от 01.03.2012, от комитета по управлению имуществом города Череповца представителя Кузиной А.Ф. оп доверенности от 14.09.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом города Череповца на решение Арбитражного суда Вологодской области от 31 июля 2012 года по делу N А13-2656/2012 (судья Алимова Е.А.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Инвестстройзаказчик" (ОГРН 1063528000480; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области к комитету по управлению имуществом города Череповца (ОГРН 1023501247440; далее - Комитет) с исковыми требованиями:

- разделить земельный участок с кадастровым номером 35:21:0501005:0031,

- заключить договоры аренды на вновь образованные земельные участки,

- произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 14.11.2002 N 31165200/221002, исключив из площади земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501005:0031 площади земельных участков, необходимых для эксплуатации многоквартирных домов, общей площадью 21 745, 27 кв.м,

- N 51 по проекту - с 01.04.2012, площадь земельного участка 3320,28 кв.м,

- N 52 по проекту - с 01.04.2011, площадь земельного участка 2808,39 кв.м,

- N 53 по проекту - с 01.08.2011, площадь земельного участка 5711 кв.м,

- N 57 по проекту - с 01.01.2009, площадь земельного участка 3923,7 кв.м,

- N 59 по проекту - с 01.02.2010, площадь земельного участка 5981,9 кв.м (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменений исковых требований).

Определением суда от 24.04.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление).

Решением от 31.07.2012 (с учетом определения от 24.08.2012 об исправлении опечатки) суд возложил на Комитет обязанность в течение 20 дней с момента вступления решения суда в законную силу произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 14.11.2002 N 31165200/221002, исключив из площади земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501005:0031 площади земельных участков, необходимых для эксплуатации многоквартирных домов

- с 01.04.2012 площадь 3320,28 кв.м, необходимую для эксплуатации дома по адресу: Вологодская область, город Череповец, улица Ленинградская, дом 24 (дом N 51 по проекту),

- с 01.04.2011 площадь 2808,39 кв.м, необходимую для эксплуатации дома по адресу: Вологодская область, город Череповец, улица Ленинградская, дом 30 (дом N 52 по проекту),

- с 01.08.2011 площадь 5711 кв.м, необходимую для эксплуатации дома по адресу: Вологодская область, город Череповец, улица Ленинградская, дом 28 (дом N 53 по проекту),

- с 01.01.2009 площадь 3923,7 кв.м, необходимую для эксплуатации дома по адресу: Вологодская область, город Череповец, улица Ленинградская, дом 36 (дом N 57 по проекту);

- с 01.02.2010 площадь 5981,9 кв.м, необходимую для эксплуатации дома по адресу: Вологодская область, город Череповец, улица Ленинградская, дом 40 (дом N 59 по проекту).

В удовлетворении исковых требований о возложении на Комитет обязанности разделить земельный участок с кадастровым номером 35:21:0501005:0031 и заключить договоры аренды на вновь образованные земельные участки суд в решении отказал.

Комитет с судебным актом не согласился, в апелляционной жалобе просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что земельный участок с кадастровым номером 35:21:0501005:031 в спорный период не был сформирован для эксплуатации малоэтажных жилых домов. В соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. До настоящего времени в нормативно-правовые акты Правительством Вологодской области не внесены. Порядок перерасчета арендной платы с учетом даты регистрации права собственности на помещения в домах, введенных в эксплуатацию, действующими нормативно-правовыми актами не предусмотрен.

При проектировании жилой застройки па основании требований СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" предусматривается размещение площадок для парковки автомобилей, игр детей, отдыха, занятий физической культурой, исходя из расчета общей численности жителей всего жилого дома (или) домов, расположенных на земельном участке. Следовательно, разделение участка приводит к тому, что каждый земельный участок в отдельности не будет обеспечен всеми необходимыми элементами благоустройства.

Представитель Комитета в судебном заседании апелляционной инстанции доводы жалобы поддержат, при этом уточнил требования по жалобе. Просит решение суда отменить в части удовлетворения исковых требований. В остальной части решение суда не обжалует.

Общество в отзыве на жалобу и его представители в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против ее доводов и требований, просили решение суда в обжалуемой части оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Не возражали против проверки судебного акта только в обжалуемой части.

Представитель Управления в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении жалобы в его отсутствие. Жалоба ответчика рассмотрена при состоявшейся явке представителей Общества и Комитета.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Жилстройинвест" (арендатор) 14.11.2002 подписали договор аренды N 31165200/221002 земельного участка, кадастровым номером 35:21:0501005:0031, площадью 37436 кв.м, расположенного по адресу: Вологодская область, город Череповец, улица Ленинградская (6 зона), в границах, указанных в прилагаемой к договору кадастровой карте (плане) земельного участка, разрешенное использование - для проектирования и строительства квартала малоэтажной застройки.

Пунктом 2.1 договора стороны установили срок действия договора с 02.09.2002 по 01.09.2012.

Земельный участок передан в аренду по акту приема-передачи от 14.11.2002.

Права и обязанности по договору аренды земельного участка от 14.11.2002 N 31165200/221002 переданы обществу с ограниченной ответственностью "Горстройзаказчик" на основании соглашения от 14.06.2004, а в дальнейшем Обществу по соглашению от 01.06.2006.

Договор аренды и соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.

Общество получило разрешения на строительство девяти жилых домов.

В отношении пяти домов строительство завершено.

Разрешения на ввод в эксплуатацию домов со строительными номерами N 51, 52, 53, 57, 59, которым присвоены номера домов по улице Ленинградской N 24, 30, 28, 36, 40 соответственно, получены.

Строительство четырех домов с номерами N 54, 55, 56, 58 не завершено.

Общество обратилось в Комитет с заявлениями о разделении земельного участка на девять новых земельных участков для каждого из жилых домов.

В 2010 году Комитет в письме от 20.05.2010 согласился с размежеванием земельного участка.

В августе 2010 года межевание земельного участка на три части с кадастровыми номерами 35:21:0501005:113, 35:21:0501005:114, 35:21:0501005:115 выполнено.

Считая, что с момента регистрации права собственности первыми дольщиками по каждому дому права собственности на помещения у Общества отсутствует обязанность по внесению платежей за пользование земельным участком под введенными в эксплуатацию жилыми домами, истец обратился в арбитражный суд с иском о возложении на Комитет обязанности произвести перерасчет размера арендной платы. Также истец просил возложить на Комитет обязанность разделить земельный участок на девять земельных участков и заключить договоры аренды на вновь образованные земельные участки под строительство оставшихся домов.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска в части возложения на Комитет обязанности разделить земельный участок на девять земельных участков и заключить договоры аренды на вновь образованные земельные участки под строительство оставшихся домов. При этом требование о возложении на Комитет обязанности произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 14.11.2002 N 31165200/221002 признано судом обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Комитет обжалует решение суда только в части удовлетворения иска.

Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда в обжалуемой части является законным и отмене не подлежит.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пункт 3 приведенной статьи предусматривает, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3, 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений ЖК РФ, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления N 10/22, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.

Следовательно, после ввода соответствующего объекта в эксплуатацию арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.

Из материалов дела видно, что пунктом 2.4 рассматриваемого договора аренды предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату согласно прилагаемому к договору расчету.

Пунктом 2.6 установлено, что арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке.

По условиям договора Комитет при изменении арендной платы производит расчет, на основании которого арендатор вносит оплату.

Суд первой инстанции установил, что в отношении помещений пяти построенных домов дольщиками зарегистрировано право собственности, а именно

- дом 24 (строение N 51) право собственности первого дольщика зарегистрировано 15.03.2012,

- дом 30 (строение 52) - 21.03.2012,

- дом 28 (строение 53) - 18.07.2011,

- дом 36 (строение 57) - 30.12.2008,

- дом 40 (строение 59) - 20.01.2010.

Данные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права.

Таким образом, в силу вышеназванных норм права и исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела следует, что у Комитета с определенных судом дат отсутствует право начислять и требовать у Общества плату за пользование земельным участком в той части, на которой расположены вышеназванные жилые дома с учетом необходимой для их обслуживания площадью.

Как пояснил в апелляционной инстанции представитель Комитета, у ответчика не имеется возражений относительно той площади, которую использовал истец при расчете заявленных требований. Данный расчет выполнен с учетом пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации. Возражения ответчика фактически сводятся к тому, что у него отсутствует правовой механизм расчета платы за пользование земельным участком исходя из вышеназванных обстоятельств.

Суд первой инстанции обосновано не принял во внимание данные возражения.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

Как правильно указал суд, собственники помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, пользуются всеми правами законных владельцев, а публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок до постановки его на государственный кадастровый учет, не вправе распоряжаться этим участком.

Земельный участок с кадастровым номером 35:21:0501005:0031, площадью 37436 кв. м, сформирован для проектирования и строительства квартала малоэтажной секционной жилой застройки.

После ввода пяти жилых домов в эксплуатацию Общество перестало быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир (нежилых помещений) в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства.

Именно поэтому арендные отношения с Обществом в части земельных участков, на которых расположены введенные в эксплуатацию дома, где имеются помещения, переданные в собственность дольщикам, прекратились, пользование истцом такими земельными участками по вышеизложенным основаниям отсутствует как и обязанность по внесению платы за пользование.

В то же время расчет арендной платы по условиям договора должен составлять арендодатель, поэтому суд возложил на него данную обязанность.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта в обжалуемой части.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 31 июля 2012 года по делу N А13-2656/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Череповца - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

Е.В. Носач А.Н. Шадрина