Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2012 г. N 18АП-10492/12

г. Челябинск

24 октября 2012 г.

Дело N А47-593/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 31.08.2012 по делу N А47-593/2012 (судья Калашникова А.В.).

Общество с ограниченной ответственностью "Фабрика грез" (далее по тексту - заявитель, общество, ООО "Фабрика грез") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Департаменту градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга (далее по тексту - заинтересованное лицо, ответчик, Департамент, административный орган) о признании недействительным распоряжения N 2514-р от 25.11. 2011 об утверждении схемы расположения и образовании земельных участков по ул. Набережной в части слов "площади 446 кв.м.", подпункта 1 пункта 2; пунктов 3,4; пункта 7 в части указания на земельный участок, указанный в подпункте 1 пункта 2 распоряжения (с учетом уточнения принятого судом в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено открытое акционерное общество "Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги" (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 31.08.2012 (резолютивная часть от 24.08.2012) заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе Департамент (далее также - апеллянт, податель жалобы) просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указал на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя апелляционной жалобы, площадь земельного участка 446 кв.м. была определена Департаментом в соответствии с представленной заказчиком документацией и действующими градостроительными нормами.

Апеллянт считает вывод суда первой инстанции о том, что Департаментом не учтены положения ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) несостоятельным.

Податель жалобы полагает, что вывод суда об отсутствии доказательств отнесения спорного участка к землям историко-культурного назначения не влияет на необходимость соблюдения требований действующего нормативного правового акта - Регламента ИС-3, утвержденного постановлением Оренбургского городского Совета от 14.10.1998 N 186 "О регламентах существующей застройки и перспективном развитии исторической части города Оренбурга

К дате судебного заседания отзывов на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением Главы города Оренбурга N 2734-р от 01.07.2003 "Об утверждении акта N 2/2 от 22.05.2003 выбора земельного участка под строительство летнего кафе, эстрады, общественного туалета по ул. Набережная" утверждён акт выбора земельного участка от 22.05.2003 N 2/2 под строительство летнего кафе со стационарным блоком обслуживания и фонтаном, эстрады, общественного туалета для ООО "Фабрика грез" по ул. Набережная (том 1 л.д. 106).

Комитету по градостроительству и архитектуре поручено выдать архитектурно- планировочное задание на проектирование и строительство. ООО "Фабрика грез" было поручено: вести проектирование в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, утвержденным Комитетом по градостроительству и архитектуре 27.06.2003, проектирование выполнить в срок до 15.07.2003, строительство закончить в срок до 01.01.2004.

27 июня 2003 года Комитетом по градостроительству и архитектуре было утверждено архитектурно-планировочное задание на разработку проекта зданий и сооружений. В соответствии с п. 10 названного задания предусмотрено размещение на участке стационарного кафе, эстрады, общественного туалета, фонтана. Планировку участка поручено предусмотреть с рациональным использованием существующей территории, увязать с планировочным решением набережной в целом. Согласно п. 11 задания в число архитектурно-планировочных требований включена разработка индивидуальных проектов стационарного кафе, эстрады, общественного туалета, фонтана и размещение на участке с учётом рельефа, организации территории и визуального обзора. Также в п. 11 установлено, что архитектурно - планировочное решение зданий и сооружений должно соответствовать их функциональному назначению и быть увязано с существующей перспективной застройкой проектируемой прилегающей территории. Размеры зданий в плане и их габариты установлено принять на основании задания заказчика и уточнить проектом.

05 августа 2005 года распоряжением Главы города Оренбурга N 4433-р "Об утверждении границ и формировании земельных участков по адресу: г. Оренбург, ул. Набережной для предоставления ООО "Фабрика грез" установлено следующее: в распоряжении Главы города Оренбурга N 2734-р от 01.07.2003 "Об утверждении акта N 2/2 от 22.05.2003 выбора земельного участка под строительство летнего кафе, эстрады, общественного туалета по ул. Набережная" исключены слова - "летнего" и "эстрады"(том 1 л.д. 126-127). ООО "Фабрика грез" разрешено строительство стационарного кафе со стационарным блоком обслуживания, фонтана, общественного туалета. В связи с чем, ООО "Фабрика грез" поручено провести государственный кадастровый учет земельного участка, заключить договор аренды и получить разрешение на реконструкцию бульварной зоны на земельном участке. Строительство поручено вести в соответствии с проектом, согласованным Комитетом по градостроительству и архитектуре администрации г. Оренбурга 18.03.2004.

Утверждение границ и формирование земельного участка по адресу: г. Оренбург, ул. Набережная для предоставления обществу на основании вышеназванного распоряжения производилось со ссылкой на ст.ст. 32, 36 Земельного кодекса РФ.

08 августа 2005 года на основании указанного выше распоряжения между Администрацией г. Оренбурга и ООО "Фабрика грез" был заключен предварительный договор аренды земельного участка, согласно которому обществу предоставляется во временное владение и пользование общий земельный участок площадью 30 844 кв.м., местоположение: участок находится примерно в 10 м. по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира г. Оренбург, ул. Советская, 1, состоящий из 2-х земельных участков, являющихся единым, неделимым объектом недвижимости, в том числе: земельный участок N 1 площадью 20 978 кв. м. с разрешенным использованием - размещение двухэтажного здания кафе с подвалом под частью строения и благоустройство прилегающей территории, реконструкция бульварной пешеходной зоны в районе ул. Набережной г. Оренбурга и земельный участок N 2 площадью 9 866 кв.м. с разрешенным использованием - обустройство территории пляжа реки Урал (том 1 л.д. 124-125).

В соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке от 11.03.2010 N 5644/204/10-15442, кадастровый номер земельного участка 56:44:0:258, местоположение установлено относительно ориентира здание кафе, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Набережная, 27/2. Площадь земельного участка 20 978 кв.м. Разрешенным и фактическим использованием земельного участка является размещение двухэтажного здания кафе с подвалом под частью строения и благоустройство прилегающей территории, реконструкция бульварной пешеходной зоны в районе ул. Набережной (20 000 кв.м.)(том 1 л.д. 44).

В суде первой инстанции в ходе судебного заседания заявитель представлял на обозрение суда подлинный рабочий проект кафе на бульваре от 2003 года, согласованный Комитетом по градостроительству и архитектуре Администрации города Оренбурга 18.03.2004.

Во исполнение названных распоряжений Главы города Оренбурга N 2734-р от 01.07.2003 и N 4433-р от 05.08.2005, а также условий предварительного договора аренды земельного участка от 08.08.2005 и рабочего проекта кафе на бульваре от 2003 года, согласованного с Комитетом по градостроительству и архитектуре Администрации города Оренбурга 18.03.2004, заявителем произведено проектирование и строительство здания кафе, общественного туалета общей площадью 233, 8 кв.м. и фонтана.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А 47-8832/2008 от 13.03.2009 за обществом признано право собственности на объекты недвижимости, а именно трансформаторную подстанцию, литер ТП, кадастровый номер 16-77/ТП, одноэтажную, нежилую, год ввода в эксплуатацию - 2003 г., общей площадью 15, 2 кв. м., расположенную по адресу: г. Оренбург, ул. Набережная, 27/2, а также здание кафе и общественный туалет, литер Е, кадастровый номер 16-77/Е, одноэтажное, нежилое, год ввода в эксплуатацию - 2003 г., расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Набережная, 27/2. Названное решение в апелляционном, либо кассационном порядке не обжаловалось, вступило в законную силу.

Право собственности на здание кафе и общественный туалет зарегистрировано за обществом 09.03.2010 согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 56 АА N 944457(том 1 л.д. 23).

Согласно письму муниципального учреждения "Архитектура и градостроительство" от 18.08.2006 N 24/1-3321 при натурном обследовании объектов строительства: кафе со стационарным блоком с расположенным внутри общественным туалетом и благоустройством прилегающей территории, включая фонтан, нарушений требований Архитектурно-планировочного задания и проектной документации не выявлены(л.д. 107).

01 ноября 2011 общество обратилось с заявлением о подготовке проекта правового акта Администрации г. Оренбурга по образованию земельного участка под существующими объектами, подготовке заключения о возможности выкупа земельного участка по адресу: ул. Набережная, д. 27/2, с приложением: кадастровой выписки о земельном участке N 56:44:0:258, технического проекта межевания объекта землеустройства, утвержденного ДГиЗО 17.10.2011, ведомостей вычисления площади участка от 26.10.2011, а именно участка - 446 кв.м., участка - 1 634 кв.м., под благоустройство и сервитут 1 044 кв.м. и схемы расположения земельного участка на кадастровом плане(том 1 л.д. 40).

Распоряжением от 25.11.2011 N 2514-р Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга "Об утверждении схемы расположения и образования земельных участков по ул. Набережной" предписано следующее.

Пунктом 2 распоряжения предписано образовать земельные участки путём раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:258 площадью 20 978 кв.м.:

1) земельный участок площадью 446 кв.м. из земель, находящихся в государственной собственности, на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане. Местоположение: Оренбургская область, город Оренбург, улица Набережная. На земельном участке расположены: одноэтажное кафе и общественный туалет литер Е, трансформаторная подстанция литер ТП. Разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, с размещением кафе, общественного туалета и трансформаторной подстанции. Категория земель: земли населённых пунктов;

2) земельный участок площадью 20 532 кв.м. из земель, находящихся в государственной собственности, на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане. Местоположение: Оренбургская область, город Оренбург, улица Набережная. Земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:44:0000000. Разрешенное использование: земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, с размещение Пушкинского бульвара на Набережной. Категория земель: земли населённых пунктов.

Пунктом 3 предписано установить бессрочное ограничение прав пользования на земельный участок, указанный в подпункте 1 пункта 2 настоящего распоряжения, согласно положению "О Регламентах существующей застройки и перспективном развитии исторической части города Оренбурга", утвержденному постановлением Оренбургского городского Совета от 14.10.1998 N 186.

Регламент ИС-3. Запрещается реконструкция и строительство капитальных зданий и сооружений, объектов инженерной инфраструктуры разрушающих характер исторически и градостроительно ценной застройки без согласования с органами градостроительства администрацией города.

Пунктом 4 предписано Управлению землепользования и развития пригородного хозяйства департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга при оформлении права на земельный участок, указанный в подпункте 1 пункта 2 включить требования, указанные в пункте 3 настоящего распоряжения в правоустанавливающий документ на земельный участок.

Согласно пункту 7 оспариваемого распоряжения земельные участки, указанные в подпунктах 1, 2 пункта 2 настоящего распоряжения, относятся к землям общего пользования и приватизации не подлежат.

Распоряжением N 3114-р от 04.07.2012 "О внесении изменений в распоряжение ДГиЗО администрации города Оренбурга от 25.11.2011 N 2514-р" внесены изменения в оспариваемое распоряжение, а именно из подпункта 1 пункта 2 распоряжения N 2514-р от 25.11.2011 исключены слова "трансформаторная подстанция литер ТП" и "и трансформаторной подстанции".

Полагая, что распоряжение N 2514-р от 25.11.2011 не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, последний обратился в суд с требованием о признании его недействительным в части слов "площади 446 кв.м.", подпункта 1 пункта 2; пунктов 3,4; пункта 7 в части указания на земельный участок, указанный в подпункте 1 пункта 2 распоряжения (том 1 л.д. 98-99).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что департамент, утверждая схему расположения земельного участка на кадастровом плане, руководствуясь имеющимися в наличии документами, приложенными обществом к заявлению, не учел и в полном объеме не исследовал необходимые для решения данного вопроса нормы отвода земель для данного вида деятельности, правила землепользования и застройки, землеустроительную, градостроительную и проектную документацию, как того требует п. 3 ст. 33 ЗК РФ. Признавая незаконным п. 3, п. 4 оспариваемого распоряжения суд исходил из того, что Правила землепользования и застройки г. Оренбурга, как документ градостроительного зонирования, который включают в себя карту градостроительного зонирования, устанавливающей границы территориальных зон, утвержденные в установленном порядке, в настоящее время в г. Оренбурге отсутствуют. Документов, свидетельствующих об отнесении спорного земельного участка к землям историко-культурного назначения и, следовательно, к землям особо охраняемых территорий, в отношении которых введен особый правовой режим использования, материалы дела не содержат. Требование заявителя о признании недействительным пункта 7 в части указания на земельный участок, указанный в подпункте 1 пункта 2 распоряжения удовлетворено судом по основаниям, что выкопировка из Генерального плана г. Оренбурга, утвержденного Решением Оренбургского городского Совета от 10.10.2008 N 674 не содержит обозначения красных линий, разбивочного чертежа красных линий с координатами узлов и точек излома проектных красных линий и привязкой их к закрепленным на местности геодезическим знакам, опорным зданиям и сооружениям. Кроме того, суд учел, что Генеральный план г. Оренбурга был утвержден решением Оренбургского городского совета N 674 от 10.10.2008, то есть после предоставления спорного земельного участка под строительство кафе со стационарным блоком обслуживания, фонтана и общественного туалета, на основании распоряжения Главы города Оренбурга N 2734-р от 01.07.2003 "Об утверждении акта N 2/2 от 22.05.2003 выбора земельного участка под строительство летнего кафе, эстрады, общественного туалета по ул. Набережная".

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным (пункт 1 статья 61 ЗК РФ).

Юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки (пункт 1 статьи 36 ЗК РФ).

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (пункт 5 статьи 36 ЗК РФ).

В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (пункт 7 статьи 36 ЗК РФ).

В рассматриваемом случае установлено, что Департаментом были утверждены схемы двух земельных участков площадью 446 кв.м. и 20 532 кв.м., образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:258 площадью 20 978 кв. м., с разрешенным видом использования - размещение двухэтажного здания кафе с подвалом под частью строения и благосустройство прилегающей территории, реконструкция бульварной пешеходной зоны в районе ул. Набережная (2000 кв.м.), находящегося в фактическом пользовании заявителя.

Фактически, оба участка являются частями уже сформированного и поставленного на кадастровый учет 12.09.2007 земельного участка (л.д.44 т.1).

В соответствии со статьей 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. При этом пунктом 1 статьи 11.2, пунктом 4 статьи 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Материалами дела подтверждается, что за обществом зарегистрировано право собственности на здание кафе и общественный туалет, которые расположены на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0000000:258 площадью 20 978 кв. м. Указанное свидетельствует о том, что заявитель является землепользователем данного земельного участка, а также обладает в силу ст.36 ЗК РФ исключительным правом на аренду или приватизацию соответствующего земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости.

Поскольку спорным распоряжением было фактически утверждено решение об образовании двух новых земельных участков за счет раздела земельного участка, землепользователем которого является заявитель в силу того, что на данном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, апелляционный суд полагает, что принятое в отсутствие предусмотренного пунктом 4 ст.11.2 ЗК РФ согласия землепользователя решение не соответствует вышеназванным требованиям земельного законодательства и подлежит признанию его недействительным.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" одним из оснований для принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости является нарушение предусмотренных федеральными законами требований к образованию объекта недвижимости.

Учитывая, что наличие согласия в письменной форме землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков на образование из них земельных участков является обязательным условием такого образования, апелляционный суд полагает, что отсутствие такого согласия является препятствием в осуществлении государственного кадастрового учета образуемых земельных участков.

Несоблюдение заинтересованным лицом требований ч.4 ст.11.2 ЗК РФ при принятии распоряжения N 2514-р от 25.11. 2011 об утверждении схемы расположения и образовании земельных участков по ул. Набережной является достаточным основанием для удовлетворения требования заявителя.

При указанных обстоятельствах наличие иных оснований для признания недействительным оспариваемого распоряжения не имеет правового значения и не подлежит оценке в рамках рассматриваемого дела.

При совокупности изложенных обстоятельств суд находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы по правилам статьи 110 АПК РФ. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку заявители освобождены от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 31.08.2012 по делу N А47-593/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина