Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2012 г. N 18АП-10541/12

г. Челябинск

25 октября 2012 г.

Дело N А07-9489/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автоградстрой" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.09.2012 по делу N А07-9489/2012 (судья Архиереев Н.В.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Автоградстрой" - Насыров Т.И. (доверенность от 11.01.2012).

Общество с ограниченной ответственностью "Квадро Сервис" (далее - ООО "Квадро Сервис", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "Автоградстрой" (далее - ООО "Автоградстрой", ответчик) с иском о:

- расторжении договора N 1 от 30.09.2011 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков;

- обязании ответчика вернуть истцу право аренды по договорам N 1871-08 от 14.10.2008, N 814-10 от 21.06.2010 вместе с объектом незавершённого строительства, расположенным на земельном участке площадью 7 696 кв.м. с кадастровым номером 02:55:010521:77 по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, квартал 110 (с учётом изменения предмета заявленных требований, т. 2 л.д. 55-56).

Решением суда от 17.09.2012 (резолютивная часть от 14.09.2012) в удовлетворении заявленных исковых требований отказано (т. 4 л.д. 98-106).

В апелляционной жалобе общество "Автоградстрой" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции изменить в мотивировочной части, исключив выводы суда о ничтожности договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, а также неправильное применение норм материального права.

Полагает, что суд необоснованно пришёл к выводу о ничтожности договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков. Суд не дал оценку доводам ответчика и тому обстоятельству, что спорный договор был предметом оценки судов при рассмотрении дела N А07-6841/2010 и судами не оценён как ничтожный.

Суд не учёл, что спорный договор по существу является договором перенайма, включающим условия о купле-продаже объекта незавершённого строительства, то есть по существу в договоре содержались условия об отчуждении трёх объектов имущественных прав - объекта незавершённого строительства и двух земельных участков. Делая вывод о том, что ответчик не приобрёл право на объект незавершённого строительства, в силу чего не имеет прав на земельный участок, суд не установил, на каком именно земельном участке находится объект незавершённого строительства. Кроме того, отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершённого строительства не препятствует государственной регистрации сделки уступки прав по договору аренды земельных участков, и такая регистрация произведена 28.02.2012, ввиду чего нарушения требований норм ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, на что сослался суд первой инстанции, не имеется. Таким образом, у суда не имелось оснований для вывода о ничтожности всего договора, поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершённого строительства может повлечь недействительность договора только в части продажи данного объекта.

Также отмечает, что договор находится в стадии исполнения, и регистрация прав истца на объект незавершённого строительства и последующий переход права собственности к ответчику зависят от оплаты цены договора в полном объёме.

Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

До судебного заседания от истца поступило ходатайство об отказе от иска, подписанное конкурсным управляющим Пономарёвым А.Н.

В Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд поступили возражения одного из конкурсных кредиторов истца - государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" (рег. N 29189 от 17.10.2012) - на заявление истца об отказе от иска. В обоснование заявленных возражений ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" ссылается на то, что отказ от иска нарушает права конкурсных кредиторов, поскольку заявленный иск направлен на возврат имущества по договору N 1 от 30.09.2011 в конкурсную массу должника.

Соответствующие возражения по вопросу принятия судом отказа от иска поступили от Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа в письменных объяснениях.

Рассмотрев ходатайство общества "Квадро Сервис" об отказе от иска, апелляционный суд не находит оснований для его удовлетворения.

На основании ч. 2 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично. Суд не принимает отказ от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц (ч. 5 ст. 49 АПК РФ).

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) (далее - Закон о банкротстве) целью конкурсного производства является соразмерное удовлетворение требований кредиторов. Удовлетворение требований кредиторов осуществляется за счет конкурсной массы должника (статьи 131, 134 названного Закона).

В силу пункта 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве арбитражный управляющий обязан действовать разумно и добросовестно в интересах должника, кредиторов и общества, в том числе на основании пунктов 2, 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц, и вправе подавать в арбитражный суд иски о признании недействительными сделок и применении последствий их недействительности.

Отказ конкурсного управляющего от исковых требований с учетом положений части 5 статьи 49 АПК РФ должен быть обоснован и обстоятельства, приведенные конкурсным управляющим в обоснование отказа от исковых требований, подтверждены доказательствами, поскольку интересах конкурсных кредиторов конкурсный управляющий обязан поддерживать исковые требования, используя любую возможность увеличения конкурсной массы.

Между тем заявленный в рамках настоящего дела отказ конкурсного управляющего должника от исковых требований ничем не мотивирован, тогда как требования истца являются имущественными, ввиду чего направлены на пополнение конкурсной массы должника.

Таким образом, в связи с тем, что отказ от иска направлен на прекращение действий по увеличению конкурсной массы, что нарушает интересы конкурсных кредиторов, основания для принятия отказа от иска отсутствуют.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьих лиц не явились.

С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы поддержал доводы, изложенные в ней.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает обжалуемый судебный акт подлежащим изменению в мотивировочной части в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.01.2011 по делу N А07-6841/2010 ООО "Квадро Сервис" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него было открыто конкурсное производство (т. 1 л.д. 54-57).

13.08.2011 в газете "Коммерсантъ" N 149 было опубликовано объявление N 77030251139 о проведении конкурса по продаже имущества ООО "Квадро Сервис", признанного несостоятельным (банкротом). Торги в форме конкурса состоятся 27.09.2011 в 12.00 по адресу: 450000, г. Уфа, ул. Трамвайная, 4Б. На торги в форме конкурса выставлялось имущество должника - незавершенное строительство объекта недвижимости, а также право аренды земельных участков N 1 общей площадью; 7 696 кв.м (кадастровый номер 02:55:010521:77) и N 2 165 кв.м (кадастровый номер 02:55:010540:51), расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, квартал 110. Стартовая цена 66 950 000 рублей. Место и время подведения результатов торгов - 27.09.2011, 17.00, г. Уфа, ул. Трамвайная, 4Б (т. 1 л.д. 13-14).

Согласно протоколу о результатах проведения конкурса по продаже имущества должника от 27.09.2011, конкурс был признан несостоявшимся в связи с тем, что к участию в торгах был допущен только один участник. Согласно протоколу в соответствии с п. 17 ст. 110 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" обществу "Автоградстрой" предложено заключить договор купли-продажи имущества должника в соответствии с условиями конкурса (т. 1 л.д. 15).

Во исполнение названного протокола, 30.09.2011 между ООО "Квадро Сервис" и ООО "Автоградстрой" подписан договор N 1 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, согласно которого общество "Квадро Сервис" передало, а общество "Автоградстрой" приняло в полном объеме права и обязанности по договорам аренды N 1871-08 от 14.10.2008 и N 814-10 от 21.06.2010, заключенным между ООО "Квадро Сервис" и Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа (т. 1 л.д. 35).

По названным договорам аренды обществу "Квадро Сервис" переданы земельные участки площадью 165 кв.м. с кадастровым номером 02:55:010540:51 сроком аренды до 24.02.2011 и площадью 7696 кв.м. с кадастровым номером 02:55:010521:77 сроком аренды до 23.02.2013, находящиеся по адресу город Уфа, улица Ленина, квартал 110.

Договором о передаче прав и обязанностей также предусмотрено, что земельный участок площадью 7696 кв.м. передается вместе с объектом незавершенного строительства, находящимся на этом участке. ООО "Автоградстрой" обязалось уплатить плату за передаваемые права в размере 66 950 000 рублей.

Обществом "Автоградстрой" получено разрешение N RU 03308000-452-Ж на строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания (секции А, Б, В, Е) по ул. Ленина, в квартале 110 (т. 1 л.д. 117).

Ссылаясь на то, что ответчик не исполнил обязательства по оплате стоимости передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, что, по мнению истца, является основанием для расторжения договора, последний обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции суд, квалифицировав договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков как договор купли-продажи объекта незавершённого строительства, оценил его как ничтожный ввиду отсутствия у истца зарегистрированного права собственности на объект незавершённого строительства, расположенный на земельном участке. В силу недействительности договора ответчик не приобрёл право на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, в силу чего на основании ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации не приобрёл прав на земельный участок под этим объектом.

Указанные выводы суда являются ошибочными.

Согласно ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признаётся соглашение двух и более лиц о возникновении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

На основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая, что договор - это гражданско-правовая сделка, влекущая возникновение юридических прав и обязанностей, а расторжение договора по смыслу п. 2 ст. 453 ГК РФ означает прекращение прав и обязанностей по договору, расторгнут может быть только заключенный договор, не имеющий признаков недействительности.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришёл к выводу о недействительности договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли, подписанного между истцом и ответчиком (т. 1 л.д. 35), в силу того, что, по мнению суда, данный договор содержит элементы договора купли-продажи объекта незавершённого строительства, и при отсутствии государственной регистрации права собственности истца на указанный объект не мог быть отчужден ответчику.

Приведённый вывод суда первой инстанции апелляционная коллегия находит ошибочным и подлежащим исключению из решения суда первой инстанции.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно условиям анализируемого договора, общество "Квадро Сервис" передало, а общество "Автоградстрой" приняло в полном объеме права и обязанности по договорам аренды N 1871-08 от 14.10.2008 и N 814-10 от 21.06.2010, заключенным между ООО "Квадро Сервис" и Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа.

По названным договорам аренды обществу "Квадро Сервис" переданы земельные участки площадью 165 кв.м. с кадастровым номером 02:55:010540:51 сроком аренды до 24.02.2011 и площадью 7696 кв.м. с кадастровым номером 02:55:010521:77 сроком аренды до 23.02.2013, находящиеся по адресу город Уфа, улица Ленина, квартал 110.

Таким образом, договор о передаче прав и обязанностей по существу является договором перенайма, поскольку содержит условие об уступке прав и обязанностей по договору аренды земли.

Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из первоначального договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм об уступке требования и о переводе долга.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В силу ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 389 данного Кодекса.

По смыслу ст. 382, 384, 388, 389, 615 ГК РФ лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они были на момент передачи.

В силу этого, то обстоятельство, что одновременно с передачей земельных участков ответчику передан объект незавершённого строительства, расположенный на этих участках, не даёт суду оснований квалифицировать договор иным образом, нежели договор перенайма, поскольку передача данного объекта не носит самостоятельного характера, а обусловлена совокупностью прав и обязанностей, приобретаемых новым арендатором по договору аренды земельных участков, которые ранее предоставлялись обществу "Квадро Сервис" для строительства.

Таким образом, условие анализируемого договора о передаче ответчику земельного участка площадью 7696 кв.м. с кадастровым номером 02:55:010521:77 вместе с объектом незавершенного строительства, по существу свидетельствует о переводе на общество "Автоградстрой" обязанности по застройке земельного участка.

Указанная сделка представляет собой перевод на ответчика обязательства (долга), возложенного ранее на истца по договорам аренды земли, по освоению данных участков путём строительства на них объектов недвижимости, ввиду чего для совершения данной сделки действующее законодательство не требует обязательной государственной регистрации права собственности на объект.

Осуществляя квалификацию приведённого условия договора, апелляционная коллегия, руководствуясь положениями абз. 1 ст. 431 ГК РФ, принимает во внимание имеющиеся в деле заключенные ответчиком с участниками долевого строительства договоры участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома (т. 2 л.д. 123-156, т. 3 л.д. 1-153, т. 4 л.д. 1-79), а также соглашения между истцом, ответчиком и участниками долевого строительства о переводе на ответчика прав и обязанностей застройщика (т. 4 л.д. 80-83).

В силу вышеизложенных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что анализируемый договор N 1 от 30.09.2011 о переводе прав и обязанностей соответствует действующему законодательству, сторонами договора согласованы все существенные условия, предъявляемые законом для данного вида договора. Названный договор зарегистрирован в установленном порядке 20.02.2012 (т. 1 л.д. 37 оборот).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать данный договор незаключенным либо недействительным.

Судом первой инстанции при оценке указанного договора как недействительного, кроме того, не учтено, что в силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, делая вывод о недействительности договора N 1 от 30.09.2011 о переводе прав и обязанностей в части передачи объекта недвижимости, у суда не имелось правовых оснований для признания недействительной той части договора, которой предусмотрена передача прав и обязанностей по договорам аренды земли.

При этом вывод суда о том, что ответчик, не приобретая права на объект незавершённого строительства, не приобрёл и прав на земельный участок в силу ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ, не соответствует требованиям п. 2 ст. 615 ГК РФ, поскольку права на земельные участки приобретены ответчиком не в силу закона (на основании ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ в силу приобретения объекта недвижимости), а в силу совершения сделки по передаче прав и обязанностей по договорам аренды земли (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Вместе с тем, арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения по существу спора ввиду отсутствия оснований для удовлетворения заявленных требований.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно условиям N 1 от 30.09.2011 о переводе прав и обязанностей общество "Автоградстрой" обязалось уплатить установленную плату за передаваемые права в размере 66 950 000 рублей.

Возмездный договор уступки права требования по своей правовой природе близок к сделкам по передаче вещи в собственность, и получение платы за уступаемое право является тем, на что рассчитывает цедент при заключении договора.

Из дела усматривается, что в счёт исполнения предусмотренной договором N 1 от 30.09.2011 обязанности ответчиком на счёт истца было перечислено 13 390 000 руб. по платежному поручению от 16.09.2011 N 139, 3 000 000 руб. по платёжному поручению от 14.02.2012 N 116, 2 000 000 руб. по платёжному поручению от 21.02.2012 N 139, 6 000 000 руб. по платёжному поручению от 11.05.2012 N 409, 6 000 000 руб. по платёжному поручению от 24.05.2012 N 466, 5 000 000 руб. по платёжному поручению от 13.06.2012 N 585 (т. 1 л.д. 98-103).

Таким образом, обязательство выполнено ответчиком на сумму 35 390 000 руб., то есть более, чем наполовину.

Согласно пункту 4 статьи 454 ГК РФ положения, предусмотренные параграфом первым главы 30 Кодекса (статьи 454 - 491), применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

В силу статьи 488 Кодекса договором купли-продажи может быть предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит). Такой договор может содержать условие о рассрочке платежа (пункт 1 статьи 489 Кодекса).

Из условий договора о передаче прав и обязанностей N 1 от 30.09.2011 следует, что сторонами согласована рассрочка платежа, поскольку первый платёж в сумме 13 390 000 рублей был внесён ответчиком в качестве задатка и зачтён в сумму стоимости приобретённого права аренды, а оставшаяся покупная стоимость подлежала внесению не позднее 30 дней с момента подписания договора.

Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Учитывая, что на момент рассмотрения настоящего спора ответчиком оплачено более половины стоимости права, переданного по договору N 1 от 30.09.2011, апелляционный суд, руководствуясь пунктом 2 статьи 489 ГК РФ, приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения приведённого договора и возврата истцу права аренды.

Апелляционный суд, кроме того, учитывает следующее.

Из материалов дела следует, что ответчиком заключены договоры долевого участия в отношении спорного объекта незавершённого строительства с физическими лицами - инвесторами строительства (т. 2 л.д. 123-156, т. 3 л.д. 1-153, т. 4 л.д. 1-79), а также соглашения между истцом, ответчиком и участниками долевого строительства о переводе на ответчика прав и обязанностей застройщика (т. 4 л.д. 80-83).

Обществом "Автоградстрой" также получено разрешение N RU 03308000-452-Ж на строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания (секции А, Б, В, Е) по ул. Ленина, в квартале 110 (т. 1 л.д. 117).

При изложенных обстоятельствах, а также учитывая недоказанность истцом наличия у него реальной возможности исполнения обязательства по строительству объекта недвижимости, требования истца о расторжении договора о переводе прав и обязанностей, сопряжённое с требованием о возврате права аренды и объекта незавершённого строительства, приведёт к нарушению баланса прав участников правоотношений по строительству многоквартирного дома.

Таким образом, решение суда по существу спора является верным и отмене не подлежит.

В силу того, что доводы апелляционной жалобы нашли подтверждение в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, судебные расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на истца.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.09.2012 по делу N А07-9489/2012 изменить, исключив из мотивировочной части решения выводы суда о недействительности договора N 1 от 30.09.2011 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Квадро Сервис" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Автоградстрой" судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 2000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Л.А.Суспицина М.И.Карпачева