Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2012 г. N 15АП-12456/12

город Ростов-на-Дону

30 октября 2012 г.

дело N А32-5032/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бондаренко Е.Н.,

при участии:

от администрации муниципального образования Темрюкский район - Пащенко Александры Андреевны по доверенности от 24.04.2012 N В-140/01-4075/12-24,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю - Борокова Юрия Шихамбиевича по доверенности N 358 от 26.12.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2012 по делу N А32-5032/2012, принятое в составе судьи Гречко О.А.,

по заявлению администрации муниципального образования Темрюкский район

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

при участии третьего лица: индивидуального предпринимателя Николенко Татьяны Владимировны

о признании незаконным отказа в государственной регистрации

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Темрюкский район (далее -администрация МО Темрюкский район) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее Управление Росреестра по Краснодарскому краю) с заявлением, в котором просит:

признать отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выраженный в соответствующем сообщении об отказе от 11.11.2011 N 44/070/2011-219, незаконным;

обязать устранить допущенное нарушение, осуществив государственную регистрацию договора аренды земельного участка N 3000004629 из земель населенных пунктов, площадью 135 кв.м., расположенного по адресу: г.Темрюк, ул.Маркова с видом разрешенного использования "для строительства и эксплуатации магазина" с кадастровым номером 23:30:1109008:108.

В обоснование заявленных требований администрация указала, что при регистрации договора аренды были представлены все необходимые документы, вывод регистрирующего органа о том, что спорный земельный участок не мог быть предоставлен без торгов по причине наличия утвержденных правил землепользования и застройки, несостоятелен, поскольку отсутствует градостроительная документация о застройке в отношении земельного участка, предоставленного в аренду, а строительство магазина не соответствует правилам землепользования и застройки.

Управление Росреестра по Краснодарскому краю требования не признало, указав, что процедура предоставления земельного участка в аренду с предварительным согласованием размещения объекта применена незаконно, земельный участок в аренду мог быть предоставлен только по результатам торгов.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2012 заявленные требования удовлетворены. Признан не соответствующим Федеральному Закону от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации Кадастра и картографии по Краснодарскому краю, от 11.11.11. N 44/070/2011-2192 в государственной регистрации договора аренды земельного участка. Управление Федеральной службы государственной регистрации Кадастра и картографии по Краснодарскому краю обязано зарегистрировать договор аренды земельного участка от 29 сентября 2011 года N 3000004629 из земель населенных пунктов площадью 135 кв.м. с кадастровым номером 23:30:1109008:108, расположенного по адресу: г. Темрюк, ул. Макарова.

Управление Росреестра по Краснодарскому краю обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке. Жалоба мотивирована тем, что в силу абз. 2 п.3 ст. 9, абз.3 п.1 ст.13, абз 11 п.1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрирующий орган обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Сам по себе факт наличия не отмененного решения исполнительного органа государственной власти о предоставлении земельного участка, послужившего основанием для заключения представленного для регистрации договора аренды земельного участка, не может служить препятствием проверки законности самой сделки. Соответствие процедуры предоставления земельного участка в аренду нормам земельного законодательства имеет правовое значение при осуществлении проверки законности регистрируемой сделки. Спорный земельный участок был предоставлен после принятия Правил землепользования и застройки Темрюкского городского поселения в части населенного пункта г.Темрюк и установления градостроительных регламентов и карты градостроительного зонирования (акт о выборе земельного участка от 15.11.2010, постановление администрации муниципального образования Темрюкский район "О предварительном согласовании места размещения магазина" от 15.11.2010 N 2319, постановление администрации муниципального образования Темрюкский район "О предоставлении в аренду земельного участка" от 20.09.2011 N 1905) Ни один из представленных на государственную регистрацию документов (кадастровый паспорт земельного участка, акт о выборе земельного участка, постановления администрации муниципального образования Темрюкский район от 15.11.2010 N 2319, от 20.09.2011 N 1905) не содержат указания на вид территориальной зоны в которой находится спорный земельный участок. На запрос регистратора администрацией была представлена копия Правил землепользования и застройки без карты градостроительного зонирования, которая является неотъемлемой частью указанных Правил. Регистратор был лишен возможности установить вид территориальной зоны, в которой расположен спорный земельный участок, вследствие чего невозможно установить его вид разрешенного использования. Ввиду отсутствия указанной информации регистратор был лишен возможности сделать вывод о правомерности предоставления земельного участка по процедуре предварительного согласования размещения объекта. Данным доводам не была дана надлежащая правовая оценка.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю апелляционную жалобу поддержал, просил отменить решение Арбитражный суд Краснодарского края от 16.08.2012 и принять по делу новый судебный акт об отказе заявителю в удовлетворении требований.

Представитель администрации МО Темрюкский район апелляционную жалобу не признала, просила оставить решение Арбитражный суд Краснодарского края от 16.08.2012 без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

От Николенко Т.В. поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации от 15.11.2010 N 2319 Николенко Т.В. предварительно согласовано место размещения магазина на земельном участке, расположенном по адресу: г.Темрюк, ул.Макарова, утвержден акт выбора земельного участка площадью 134,67 кв.м. для строительства и эксплуатации магазина.

В газете "Тамань" от 13.10.2010 N 149(9841) опубликовано информационное сообщение о намерении администрации МО Темрюкский район предоставить в аренду земельный участок площадью 135 кв.м. для строительства и эксплуатации магазина на землях населенных пунктов, расположенный по адресу: г.Темрюк, ул. Макарова.

29 сентября 2011 года на основании постановления администрации от 20.09.2011 N 1905 администрация МО Темрюкский район (арендодатель) и Николенко Т.В. (арендатор) заключили договор N 3000004629 аренды земельного участка площадью 135 кв.м., с кадастровым номером 23:30:1109008:108, расположенного по адресу: г.Темрюк, ул.Макарова, для строительства и эксплуатации магазина сроком на 5 лет (с 05.08.2011 по 05.08.2016).

06 октября 2011 года Николенко Т.В. обратилась в управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 29.09.2011 N 3000004629.

Согласно расписке от 09.11.2011 регистрирующему органу представлены дополнительные документы - правила землепользования и застройки Темрюкского городского поселения.

11 ноября 2011 года Николенко Т.В. отказано в государственной регистрации договора аренды от 29.09.2011 N 3000004629.. В обоснование отказа указано на нарушение процедуры предоставления земельного участка, о государственной регистрации договора аренды которого заявлено, и несоответствие содержания представленных на государственную регистрацию документов требованиям действующего законодательства, а именно п. 11 ст. 30 ЗК РФ. По мнению регистратора, спорный земельный участок не мог быть предоставлен с использованием процедуры предварительного согласования места размещения объекта, поскольку на момент утверждения акта о выборе земельного участка были утверждены Правила землепользования и застройки Темрюкского городского поселения Темрюкского района.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 18 Закона о регистрации прав документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Государственная регистрация прав, проводимая в порядке, установленном Законом о регистрации прав, включает в себя, в том числе, правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в ходе которой, в том числе, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проводится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации (статьи 9, 13, 17 Закона о регистрации прав).

Особенности государственной регистрации права аренды недвижимого имущества регламентированы статьей 26 Закона о регистрации прав, которой установлено, что государственная регистрация аренды проводится посредством государственной регистрации договора аренды, с заявлением о государственной регистрации которого может обратиться одна из сторон договора.

Основания для государственной регистрации наличия возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, к числу которых отнесены договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, предусмотрены в пункте 1 статьи 17 Закона о регистрации прав. Истребование у заявителя иных документов, кроме предусмотренных данной статьей, не допускается (пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации прав).

В соответствии со статьей 20 Закона о регистрации прав в государственной регистрации прав может быть отказано в случае несоответствия документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием места размещения объекта либо без такового. Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду.

Пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 данного Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 данного Кодекса.

Орган местного самоуправления информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства, результаты выбора земельного участка оформляются актом выбора земельного участка для строительства (пункты 3 и 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела видно, что на государственную регистрацию спорного договора Николенко Т.В. предоставила: заявление, договор аренды от 06.11.2009 N 3000004139, постановление администрации от 15.11.2010 N 2319 о предварительном согласовании места размещения магазина на земельном участке, акт выбора земельного участка, постановление администрации от 20.09.2011 N 1905 о предоставлении земельного участка в аренду, квитанцию об уплате государственной пошлины (л.д. 99-197), то есть все, предусмотренные Законом о регистрации прав документы.

Доводы управления о том, что спорный земельный участок не мог быть предоставлен без торгов по причине наличия утвержденных правил землепользования и застройки обоснованно отклонены судом первой инстанции по следующим основаниям.

Правила землепользования и застройки представляют собой документ градостроительного зонирования, утверждаемый применительно к рассматриваемому случаю нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (пункт 8 статьи 1, подпункт 3 пункта 1 статьи 8, часть 1 статьи 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Правила землепользования и застройки подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещаются на официальном сайте поселения (при наличии официального сайта поселения), официальном сайте городского округа (при наличии официального сайта городского округа) в сети "Интернет" (часть 3 статьи 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения. Официальным опубликованием нормативного правового акта считается его публикация в средстве массовой информации, определенном в качестве периодического издания, осуществляющего публикацию нормативных правовых актов, принятых данным органом. Целью опубликования нормативного правового акта является предоставление возможности лицам, чьи права и интересы он затрагивает, ознакомиться с его содержанием.

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2007 N 48 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части" разъяснено, что официальным опубликованием нормативного правового акта считается публикация его полного текста на государственном языке Российской Федерации в том средстве массовой информации, которое определено в качестве официального периодического издания, осуществляющего публикацию нормативных правовых актов, принятых данным нормотворческим органом или должностным лицом.

Суду не представлены доказательства того, что Правила землепользования и застройки Темрюкского городского поселения Темрюкского района опубликованы в установленном законом в порядке, что исключает возможность их применения к спорным правоотношениям.

Таким образом, у регистрирующего органа отсутствовали предусмотренные статьей 20 Закона о регистрации прав основания для отказа в государственной регистрации договора аренды от 06.11.2009 N 3000004139. Заявленные администрацией требования обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2012 по делу N А32-5032/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

И.Н. Глазунова О.Х. Тимченко