Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2012 г. N 19АП-5524/12

г. Воронеж

02 ноября 2012 г.

Дело N А08-8060/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2012.

Полный текст постановления изготовлен 02 ноября 2012.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

судей Суховой И.Б.,

Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бартеневой Ю.В.,

при участии:

от ИП Татаренко Константина Моисеевича: Богачева Е.В., представителя по доверенности б/н от 25.11.2011;

от ООО "Сигнал": представитель не явился, извещено надлежащим образом;

от ООО "Отделочник Плюс": представитель не явился, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сигнал" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 22.08.2012 по делу N А08-8060/2011 (судья Валуйский Н.С.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Сигнал" к индивидуальному предпринимателю Татаренко Константину Моисеевичу третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Отделочник Плюс" о признании незаключенным договора аренды от 26.03.2010, о взыскании 805 018 руб.77 коп., о расторжении договора аренды N 1/1 от 28.02.2011 и встречному иску ответчика к истцу о взыскании задолженности в сумме 448 800 руб. за период с 01.06.2011 по 31.01.2012, задолженности в сумме 6 607 руб. 67 коп. за коммунальные услуги по договору аренды N 1/1 от 28.02.2011 за период с 01.06.2011 по 18.08.2011 по договору аренды N1/1 от 28.02.2011,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Сигнал" (ООО "Сигнал", истец) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области к индивидуальному предпринимателю Татаренко Константину Моисеевичу (ИП Татаренко К.М., ответчик) с иском (с учетом уточнения) о признании незаключенным договора аренды от 26.03.2010 и взыскании неосновательного обогащения в виде неотделимых улучшений имущества за счет капитального ремонта в сумме 56 0610 руб., оплаты за аренду офиса в 2010 году в сумме 244 408 руб.77 коп., а всего 805 018руб. 77 коп., а также о расторжении договора аренды N 1/1 от 28.02.2011 с 01.10.2011.

ИП Татаренко К.М., в свою очередь, обратился со встречным иском (с учетом уточнения) о взыскании с ООО "Сигнал" по договору аренды N 1/1 от 28.02.2011 задолженности в сумме 448 800 руб. за период с 01.06.2011 по 31.01.2012, задолженности в сумме 6 607 руб. 67 коп. за коммунальные услуги по договору аренды N 1/1 от 28.02.2011 за период с 01.06.2011 по 18.08.2011.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью "Отделочник Плюс" (ООО "Отделочник Плюс", третье лицо).

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 22.08.2012 исковые требования ООО "Сигнал" удовлетворены частично. Договор аренды от 26.03.2010 признан незаключенным. С ИП Татаренко К.М. в пользу ООО "Сигнал" взыскано 458 410 руб. неосновательного обогащения, 14 677 руб. 42 коп. - сумму расходов по оплате госпошлины, а всего 473 087 руб. 42 коп. В остальной части иска отказано. Встречный иск ИП Татаренко К.М. удовлетворен полностью. С ООО "Сигнал" в пользу ИП Татаренко К.М. взыскано 448 800 руб. основного долга по договору аренды N 1/1 от 28.02.2011 за период с 01.06.2011 по 31.01.2012, 6 706 руб. 67 коп. - за коммунальные услуги за период с 01.06.2011 по 18.08.2011, 8 750 руб. 40 коп. расходов по оплате экспертизы, 9 791 руб. 33 коп. расходов по оплате госпошлины, а всего 474 048 руб. 40 коп. В соответствии с абзацем 2 части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом был произведен зачет, в результате чего с ООО "Сигнал" в пользу ИП Татаренко К.М. взыскано 960 руб. 98 коп.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, ООО "Сигнал" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 26.10.2012 представители ООО "Сигнал" и ООО "Отделочник Плюс" не явились. Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Через канцелярию суда посредством электронной связи от ООО "Сигнал" поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении истца и третьего лица о месте и времени судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба была рассмотрена в их отсутствие.

Представитель ИП Татаренко К.М. против доводов апелляционной жалобы возражал, полагая их несостоятельными, просил решение суда от 22.08.2012 оставить без изменения, а жалобу общества - без удовлетворения.

Выслушав участвующего в судебном заседании представителя ответчика, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между ИП Татаренко К.М. (арендодатель) и ООО "Сигнал" (арендатор) 26.03.2010 был заключен договор аренды.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 93,5 кв. м, назначение - торговое, номера на поэтажном плане: 1-й этаж: 1-11 с кадастровым номером 31:16:00:00:25843/3/23:1002/А, расположенное по адресу г. Белгород, ул. Воровского,1.

Указанное имущество принадлежит арендодателю на основании договора на долевое участие в строительстве от 22.08.2002 N В -260, договора уступки права требования от 13.01.2003 N 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 31-АА N 433 891.

Согласно пункту 3.1 договора арендодатель предоставляет арендатору имущество в состоянии, соответствующем назначению имущества по передаточному акту.

Арендодатель выражает согласие на произведение арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества (производство капитального ремонта здания, ремонт и усовершенствование имеющихся коммуникаций и пр.). При необходимости согласования ремонта с разрешительными и контролирующими государственными органами и учреждениями, подготовку необходимой документации арендатор осуществляет самостоятельно и за свой счет (пункт 3.2).

Арендатор обязан использовать имущество в соответствии с его назначением, поддерживать его надлежащее состояние.

Арендатор оплачивает расходы за тепло-, водо-, электроснабжение и водоотведение в пределах, отпущенных арендодателю по соответствующим договорам.

Расходы по оплате за пользование городской телефонной связью несет арендатор (пункты 3.4, 3.5 договора).

По соглашению сторон арендная плата за имущество составляет 600 руб. за 1 кв.м арендуемой площади в месяц, начиная с момента начала срока аренды имущества (пункт 4.1).

Оплата арендной платы производится до 20 числа следующего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет (в кассу) арендодателя. Стороны предусматривают возможность расчетов по арендной плате иным способом.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды имущества составляет 5 лет, начиная с 01.07.2010.

Стороны указали в договоре, что он подлежит государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе (пункт 6.2).

26.03.2010 арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование спорное нежилое помещение по передаточному акту.

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433, пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, судом сделан правомерный вывод о том, что к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор аренды от 26.03.2010 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, что влечет признание его незаключенным.

ООО "Сигнал" и ООО "Отделочник - "Плюс" заключили договор строительного подряда от 12.04.2010 в соответствии с пунктом 1.1 которого заказчик (ООО "Сигнал") поручает и оплачивает, а подрядчик принимает на себя выполнение внутренних отделочных работ помещений офиса по ул. Кн. Трубецкого.

Согласно акту формы КС - 2 и Справке формы КС - 3 за июль 2010 года, на объекте "Офис по ул. Кн. Трубецкого" выполнены работы на сумму 100 000 руб., а согласно акту формы КС-2 и справке формы КС-3 за сентябрь 2010 года, на этом же объекте выполнены работы на сумму 113 600 руб. (л.д. 96-103 т. 2).

Представленными накладными и другими документами истец подтверждает, что им для производства ремонта куплены строительные материалы и оборудование на сумму 309 365 руб. и понесены расходы на установку сигнализации на сумму 37 645 руб.

По ходатайству ответчика по первоначальному иску судом была назначена по делу судебная строительно - техническая экспертиза для разрешения вопросов о стоимости неотделимых улучшений, произведенных ООО "Сигнал" в занимаемом помещении, производство которой было поручено ООО "НПП Контакт".

Из заключения экспертов N ЭК -12-0125 от 12.03.2012 следует, что в помещении выполнены следующие ремонтно - отделочные работы: установка оконных блоков из ПВХ профиля; монтаж межкомнатных дверных блоков; облицовка поверхности стен гипсокартонными листами с последующей оклейкой обоями; устройство подвесных потолков типа "Армстронг"; подготовка под чистовые полы (устройство наливных полов); покрытие пола из ламината и линолеума. В помещении санузла выполнена облицовка стен и полов керамической плиткой, потолок облицован ПВХ - панелями с устройством точечных светильников. Выполнены работы по электроосвещению с устройством светильников в подвесных потолках, установкой розеток и выключателей. Смонтирована система охранно - пожарной сигнализации.

Согласно выводам экспертов, в рамках договора подряда от 12.04.2010 подрядной организацией ООО "Отделочник - "Плюс" были произведены ремонтно - отделочные работы в офисном помещении по ул. Князя Трубецкого, 1, г. Белгорода фактической стоимостью 501 579 руб.

На основании комиссионного осмотра объекта экспертизы были выявлены работы, выполненные с недостатками и отступлениями от нормативной документации в строительстве.

Стоимость устранения некачественно выполненных работ, составляет 43 169 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и устанавливает имеющие значение для дела обстоятельства на основании оценки всех доказательств в совокупности, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, а заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами.

Суд не усмотрел оснований не доверять заключению экспертов и сделал вывод о том, что данным экспертным заключением подтверждается стоимость выполненных работ в сумме 458 410 руб. (501 579 руб. - 43 169 руб.) подлежит взысканию с арендодателя в пользу арендатора как неосновательное обогащение на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия не усматривает оснований переоценивать выводы суда в этой части, так как эти доводы не заявлены в апелляционной жалобе.

ИП Татаренко К.М. с жалобой не обратился.

Несмотря на то, что договор аренды признан незаключенным, его содержание подтверждает одобрение предпринимателем работ по ремонту помещения. Суд правильно отметил, что до момента возникновения спора ответчик никаких претензий по объему и качеству выполненных истцом в офисном помещении работ, не предъявлял. Кроме того, перечисленные в заключении экспертов работы относятся к капитальному ремонту и могли повлиять на стоимость помещения.

Довод апелляционной жалобы относительно неправильного определения стоимости выполненных работ судебной коллегией отклоняется, так как им не представлено доказательств, что стоимость помещения увеличилась в результате его действий более, чем было взыскано судом.

Отказ в удовлетворении исковых требований ООО "Сигнал" в части расторжения договора от 28.02.2011 и взыскания неосновательного обогащения в виде платежей за время ремонта помещения судебная коллегия также находит правомерным.

Не освобождая помещение, 28.02.2011 ИП Татаренко К.М. (арендодатель) и ООО "Сигнал" (арендатор) заключили новый договор аренды N 1/1, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование то же спорное нежилое помещение.

По соглашению сторон арендная плата за имущество была определена в сумме 600 руб. за 1 кв. м в месяц, начиная с момента начала срока аренды имущества.

Стороны определили срок аренды имущества 11 месяцев, начиная с 01.03.2011 по 31.01.2012.

По передаточному акту арендодатель передал арендатору, а арендатор принял спорное нежилое помещение во временное владение и пользование.

Письмом от 18.08.2011 ООО "Сигнал" предложило предпринимателю Татаренко К.М. расторгнуть договор аренды N 1/1 от 28.02.2011 с 18.08.2011.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение обязательства одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как правильно отмечено в решении суда, ООО "Сигнал" не представил доказательств существенного нарушения арендодателем условий договора. В апелляционной жалобе заявитель также не указал таких нарушений, доводы содержат оценку поведения ответчика.

Право на досрочное расторжение договора может быть осуществлено путем обращения в суд, если вторая сторона возражает против прекращения обязательств до истечения его срока.

Учитывая, что ООО "Сигнал" обратилось с предложением о расторжении договора 18.08.2011, тем самым указав на нежелание продлять арендные отношения, договор аренды прекратил свое действие по истечении срока, т.е. 31.01.2012.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно указал, что требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению.

То обстоятельство, что ООО "Сигнал" обратилось с данным требованием до истечения указанного срока, не может быть принято во внимание, так как обращение течение срока не прерывает и суд оценивает действие договора на момент принятия решения.

Исковые требования о взыскании с ответчика уплаченной им за июнь 2010, август 2010, сентябрь 2010, октябрь 2010 и ноябрь 2010 арендной платы в сумме 244 408 руб.77 коп. на том основании, что она была внесена в период производства им отделочных работ, усовершенствования коммуникаций, установки сигнализации, когда он не имел возможности пользоваться арендованным имуществом, также правомерно не удовлетворены судом.

Факт передачи помещения 26.03.2010 в состоянии, пригодном для пользования, подтверждается актом приема-передачи независимо от квалификации договора аренды. Необходимость ремонта не опровергает возможности пользования. Ссылка истца на то, что во время ремонта невозможно было использовать помещение по назначению не может быть принята во внимание, так как производство ремонта невозможно без пользования.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Указанная норма указывает на фактическое пользование, а не на использование с конкретной предпринимательской или иной целью.

Доказательств, что уплачиваемая арендатором сумма превышала обычно взимаемые платежи, ООО "Сигнал" не представлено, тем более, что стороны предусматривали этот размер арендной платы и при подписании договора от 26.03.2010 и при заключении договора от 28.02.2011.

Таким образом, уплаченные за время фактического пользования платежи не могут являться для ответчика неосновательным обогащением.

Удовлетворяя встречный иск в полном объеме, суд первой инстанции правомерно руководствовался общим нормами об обязательствах и нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Доказательства внесения платы за аренду спорного имущества за период с 01.06.2011 по 31.01.2012 истцом (арендатором) не представлены.

Следовательно, арендатор ООО "Сигнал" обязан оплатить стоимость аренды за период с 01.06.2011 по 31.01.2012 согласно условий договора из расчета 600 руб. за 1 кв.м нежилого помещения в месяц.

По расчету арендодателя ИП Татаренко К.М. задолженность ООО "Сигнал" по арендной плате за период с 01.06.2011 по 31.01.2012 составляет 448 800 руб. и 6 706 руб. 67 коп. - сумма задолженности за коммунальные услуги.

Расчет задолженности ответчиком не оспаривается, контррасчет суммы задолженности не представлен.

При этом суд правомерно учел признание ООО "Сигнал" задолженности перед ИП Татаренко К.М. по арендной плате за период с 01.06.2011 по 18.08.2011 в сумме 144 774 руб. 40 коп. и задолженность по коммунальным услугам за тот же период в сумме 6 706 руб. 67 коп.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Арбитражный суд относит расходы по оплате госпошлины на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормами статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, пунктом 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2005 N 91 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" и с учетом результатов рассмотрения дела судом были распределены судебные расходы по оплате госпошлины и производству экспертизы.

Согласно части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

В результате зачета с истца в пользу ответчика подлежит взысканию 960 руб. 98 коп. (458410+14677,42) - (455506,67 + 9791,33 + 8750,40).

Таким образом, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений, влекущих в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, безусловное основание для отмены принятого судебного акта.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 22.08.2012 по делу N А08-8060/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сигнал" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.М. Мокроусова

Судьи

И.Б. Сухова А.И. Поротиков