Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2012 г. N 12АП-8093/12 (ключевые темы: нежилые помещения - оценочная деятельность - рыночная стоимость - управление имуществом - основные средства)

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2012 г. N 12АП-8093/12

г. Саратов

6 ноября 2012 г.

Дело N А57-19646/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "31" октября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "6" ноября 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В. Б.,

судей Дубровиной О.А., Лыткиной О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кушнаренко Г.А.,

при участии в судебном заседании:

от закрытого акционерного общества "Фаворит-4" - Дозоров И.В. доверенность от 23.06.2011,

от Комитета по управлению имуществом г.Саратова - Алакин С.О. доверенность N 02-08/10911 от 29.10.2010,

в отсутствии иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом г.Саратова

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 23.07.2012 по делу N А57-19646/2011, судья Яценко Е.В.,

по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Фаворит-4" (г.Саратов, ИНН 6451107131, ОГРН 1026402493798)

к Комитету по управлению имуществом г. Саратова, (г.Саратов, ИНН 6450003860, ОГРН 1026402195511)

третье лицо: МУП "Городское бюро технической инвентаризации", г.Саратов,

о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Закрытое акционерное общество "Фаворит-4" (далее ЗАО "Фаворит-4") с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом г. Саратова (далее КУИ г. Саратова), третье лицо: Муниципальное унитарное предприятие: Городское бюро техническое инвентаризации (далее МУП БТИ) разрешить разногласия, возникшие между Комитетом по управлению имуществом города Саратова и ЗАО "Фаворит-4" при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения литер А общей площадью 151,9 кв.м. на первом этаже трехэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Васильковская, д. 1/66, установив п. 2.1 указанного договора в следующей редакции: "2.1. Сумма настоящего договора составляет 3210000 (три миллиона двести десять тысяч) рублей".

Определением суда от 19.03.2012 года удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец считает, что рыночная стоимость нежилого помещения должна быть определена не позднее, чем на 15.11.10г. и просит разрешить разногласия, возникшие между Комитетом по управлению имуществом города Саратова и ЗАО "Фаворит-4" при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения литер А общей площадью 151,9 кв.м. на первом этаже трехэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Васильковская, д. 1/66, установив п. 2.1 указанного договора в следующей редакции:"2.1. Сумма настоящего договора составляет 2 918 186 (два миллиона девятьсот восемнадцать тысяч сто восемьдесят шесть) рублей".

Судом первой инстанции удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просит разрешить разногласия, возникшие между Комитетом по управлению имуществом города Саратова и ЗАО "Фаворит-4" при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения литер А общей площадью 151,9 кв.м на первом этаже трехэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Васильковская, д. 1/66, установив п. 2.1 указанного договора в следующей редакции:"2.1. Сумма настоящего договора составляет 3 490 000 (три миллиона четыреста девяносто) рублей".

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 23.07.2012 суд разрешил разногласия возникшие между Комитетом по управлению имуществом г. Саратова и закрытым акционерным обществом "Фаворит-4" при заключении договора купли - продажи арендуемого имущества - нежилого помещения литера А общей площадью 151,9 кв.м. на первом этаже трехэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Васильковская, д.1/66, установив п. 2.1. указанного договора в следующей редакции: "2.1. Сумма настоящего договора составляет 2 957 627,12 (Два миллиона девятьсот пятьдесят семь тысяч шестьсот двадцать семь рублей двенадцать копеек) (без учета НДС)".

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет по управлению имуществом г. Саратова обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В качестве доводов апелляционной жалобы заявитель апелляционной жалобы указывает на следующие обстоятельства.

Отчет N О/ПК-НЮ 11-608/Ос-ОО от 19.08.2011 об определении рыночной стоимости арендуемого и подлежащего отчуждению помещения, признан недостоверным согласно последней экспертизе, проведенной в рамках настоящего арбитражного дела. Комитет не заявляя ходатайства о проведении еще одной, повторной, третьей экспертизы, с выводами сделанными экспертом ООО "Бюро оценки собственности" не согласился.

Заявитель считает, что доводы изложенные экспертом в последнем отчете, результаты которого положены в основу обжалуемого судебного акта, опровергаются возражениями на экспертизу, представленными экспертом МУП "Городское бюро технической инвентаризации", которые необоснованно не учтены судом первой инстанции при вынесении решения, как соответствующие действующему законодательству.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Саратовской области от 08.02.2011 года по делу N А57-14662/2010 измененного Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06 мая 2011 года в части удовлетворены исковые требования ЗАО "Фаворит-4" о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом г. Саратова об отказе ЗАО "Фаворит-4" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения на 1 этаже площадью 151,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Васильковская, д. 1/66, литер А, выраженное в письме от 15.10.2010 г.N 05-11/10160, обязании Комитета по управлению имуществом г. Саратова принять меры, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по реализации закрытым акционерным обществом "Фаворит-4" преимущественного права на выкуп нежилого помещения на 1 этаже площадью 151,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Васильковская, д. 1/66, литер А.

В адрес истца ответчиком был направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества. При заключении договора купли-продажи между КУИ г. Саратова (продавец) и ЗАО "Фаворит-4" (покупатель) на нежилое помещение на 1 этаже площадью 151,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Васильковская, д. 1/66, литер А стороны не пришли к соглашению по пункту 2.1 и передали неурегулированные разногласия на разрешение арбитражного суда.

Ответчиком спорный пункт договора купли-продажи был предложен в следующей редакции: "2.1. Сумма настоящего договора определяется в соответствии с отчетом о рыночной стоимости объекта от 19.08.2011 N О/КП-НЮ11-608/Ос-00 и составляет 4 916 000 (четыре миллиона девятьсот шестнадцать тысяч) рублей, без НДС".

Полагая, что предлагаемая КУИ г. Саратова цена нежилого помещения является завышенной, Общество поручило проведение оценки помещения ООО "Приоритет-оценка".

В соответствии с отчетом об оценке от 29.09.2011 N 09/11-66 рыночная стоимость нежилого помещения составляет 3 210 000 рублей.

Истец в протоколе разногласий от 30.09.2010 года к договору купли-продажи предложил спорный пункт в следующей редакции: "2.1. Сумма настоящего договора определяется в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта от 29.09.2011 N 09/11 -66 и составляет 3 210 000 (три миллиона двести десять тысяч) рублей".

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Из анализа данной нормы следует, что проведение оценки, при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности обязательно в силу закона.

Выкупная цена передаваемого в собственность имущества была установлена ответчиком на основании отчета, произведенного МУП "Городское бюро техническое инвентаризации", N О/КП-НЮ11-608/Ос-00 от 19.08.2011 года.

Не согласившись со стоимостью приватизируемого имущества, указанной в отчете МУП "Городское бюро техническое инвентаризации", истец направил ответчику свою редакцию договора купли - продажи, в котором в п.2.1. указал выкупную цену передаваемого в собственность имущества в размере 3 210 000 (три миллиона двести десять тысяч) рублей.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи между КУИ г. Саратова (продавец) и ЗАО "Фаворит-4" (покупатель) возникли разногласия относительно условия договора о выкупной цене объекта недвижимости.

В ходе судебного заседания суда первой инстанции представителем истца было заявлено, что в связи с существенным различием цены, указанной в отчете МУП Городское бюро техническое инвентаризации", N О/КП-НЮ11-608/Ос-00 от 19.08.2011 года и цены, указанной в отчете ООО "Приоритет-Оценка" от 29.09.2011 N 09/11-66, усматриваются сомнения в соответствии первого оценочного документа законодательству об оценке и федеральным стандартам. Кроме этого заявление истца о реализации преимущественного права было подано ответчику 15.09.2010 г. и судебными актами по делу N А57-14662/10 установлено неправомерность отклонения данного заявления. В связи с чем, рыночная стоимость нежилого помещения должна быть определена не позднее, чем на 15.11.10.г.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из положений Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ следует, что, определяя рыночную стоимость спорного имущества экспертное заключение должно содержать выводы о соответствии отчета оценщика требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям указанного Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Таким образом, целью назначения судом экспертизы является проверка достоверности и подлинности отчета оценщика. И именно этот вопрос должен быть поставлен судом для разрешения экспертом при назначении экспертизы.

Определением суда первой инстанции от 18.01.2012 года по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению Саратовская лаборатория судебной экспертизы. На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности отчет МУП "Городское бюро технической инвентаризации" от 19.08.2011 N О/КП-НЮ11-608/Ос-00 по определению рыночной стоимости нежилого помещения литер А общей площадью 151,9 кв.м. на первом этаже трехэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Васильковская, д. 1/66;

- установить размер рыночной стоимости нежилого помещения литер А общей площадью 151,9 кв.м. на первом этаже трехэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Васильковская, д. 1/66 на дату 15 ноября 2010 года.

Судебной экспертизой, проведенной Саратовской лабораторией судебной экспертизы в заключении N 408/4-3 от 14.02.2012 года было установлено, что решение вопроса о законодательстве об оценочной деятельности любой организации, осуществляющей оценку недвижимости в т.ч. и МУП "Городское бюро техническое инвентаризации" не входит в компетенцию эксперта-строителя, размер рыночной стоимости нежилого помещения нежилое помещение на 1 этаже площадью 151,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Васильковская, д. 1/66, литер А. на 15.11.2010 года составляет 2 918 186 (два миллиона девятьсот восемнадцать тысяч сто восемьдесят шесть) рублей.

По ходатайству истца, была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза проведение которой было поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Бюро оценки собственности", при этом, по ходатайству истца установление рыночной стоимости объекта недвижимости производилось на дату оферты-19.08.2011 г. (предложения ответчика), на разрешение эксперта были поставлены вопросы:

- соответствует ли требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности отчет МУП "Городское бюро технической инвентаризации" от 19.08.2011 N О/КП-НЮ11-608/Ос-00 по определению рыночной стоимости нежилого помещения литер А общей площадью 151,9 кв.м. на первом этаже трехэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Васильковская, д. 1/66 и повлияли ли выявленные несоответствия на итоговую величину стоимости вышеуказанного нежилого помещения;

- установить размер рыночной стоимости нежилого помещения литер А общей площадью 151,9 кв.м. на первом этаже трехэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Васильковская, д. 1/66 на дату 1 9 августа 2011 года.

В соответствии с экспертным заключением ООО "Бюро оценки собственности" N 5 от 28.05.2012 года по итогам экспертизы отчета N О/КП-НЮ 11-608/Ос-00 "Об определении рыночной стоимости нежилого помещения, литер "А" общей площадью 151,9кв.м., находящихся в муниципальной собственности г. Саратова, расположенного по адресу: г.Саратов, ул. Васильковская, д. 1/66", от 19.08.2011 года, выполненный муниципальным унитарным предприятием "Городское бюро технической инвентаризации" в лице оценщиков Порывкина П.В. и Оруджевой М.Р., утвержденный заместителем директора муниципального унитарного предприятия "Городское бюро технической инвентаризации"-Оруджевой М.Р., эксперт пришел к следующим выводам:

· Отчет выполнен с нарушением требований закона "Об оценочно деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998 г. и Федеральным стандартам оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки. (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3).

· Достоверность некоторых значений принятых к расчету и отдельных источников информации может быть поставлена под сомнение, из-за отсутствия описания логики принятия решений и невозможности проверить действительность информации по ссылке на источник (противоречит ФСО N 1 п. 19). Количество информации о характеристиках Объекта оценки достаточно, но данные изложены не систематизировано, что всовокупности с отсутствием ссылок на документы, подтверждающие количественные и качественные характеристики (противоречие ФЗ-135 ст. 11, ФСО N 3 п. 10), может не только затруднить понимание Отчета неподготовленным пользователем, но и ввести его в заблуждение (противоречит ФЗ-135 ст. 11 и ФСО N 3 п. 4). По данным анализа рынка нельзя судить о состоянии рынка земельных участков в районе локального местоположения объекта оценки и проверить сделанные оценщиком экспертные выводы и полученную величину итоговой стоимости (противоречит ФСО N 1 п. 18). По содержанию Отчета об оценке невозможно установить может ли привести использование дополнительной информации к существенным изменениям при оценке стоимости Объекта оценки.

· Методические основы оценки изложены в достаточном объеме.

· Описание непосредственно процесса оценки не позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости другим специалистом в соответствии с традиционной методологией и привести его (с использованием тех же ценообразующих характеристик Объекта оценки) к аналогичным результатам в силу того, что Оценщик использовал неоднозначные методы оценки, не поясняя их дополнительно (противоречие ФСО N 3 п.4, п. 14).

· Ряд допущений, сделанных Оценщиком нельзя считать обоснованными, требуется дополнительное подтверждение либо указанием источников информации ( исчерпывающих ссылок на источники информации), либо логичной аргументацией экспертного характера, отсутствие того и другого противоречит ФСО N 1 п. 19 и ФСО N 3 п.4, п. 12.

· рыночная стоимость оцениваемого имущества по состоянию на 19 августа 2011 года с учетом округлений составляет 3 490 000 с НДС.

Представитель третьего лица заявил возражения на экспертное заключение ООО "Бюро оценки собственности" N 5 от 28.05.2012 года, считает доводы эксперта о признании отчета об оценке N О/КП-НЮП-608/Ос-ОО от 19.08.2011 г. не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности несостоятельными по основаниям, изложенным в письменных возражениях, приобщенных к материалам дела.

Представитель ответчика также представил свои возражения на экспертное заключение ООО "Бюро оценки собственности" N 5 от 28.05.2012 года.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Согласно положений ст.ст. 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" бремя доказывания цены сделки возложено на Комитет по управлению имуществом г. Саратова.

Суд первой инстанции, оценив заключение эксперта N 5 от 28.05.2012 в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на соответствие требованиям ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая возражения представителей третьего лица и ответчика, а также, что в ходе рассмотрения спора ответчик не ходатайствовал перед судом о проведении повторной экспертизы по спорным вопросам оценки объекта и не представил надлежащих доказательств, опровергающих достоверность данных, содержащихся в заключении дополнительной экспертизы, пришел к верному вводу о том, что установленная в ходе дополнительной экспертизы рыночная стоимость нежилого помещения нежилое помещение на 1 этаже площадью 151,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Васильковская, д. 1/66, литер А. в размере 3 490 000 с НДС с учетом НДС, является обоснованной.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает принятое по делу решение законным и обоснованным и не находит оснований для его изменения или отмены.

Доводы апелляционной жалобы несостоятельны, не принимаются судом и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 23.07.2012 по делу N А57-19646/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

О.А. Дубровина О.В. Лыткина