Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2012 г. N 12АП-9024/12

г. Саратов

13 ноября 2012 г.

Дело N А57-2108/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "7" ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "13" ноября 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В. Б.,

судей Дубровиной О.А., Лыткиной О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бекетовой О.Д.,

при участии в судебном заседании:

от закрытого акционерного общества "Агентство "Шанс" - Плотников А.С. по доверенности от 20.07.2012 г.

от общества ограниченной ответственностью "Стройпроммаркет" - Шевкина Н.А. по доверенности от 14.10.2012 г.,

в отсутствии иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Агентство "Шанс"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 22.08.2012 года по делу N А57-2108/2012, судья Л.П.Комлева,

по иску закрытого акционерного общества "Агентство "Шанс" (г.Саратов, ОГРН 1046405408720, ИНН 6454069741)

к обществу с ограниченной ответственностью "Стройпроммаркет" (г.Саратов, ОГРН 1026402199020, ИНН 6450043686)

обществу с ограниченной ответственностью "Альпина" (г.Саратов, ОГРН 1026402670260, ИНН 6452056144)

об изменении договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.03.2009 г. и уменьшении покупной цены,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Стройпроммаркет"

к закрытому акционерному обществу "Агентство "Шанс"

о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительной сделкой

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Закрытое акционерное общество "Агентство "Шанс" (ЗАО "Агентство "Шанс, истец) с исковым заявлением, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройпроммаркет" (далее ООО " Стройпроммаркет" - ответчик"), Обществу с ограниченной ответственностью "Альпина" (далее ООО " Альпина" - ответчик) об изменении договора купли-продажи, изложив п.1 в следующей редакции: " Продавцы" продали и передали, а " Покупатель" купил и принял в собственность помещение, назначение : нежилое, общей площадью 383,1 кв.м., этаж 8, номер на поэтажном плане 9, расположенное по адресу : Саратовская область, г.Саратов, ул.Соборная, д.9 и об уменьшении покупной цены до 10 075 045 рублей с учётом налога на добавленную стоимость, обязав ООО "Альпина" выплатить ЗАО " Агентство " Шанс" разницу в покупной цене в сумме 415 375 рублей, в т.ч. НДС, обязав ООО "Стройпроммаркет" выплатить ЗАО " Агентство " Шанс" разницу в покупной цене в сумме 601 943 рубля в т.ч. НДС и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами с ООО "Стройпроммаркет" в размере 56 594 рубля за период с 05.03.2010 по 20.06.2012, а с ООО " Альпина" за период с 18.09.2009 г по 20.06.2012 г в размере 74 632 рубля.

ООО "Стройпроммаркет" предъявило встречное исковое заявление к ЗАО "Агентство "Шанс" о признании договора купли-продажи нежилого помещения от 12.03.2009 г, заключенного между ООО "Стройпроммаркет", ООО "Альпина" и ЗАО "Агентство "Шанс" недействительной сделкой и применение последствий недействительности сделки.

В ходе судебного заседания представитель ООО "Стройпроммаркет" заявил об отказе от встречного иска, который принят судом и дело в этой части было прекращено.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 22.08.2012 в удовлетворении исковых требований Закрытого акционерного общества "Агентство "Шанс" судом было отказано.

Суд взыскал с Закрытого акционерного общества "Агентство "Шанс" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "Агентство "Шанс" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта, не было учтено, что в состав отчуждаемого объекта недвижимости включены помещения общего пользования, о чем истцу при заключении договора купли-продажи помещений было не известно.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между ООО "Стройпроммаркет", ООО "Альпина" (продавцы) и ЗАО "Агентство "Шанс" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости от 12.03.2009 г, по условиям которого продавцы передавали в собственность покупателя нежилые помещения общей площадью 397,4 кв. м, расположенные на 8 этаже здания по адресу: г. Саратов, ул. Соборная, д. 9.

Согласно пункту 2 указанного договора, отчуждаемое имущество принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности ООО "Стройпроммаркет" (63/100 долей в общей долевой собственности) и ООО "Альпина" (37/100 долей в общей долевой собственности).

Пунктом 3 договора купли-продажи обозначена общая стоимость объекта, которая составила 11 127 200 руб., из которых 7 010 136 руб. перечисляются ООО "Стройпроммаркет", 4 117 064 руб. ООО "Альпина".

Из условий пункта 1 названного договора следует, что покупатель принял нежилые помещения в собственность.

В пункте 7 договора купли-продажи стороны отразили, что покупатель удовлетворен качественным состоянием помещения, с которым ознакомлен путем его внутреннего осмотра, проводимого им перед заключением настоящего договора.

Перечисление покупателем денежных средств на сумму 6 735 000 руб. и их получение обществом подтверждается платежными документами и не оспаривается сторонами.

Государственная регистрация права собственности агентством на приобретенный объект подтверждается свидетельством Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области от 25.03.2009 N 64-АВ-283561.

ЗАО " Агентство " Шанс", ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по договору от 12.03.2009 г в виду передачи товара ненадлежащего качества, в результате чего им были понесены расходы на устранение недостатков, обратился в суд первой инстанции с иском.

Отказывая в части исковых требований об уменьшении покупной цены, суд первой инстанции обоснованно учел следующее.

Согласно статье 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Последствия передачи товара ненадлежащего качества регулируются статьей 475 ГК РФ, согласно которой: если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара ( пункт 1).

Однако агентство не представило документальных доказательств, что приобретенные нежилые помещения не соответствуют условиям договора о качестве, обязательным требованиям строительных норм либо санитарным правилам и нормам.

Представленное Обществом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RV 64304000-45 подтверждает, что нежилые помещения здания как объекта капитального строительства соответствуют требованиям градостроительного законодательства.

В соответствии с условиями договора купли-продажи агентство приняло нежилые помещения в собственность, при этом стороны отразили, что качество объекта соответствует требованиям покупателя, государственная регистрация подтверждена свидетельством от 25.03.2009.

Статьей 69 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Материалами дела подтверждено, что в рамках дела N А57-13800/2010 установлен тот факт, что проданный объект по договору купли-продажи от 12.03.2009 г, нежилое помещение общей площадью 397,4 кв. м, расположенное на 8 этаже здания по адресу: г. Саратов, ул. Соборная, д. 9, является надлежащего качества и недостатков не имеет.

Предварительная приемка лифтового оборудования, относящегося к общедомовому имуществу, производилась 14.09.2009, техническое освидетельствование - 30.12.2009, приемка в эксплуатацию - 03.06.2010, в указанный период собственником нежилых помещений являлось агентство, которое не имело возражений относительно установки шкафа управления лифтом в помещении лифтового холла (коридор).

В рамках дела N А57-13800/2010 также установлено, что монтаж оборудования и его установка в месте, предусмотренном строительной документацией в период, когда собственником помещения являлся сам покупатель, не может рассматриваться в качестве недостатков проданного объекта, либо вины продавца в передаче имущества с нарушением условий договора.

Таким образом, правовых оснований, как правильно указал суд первой инстанции, для применения в настоящем деле положений статьи 475 ГК РФ не имеется.

Кроме того, согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 555 (п.1) ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Как следует из содержания условий договора от 12.03.2009 г стороны согласовали общую стоимость продаваемых помещений.

Доказательства того, что цена объекта недвижимости установлена на единицу ее площади, отсутствуют.

Отказывая в части исковых требований об изменении условий договора, суд первой инстанции обоснованно учел следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и спорным договором возможность их изменения сторонами по иным основаниям не предусмотрена.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях.

Абзац второй пункта 1 статьи 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Для такого изменения необходимо не только наличие одновременно четырех условий, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи, но и установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 статьи 451 ГК РФ обстоятельств (установление того, что расторжение договора противоречит общественным интересам либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях).

Приобретая помещения в здании, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, истцу должно быть известно, что в силу действующего законодательства, он приобретает право общей долевой собственности и на общее имущество (в том числе и на лифтовое оборудование).

В связи с чем, вывод суда первой инстанции о том, что обстоятельства, на которые сослался истец, в обоснование предложенных им изменений договора, не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть, является правильным.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает принятое по делу решение законным и обоснованным и не находит оснований для его изменения или отмены.

Доводы апелляционной жалобы несостоятельны, не принимаются судом и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 22.08.2012 по делу N А57-2108/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Агентство "Шанс" в доход федерального бюджета Российской Федерации 2000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

О.А. Дубровина О.В. Лыткина