Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2012 г. N 16АП-3147/10

г. Ессентуки

30 октября 2012 г.

Дело N А63-19672/2009

24 октября 2012 года объявлена резолютивная часть постановления.

30 октября 2012 года постановление изготовлено в полном объеме.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Фриева А.Л.,

судей: Казаковой Г.В., Марченко О.В.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Тохунц О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.11.2011 по делу N А63-19672/2009

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Патриот" (ИНН 2632062196, ОГРН 1022601634505)

к администрации г. Пятигорска (ИНН 2632033540, ОГРН 1022601627575), обществу с ограниченной ответственностью "Агентство: оценка плюс" (ИНН 2630033866, ОГРН 1042601024531),

с участием третьего лица: муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (далее по тексту - Управление, ИНН 2632005649, ОГРН 1022601615849) о признании недостоверным консультационного отчета ООО "Агентство: оценка плюс" N 192-юн-09 (муниципальный контракт N 11 от 03.11.2009 года) об объявлении рыночной стоимости объекта недвижимости, нежилые помещения в подвале лит. А, находящегося по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Фучика, 11 (S=89.3 кв.м); о признании недействительным постановления администрации г. Пятигорска Ставропольского края от 19 ноября 2009 года N 5926 в части определения нормативной цены в размере 1 906 000 рублей, установленной равной рыночной стоимости имущества подлежащего приватизации муниципального имущества - нежилых помещений N 1, 1а, 2, 2а, 3, 3а, 5, 5а, 9 в подвале литера "А" кадастровый N 26:33:130203:0006:6738/186:1001, 1001а, 1002, 1002а, 1003, 1003а, 1005, 1005а, 1009а, расположенного по адресу: г.Пятигорск, ул. Фучика, 11, общей площадью 89,3 кв.м.; о признании нормативной ценой рыночную стоимость подлежащего приватизации муниципального имущества - нежилых помещений N 1, 1а, 2, 2а, 3, 3а, 5, 5а, 9 в подвале литера "А" кадастровый N 26:33:130203:0006:6738/186:1001, 1001а, 1002, 1002а, 1003, 1003а, 1005, 1005а, 1009а, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Фучика, 11, общей площадью 89,3 кв.м., в размере 541 000 рублей; об обязании администрации г. Пятигорска Ставропольского края в течение десяти дней устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем внесения изменений в графу N 5 ("нормативная цена, руб.) подпункта 15 Перечня муниципального имущества, подлежащего приватизации в IV квартале 2009 года, изменив стоимость с одного миллиона девятьсот шесть тысяч рублей на стоимость пятьсот сорок одна тысяча рублей,

в судебное заседание явились:

от муниципального учреждения "Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска" - Гончаровой А.Г. по доверенности N 014 от 10.01.2012,

от ООО "Патриот" - Каргасеков Р.В. по доверенности от 04.10.2010,

от ООО "Агентство: оценка плюс" - Воронкина О.Ю. (директор);

в отсутствие представителей других лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, а также путем размещения информации в сети "Интернет",

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Патриот" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации г.Пятигорска (далее - администрация) о признании недействующим постановления администрации г. Пятигорска Ставропольского края от 19.11.2009 N 5926 в части определения нормативной цены имущества в размере 1 906 тыс. рублей, установленной равной рыночной стоимости подлежащего приватизации муниципального имущества - нежилых помещений N 1, 1а, 2, 2а, 3, За, 5, 5а, 9 в подвале литера "А" кадастровый N 26:33:130203:0006:6738/186:1001, 1001а, 1002, 1002а, 1003, 1003а, 1005, 1005а, 1009, расположенного по адресу: г. Пятигорск, улица Фучика, 11, общей площадью 89,3 кв. м; о признании нормативной цены рыночной стоимостью подлежащего приватизации муниципального имущества - нежилых помещений N 1, 1а, 2, 2а, 3, За, 5, 5а, 9 в подвале литера "А" кадастровый N 26:33:130203:0006:6738/186:1001, 1001а, 1002, 1002а, 1003, 1003а, 1005, 1005а, 1009, расположенного по адресу: г. Пятигорск, улица Фучика, 11, общей площадью 89,3 кв. м, в размере 541 тыс. рублей, определенной ООО АК "ЮЭКО-АУДИТ" согласно отчету N 625/1-11-09 об определении рыночной стоимости, составленному 05.11.2009; об обязании администрации в течение десяти дней устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя и внести изменения в графу N 5 ("нормативная цена, руб.) подпункта 15 Перечня муниципального имущества, подлежащего приватизации в 4-м квартале 2009 года, изменив стоимость с 1 906 тыс. рублей на стоимость 541 тыс. рублей и далее по тексту (требования уточнены).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.05.2010 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.07.2010 решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края. Кассационная инстанция указала на ошибочность вывода о нормативном характере оспариваемой части постановления администрации г. Пятигорска и на допущенные в связи с этим процессуальные нарушения (дело рассмотрено по правилам главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации коллегиальным составом суда).

Общество при последующем рассмотрении уточнило заявление, просило признать постановление от 19.11.2009 N 5926 в оспариваемой части недействительным. В остальной части требования не изменены (т. 4, л.д. 134).

Определением от 31.08.2010 (т. 4, л.д. 145) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Агентство: оценка плюс" (далее - агентство).

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 18.10.2010 производство по делу прекращено (т. 5, л.д. 67).

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2010 определение от 18.10.2010 отменено, вопрос направлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Признав, что обстоятельства дела свидетельствуют о нарушении имущественных прав общества при реализации им права на выкуп арендуемого муниципального имущества, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для прекращения производства по делу по мотиву недоказанности нарушения оспариваемым актом прав и законных интересов общества (т. 6, л.д. 54).

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.03.2011 постановление апелляционного суда от 18.10.2010 оставлено в силе. В постановлении кассационная инстанция указала, что по правилам статей 6, 8, 13 Закона N 135-ФЗ оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Результаты оценки недвижимого имущества (отчет агентства от 15.11.2009 N 192-юн-09) положены в основу ненормативного правового акта (постановления администрации от 19.11.2009 N 5926), оспариваемого (в части пункта 15 приложения к названному постановлению) заявителем, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу изданного акта (в том числе дела об оспаривании ненормативного акта).

При новом рассмотрении дела обществом заявленные требования уточнены. Общество просит суд признать недостоверным консультационный отчет ООО "Агентство: оценка плюс" N 192-юн-09 (муниципальный контракт N 11 от 03.11.2009) об объявлении рыночной стоимости объекта недвижимости, нежилые помещения в подвале лит. А, находящегося по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Ю. Фучика, 11(S=89.3 кв.м); признать недействительным постановление администрации г. Пятигорска Ставропольского края от 19 ноября 2009 года N 5926 в части определения нормативной цены в размере 1 906 000 рублей, установленной равной рыночной стоимости имущества подлежащего приватизации муниципального имущества - нежилых помещений N 1, 1а, 2, 2а, 3, 3а, 5, 5а, 9 в подвале литера "А" кадастровый N 26:33:130203:0006:6738/186:1001, 1001а, 1002, 1002а, 1003, 1003а, 1005, 1005а, 1009, расположенного по адресу: город Пятигорск, улица Фучика, 11, общей площадью 89,3 кв.м.; признать нормативной ценой рыночную стоимость подлежащего приватизации муниципального имущества - нежилых помещений N 1, 1а, 2, 2а, 3, 3а, 5, 5а, 9 в подвале литера "А" кадастровый N 26:33 :130203:0006:6738/186:1001, 1001а, 1002, 1002а, 1003, 1003а, 1005, 1005а, 1009, расположенного по адресу: город Пятигорск, улица Фучика, 11, общей площадью 89,3 кв.м., в размере 541 000 рублей; обязать администрацию города Пятигорска Ставропольского края в течение десяти дней устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем внесения изменений в графу N 5 ("нормативная цена, руб.) подпункта 15 Перечня муниципального имущества, подлежащего приватизации в IV квартале 2009 года, изменив стоимость с одного миллиона девятьсот шесть тысяч рублей на стоимость пятьсот сорок одна тысяча рублей и далее по тексту. Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.11.2011 заявленные требования удовлетворены частично. Суд признал недостоверным консультационный отчет ООО "Агентство: оценка плюс" N 192-юн-09 (муниципальный контракт N 11 от 03.11.2009) об объявлении рыночной стоимости объекта недвижимости, нежилые помещения в подвале лит. А, находящегося по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Ю. Фучика, 11(S=89.3 кв.м), а также недействительным постановление администрации г. Пятигорска Ставропольского края от 19 ноября 2009 года N 5926 в части определения нормативной цены в размере 1 906 000 рублей, установленной равной рыночной стоимости имущества подлежащего приватизации муниципального имущества - нежилых помещений N 1, 1а, 2, 2а, 3, 3а, 5, 5а, 9 в подвале литера "А" кадастровый N 26:33:130203:0006:6738/186:1001, 1001а, 1002, 1002а, 1003, 1003а, 1005, 1005а, 1009, расположенного по адресу: город Пятигорск, улица Фучика, 11, общей площадью 89,3 кв.м. Суд признал нормативной ценой рыночную стоимость подлежащего приватизации муниципального имущества - нежилых помещений N 1, 1а, 2, 2а, 3, 3а, 5, 5а, 9 в подвале литера "А" кадастровый N 26:33:130203:0006:6738/186:1001, 1001а, 1002, 1002а, 1003, 1003а, 1005, 1005а, 1009, расположенного по адресу: город Пятигорск, улица Фучика, 11, общей площадью 89,3 кв.м., в размере 582 309 рублей и обязал администрацию в течение десяти дней устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя и внести изменения в графу N 5 ("нормативная цена, руб.) подпункта 15 Перечня муниципального имущества, подлежащего приватизации в IV квартале 2009 года, изменив стоимость с одного миллиона девятьсот шесть тысяч рублей на стоимость пятьсот восемьдесят две тысячи триста девять рублей и далее по тексту. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с данным решением суда, управление подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, назначить повторную экспертизу и принять по делу новый судебный акт. Заявитель считает, что представленный отчет определения стоимости спорного имущества является недостоверным.

В судебном заседании представитель муниципального учреждения "Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции в части отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Агентство: оценка плюс" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции в части отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Патриот" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции в части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители других лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, но о времени и месте судебного заседания считаются извещенными надлежащим образом в соответствии с пунктами 4,5,14 Постановления Пленума ВАС РФ N 12 от 17.02.2011 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие. Доказательства их извещения имеются в деле.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пределы рассмотрения дела судом апелляционной инстанции установлены статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно части 1 которой при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Из апелляционной жалобы управление следует, что решение суда обжаловано в части удовлетворения заявленных требований общества, в связи с чем суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение суда подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании заключенного с учреждением договора аренды от 08.02.2005 N 6У05, общество арендует нежилые помещения общей площадью 89,3 кв. м N 1, 1а, 2,2а, 3, За, 5, 5а, 9 в подвале литера "А", расположенные по адресу: город Пятигорск, улица Фучика, 11 (т. 1, л.д. 19 - 25).

В соответствии с прогнозным планом (программой) приватизации имущества, находящегося в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска на 2009 год, утвержденным решением Думы города Пятигорска от 30.10.2008 N 112-35 ГД (с изменениями от 28.07.2009 N 74-45 ГД) администрацией принято постановление от 19.11.2009 N 5926 "Об условиях приватизации муниципального имущества в 4-м квартале 2009 года". Из пункта 15 приложения к постановлению (Перечень муниципального имущества, подлежащего приватизации в 4-м квартале 2009 года) следует, что нежилые помещения по ул. Фучика, 11 включены в перечень имущества, подлежащего приватизации в порядке преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества. В приложении указана нормативная цена предлагаемой к реализации недвижимости в размере 1 906 тыс. рублей (т. 1, л.д. 151).

Вместе с тем судами установлено, что общество явно выразило намерение выкупить арендуемое имущество по цене 560 тыс. рублей в соответствии с Законом N 159-ФЗ. При этом материалы дела получение обществом предложения и проекта договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества не подтверждают, что в данном случае подтверждает нарушение прав общества, выраженное в не направлении ему уполномоченным органом местного самоуправления решения об условиях приватизации спорного нежилого помещения в установленный законом срок (пункт 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

В подтверждение своих доводов заявитель представил документы, свидетельствующие, по его мнению, о существенном завышении в постановлении от 19.11.2009 N 5926 (консультационном отчете агентства от 15.11.2009 N 192-юн-09) рыночной стоимости объекта недвижимости, представляющего собой подвальное помещение.

Полагая, что установленная в оспариваемом акте органа местного самоуправления нормативная оценка объекта недвижимости основана на недостоверном отчете ООО "Агентство: оценка плюс" об определении рыночной стоимости имущества, общество обратилось в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования общества в части отмены постановления от 19.11.2009 N 5926 в части определения нормативной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, указал, что имелось нарушение прав и законных интересов общества в сфере предпринимательской деятельности, поскольку имеет место завышение цены.

Однако с указанным выводом нельзя согласиться по следующим основаниям.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ). Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), вступившим в силу 05.08.2008.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении условий, предусмотренных этой статьей, в том числе условия о том, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Таким образом, за субъектами малого и среднего предпринимательства, арендующими муниципальное имущество, законодательно закреплено преимущественное право на его приобретение при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Как правильно указал суд первой инстанции, общество является субъектом малого предпринимательства и арендатором нежилых помещений по ул. Фучика, 11, включенных в перечень муниципального имущества, подлежащего приватизации в порядке преимущественного права арендатора на приобретение указанных нежилых помещений.

При этом в пункте 15 приложения к постановлению нормативная цена предлагаемого к выкупу арендатором (обществом) недвижимого имущества установлена органом местного самоуправления (на основании консультационного отчета агентства от 15.11.2009 N 192-юн-09) в размере 1 906 тыс. рублей.

Общество неоднократно (письма от 24.11.2009 и от 06.12.2009) сообщало администрации о намерении воспользоваться предоставленным ему Законом N 159-ФЗ преимущественным правом на приобретение арендуемого муниципального имущества, но по иной рыночной цене, определенной в отчете АНО "Международная академия финансовых технологий" от 21.11.2009 N 112.2009/Д-112.09.ОН (т. 1, л.д. 123, 149).

В ситуации, когда установленная администрацией в постановлении от 19.11.2009 N 5926 нормативная цена подлежащего приватизации недвижимого имущества препятствует обществу (арендатору этого имущества, имеющему преимущественное право на его приобретение из муниципальной собственности по справедливой (рыночной) цене) реализовать право на выкуп такого имущества, предоставленное ему Законом N 159-ФЗ, права заявителя не могут считаться ненарушенными.

Согласно положениям статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным требованиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По правилам статей 6, 8, 13 Закона N 135-ФЗ оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В данном случае результаты оценки недвижимого имущества (отчет агентства от 15.11.2009 N 192-юн-09) положены в основу ненормативного правового акта (постановления администрации от 19.11.2009 N 5926), оспариваемого (в части пункта 15 приложения к названному постановлению) заявителем.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11.

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены судом назначались экспертизы.

Оценщик, в силу статьи 15 Закона об оценочной деятельности, обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются используемые стандарты оценки, приводятся сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Указания на стандарты оценки должны сопровождаться обоснованием их использования при проведении оценки данного объекта оценки (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" предписывает определять итоговую стоимость объекта оценки путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, в том числе доходного подхода, представляющего собой совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки, сравнительного подхода - совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах, и затратного подхода - совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Согласно пункту 22 указанного стандарта сравнительный подход (стр. 60-64 отчета) применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога но всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком.

Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения:

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" под рыночной стоимостью объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Рыночная стоимость определяется оценщиком при изъятии имущества для государственных нужд.

Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в отчете об оценке должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

Федеральным стандартом оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" установлено обязательное включение в экспертное заключение, составленное по результатам экспертизы отчета об оценке, результатов проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено отсутствие в оспариваемом отчете агентства расчета корректировок, что является основанием для установления более высокой величине стоимости 1 кв.м общей площади оцениваемого объекта; отсутствие предусмотренных федеральным стандартом ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке" раздел "Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки", а также анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (стр.46), расчетов не имеется; ссылка на "статистический подход" не верна.

При этом в материалы дела обществом представлен отчет АНО "Международная академия финансовых технологий" от 21.11.2009 N 112.2009/Д-112.09.ОН (т. 1, л.д. 123, 149) и заключение судебной экспертизы N 1407/11 от 14.07.2011 Автономной некоммерческой организацией "Центр судебных экспертиз" подтверждающий недостоверность произведенной агентством оценки недвижимого имущества, а соответственно и консультационного отчета N 192-юн-09.

Довод администрации и учреждения о том, что отчет АНО "Международная академия финансовых технологий" от 21.11.2009 N 112.2009/Д-112.09.ОН не является допустимым доказательством, поскольку отчет заказан не собственником нежилого помещения, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку действующее законодательство не содержит запрета на оценку недвижимого имущества арендаторами.

Вместе с тем Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предусматривает возможности проведения оценки покупателем, напрямую установив, что оценка проводится по договору, заключенному уполномоченным органом.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что консультационный отчет агентства N 192-юп-09 не соответствует пунктам 21, 22, 23 Федеральных Стандартов Оценки N 1, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. N 256, пункту 6 Федеральных Стандартов Оценки N 2, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. N 255, пункту 4 Федеральных Стандартов Оценки N 3, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 и выявленные недостатки в консультационном отчете N 192-юн-09 повлияли на величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, степень влияния выявленных недостатков не свидетельствует о достоверности рыночной цене спорного объекта недвижимости.

Вместе с тем из материалов дела следует, что суд первой инстанции определением от 20.10.2011 назначил проведение повторной экспертизы при наличии у суда сомнений в обоснованности заключения эксперта от 14.07.2011 N 1407/11, представленного Автономной некоммерческой организацией "Центр судебных экспертиз". При этом в материалы дела представлены возражения к заключению эксперта от 14.07.2011 N 1407/11, согласно которым в отчете оценки не содержится последовательность определения стоимости объекта оценки, т.е. нарушены требования ФСО N 3, также оценщиком использована информация о событиях, произошедших после даты оценки, чем нарушены требования ФСО N 1. Более того, из возражения следует и не отрицается экспертным учреждением, что в отчете оценки от 14.07.2011 N 1407/11 не используется затратный метод оценки.

В силу статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Согласно статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Таким образом, повторная экспертиза необходима при несогласии суда с экспертным заключением, причем несогласие это способно сложиться при анализе данного заключения и сопоставлении его с остальной доказательственной информацией. В отличие от первоначальной, повторная экспертиза возможна не только по ходатайству лица, участвующего в деле, но и по инициативе суда.

Отказывая в проведении повторной экспертизы, заявленной до принятия решения по делу, при наличии доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, и наличия у суда сомнений в достоверности и обоснованности экспертного заключения, суд первой инстанции нарушил принцип состязательности.

В такой ситуации суд первой инстанции обязан назначить повторную либо дополнительную экспертизу, а не принимать судебный акт по существу спора при отсутствии доказательств, позволяющих сделать однозначный вывод о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Однако данный вопрос, имеющий существенное значение для правильного разрешения спора, остался не выясненным.

В нарушение пункта 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и указанных разъяснений в решении не указаны мотивы, по которым суд принял отчет оценщика от 14.07.2011 N 1407/11, представленный ответчиком при наличии сомнений в его достоверности.

С учетом изложенного апелляционный суд считает, что необоснованно отклонено ходатайство управления о необходимости назначения повторной судебной экспертизы, что повлекло принятие необоснованного судебного акта.

В связи с наличием сомнения в достоверности проведенных экспертных исследованиях по вопросу стоимости спорного имущества, подлежащего приватизации, по ходатайству истца судом апелляционной инстанции назначались судебные экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Вместе с тем представленное заключение эксперта N 32/12 от 04.04.2012 содержало недостоверную информацию при использовании сравнительного подхода оценки спорного объекта, в нем отсутствовала корректировка на масштаб строений с используемыми аналогичными строениями большей площади, также в затратном подходе приведен аналог не соответствующий оцениваемому объекту при наличии такового. Кроме того, при производстве экспертизы не использован доходный подход, который отражает продуктивное использование объекта коммерческой недвижимости, по причине отсутствия аналогов оценке.

В связи с поступившими от истца и агентства замечаниями и имевшимися у суда апелляционной инстанции вопросами была назначена дополнительная экспертиза, целью которой является проверка достоверности и подлинности отчета оценщика, то есть проверка достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком, поскольку в заключении эксперта N 32/12 от 04.04.2012 не содержится достоверных сведений о стоимости спорного имущества, и экспертиза проведена без использования доходного метода.

Согласно заключению N 10/01-45/730 от 05.09.2012 по дополнительной экспертизе экспертами приведены использованные при определении рыночной стоимости спорного имущества аналоги и источники их получения, даны пояснения по выполненным расчетам и примененным параметрам расчетов. В данном заключении стоимость спорного имущества определена по состоянию на 05.09.2009, с учетом месторасположения объекта, вида использования, и использованием затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке стоимости объектов и применены такие методы исследования, как сопоставление, проверка по форме и содержанию, экономико-математическое моделирование, которые позволили достичь оптимальной точности в расчетах рыночной стоимости объекта оценки, а также с использованием данных об аналогичных объектах в 2009 году, с описанием произведённых расчетов и обоснованием размера корректировок по объектам-аналогам, в частности "поправка на торг", "поправка на техническое состояние", "поправка на площадь помещений" (со ссылкой на источники информации, применяемые экспертом для расчета размера указанных коэффициентов).

Рыночная стоимость спорного нежилого помещения определена экспертом по состоянию на 05.09.2009 и составила 1 834 468 рублей (без НДС).

Рассмотрев заключение экспертизы N 10/01-45/730 от 05.09.2012, суд апелляционной инстанции считает его отвечающим требованиям, предъявляемым к нему Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и стандартами оценочной деятельности, установленными действующим законодательством, поскольку достоверность и подлинность отчета ООО "Агентство: оценка плюс" N 192-юн-09 подтверждена результатами повторной судебной экспертизы N10/01-45/730 от 05.09.2012, а доводы общества, оспаривающие заключение эксперта, не содержат выводов о нарушении требований Федеральных стандартов оценки и о недостоверности заключения.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертизу N 10/01-45/730 от 05.09.2012, проведенную в рамках настоящего дела, в совокупности с иными экспертными заключениями и доказательствами по делу, апелляционный суд считает заключение N 10/01-45/730 от 05.09.2012 надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность отчета ООО "Агентство: оценка плюс" N 192-юн-09 при наличии допущенных наущений при его производстве, которые не повлияли на определение рыночной стоимости спорного имущества. При этом апелляционный суд исходит из того обстоятельства, что установленная оспариваемым постановлением цена выкупа имущества в размере 1 906 000 руб. не существенно отличается от установленной экспертизой стоимости данного имущества в размере 1 834 468 рублей (без НДС), в связи с чем не находит оснований для изменения установленной цены выкупа.

Кроме того, обществом не представлено доказательств нарушения методик, примененных при проведении судебной экспертизы N 10/01-45/730 от 05.09.2012, либо сомнений в обоснованности заключения эксперта и несоответствия сделанных выводов.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о частичном удовлетворении заявленных обществом требований, в связи с чем решение суда в обжалуемой части подлежит отмене с отказом в удовлетворении требований в данной части.

Поскольку решение суда обжаловано в части удовлетворенных требований, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность выводов только в обжалуемой части.

Между тем нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению остальной части решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Судебные расходы по делу на основании ст. 110 АПК РФ в виде госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на общество в связи с удовлетворением апелляционной жалобы.

Вместе с тем вопрос о распределении судебных расходов, понесенных на производство экспертизы, судом апелляционной инстанции не рассматривается, поскольку ответчиками не представлены доказательства их несения. Ответчики не лишены возможности обратиться в суд с заявлением о распределении судебных расходов при предоставлении доказательств их несения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства об истребовании договора аренды, заключенного между муниципальным учреждением "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" и Пятигорским филиалом ФБУ Северо-Кавказский Региональный Центр Судебной Экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, копии газет: "Все для Вас" N 35 от 07.09.2009, "Все для Вас" N 39 от 05.10.2009, "Все для Вас" N 45 от 16.11.2009, "Все для Вас" N 48 от 07.12.2009 и вызове эксперта Пятигорского филиала ФБУ Северо-Кавказского Регионального Центра Судебной Экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации отказать.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.11.2011 по делу N А63-19672/2009 отменить в части удовлетворения требования общества с ограниченной ответственностью "Патриот" о признании недостоверным консультационного отчета ООО "Агентство: оценка плюс" N 192-юн-09 (муниципальный контракт N 11 от 03.11.2009 года) об объявлении рыночной стоимости объекта недвижимости, нежилые помещения в подвале лит. А, находящегося по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Ю. Фучика, 11(S=89.3 кв.м);

о признании недействительным постановления администрации г. Пятигорска Ставропольского края от 19 ноября 2009 года N 5926 в части определения нормативной цены в размере 1 906 000 рублей, установленной равной рыночной стоимости имущества подлежащего приватизации муниципального имущества - нежилых помещений N 1, 1а, 2, 2а, 3, 3а, 5, 5а, 9 в подвале литера "А" кадастровый N 26:33:130203:0006:6738/186:1001, 1001а, 1002, 1002а, 1003, 1003а, 1005, 1005а, 1009, расположенного по адресу: город Пятигорск, улица Фучика, 11, общей площадью 89,3 кв.м;

о признании нормативной ценой рыночную стоимость подлежащего приватизации муниципального имущества - нежилых помещений N 1, 1а, 2, 2а, 3, 3а, 5, 5а, 9 в подвале литера "А" кадастровый N 26:33:130203:0006:6738/186:1001, 1001а, 1002, 1002а, 1003, 1003а, 1005, 1005а, 1009, расположенного по адресу: город Пятигорск, улица Фучика, 11, общей площадью 89,3 кв.м., в размере 582 309 рублей,

и в части обязания администрацию города Пятигорска Ставропольского края в течение десяти дней устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя и внести изменения в графу N 5 ("нормативная цена, руб.) подпункта 15 Перечня муниципального имущества, подлежащего приватизации в IV квартале 2009 года, изменив стоимость с одного миллиона девятьсот шесть тысяч рублей на стоимость пятьсот восемьдесят две тысячи триста девять рублей.

В удовлетворении данных требований отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.11.2011 по делу N А63-19672/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Патриот" в доход бюджета РФ 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Л. Фриев

Судьи

Г.В. Казакова О.В. Марченко