Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2012 г. N 19АП-5588/10

г. Воронеж

20 ноября 2012 г.

Дело N А08-1364/2010-22Б

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Потихониной Ж.Н.,

судей Сурненкова А.А.,

Седуновой И.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ляминой А.А.

при участии:

от ОАО "Банк Уралсиб": Головачев О.В., представитель по доверенности N 1221 от 16.12.2011; Самбурина О.А., представитель по доверенности N 1003 от 17.09.2012,

от ООО C.R.R.B.V: Воропаева М.Л., представитель по доверенности б/н от 26.06.2012,

от ООО "Белгород-Оскол": Сиротенко Р.А., представитель по доверенности б/н от 01.10.2012; Маракин Д.А., представитель по доверенности б/н от 13.03.2012,

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Банк Уралсиб" на определение Арбитражного суда Белгородской области от 10.07.2012 года по делу N А08-1364/2010-22Б,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Белгород-Оскол" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Курской области от 21.04.2010 года в отношении должника введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Курской области от 22.09.2010 года ООО "Белгород-Оскол" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Берестовой Ю.Д.

ОАО "Банк Уралсиб" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании установленных требований залоговыми, сославшись на договоры об ипотеке (залоге недвижимости) N 0736-01/ЗН-07-100 от 28.12.2007 года и N 0736-07/ЗН-09-100 от 26.02.2009 года к договору о предоставлении кредитной линии N 0736/07-ВЛ от 28.09.2007 года.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 30.09.2010 года, измененным Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда, установленные требования кредитора третьей очереди - ОАО "Банк Уралсиб" в размере 695 231 681 руб. 20 коп. признаны обеспеченными залогом на сумму 695 231 681 руб. 20 коп.

ОАО "Банк Уралсиб" обратилось в арбитражный суд с заявлением об утверждении Положения о порядке, условиях и сроках реализации заложенного имущества в предложенной залоговым кредитором редакции, а именно:

а) Нежилое здание (Авто дилерский центр) площадью 2 490.2 кв.м.: г. Белгород, пр.Б.Хмельницкого, 205а, Кадастровый номер 31:16:00:00:31228/3/23:1001/А

б) Нежилое здание (Авто дилерский центр) площадь 2 779.1 кв.м.: г. Белгород, пр.Б.Хмельницкого, 205б, Кадастровый номер 31:16:00:00:34587/3/23:1001/А 1

в) Земельный участок площадь 2 975 кв. м. - земли населенных пунктов - для эксплуатации торгового здания (комплекс по продажи и обслуживанию) г. Белгород, пр.Б.Хмельницкого, 205а Кадастровый номер 31:16:01 04 011:0026

г) Земельный участок площадь 3 469 кв. м. - земли населенных пунктов - для эксплуатации торгового здания (комплекс по продажи и обслуживания автомобилей): г.Белгород, пр. Б. Хмельницкого, 205б Кадастровый номер 31:16:01 04 011:0040

д) Нежилое здание (дилерский центр "Опель") площадь 1 948.55 кв.м.: г. Старый Оскол, пр. Металлургов, д. 9, Кадастровый номер 31:06:01 10 004:0009:14:440:002:037021700

е) Нежилое здание (дилерский центр "Форд") площадь 2 547.87 кв.м.: г. Старый Оскол, пр. Металлургов, д. 9. Кадастровый номер 31:06:01 10 004:0009:14:440:002:037019310

ж) Нежилое здание (дилерский центр "Рено") площадь 1 954.38 кв.м.: г. Старый Оскол, пр. Металлургов, д. 9. Кадастровый номер 31:06:01 10 004:0009:14:440:002:037020440

з) Земельный участок площадь 28 150 кв. м. - земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилых зданий (дилерские центры): г. Старый Оскол, пр. Металлургов, д.9. Кадастровый номер 31:06:01 10 004:0009.

Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении возникших разногласий и утверждении Положения о порядке, условиях и сроках реализации вышеуказанных объектов недвижимого имущества, в редакции, предложенной конкурсным управляющим.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 22.12.2011 года утверждены Положения о порядке, условиях и сроках реализации вышеуказанных объектов недвижимого имущества, в редакции, предложенной конкурсным управляющим.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2012 года определение Арбитражного суда Белгородской области от 22.12.2011 г. по делу N А08-1364/2010-22Б изменено.

Утверждено Положение о порядке сроках и условиях продажи имущества общества с ограниченной ответственностью "Белгород-Оскол", находящегося в залоге акционерного общества "Банк УРАЛСИБ", а именно пункт 2.3 Положения в редакции конкурсного управляющего принять в следующей редакции:

Лоты, предлагаемые к продаже на открытых торгах, формируются конкурсным управляющим по согласованию с залоговым кредитором:

Лот N 1

Нежилое здание (Авто дилерский центр) площадью 2 490.2 кв.м.: г.Белгород, пр.Б. Хмельницкого, 205а, Кадастровый номер 31:16:00:00:31228/3/23:1001/А балансовой стоимостью 33 898 305руб. 08коп., с начальной продажной ценой 79 500 000 руб. с учетом НДС.

Земельный участок площадь 2 975 кв. м. - земли населенных пунктов - для эксплуатации торгового здания (комплекс по продажи и обслуживанию) г. Белгород, пр.Б. Хмельницкого, 205а Кадастровый номер 31:16:01 04 011:0026 балансовой стоимостью 2 200 000 руб., с начальной продажной ценой 15 250 000 руб. с учетом НДС;

Установить начальную продажную стоимость реализации заложенного имущества по лоту N 1 в размере 94 750 000 руб. с учетом НДС.

Лот N 2

Нежилое здание (Авто дилерский центр) площадь 2 779.1 кв.м.: г.Белгород, пр.Б. Хмельницкого, 205б, Кадастровый номер 31:16:00:00:34587/3/23:1001/А 1 балансовой стоимостью 47 190 727руб.97коп. с начальной продажной ценой 95 300 000 руб. с учетом НДС.

Земельный участок площадь 3 469 кв. м. - земли населенных пунктов - для эксплуатации торгового здания (комплекс по продаже и обслуживания автомобилей):г.Белгород, пр. Б. Хмельницкого, 205б Кадастровый номер 31:16:01 04 011:0040 балансовой стоимостью 2 600 000 руб. с начальной продажной ценой 17 432 000 руб. с учетом НДС.

Установить начальную продажную стоимость реализации заложенного имущества по лоту N 2 в размере 112 732 000 руб. с учетом НДС.

Лот N 3

Нежилое здание (дилерский центр "Опель") площадь 1 948.55 кв.м.: г. Старый Оскол, пр. Металлургов, д. 9, Кадастровый номер

31:06:01 10 004:0009:14:440:002:037021700 балансовой стоимостью 39 058 642руб. 71 коп. с начальной продажной ценой 40 900 000 руб. с учетом НДС;

Нежилое здание (дилерский центр "Форд") площадь 2 547.87 кв.м.: г. Старый Оскол, пр. Металлургов, д. 9. Кадастровый номер 31:06:01 10 004:0009:14:440:002:037019310 балансовой стоимостью 46610169руб.49 коп. с начальной продажной ценой 50 200 000 руб. с учетом НДС;

Нежилое здание (дилерский центр "Рено") площадь 1 954.38 кв.м.: г. Старый Оскол, пр. Металлургов, д. 9. Кадастровый номер 31:06:01 10 004:0009:14:440:002:037020440 балансовой стоимостью 37 118 644руб. 07 коп. с начальной продажной ценой 41 000 000 руб. с учетом НДС;

Земельный участок площадь 28 150 кв. м. - земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилых зданий (дилерские центры): г. Старый Оскол, пр. Металлургов, д. 9. Кадастровый номер 31:06:01 10 004:0009, балансовой стоимостью 5 555 053руб. 44 коп. с начальной продажной ценой 16 721 000 руб. с учетом НДС;

Установлена начальная продажная стоимость реализации заложенного имущества по лоту N 3 в размере 148 821 000 руб. с учетом НДС.

Пункт 2.5 Раздела 2 Положения в редакции конкурсного управляющего изложить в следующей редакции:

"Организатором торгов по продаже имущества ООО "Белгород-Оскол" выступает конкурсный управляющий".

В части рассмотрения разногласий по пунктам 2.10, 2.11 в редакции Положения конкурсного управляющего относительно электронной площадки оставить определение без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17.09.2012 года постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2012 года по делу N А08-1364/2010-22Б в части установления начальной продажной цены заложенного имущества отменено.

Дело в этой части направлено на новое рассмотрение в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В остальной части обжалуемое постановление оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В судебное заседание апелляционной инстанции представители иных лиц, участвующих в деле, не явились.

На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие неявившихся сторон.

Судом отказано в удовлетворении ходатайства ЧКОО "C.R.R.B.V." о назначении повторной судебной экспертизы.

По ходатайству представителя ОАО "Банк Уралсиб" к материалам дела приобщены письменные пояснения, дополнительные письменные объяснения.

Представители ОАО "Банк Уралсиб" поддержали доводы апелляционной жалобы, считают обжалуемое определение незаконным и необоснованным, просили суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ЧКОО "C.R.R.B.V." возражал против доводов апелляционной жалобы, считает обжалуемое определение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Представитель ООО "Белгород-Оскол" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании Девятнадцатого Арбитражного апелляционного суда 31.10.2012 года суд объявлял перерыв до 07.11.2012 года.

После перерыва в судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, поддержали свои правовые позиции по делу.

К материалам дела приобщены поступившие в электронном виде от ЧКОО "C.R.R.B.V." письменные объяснения.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд считает необходимым изменить определение Арбитражного суда Белгородской области от 22.12.2011 года по делу N А08-1364/2010-22Б в части установления начальной продажи цены. При этом суд руководствуется следующим.

Отменяя постановление Девятнадцатого апелляционного суда от 06.06.2012 года Федеральный арбитражный суда Центрального округа в постановлении от 17.09.2012 года указал на необходимость оценки следующих доводов:

- что рассматриваемые объекты недвижимости являются единственным активом должника;

- договором залога ОАО Банк "УралСиб" и должником установлена более высокая залоговая стоимость;

- залоговым кредитором предложена иная стоимость, нежели указанная экспертом, а именно 356 303 000 руб. вместо предложенных 375 401 896руб.

Согласно ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

В соответствии с пунктом 4 статьи 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" порядок и условия проведения торгов по продаже заложенного имущества определяются конкурсными кредиторами, требования которых обеспечены залогом реализуемого имущества.

В силу положений статей 131, 134, 137, 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога, устанавливается очередность удовлетворения требований кредиторов и особенности удовлетворения требований по обязательствам, обеспеченным залогом.

Согласно абзацу 2 пункта 4 статьи 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

При этом порядок определения начальной продажи залогового имущества не ставится в зависимость от того единственный ли это актив у должника, или помимо заложенного имущества имеется какое-либо иное имущество, за счет которого могут быть удовлетворены требования незалоговых кредиторов.

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

По смыслу пункта 4 статьи 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 58 от 23.07.2009 определение начальной продажной цены предмета залога производится судом на основании отчета независимого оценщика.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Из приведенных разъяснений Пленума ВАС РФ следует, что начальная продажная цена заложенного имущества в процедуре конкурсного производства во всех случаях определяется судом, рассматривающим дело о банкротстве. Вместе с тем, начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться судом с учетом обязательной оценки этого имущества независимым оценщиком в целях ее реализации.

В материалы дела были представлены следующие отчеты относительно величины начальной продажной стоимости имущества:

- отчет ЗАО "Аудит-Консалтинг" N 758-11 от 05.10.2011 года, отчет ООО "Бизнес-оценка" N 02/11 об оценке рыночной стоимости нежилых зданий и земельных участков, принадлежащих ООО "Белгород-Оскол" от 14.03.2011 года, отчет ООО "Бизнес-оценка" N 05/11 об оценке рыночной стоимости нежилых зданий и земельных участков, принадлежащих ООО "Белгород-Оскол" от 14.03.2011 года, отчет ООО "Бизнес-оценка" N 02/11 об оценке рыночной стоимости нежилых зданий и земельных участков, принадлежащих ООО "Белгород-Оскол" от 31.08.2011 года, отчет ООО "Бизнес-оценка" N 05/11 об оценке рыночной стоимости нежилых зданий и земельных участков, принадлежащих ООО "Белгород-Оскол" от 31.08.2011 года, отчет N ОЦ-12-01177 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 18.04.2012 года.

Кроме этого, судом апелляционной инстанции были затребованы договоры залога, заключенные между ОАО Банк "УралСиб" и должником:

- договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 0736-01/ЗН-07-100 от 28.12.2007 года с дополнительным соглашением N 1 от 01.07.2008 года.

- договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 0736-07/ЗН-09-100 от 26.02.2009 года.

Учитывая, что представленные в дело отчеты значительно расходились в значениях оценки объектов, судом была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта стоимость объектов недвижимости составила:

нежилое здание (Авто дилерский центр) площадью 2 490.2 кв.м.: г.Белгород, пр.Б. Хмельницкого, 205а, кадастровый номер 31:16:00:00:31228/3/23:1001/А балансовой стоимостью 33 898 305руб. 08коп., с начальной продажной ценой 79 500 000 руб. с учетом НДС;

земельный участок площадь 2 975 кв. м. - земли населенных пунктов - для эксплуатации торгового здания (комплекс по продажи и обслуживанию) г. Белгород, пр.Б. Хмельницкого, 205а Кадастровый номер 31:16:01 04 011:0026 балансовой стоимостью 2 200 000 руб., с начальной продажной ценой 15 250 000 руб. с учетом НДС;

нежилое здание (Авто дилерский центр) площадь 2 779.1 кв.м.: г.Белгород, пр.Б. Хмельницкого, 205б, Кадастровый номер 31:16:00:00:34587/3/23:1001/А1 балансовой стоимостью 47 190 727руб.97коп. с начальной продажной ценой 95 300 000 руб. с учетом НДС;

земельный участок площадь 3 469 кв. м. - земли населенных пунктов - для эксплуатации торгового здания (комплекс по продаже и обслуживания автомобилей):г.Белгород, пр. Б. Хмельницкого, 205б Кадастровый номер 31:16:01 04 011:0040 балансовой стоимостью 2 600 000 руб. с начальной продажной ценой 17 432 000 руб. с учетом НДС;

нежилое здание (дилерский центр "Опель") площадь 1 948.55 кв.м.: г. Старый Оскол, пр. Металлургов, д. 9, Кадастровый номер

нежилое здание (дилерский центр "Форд") площадь 2 547.87 кв.м.: г. Старый Оскол, пр. Металлургов, д. 9. Кадастровый номер 31:06:01 10 004:0009:14:440:002:037019310 балансовой стоимостью 46610169руб.49 коп. с начальной продажной ценой 50 200 000 руб. с учетом НДС;

нежилое здание (дилерский центр "Рено") площадь 1 954.38 кв.м.: г. Старый Оскол, пр. Металлургов, д. 9. Кадастровый номер 31:06:01 10 004:0009:14:440:002:037020440 балансовой стоимостью 37 118 644руб. 07 коп. с начальной продажной ценой 41 000 000 руб. с учетом НДС;

земельный участок площадь 28 150 кв. м. - земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилых зданий (дилерские центры): г. Старый Оскол, пр. Металлургов, д. 9. Кадастровый номер 31:06:01 10 004:0009, балансовой стоимостью 5 555 053руб. 44 коп. с начальной продажной ценой 16 721 000 руб. с учетом НДС.

Согласно представленному отчету конкурсного управляющего оценка на здания автосалонов отличалась более чем в два раза. При этом оценка земельных участков различалась в отчетах оценщиков в пределах пяти миллионов, за исключением земельного участка площадью 28 150 кв. м., расположенного в г. Старый Оскол, пр. Металлургов, д. 9. Стоимость последнего земельного участка отличалась в шесть раз. Однако, оценка этого земельного участка, предложенная залоговым кредитором, отличалась от оценки эксперта на три тысячи рублей, тогда как стоимость остальных земельных участков отличалась от оценки по отчетам, представленных конкурсным управляющим и экспертом примерно в два раза.

Значительные расхождения в стоимости оценки объектов недвижимости, представленных конкурсным управляющим, залоговым кредитором и экспертом стали предметом их оценки со стороны суда апелляционной инстанции.

Существенно на определение стоимости зданий автосалонов отразилась отнесение объектов к классу конструктивных систем (КС). Если эксперт в своем заключении сослался на шестой класс конструктивных систем, то в отчете конкурсного управляющего объекты отнесены к первому классу.

Суд не может согласиться с доводом конкурсного управляющего о соответствии исследуемых объектов первому классу конструктивных систем (КС-1). В представленных конкурсным управляющим отчетах отсутствует обоснование отнесения исследуемых объектов к первому классу конструктивных систем.

Экспертом в заключении имеется указание на применение при классификация объектов недвижимости по классам конструктивных систем справочника оценщика фирмы КО-Инвест.

Так, первому классу конструктивных систем (КС-1) характерны следующие характеристики:

-основной материал несущих конструкций - железобетон и сталь;

- основной материал ограждающих конструкций- кирпич.

Шестому классу конструктивных систем (КС-6) характерны следующие характеристики:

-основной материал несущих конструкций -сталь и железобетон;

- основной материал ограждающих конструкций- комбинация тонкого металлического листа и эффективных теплоизоляционных материалов.

Приложенные к заключению эксперта технические паспорта на исследуемые объекты свидетельствуют о том, что ограждающие конструкции исследуемых объектов выполнены из сэндвич-панелей, что указывает на шестой класс конструктивных систем (КС-6). С учетом вышесказанного, корректировка на отличия в конструктивных системах в исследуемых объектах и выбранных объектов-аналогов в экспертном заключении, представляется обоснованной.

Что касается представленного залоговым кредитором отчета, выполненного ЗАО "Аудит и Консалтинг" от 05.10.2011 года N 758-11 суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 19 того же стандарта информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Как следует из рассматриваемого отчета, оценщиком было принято решение при проведении оценки использовать метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода как наиболее адекватно сочетающегося с концепцией застройки, и дающего наиболее полное представление о рыночной стоимости объектов.

При определении величины оценки сравнительным методом оценщиком были применены различные корректировки без какого-либо обоснования, ссылок на источники информации. К отчету не приложены распечатки, которые могли служить доказательством достоверности информации, используемой в расчетах путем реализации принципа проверяемости, то есть достоверность исходной информации в настоящий момент проверить невозможно.

Поскольку достоверность приведенных в указанном отчете сведений суду проверить не удалось, то по этой причине суд не принял во внимание предложение залогового кредитора о начальной цене на объекты недвижимости.

Также суд апелляционной инстанции не принял во внимание отчеты, выполненные оценщиком при заключении договоров ипотеки: договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 0736-01/ЗН-07-100 от 28.12.2007 года с дополнительным соглашением N 1 от 01.07.2008 года и договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 0736-07/ЗН-09-100 от 26.02.2009 года. При заключении договора ипотеки от 28.12.2007 года оценка объектов недвижимости проводилась специалистом Дирекции по развитию оценочной деятельности структурного подразделения Банка без привлечения независимого оценщика (л.д. 43-48 том 8). При заключении договора ипотеки от 26.02.2009года для целей определения залоговой стоимости был использован отчет N Н-318/2008 г. Данный отчет был составлен 17.11.2008 г. В соответствии с ФСО N 1 (пункт 26) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Поскольку с момента составления рассматриваемого отчета прошло более шести месяцев, то указанная в нем стоимость не может быть использована для целей установления начальной продажной стоимости залогового имущества в рамках дела о банкротстве. Кроме этого, оценщик при определении стоимости автосалонов также необоснованно отнес объекты автосалонов к первому конструктивных систем, что существенно повлияло на увеличение рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 10 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

При определении стоимости земельных участков оценщиком в нарушении пункта 10 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке отсутствуют ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

К отчету не приложены распечатки, которые могли служить доказательством достоверности информации, используемой в расчетах путем реализации принципа проверяемости, то есть достоверность исходной информации в настоящий момент проверить невозможно.

Учитывая, что представленные отчеты не отвечали принципу проверяемости, суд апелляционной инстанции отклонил предложения залогового кредитора и конкурсного управляющего.

Принимая во внимание, что в отчете, представленном экспертом, не усматривалось указанных выше нарушений, данный отчет отвечал принципу проверяемости, а соответственно и достоверности, суд апелляционной инстанции при определении начальной продажной стоимости объектов руководствовался представленным заключением эксперта о рекомендуемой стоимости объектов недвижимости.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представителем конкурсного кредитора Компания С.Р.Р.Б.В. было заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы. Данное ходатайство судом апелляционной инстанции оставлено без удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Учитывая, что в выводах эксперта отсутствовали какие-либо противоречия, у суда апелляционной инстанции отсутствовали сомнения в обоснованности заключения эксперта.

Кроме этого, о наличии каких-либо противоречий в выводах эксперта не указано и судом кассационной инстанции.

Более того, в соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Следовательно, заявление лицом, участвующим в деле, ходатайства о назначении экспертизы не создает обязанности суда ее назначить. Данный вывод согласуется с позицией ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума от 09.03.2011 N 13765/10.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что конкурсный кредитор Компания С.Р.Р.Б.В. просил установить начальную продажную стоимость объектов недвижимости, основанную на отчете, представленном конкурсным управляющим.

Кроме этого, на момент судебного заседания в суде апелляционной инстанции прошли торги по продаже рассматриваемых объектов недвижимости, в которых начальная продажная стоимость указана конкурсным управляющим на основании постановления 19 ААС от 06.06.2012 года в общем размере 356 303 000 руб. Торги признаны несостоявшимися в связи с тем, что не было подано ни одной заявки.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъяснено, что полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Учитывая, что согласно отчету эксперта общий размер начальной продажной цены составил 356 303 000 руб. с учетом НДС, то исходя из положений подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" общий размер начальной продажной цены составит 285 042 240 руб. с учетом НДС (356303000 - 20%), в том числе:

31:06:01 10 004:0009:14:440:002:037021700 балансовой стоимостью 39 058 642руб. 71 коп. с начальной продажной ценой 32 720 000 руб. с учетом НДС (40 900 000 руб. -20%);

При таких обстоятельствах, определение Арбитражного суда Белгородской области от 05.12.2011 года подлежит изменению.

Руководствуясь пунктом 3 части 4 статьи 272, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Белгородской области от 22.12.2011 г. по делу N А08-1364/2010-22Б в части установления начальной продажи цены изменить.

Установить начальную продажную стоимость имущества ООО "Белгород - Оскол":

по Лоту N 1 установить начальную продажную стоимость реализации заложенного имущества в размере 75 800 000 руб. с учетом НДС, в том числе:

нежилое здание (Авто дилерский центр) площадью 2 490.2 кв.м.: г.Белгород, пр.Б. Хмельницкого, 205а, Кадастровый номер 31:16:00:00:31228/3/23:1001/А балансовой стоимостью 33 898 305руб. 08коп., с начальной продажной ценой 63 600 000 руб. с учетом НДС;

по Лоту N 2 установить начальную продажную стоимость реализации заложенного имущества в размере 90 185 600руб. с учетом НДС в том числе:

нежилое здание (Авто дилерский центр) площадь 2 779.1 кв.м.: г.Белгород, пр.Б. Хмельницкого, 205б, Кадастровый номер 31:16:00:00:34587/3/23:1001/А 1 балансовой стоимостью 47 190 727руб.97коп. с начальной продажной ценой 76 240 000 руб. с учетом НДС;

по Лоту N 3 установить начальную продажную стоимость реализации заложенного имущества в размере 119 056 800руб. с учетом НДС в том числе:

31:06:01 10 004:0009:14:440:002:037021700 балансовой стоимостью 39 058 642руб. 71 коп. с начальной продажной ценой 32 720 000 руб. с учетом НДС;

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через суд первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 275 АПК РФ.

Председательствующий судья

Ж.Н. Потихонина

Судьи

А.А. Сурненков
И.Г. Седунова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.