Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2012 г. N 20АП-5477/12

Тула

20 ноября 2012 г.

Дело N А54-3694/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15.11.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 20.11.2012.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Заикиной Н.В., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 10.09.2012 по делу N А54-3694/2012 (судья Митяева Л.И.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Асадулина Бориса Фавазовича (г. Рязань, ОГРН 304623010000010) к администрации города Рязани (г. Рязань; ОГРН 1026201270260; ИНН 6227000292), третьи лица: управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486), общество с ограниченной ответственностью "Актив" (г. Рязань, ОГРН 1096234008298, ИНН 6234072587), об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, при участии представителя истца - Плоткиной С.В. (доверенность от 22.09.2011), в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Асадулин Борис Фавазович (далее -предприниматель) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее - администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н 9, лит. А, подвал, назначение - нежилое, общей площадью 88, 2 кв. метров, расположенного по Первомайскому пр., дом 70/1, в городе Рязани, и изложении пунктов 2.1, 2.3 договора в следующей редакции:

- пункт 2.1 договора "Цена продажи имущества установлена в размере его рыночной стоимости и составляет 2 372 058 руб. (не облагается НДС)";

- пункт 2.3 договора "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 65 906 руб. ежемесячно, не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца, с даты заключения настоящего договора. Последний платеж производится не позднее "_" "_" 20_г." (т. 1, л. д. 6-9).

Исковые требования мотивированы несогласием общества с ценой выкупа, указанной в представленном администрацией проекте договора купли-продажи помещения, направленном во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ").

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил заявленные требования и просил урегулировать разногласия, приняв в редакции предпринимателя следующие условия договора:

пункт 2.1: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с экспертным заключением N 10/А от 28.05.2012, выполненным обществом с ограниченной ответственностью Правовой консультационный центр "Истина" по делу N А54-3964/2011 и составляет 2 518 543 руб. 90 коп., НДС не облагается".

пункт 2.3: "Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 69 959 рублей 55 копеек (последний платеж - 69 959 рублей 65 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца, с даты заключения настоящего договора" (т. 5, л. д. 8-11). Судом уточнение принято.

Определением суда от 02.09.2011, принятым в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - управление) и общество с ограниченной ответственностью "Актив" (т. 1, л. д. 1-5).

Решением суда от 10.09.2012 (т. 6, л. д. 74-83) исковые требования удовлетворены. Суд посчитал недостоверным отчет о рыночной стоимости имущества, составленный ООО "Актив"; на основании которого администрацией определена цена выкупного объекта. В связи с этим разногласия сторон по цене разрешены судом исходя из установленной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости помещения, с которой согласилось общество.

В апелляционной жалобе администрация просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать (т. 6, л. д. 88-89). Выражает несогласие с выводами, содержащимися в заключении ООО ПКЦ "Истина" N 10/А от 28.05.2012. Указывает, что экспертом в нарушение пункта 14 Федеральных стандартов оценки N 1 (ФСО - N 1) неверно выбраны аналоги при исследовании сравнительным подходом, что существенно влияет на величину рыночной стоимости объекта оценки. Обращает внимание на то, что экспертное заключение не позволяет установить, откуда получены сведения о техническом состоянии объектов-аналогов, взятых при сравнительном подходе, в публикациях эта информация отсутствует. Полагает, что экспертное заключение является только мнением эксперта по поставленному вопросу. Отмечает, что в заключении отсутствует анализ наиболее эффективного использования объекта оценки (п. 4.3 Стандарта).

В отзыве истец просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Представляет суду текст апелляционной жалобы, полученной по почте от ответчика, которой не тождествен тексту, представленному суду. Отмечает, что недостоверность отчета N 228-03/2003 подтверждена проведенными по делу судебными экспертизами. В доказательство достоверности судебной экспертизы дополнительно просит приобщить отчет ООО "Трансспектр+", из которого следует, что рыночная стоимость спорного имущества составляет 2 065 613 руб. 62 коп. Ссылается на отсутствие противоречий в выводах эксперта. В опровержение довода ответчика об отнесении спорного объекта к памятникам культурного наследия (довод в апелляционной жалобе, поступившей в суд, отсутствует) представляет письмо комитета по культуре и туризму Рязанской области от 30.10.2012.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал свою позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Руководствуясь статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 27.01.2006 между управлением муниципальным имуществом администрации г. Рязани (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 0132006, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование (или временное пользование) нежилое помещение Н 9 литер А, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 70/1, на основании заявления арендатора для использования под салон-парикмахерскую (пункт 1.1). Договор заключен на срок с 27.01.06 по 26.01.09 (пункт 1.3)

Нежилое помещение является собственностью муниципального образования - город Рязань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 62-МГ N 330408 от 19.12.2005.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Рязанской области 10.01.2006.

По истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявила о своем отказе от его продления, ввиду чего в порядке пункта 6.5 договора он продлен на тех же условиях на тот же срок.

В порядке, предусмотренном положениями Закона N 159-ФЗ, предприниматель обратился в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества.

Решением Рязанской городской Думы от 26.05.2011 N 435-I (т. 1, л. д. 25) утверждены условия приватизации вышеуказанного нежилого помещения - выкуп предпринимателем в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Администрацией 03.06.2011 (т. 1, л. д. 24) в адрес предпринимателя направлен проект договора купли-продажи (т. 1, л. д. 55-58), согласно которому предпринимателю предложено приобрести в собственность нежилое помещение Н 9, лит. А, подвал, назначение - нежилое, общей площадью 88, 2 кв. метров, расположенное по Первомайскому пр., дом 70/1, реестровый номер 81810, по рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 228-03/2011 от 01.04.2011, выполненным ООО "Актив", и составляющей 3 977 000 руб. (не облагается НДС).

Предприниматель, не согласившись с редакцией пунктов 2.1 и 2.3 договора в части рыночной стоимости имущества, письмом от 03.06.2011 N 01-73/1300 (т. 1, л. д. 58) направил в адрес администрации протокол разногласий к договору (т. 1, л. д. 59), предложив администрации свою редакцию пунктов 2.1 и 2.3.

Письмом от 22.07.2011 N 01-73/1300 администрация отклонила протокол разногласий, предложив предпринимателю заключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции проекта договора, направленного управлением земельных ресурсов и имущественных отношений, и повторно направила проект договора (т. 1, л. д. 60).

Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, включая цену его продажи, послужило поводом для обращения общества в суд с настоящим иском.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статья 421 ГК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Обращаясь в суд с настоящим иском, предприниматель возражал против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете N 228-03/2011. Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между администрацией и предпринимателем разногласиями по поводу цены спорного помещения.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости N 228-03/2011 от 11.04.2011, выполненному по заказу администрации ООО "Актив" (т. 2, л. д. 1-62), рыночная стоимость нежилого помещения составляет 3 977 000 руб. (НДС не облагается).

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки предприниматель представил данные отдела ценообразования в строительстве Главного управления архитектуры и градостроительства Рязанской области, в соответствии с которыми цена выкупаемого имущества равна 2 372 058 руб. (т. 1, л. д. 19-23), а также альтернативный отчет N 11-11/697п, выполненный ООО "Центр профессиональной оценки" (т. 3, л. д. 5), согласно которому рыночная стоимость спорного помещения составляет 2 583 000 руб. (с учетом НДС).

Исходя из противоречивых сведений о рыночной стоимости помещения, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд назначил экспертизу, проведение которой поручил ЗАО "Рязанский региональный центр оценки", эксперту Пановой Марине Викторовне.

Определением суда от 28.04.2012 назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено ПКЦ ООО "Истина", эксперту Новикову Александру Николаевичу.

Согласно экспертному заключению N 10/А от 28.05.2012 эксперта Новикова Александра Николаевича рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 03.06.2011 (дату направления оферты) без учета НДС составляет 2 518 543 руб. 90 коп. (т. 6, л. д. 30).

По итогам исследования имеющихся в материалах дела доказательств суд, с учетом результатов проведенной экспертизы, пришел к выводу о том, что отчет N 228-03/2010 не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, а значит указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

Выводы суда согласуются с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11, и не противоречат сложившейся судебно-арбитражной практике (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.09.2012 N ВАС-12280/12, от 18.06.2012 N ВАС-6975/12, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20.12.2011 N А54-5649/2010).

Довод заявителя о том, что экспертом в нарушение пункта 14 Федеральных стандартов оценки N 1 неверно выбраны аналоги для реализации сравнительного подхода методом продаж и это существенно влияет на величину рыночной стоимости объекта оценки, отклоняется апелляционной инстанцией, поскольку, не опровергая выводов эксперта, является частным мнением заявителя.

Судом заключение эксперта исследовано по правилам статей 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ему дана надлежащая судебная оценка. Оснований для переоценки выводов суда не установлено. В судебном заседании первой инстанции эксперт Новиков А.Н. дал подробные и мотивированные ответы, в том числе по вопросам выбора аналогов при сравнительном подходе (аудиозапись судебного заседания). Документальных доказательств, опровергающих выводы эксперта, заявитель не представил.

Довод ответчика о том, что из экспертного заключения (после проведения повторной экспертизы) не видно, откуда экспертом были взяты сведения о техническом состоянии объектов-аналогов, взятых при сравнительном подходе, поскольку в газете эта информация отсутствует, отклоняется судом как несостоятельный.

Как следует из экспертного заключения, экспертом анализировался рынок продаж аналогичных объектов. В качестве аналогов использованы 3 объекта, расположенные на улице Сенной, Дзержинской и Первомайском проспекте, в том числе два объекта расположены на цокольном этаже, один на первом, отделка помещения. Указанные объекты сходны с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Стоимость объекта скорректирована с учетом поправок, необходимость применения которых экспертом обоснована (том 6, л. д. 21).

Из пояснений эксперта следует, что выбор аналогов применялся им на свое усмотрение на конкретную дату, данные об оценке за год применяться не могут, так как в течение года они меняются. При определении рыночной стоимости объекта допустимо применять постановление правительства Рязанской области от 25.02.2005 N 37 "Об утверждении методик определения арендной платы за пользование государственным имуществом Рязанской области", так как эта методика составлена на основании исследования, в нее вносятся изменения. Корректировка на масштаб взята экспертом из вышеназванного постановления. На основании критериев, указанных в заключении, сделан вывод о том, какой конкретно критерий, по мнению эксперта, подходит.

Таким образом, в анализе рынка, в рамках сравнительного подхода, а также при определении технического состояния объектов экспертом приведена информация о помещениях, проданных или предложенных к продаже за предшествующие дате оценки два года. Информация об этих объектах содержится в открытых источниках.

Доводы заявителя о недоказанности истцом, что отчет N 228-03/2011 является недостоверным, отклоняются апелляционной инстанцией, поскольку именно в целях его проверки и была назначена судебная экспертиза (заключение N 10/А от 28.05.2012).

Оценив заключение эксперта, суд области правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т. 6, л. д. 70), в связи с чем принял экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу.

Не соглашаясь с заключением эксперта, ответчик фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО N 1 и ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пунктам 7 и 8 части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в экспертном заключении должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование.

В соответствии со статьей 15 Закона об оценочной деятельности при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования закона об оценочной деятельности, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Статьей 20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, полученная при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В соответствии с пунктом 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в частности, принципа существенности (то есть привести в отчете всю информацию, влияющую на стоимость объекта оценки); обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена); однозначности (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования).

В силу пункта 15 ФСО N 3 в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы, с учетом пояснений, данных экспертом Новиковым Александром Николаевичем в суде первой инстанции, суд области обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.

Выводы судебного эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы от N 10/А от 28.05.2012, проверяемы, обоснованы, однозначны, базируются на исследовании полной и существенной информации.

Утверждение администрации о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, полноты и объективности выводов не нашло своего подтверждения. Помимо того, это утверждение сводится к несогласию с выводами суда и направлено на переоценку доказательств. Повторно рассмотрев дело, апелляционный суд не нашел оснований для такой переоценки.

В суде апелляционной инстанции истец представил еще одно заключение, составленное ООО "Трансспекр +", согласно которому рыночная стоимость помещения оставляет 2 065 613 руб. 62 коп. (без НДС).

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 10.09.2012 по делу N А54-3694/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

Н.В. Заикина Е.В. Рыжова