Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2012 г. N 07АП-8086/12

г. Томск

15 ноября 2012 г.

Дело N А27-10246/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07.11.2012г.

Постановление в полном объеме изготовлено 15.11.2012г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего В. В. Кресса

судей: Л. Е. Лобановой

О. Б. Нагишевой

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем Романовой Е. Б.

при участии в судебном заседании:

от истца: Пристинской Н. А., по доверенности от 10.10.2012г.

от ответчика и третьего лица: не явились (извещены)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Система Чибис" (07АП-8086/12) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 27.07.2012г. по делу N А27-10246/2012

(судья Е. А. Команич)

по иску ООО ПКФ "Мария-Ра"

к ООО "Система Чибис"

третье лицо: ОАО "Баланс"

о взыскании неосновательного обогащения, обязании передать помещение

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Мария-Ра" (ОГРН 1022201763517) (далее - ООО ПКФ "Мария-Ра") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области к обществу с ограниченной ответственностью "Система Чибис" (ОГРН 1084205000780) (далее - ООО "Система Чибис") с иском о взыскании неосновательного обогащения в размере 469 371 руб. 66 коп., об истребовании нежилого помещения N 16 площадью 17,6 кв.м, части нежилого помещения N 17, площадью 58 кв.м, общей площадью 75,6 кв.м, расположенных по адресу: г. Белово, ул. Ленина, 41, из чужого незаконного владения посредством обязания освободить самовольно занимаемые нежилые помещения и передать указанные помещения по акту приема-передачи истцу (с учетом уточнения - л. д. 106 т. 1, л. д. 19-21 т. 2).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Баланс" (ОГРН 1074205026741) (далее - ОАО "Баланс") (л. д. 107-109 т. 1).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 27.07.2012г. (резолютивная часть решения объявлена 23.07.2012г.) с ответчика в пользу истца взыскано неосновательное обогащение в размере 398 252 руб. 17 коп.; на ответчика возложена обязанность по передаче истцу по акту приема-передачи нежилых помещений 16, 17, общей площадью 75,6 кв.м, расположенных по адресу: г. Белово, ул. Ленина, 41. В удовлетворении остальной части иска отказано (л. д. 43-50 т. 2).

Не согласившись с данным решением суда первой инстанции, ООО "Система Чибис" обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение, в удовлетворении иска отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на неприменение судом норм о сроке исковой давности, что повлекло принятие незаконного судебного акта. Истребуемое помещение было передано ответчику во владение предыдущим собственником еще 01.09.2008г. Право собственности на нежилое помещение перешло к истцу 30.12.2011г., срок же исковой давности по истребованию спорных помещений от ответчика истек 01.09.2011г. При смене титульного собственника, не владеющего имуществом, исковая давность на истребование этого имущества не начинает течь заново. Ответчик добросовестно пользуется спорными помещениями, переданными в соответствии с волей их собственника, исправно и своевременно вносит арендную плату, рассчитанную с учетом площади спорных помещений. По изложенным в жалобе основаниям ответчик считает необоснованным требование истца о взыскании с него суммы неосновательного обогащения. Так, ОАО "Баланс" производило перерасчет арендной платы дополнительными соглашениями к договору аренды N 1 от 28.04.2009г., от 05.09.2011г. уже с учетом переданных помещений площадью 75,6 кв.м. Начиная с момента передачи спорных помещений (01.09.2008г.) ООО "Система Чибис" оплачивало пользование данными помещениями площадью 75,6 кв.м, следовательно, неосновательного обогащения у ответчика не возникло (л. д. 70-76 т. 2).

Не согласившись с доводами апелляционной жалобы, истец в отзыве просил оставить обжалуемое решение Арбитражного суда Кемеровской области от 27.07.2012г. без изменения, считая его законным и обоснованным.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили.

Дело по апелляционной жалобе рассматривается судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьего лица на основании ч.ч. 3 и 5 ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца возражала по апелляционной жалобе по основаниям, указанным в отзыве.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кемеровской области от 27.07.2012г., суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ОАО "Баланс" (арендодателем) и ООО "Система Чибис" (арендатором) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 181-А/08 от 01.07.2008г., в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование - объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Белово, ул. Ленина, 41, общей площадью - 755,0 кв.м, полезная - 599,7 кв.м, в том числе торговая площадь - 452,8 кв.м, на 1-м этаже встроено-пристроенного помещения жилого здания, принадлежащее на праве собственности ОАО "Баланс", в целях использования: универсальный магазин (преимущественно - розничная торговля продовольственными товарами) (л. д. 21-24 т. 1).

По акту приема-передачи от 01.07.2008г. объект аренды был передан арендодателем арендатору. В акте указано, что дата фактического пользования арендатором объектом с 01.07.2008г. (л. д. 25 т. 1).

В п. 3.1. договора стороны согласовали размер и сроки внесения арендной платы. В частности, в период с 01.07.2008г. по 19.08.2008г. арендная плата не начисляется в связи с проведением ремонта; с 20.08.2008г. размер арендной платы составляет 455 267 руб. 72 коп. в месяц (с НДС); оплата производится в срок до 10-го числа месяца, за который производится оплата. Арендная плата исчисляется с момента фактического пользования объектом. Срок для внесения арендной платы наступает с момента подписания договора.

Согласно п. 3.2. договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке не более одного раза в течение года и не более чем на 15% в случае законодательного или нормативного изменения ставки арендной платы, а также цен, тарифов и индексов, с помощью которых производится расчет величины арендной платы, путем направления уведомления об изменении арендной платы. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок без подписания дополнительного соглашения. Уведомление является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора.

В соответствии с п. 5.1. договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы по Кемеровской области и заключен на срок до 31.12.2013г.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.04.2012г. и сторонами не оспаривается (л. д. 36 т. 1).

Дополнительным соглашением N 1 от 01.09.2008г. стороны оформили изменения в п. 1.2. договора аренды N 181-А/08 от 01.07.2008г., установив общую площадь объекта - 830,6 кв.м, в том числе полезную - 675,3 кв.м, торговую - 510,8 кв.м (л. д. 22 т. 2).

Согласно дополнительному соглашению N 1 от 28.04.2009г. к договору N 181-А/08 от 01.07.2008г., пункт 3.1. со слов "Арендная плата уплачивается арендатором _" читать "_ в сумме 424 402 руб. 11 коп. (без НДС) в месяц в срок до 10 числа месяца, следующего за расчетным по следующим реквизитам..." (л. д. 29 т. 2).

Кроме того, дополнительным соглашением от 05.09.2011г. в п. 3.1. данного договора внесены изменения: "За пользование объектом недвижимого имущества арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере 500 794 руб. 50 коп. (с НДС)" (л. д. 28 т. 2).

Между ОАО "Баланс" (продавцом) и ООО ПКФ "Мария-Ра" (покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.11.2011г., предметом которого явилась продажа нежилого помещения, общей площадью 830,6 кв.м, 1 этаж, по адресу: г. Белово, ул. Ленина, 41, с кадастровым (или условным) номером 42:21:000000:0000:23119/01:1000А (л. д. 26-28 т. 1).

В соответствии с п. 1.3. договора купли-продажи от 23.11.2011г. покупатель предупрежден о том, что на дату подписания данного договора объект обременен зарегистрированным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области 22.09.2008г., номер регистрации 42-42-02/036/2008/140, договором аренды N 181-А/08 от 01.07.2008г., заключенным между ОАО "Баланс" и ООО "Система Чибис" (л. д.26-28).

Право собственности ООО ПКФ "Мария-Ра" на указанный объект недвижимости зарегистрировано 30.12.2011г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 42-АГ 837055 (л. д. 31 т. 1).

Письмом от 13.12.2011г. N 06/698 ОАО "Баланс" уведомило ООО "Система Чибис" о переходе прав и обязанностей арендодателя к новому собственнику в связи с отчуждением объекта недвижимости (л. д. 14-15 т. 1).

29.02.2012г. и 02.04.2012г. ООО ПКФ "Мария-Ра" в присутствии представителя ООО "Система Чибис" произведены проверки содержания, эксплуатации арендуемого помещения и выполнения условий договора аренды недвижимого имущества N 181-А/08 от 01.07.2008г., составлены соответствующие акты. По результатам проверки выявлено что, арендатор самовольно занимает и использует для осуществления хозяйственной деятельности помещения, обозначенные на поэтажном плане в приложении N 1 к договору номерами: N 16, площадью 17,6 кв.м, часть помещения N 17, площадью 58 кв.м (л. д. 32-35 т. 1).

ООО ПКФ "Мария-Ра" в адрес ООО "Система Чибис" направило претензию от 07.03.2012г. исх. N 3515 с требованием о необходимости произвести освобождение самовольно занятых и используемых для осуществления своей хозяйственной деятельности помещений общей площадью 75,6 кв.м (часть помещения N 17, помещение N 16), а также привести их в надлежащее техническое состояние в срок до 01.04.2012г. (л. д. 12-13 т. 1).

Неисполнение ООО "Система Чибис" требований ООО ПКФ "Мария-Ра" по своевременному освобождению самовольно занятых нежилых помещений и оплате денежных средств за фактическое пользование спорным объектом в добровольном порядке послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции по существу иска в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

С учетом положений приведенных норм суд первой инстанции верно указал, что существенные условия договора (в том числе внесение в них изменений), заключенного на срок более года, подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке и при отсутствии таковой договор не может быть признан заключенным в соответствующей части.

Доказательств регистрации в установленном законом порядке дополнительного соглашения N 1 от 01.09.2008г. к договору аренды N 181-А/08 от 01.07.2008г. в части внесения изменений в предмет данного договора аренды (изменение площади арендованного помещения), являющегося существенным условием договора, в материалы дела не представлено, в том числе и в апелляционной инстанции. В этой связи судом первой инстанции сделан верный вывод о незаключенности договора в части изменения его предмета.

Доводы ООО "Система Чибис" о правомерности использования спорных помещений на основании соглашения N 1 от 01.09.2008г. правильно были признаны судом первой инстанции необоснованными. Доказательств, подтверждающих правомерность использования спорного помещения, ответчиком в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлено.

Кроме того, из письменных пояснений предыдущего собственника - ОАО "Баланс" (третьего лица) следует, что при отчуждении по договору купли-продажи от 23.11.2011г. объект недвижимости передавался в собственность истцу без обременений спорного помещения, дополнительное соглашение N 1 от 01.09.2008г. о внесении изменений в договор аренды N 181-А/08 от 01.07.2008г. в части изменения размера арендованных площадей при регистрации перехода права собственности к истцу не передавалось и в установленном порядке не регистрировалось. Бухгалтерской службой ОАО "Баланс" арендатору предъявлялась арендная плата за площадь, определенную в договоре N 181-А/08 от 01.07.2008г. и составляющую 755 кв.м (л. д. 124-125 т. 1).

При таких обстоятельствах требование истца об обязании ответчика освободить занимаемое помещение удовлетворено судом первой инстанции правомерно.

Довод апеллянта об истечении срока исковой давности был предметом исследования суда первой инстанции, в результате чего получил надлежащую правовую оценку.

Так, судом первой инстанции верно указано, что смена собственника объекта аренды по договору аренды не влечет изменения лиц в данном обязательстве (ст. 201 ГК РФ). С момента вступления в права собственника нежилого помещения истец одновременно приобрел права его арендодателя - стороны по договору аренды N 181-А/08 от 01.07.2008г.

Кроме того, разъяснения, изложенные в п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.2008г. N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", не могут быть применены к рассматриваемым отношениям, поскольку касаются смены фактического владельца истребуемого имущества.

Таким образом, с учетом положений п. 1 ст. 200 ГК РФ срок исковой давности в отношении заявленного требования начал течь не ранее чем с момента приобретения имущества по договору купли-продажи от 23.11.2011г., следовательно, не истек на момент обращения истца с иском.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из представленного истцом расчета следует, что размер неосновательного обогащения за пользование ответчиком нежилыми помещениями за период с 25.11.2011г. по 23.07.2012г. составляет 469 371 руб. 66 коп. (л. д 21 т. 2).

При этом указанный расчет, как верно установил суд первой инстанции, произведен истцом на сумму аренды в месяц в размере 523 555 руб. 20 коп. за период с 25.11.20011г. по 01.01.2012г. и на сумму арендной платы в месяц в размере 602 088 руб. 48 коп. за период с 01.01.2012г. по 23.07.2012г. исходя из увеличенного истцом в одностороннем порядке размера аренды.

Вместе с тем из дополнительного соглашения от 05.09.2011г., зарегистрированного в установленном законом порядке, следует, что с 01.02.2011г. арендная плата составляет 500 794 руб. 50 коп. (л. д. 28 т. 2).

Судом также верно установлена необоснованность увеличения арендной платы с 01.01.2012г. до 602 088 руб. 48 коп. (на 15%) без документального подтверждения законодательного или нормативного изменения ставки арендной платы, а также цен, тарифов и индексов, с помощью которых производится расчет величины арендной платы. Указанное увеличение не соответствует условиям п. 3.2. договора аренды N 181-А/08 от 01.07.2008г., предусматривающего право истца на изменение арендной платы лишь при определенных в нем условиях.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно произвел перерасчет размера неосновательного обогащения, исходя из размера ежемесячной арендной платы в сумме 500 794 руб. 50 коп. (согласно условиям дополнительного соглашения от 05.09.2011г.) за период с 25.11.2011г. по 23.07.2012г., что составило 398 252 руб. 17 коп.

Доводы апеллянта об уплате арендных платежей с учетом площади спорных помещений не основаны на материалах дела (л. д. 124-125, 131-150 т. 1, л. д. 1-18, 28 т. 2).

При таких обстоятельствах требование о взыскании суммы неосновательного обогащения правомерно удовлетворено судом первой инстанции в соответствующей части.

Таким образом, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Кемеровской области от 27.07.2012г.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе согласно ч. ч. 1 и 5 ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика (ООО "Система Чибис").

Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. ст. 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 27.07.2012г. по делу N А27-10246/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

В. В. Кресс

Судьи

Л. Е. Лобанова О. Б. Нагишева