Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2012 г. N 13АП-21756/12 (ключевые темы: арендная плата - льготная очередь - муниципальная собственность - управление имуществом - аренда с правом выкупа)

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2012 г. N 13АП-21756/12

г. Санкт-Петербург

10 декабря 2012 г.

Дело N А42-3907/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Пономаревым П.Н.

при участии:

от заявителя: Молчанов А.И. доверенность от 04.07.2012 г.

от заинтересованного лица: не явился, извещен

от 3-го лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21756/2012) Комитета по управлению имуществом Администрации г. Апатиты на решение Арбитражного суда Мурманской области от 19.09.2012 г. по делу N А42-3907/2012 (судья Варфоломеев С.Б.), принятое

по заявлению ИП Наумовой Виктории Александровны

к Комитету по управлению имуществом Администрации г. Апатиты

3-е лицо: ООО "Бредова-11"

о признании незаконным отказа

установил:

Индивидуальный предприниматель Наумова Виктория Александровна (место жительства: 184200, Мурманская обл., г. Апатиты, ул.Пушкина, д.6, кв.23; ОГРНИП 304510129500092; далее - Наумова В.А., Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области (место нахождения: 184209, Мурманская обл., г.Апатиты, пл.Ленина, д.1; ОГРН 1025100511886; далее - Комитет) о признании незаконным отказа, оформленного письмом от 16.03.2012 г. N 01-12/1179, в реализации заявленного Наумовой В.А. преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 29,6 кв.м., расположенного по адресу: Мурманская обл., г.Апатиты, ул.Бредова, д.11, ком.127.

Определением суда от 17.08.2012 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Бредова-11" (место нахождения: 184200, Мурманская обл., г. Апатиты, ул. Бредова, д.11, офис 10; ОГРН 1055100010118; далее - Общество), у которого спорное арендуемое имущество одновременно находится в безвозмездном пользовании.

Решением суда от 19.09.2012 г. заявление Предпринимателя удовлетворено.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой Комитет просит решение от 19.09.2012 г. отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать Предпринимателю в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Податель апелляционной жалобы указывает, что в качестве правового обоснования наличия преимущественного права на выкуп арендуемого имущества суд указал договор аренды от 01.10.2004 г. N 402/3, а при этом в части несения обязанности по уплате арендных платежей суд безосновательно счел возможным применить не договор аренды, а договор, стороной которого ИП Наумова В.А. не является - договор безвозмездного пользования от 01.07.2006 г., заключенный между Комитетом и ООО "Бредова-11". Вместе с тем указанный договор безвозмездного пользования не предполагает уступку права требования в отношении не расторгнутых должным образом договоров аренды, заключенных с Комитетом.

Пунктом 3.2. договора аренды N 402/3 предусмотрено, что арендная плата подлежит перечислению в местный бюджет, учитывается по соответствующему коду бюджетной классификации. Никакие изменения и (или) дополнения к договору в надлежащей форме стороны не оформляли.

Расчеты не поступившей арендной платы за соответствующий период представлены в материалы дела Комитетом (с 01.07.2006 г. по 12.03.2012 г. - 85 782 руб. 71 коп.).

Факт невнесения арендной платы в бюджет, наличие задолженности перед бюджетом являются безусловным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель Предпринимателя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил оставить в силе решение суда.

Извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства Комитет в судебное заседание не явился, направил письменное заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя Комитета.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

На основании материалов дела судом первой инстанции установлены следующие обстоятельства.

Наумова В.А. в соответствии с условиями договора от 01.10.2004 г. N 402/3 арендовала у Комитета помещение общей площадью 29,6 кв.м, расположенное в здании по адресу: Мурманская обл., г.Апатиты, ул.Бредова, д.11. Согласно пункту 1.3. договор действует 01.10.2004 г. по 01.10.2009 г. (л.д.12-19).

Данный договор прошёл государственную регистрацию, о чём в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись от 20.12.2004 г. N 51-01/06-5/2004-1059, что подтверждается штампом на договоре и свидетельством о государственной регистрации права аренды, а также выписками из указанного реестра о наличии ограничений (обременений) на здание, в том числе в виде аренды помещения Наумовой В.А. (л.д.19, 21-25).

Однако Комитет, действующий от имени собственника - муниципального образования город Апатиты с подведомственной территорией, одновременно передал здание, в котором находится спорное помещение, Обществу в безвозмездное пользование на основании договора б/н от 01.07.2006 г. (л.д.69-72).

Данное обстоятельство послужило основанием для заключения уже Обществом с Наумовой В.А. новых договоров аренды спорного помещения от 01.07.2008 г. N 20/08, от 01.07.2009 г. N 020/09 и от 01.07.2010 г. N 20/10 в периоды соответственно с 01.07.2008 г. до 30.06.2009 г., с 01.07.2009 г. до 29.06.2010 г. и с 01.07.2010 г. по 29.06.2011 г. (л.д.43-47, 52-54, 60-62). В связи с чем все расчёты за пользование помещением, арендуемым Наумовой В.А., осуществлялись между ссудополучателем здания (Обществом) и арендатором находящегося в таком здании помещения (Наумовой В.А.).

12.03.2012 г. Наумова В.А. заявила в Комитет о своём соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение указанного помещения как добросовестный арендатор (л.д.10).

Комитет, установив вышеприведённые обстоятельства, пришёл к выводу, что арендная плата в городской бюджет прекратила поступать с июля 2006 года, а сами договорные отношения по аренде спорного нежилого помещения существуют не с собственником в лице Комитета, а с Обществом - ссудополучателем нежилого здания, в связи с чем письмом от 16.03.2012 г. N 01-12/1179, сославшись на отсутствие у Наумовой В.А. преимущественного права выкупа арендованного помещения, возвратил последней её заявление (л.д.11).

Наумова В.А., посчитав данный отказ в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения незаконным, не соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Такое преимущественное право может быть реализовано субъектами малого или среднего предпринимательства при условии, что

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за также имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 названного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии предусмотренных пунктами 1), 3), 4) статьи 3 Закона N 159-ФЗ условий для реализации преимущественного права на выкуп арендованного Предпринимателем помещения ввиду того, что договор аренды спорного помещения от 01.10.2004 г. N402/3, заключенный Предпринимателем с Комитетом, не был расторгнут в установленном порядке на момент обращения Предпринимателя с заявлением о выкупе помещения.

Данный вывод суда о действии договора аренды от 01.10.2004 г. N 402/3, не оспоренный подателем апелляционной жалобы, соответствует обстоятельствам дела.

При этом поскольку собственник помещения (муниципальное образование) не уполномачивал Общество на заключение договоров аренды помещения от его имени, то заключенные между Обществом и Предпринимателем договоры аренды являются ничтожными сделками (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые, соответственно, не являются основаниями для перечисления арендной платы за пользование муниципальным имуществом в пользу Общества (ссудополучателя).

Поскольку арендная плата по договору аренды от 01.10.2004 г. N 402/3 не вносилась Предпринимателем с октября 2006 г., задолженность по арендной плате не была погашена Предпринимателем на момент обращения с заявлением, то отказ Комитета в реализации преимущественного права Предпринимателя на приобретение арендованного помещения по заявлению от 12.03.2012 г. является правомерным, соответствующим требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

Довод Предпринимателя об отсутствии задолженности со ссылками на письмо Комитета от 16.01.2012 г. N 01-12/0136 об оплате по договору аренды за предшествующий период (с 15.07.2004 г. по 05.07.2006 г.) не принимается судом апелляционной инстанции, так как Предпринимателем не опровергнут факт наличия задолженности по арендной плате за период с октября 2006 г. до марта 2012 г., включая период с октября 2006 г. по 01 июля 2008 г. (даты заключения договора аренды с Обществом).

Апелляционный суд не соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии у Предпринимателя задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.10.2004 г. N 402/3 ввиду внесения арендной платы Предпринимателем по договорам аренды с Обществом (данное обстоятельство документально не подтверждено, но не оспорено Обществом) с учетом условий договора безвозмездного пользования зданием от 01.07.2006 г., подписанного между Комитетом и Обществом, тем более, что исполнение данного договора Обществом (ссудополучателем) - встречное предоставление в виде осуществления восстановления, капитального ремонта здания в течение установленного срока действия договора - с 01.07.2006 г. - 01.07.2011 г. также не подтверждено доказательствами. При этом судом не оценивается действительность данного договора как договора ссуды и (или) его заключенность как договора аренды на срок более года.

Кроме того, Предпринимателем не подтверждено внесение арендной платы за пользование помещением в период после прекращения перечисления платежей по договору от 01.10.2004 г. N 402/3 (с октября 2006 г.) и до заключения договора аренды с Обществом 01.07.2008 г.

С учетом изложенного решение суда подлежит отмене, апелляционная жалоба - удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 19 сентября 2012 года по делу N А42-3907/2012 отменить.

В удовлетворении заявления отказать.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю Наумовой Виктории Александровне (место жительства: 184200, Мурманская обл., г. Апатиты, ул.Пушкина, д.6, кв.23; ОГРНИП 304510129500092) из бюджета Российской Федерации 1 800 руб. госпошлины по заявлению.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Наумовой Виктории Александровны (место жительства: 184200, Мурманская обл., г. Апатиты, ул.Пушкина, д.6, кв.23; ОГРНИП 304510129500092) в доход бюджета Российской Федерации 100 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина