Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2012 г. N 10АП-9437/12 (ключевые темы: признание права собственности - инвестиционный договор - застройщик - строительство - инвестор)

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2012 г. N 10АП-9437/12

г. Москва

06 декабря 2012 г.

Дело N А41-26287/09

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2012 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Игнахиной М.В.,

судей Исаевой Э.Р., Катькиной Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Шакировым Н.Ш.,

при участии в заседании:

от ТСЖ "Пионер" - Анистратова Е.В., представитель по доверенности от 08.09.2012,

от конкурсного управляющего ООО "СвятоГрад-Инвест" Андрианова С.В. - представители не явились, извещены надлежащим образом,

от Романовой О.Н. - лично Романова О.Н.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ТСЖ "Пионер" на определение Арбитражного суда Московской области от 12.10.2012 по делу N А41-26287/09, принятое судьей Гараевой А.Х., по заявлению Романовой Ольги Николаевны (далее - заявитель) о признании права собственности на однокомнатную квартиру N 9, расположенную по адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7Б,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 20.07.2011 года общество с ограниченной ответственностью "СвятоГрад-Инвест" (далее - общество "СвятоГрад-Инвест", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Московской области от 31.01.2012 конкурсным управляющим должника утверждена Коптелина Л.Н.

30.07.2011 осуществлена публикация сообщения о признании должника несостоятельным (банкротом) в газете "Коммерсантъ" N 139.

Определением Арбитражного суда Московской области от 26.08.2011 при рассмотрении дела о банкротстве общества "СвятоГрад-Инвест" применяются правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.2011.

01.10.2011 осуществлена публикация сообщения о применении правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве осуществлена в газете "Коммерсантъ" N 184.

20.01.2012 Романова Ольга Николаевна (далее - Романова О.Н.) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании права собственности на однокомнатную квартиру N 9, расположенную по адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7Б

Определением Арбитражного суда Московской области от 12.10.2012 за Романовой О.Н. признано право собственности на однокомнатную квартиру N 9 общей площадью 37 кв.м., в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б" (л.д. 99-101).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ТСЖ "Пионер" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило определение отменить в части признания права собственности на квартиру, отказать в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру.

Дело рассматривается в отсутствие представителей конкурсного управляющего ООО "СвятоГрад-Инвест" Андрианова С.В. в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель ТСЖ "Пионер" поддержала доводы апелляционной жалобы, просила определении суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Романова О.Н. возражала против доводов апелляционной жалобы, просила определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения определения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 31.05.2004 между Министерством строительного комплекса Московской области (Министерство), администрацией поселка Октябрьский Люберецкого района Московской области (Администрация), ООО "СвятоГрад-Инвест" (Инвестор) был подписан инвестиционный контракт N 7/3-1, по которому Инвестор обязался за счет собственных и (или) привлеченных (заемных) средств выполнить строительство жилого дома для переселения жителей "Ветхого фонда" (объект N 2) на земельном участке площадью 0,85 га, имеющем адресные ориентиры: поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7, общей жилой площадью 16 000 кв. м, ориентировочным сроком ввода - 4 квартал 2004 года.

Согласно статье 3.6 Инвестиционного контракта N 7/3-1 оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений производится в установленном законом порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по Контракту и приложений к нему на основании Акта о результатах реализации Инвестиционного проекта.

22.05.2004 между обществом "СвятоГрад-Инвест" и Романовой Ольгой Николаевной (Инвестор) заключен договор N 1/10 об инвестировании строительства.

По условиям данного договора, общество "СвятоГрад-Инвест" обязуется в предусмотренный договором срок осуществить строительство, оформление и передачу Инвестору права собственности на однокомнатную квартиру в доме по строительному адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков, владение 7, на 2 этаже, секция Б, N п\п 4 (строительный), тип слева (вторая на площадке), общей площадью 35,05 кв.м., а Инвестор обязуется оплатить Должнику стоимость имущественных прав в размере 13 740 доллар США.

В соответствии с пунктом 3.3.2 договора N 1/10 об инвестировании строительства, должник обязался обеспечить строительство в соответствии с утвержденной проектной документацией и плановый срок сдачи дома Государственной приемочной комиссии в 4-м (четвертом) квартале 2004 года.

Согласно пункту 5 договор вступает в силу и становится обязательным с момента его подписания сторонами и действует до момента полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств.

Во исполнение договора от 22.05.2004 N 1/10 об инвестировании строительства, заявителем на расчетный счет должника была перечислена денежная сумма, что подтверждают представленным в материалы дела платежными поручениями.

13.04.2010 Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией поселка Октябрьский, Люберецкого района Московской области, обществом "СвятоГрад-Инвест" и ТСЖ "Пионер" заключено дополнительное соглашение N 2 к Инвестиционному контракту от 31.05.2004 N7/3-1 согласно которому обществом "СвятоГрад-Инвест" передало все свои права и обязанности по Инвестиционному контракту ТСЖ "Пионер" в части инвестирования и строительства в соответствии с проектной документацией многоэтажного жилого дома по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б".

Администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого района Московской области было выдано разрешение от 22.12.2010 N RU50513104-115 РВ на ввод в эксплуатацию дома, расположенный по строительному адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 Б.

Признавая требования Романовой О.Н. обоснованными, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для признания права собственности последней на квартиру.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с частью 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Согласно пункту 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, устанавливающей порядок погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

По смыслу данной нормы участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение при наличии следующих условий до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом: 1) должником-застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

В рассматриваемом случае, кредитором заявлено требование в отношении квартиры, расположенной в завершенном строительством объекте, который введен в эксплуатацию 22.12.2010.

Материалами дела подтверждено, что Романовой О.Н. как участником строительства (инвестором) были полностью выполнены обязательства перед обществом "СвятоГрад-Инвест" по внесению денежных средств по договору об инвестировании от 22.05.2004 N 1/10, заключенному между сторонами во исполнение инвестиционного контракта N 7/3-1, зарегистрированного 31.05.2004, а также установлено, что застройщиком взятые на себя обязательства не выполнены, жилой дом N 7 "Б" по улице Текстильщиков в предусмотренный договором срок не достроен.

Также материалами дела подтверждено и судами установлено, что до введения в отношении общества "СвятоГрад-Инвест" 19.04.2010 процедуры наблюдения все права и обязанности по инвестиционному договору с Администрацией были переданы ТСЖ "Пионер", то есть и те права и обязанности, которые общество "СвятоГрад-Инвест" имело перед лицами, внесшими денежные средства по договорам об инвестировании, соответственно, права и обязанности перед Романовой О.Н. по договору N 1/10.

Следовательно, Романова О.Н. как лицо, полностью исполнившее свои обязательства по договору N 1/10 вправе предъявить соответствующие требования о признании за ней права собственности за оплаченный ею объект к новому должнику - ТСЖ "Пионер".

При этом отсутствуют основания считать, что спорная квартира обременена какими-либо правами должника. В материалах дела не имеется доказательств того, что с момента введения дома в эксплуатацию должник, ТСЖ "Пионер" предпринимали меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорную квартиру.

Такое бездействие должника также согласуется с фактической договоренностью сторон по передаче квартиры в собственность именно Романовой О.Н.

В такой ситуации, когда должник, ТСЖ "Пионер" не претендует на спорную квартиру, при этом последний не обосновывает, чем обжалуемый судебный акт нарушает права и интересы должника, суд не усматривает наличие факта нарушения прав сторон.

Ссылка ТСЖ "Пионер" на невнесение Романовой О.Н. денежных средств несостоятельна.

Согласно Протоколу очередного общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7 "Б", большинством голосов собственников 3 августа 2010 года было принято решение об установлении обязанности по внесению собственниками жилых помещений первоначального целевого взноса для ввода дома в эксплуатацию в размере 5 100 рублей за квадратный метр.

При этом условие пункта 2.2.7 дополнительного соглашения N 2 о внесении участниками строительства дополнительных взносов в случае невнесения участником строительства, ранее выполнившим все обязательства по договору об инвестировании в полном объеме, дополнительных денежных средств, не может, по мнению судебной коллегии, препятствовать признанию за участником строительства права собственности на объект недвижимости, поскольку не лишает возможности нового застройщика (ТСЖ "Пионер") требовать компенсации своих расходов по достройке жилого дома в самостоятельном порядке.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что на момент заключения дополнительного соглашения N 2 строительство жилого дома N 7 "Б" по улице Текстильщиков было завершено на 92 процента, следовательно, решение об отказе в признании права собственности за участником строительства, за счет средств которого объект был построен практически полностью, не отвечает принципу разумности и справедливости.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о наличии оснований для признания права собственности Романовой О.Н. на квартиру, является правомерным.

С учетом изложенного апелляционная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения жалобы.

Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам и не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 12 октября 2012 года по делу N А41-26287/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

Э.Р. Исаева Н.Н. Катькина