Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2012 г. N 15АП-13561/12

город Ростов-на-Дону

23 ноября 2012 г.

дело N А53-16628/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Пономаревой И.В.

судей Ванина В.В., Величко М.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Клята Е.В.

при участии в заседании:

от ИП Васильченко Галины Васильевны: представитель Васильченко Е.И. по доверенности от 12.10.2012

от Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону: представитель Семыкина В.Ю. по доверенности N Из-26331/13 от 01.06.2012

от Администрации Советского района г. Ростова-на-Дону: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 47б лит. А апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Васильченко Галины Васильевны на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.09.2012 принятое в составе судьи Меленчука И.С. по делу N А53-16628/2011

по первоначальному иску:

истец: индивидуальный предприниматель Васильченко Галина Васильевна

ответчик: Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

при участии третьего лица: Администрации Советского района г. Ростова-на-Дону

об обязании заключить договор

по встречному иску:

истец: Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

ответчик: индивидуальный предприниматель Васильченко Галина Васильевна

об обязании освободить земельный участок

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Васильченко Галина Васильевна обратилась в арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону об обязании заключить договор аренды земельного участка и встречное исковое заявление Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к ответчику индивидуальному предпринимателю Васильченко Галине Васильевне об обязании освободить земельный участок по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, 72, и возвратить его по акту приема-передачи.

Данная редакция исковых требований принята судом в порядке ч. 1 ст. 49 АПК РФ на основании протокольного определения от 29.09.2011.

Решением суда от 14 сентября 2012 года в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречное исковое заявление удовлетворено. Суд обязал индивидуального предпринимателя Васильченко Галину Васильевну освободить земельный участок площадью 46 кв.м., кадастровый номер 61:44:07 1513, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, 72 и возвратить указанный земельный участок Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в течение 10 дней с момента вступления решения суда в силу.

Не согласившись с вынесенным судебным актом ИП Васильченко Галина Васильевна обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что МУФЗ ЖКХ Советского района г. Ростова-на-Дону не выполнило предписания Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону N 1497 и ч. 4.2.16 п. 4.2 договора аренды, не обеспечило проведение государственной регистрации основанного договора аренды, в связи с чем было невозможно провести государственную регистрацию договора субаренды. После подписания договора субаренды со ИП Васильченко Г.В. выполнила требования п. 3.4, 3.5 Постановления Мэра и получила все необходимые разрешения и согласования для размещения павильона торгово-остановочного комплекса, использует земельный участок с 2002 года в соответствии с его назначением, разместив за собственные средства торговый павильон, подписав договор субаренды земельного участка с органом местного самоуправления. После истечения срока действия договора стороны не возражали против продолжения договорных отношений, предусмотренных указанным договором, следовательно договор считается заключенным на неопределенный срок в соответствии со ст. 610, 621 ГК РФ. В результате недобросовестных действий МУФЗ ЖКХ Советского района г. Ростова-на-Дону, не обеспечивших государственную регистрацию основного договора аренды спорного земельного участка, Администрации Советского района, г. Ростова-на-Дону, вводивших в заблуждение ИП Васильченко Г.В. по подготовке документов для продления аренды, неблагоприятные последствия наступают для ИП Васильченко Г.В., которая организовала на спорном земельном участке с разрешения торговый павильон, добросовестно уплачивает налоги со своей предпринимательской деятельности, а также и арендную плату за пользование земельным участком, имеет в штате до десяти рабочих мест, оформленных в соответствии с требованиями закона, в настоящее время должна освободить земельный участок.

В судебном заседании представитель заявителя Васильченко Е.И. доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал. В материалы дела поступило ходатайство Пищенко В.А., представителя по доверенности Васильченко Г.В. об отложении рассмотрения дела, в связи с невозможностью его явки в судебное заседание. Васильченко Е.И. поддержал заявленное ходатайство об отложении рассмотрения дела.

Представитель Департамента против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, ссылаясь на законность и обоснованность судебного акта. Представил отзыв на жалобу.

Ходатайство судом рассмотрено и отклонено в силу ст. 158 АПК РФ, поскольку в материалах дела имеются все необходимые документы для рассмотрения апелляционной жалобы по существу и принятия соответствующего судебного акта, кроме того, отсутствие у одного из представителей предпринимателя возможности лично явиться в судебное заседание не препятствует осуществлению процессуальных полномочий через иных представителей. В судебном заседании присутствовал полномочный представитель индивидуального предпринимателя Васильченко Г.В. - Васильченко Е.И.

Третье лицо в судебное заседание не явилось. О времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом извещено.

Дело рассматривается на основании ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица.

Изучив и оценив представленные в дело документы, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыва на нее, выслушав пояснения представителей сторон Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 31.07.2002 Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону N 149/ МУФЗ ЖКХ Советского района г. Ростова-на-Дону предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 46 кв.м. по ул. Зорге, 72, для реконструкции и эксплуатации торгово-остановочного комплекса.

Пунктом 2 указанного постановления МУФЗ ЖКХ разрешено заключение договора аренды земельного участка с Васильченко Галиной Васильевной для реконструкции и эксплуатации торгово-остановочного комплекса.

Согласно п.3 постановления на МУФЗ ЖКХ Советского района г. Ростова-на-Дону была возложена обязанность по проведению межевания и поставки на кадастровый учет спорного земельного участка, также оформление в КУИ договора аренды земельного участка с последующей регистрацией права аренды в установленном законом порядке.

24.12.2002 между Комитетом по управлению имуществом г.Ростова-на-Дону и МУФЗ ЖКХ Советского района г.Ростова-на-Дону был заключен договор аренды спорного земельного участка сроком с 31.07.2002 по 30.07.2007.

В соответствии с п.8.7 договора арендатору постановлением Мэра города разрешено заключить с ПБОЮЛ Васильченко Г.В договор субарены.

Согласно ч. 4.2.16, п.4.2 договора аренды на арендатора - МУФЗ ЖКХ Советского района г.Ростова-на-Дону возложена обязанность в течение одного месяца с момента подписания договора аренды земельного участка зарегистрировать его в Учреждении юстиции по государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним Ростовской области. Между МУФЗ ЖКХ Советского района г.Ростова-на-Дону и ИП Васильченко подписан договор субаренды земельного участка.

Но поскольку МУФЗ ЖКХ Советского района г.Ростова-на-Дону не выполнило предписания как Постановления Мэра г.Ростова-на-Дону N 1497, так и ч. 4.2.16. п.4.2 договора аренды, не обеспечило проведение государственной регистрации основного договора аренды, то провести государственную регистрацию договора субаренды было невозможным.

Но при этом земельный участок был передан ИП Васильченко Г.В. 28.12.2001 и между Комитетом по управлению имуществом г.Ростова-на-Дону и истцом по первоначальному иску был подписан договор аренды остановочных площадок сроком до 28.12.2003.

После подписания договора субаренды ИЛ Васильченко Г.В. выполнила требования п.3.4, 3.5 Постановления Мэра и получила все необходимые разрешения и согласования для размещения павильона торгово-остановочного комплекса.

В 2003 году истец получил положительное санитарно и эпидемиологическое заключение, в соответствии с которым размещение павильона соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям, аналогичные заключенное было получено от государственной противопожарной службы от 06.02.2003.

16.01.2003 Васильченко Г.В. получен акт приемки законченного строительством временного строения, согласованный архитектором района, представителем пожарной части района.

Таким образом, Васильченко Г.В. с 2002 года использует земельный участок в соответствии с его назначением, добросовестно до настоящего времени истец оплачивает арендную плату за пользование земельным участком.

Васильченко Г.В., желая продлить срок договора субаренды либо подписать новый договор неоднократно обращалась Администрацию Советского района г.Ростова-на-Дону с письменными заявлениями о продлении договора субаренды земельного участка.

15.08.2007 ИП Васильченко Г.В. получила справку N 152 от архитектора Администрации Советского района г.Ростова-на-Дону, в соответствии с которой истца заверили, что документы на аренду земельного участка находятся на оформлении в администрации района.

Таким образом, как указано в иске, в результате недобросовестных действий МУФЗ ЖКХ Советского района г.Ростова-на-Дону, не обеспечивших государственную регистрацию основного договора аренды земельного участка, истец лишен возможности заключить договор субаренды на новый срок.

Ссылаясь на статью 621 ГПК РФ индивидуальный предприниматель Васильченко Галина Васильевна обратилась в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении первоначально заявленного иска в виду следующего.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Ст. 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как указано в ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно п. 1.1 спорного договора субаренды - дата возвращения земельного участка 31.7.2008.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в установленном порядке.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды и договор субаренды не прошли государственную регистрацию. Ввиду отсутствия государственной регистрации договоров они в силу статей 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации являются незаключенными.

По причине незаключенности договоров в отношении спорного земельного участка их условия об обязанности арендодателя заключить договор на новый срок не имеют юридической силы, а отношения сторон являются фактическим пользованием земельным участком. Продление незаключенного договора также является невозможным.

Действующим законодательством не предусмотрена обязанность арендодателя заключать с арендатором новый договор аренды земельного участка. Такие действия могут быть совершены добровольно сторонами по действующему договору аренды либо в обязательном порядке, при наличии соответствующих условий в договоре. В противном случае принцип свободы договора будет нарушен.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Таким образом, у арендатора имеется лишь преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды имущества на новый срок. При этом обязанность заключить новый договор арендодателя не вменяется, что соответствует положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора.

На основании изложенного ввиду незаключенности договоров аренды и субаренды спорного земельного участка, отсутствия обязанности у ответчика заключить договор аренды спорного земельного участка на новый срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ, заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению.

В отношении встречного иска судом установлено, что 24.12.2002 между Комитетом по управлению имуществом г.Ростова-на-Дону (в настоящее время полномочия по заключению договоров возложены на Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону) и МУФЗ ЖКХ Советского района (в настоящее время МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Советского района") был заключен договор аренды земельного участка N 23685, общей площадью 46 кв.м., для эксплуатации торгово-остановочного комплекса, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, ул.Зорге,72.

В соответствии с пунктом 1.1 договора, срок аренды земельного участка установлен с 31.07.2002 по 30.07.2007.

В силу норм гражданского и земельного законодательства (п.3 ст. 433, ст.609 ГК РФ и ст.ст.25,26 ЗК РФ) указанный договор аренды земельного участка подлежал государственной регистрации в установленном законом порядке. Договор не был зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области.

Согласно акту обследования спорного земельного участка N 4281/13 от 27.06.2011 установлено, что земельный участок по ул. Зорге, 72 используется без правовых оснований ИП Васильченко Г.В., т.е. договор аренды на данный земельный участок не заключался в установленном законом порядке. На момент обследования, на указанном земельном участке расположено одноэтажное строение для эксплуатации под торговый павильон по продаже продуктов питания.

Согласно позиции истца по первоначальному иску основанием использования спорного земельного участка является договор субаренды между истцом и МУФЗ ЖКХ Советского района.

Данный довод истца является необоснованным ввиду незаключенности основного договора аренды данного земельного участка, так как договор субаренды не может быть признан заключенным в установленном законом порядке.

Ввиду отсутствия у истца по делу правовых оснований для использования спорного земельного участка путем размещения на нем торгового павильона, отсутствия между сторонами договорных отношений, спорный земельный участок на основании ст. 301 ГК РФ подлежит освобождению от находящегося на нем торгового павильона и возврату собственнику.

Поскольку документы, подтверждающие факт освобождения спорного земельного участка ответчиком и передаче его в установленном порядке истцу, в материалах дела отсутствуют, встречные исковые требования являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Заявленный истцом по встречному иску десятидневный срок освобождения земельного участка судом обоснованно признан разумным.

Доводы заявителя апелляционной жалобы внимательно изучены и подлежат отклонению, поскольку спорные договор аренды и договор субаренды не прошли государственную регистрацию. Ввиду отсутствия государственной регистрации договоров они в силу статей 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации являются незаключенными. Поскольку договоры аренды и субаренды не были заключены в установленном законом порядке, то спорный земельный участок по ул. Зорге, 72 используется Васильченко Г.В. без правовых оснований. Выводы суда первой инстанции о том, что передача имущества в аренду является правом собственника, но его обязанностью, и в отсутствие правовых оснований для размещения предпринимателем торгового объекта на спорном участке, первоначально заявленные требования отклонены, а встречные требования удовлетворены правомерно.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию ИП Васильченко Г.В. с выводами суда первой инстанции, положенных в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права. Выводы суда первой инстанции основаны на фактических обстоятельствах дела и доводами апелляционной жалобы не опровергаются.

ИП Васильченко Г.В. не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, не приведено конкретных доводов в обоснование апелляционной жалобы, в том числе о фактах, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для отмены решения суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Ростовской области от 14 сентября 2012 года по делу N А53-16628/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

И.В. Пономарева

Судьи

В.В. Ванин М.Г. Величко