Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2012 г. N 15АП-1712/12

город Ростов-на-Дону

15 ноября 2012 г.

дело N А32-17580/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Чесноковой Н.С. (до перерыва), Задорожней Е.Ю. (после перерыва),

при участии:

от истца: Голуб Анастасия Сергеевна (доверенность N 81-20294/11-05);

от ответчика: Бурындина Анна Игоревна (доверенность от 26.04.2010 N 23 АД 302735), Рябус Татьяна Львовна (доверенность в реестре 3ДП-1351 от 18.07.2012);

от третьих лиц: представителей не направили, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Красовской Лидии Борисовны

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2011 по делу N А32-17580/2011 (судья Карпенко Т.Ю.)

по иску Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года

к ответчику индивидуальному предпринимателю Красовской Лидии Борисовне

при участии третьего лица федерального государственного учреждения "Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства", Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (ГК "Олимпстрой"), ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

об изъятии в собственность Краснодарского края для краевых нужд путем выкупа имущества

установил:

Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ответчику индивидуальному предпринимателю Красовской Лидии Борисовне (далее - предприниматель) об изъятии в государственную собственность имущества и просил:

- изъять в собственность Российской Федерации для федеральных нужд путем выкупа недвижимое имущество - нежилые помещения N 1-4, 1в здания магазина, кафе, автостоянки литер А, общей площадью 92,5 кв.м, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, принадлежащие на праве собственности предпринимателю, путем перечисления на банковский счет предпринимателя денежной суммы в размере 4 130 850 руб., либо перечисления 4 130 850 руб. в депозит суда;

- обязать ответчика освободить объект недвижимого имущества - нежилые помещения N 1-4, 1в здания магазина, кафе, автостоянки литер А, общей площадью 92,5 кв.м, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина от движимого имущества.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на положения Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Параолимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" - далее Закон N310-ФЗ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное учреждение "Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства" (далее - ФГУ ДСД "Черноморье").

Решением арбитражного суда от 23.12.2011 исковые требования в части изъятия в собственность Российской Федерации для федеральных нужд путем выкупа недвижимого имущества удовлетворены. В части обязания ответчика освободить объекты недвижимого имущества от движимого имущества в удовлетворении исковых требований отказано, суд указал на то, что данное требование вытекает из удовлетворенного, не доказано наличие объектов движимого имущества.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Ответчик указывает на то, что истцом уточнялись исковые требования, в соответствии с уточнениями истец указал на перечисление ответчику 4 802 491 рублей (вместо первоначально заявленных 4 130 850 рублей), неясно, в собственность какого именно публично-правового образования изымаются объекты, в решении неверно описаны принадлежащие ответчику объекты (не учтена перепланировка), в отчете оценщика изымаемые объекты описаны неверно, так как оценщик не выезжал на место, департаментом не соблюдена в полной мере процедура изъятия, установленная законом, проектом соглашения предусмотрена обязанность выплатить 4 130 850 рублей (а не 4 802 491 рубль). Заявитель жалобы также указывает на нарушение требований части 23.4 статьи 15 Закона N 310-ФЗ, так как при расчете убытков оценщик исходил из площади земельного участка, равной 200 кв.м, тогда как общая площадь здания 222,2 кв.м. Ответчик не согласен с суммой, подлежащей выплате в связи с изъятием принадлежащих ему объектов, полагает ее неравноценной. Ответчик также не согласен с отказом суда первой инстанции в принятии встречного иска. Ответчик также указывает на то, что судом назначалась по делу экспертиза, однако проведена не была. Кроме того, ответчик сомневается в том, что имущество изымается для целей строительства олимпийского объекта. Также указывает на то, что им представлялись доказательства недостоверности отчета об оценке. Также полагает, что на момент принятия решения отчет не актуален.

ФГУ ДСД "Черноморье" в отзыве на апелляционную жалобу просило решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения. Также ходатайствовало о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

В судебном заседании 29.02.2012 представитель предпринимателя поддержал доводы апелляционной жалобы.

Определением суда от 29.02.2012 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 14.03.2012, к участию в деле привлечены Государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (ГК "Олимпстрой") и ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

По запросу апелляционного суда МУП города Сочи "Муниципальный институт генплана" предоставила данные о минимальной площади земельного участка для эксплуатации существующих объектов.

В судебном заседании 14.03.2012 представитель истца возражал против того, чтобы при определении стоимости изымаемых объектов исходили из указанных в ответе площадей, пояснил: расчет МУП города Сочи "Муниципальный институт генплана" размеров земельного участка не учитывает плотность застройки.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, представил выписку из ЕГРП, листы копии дополнения к Заключению об убытках от 28.11.2010 N 31-1-1611/2010, представленного в материалы дела, рассматриваемого судом общей юрисдикции.

Представитель истца в судебном заседании представил на обозрение дополнение к Заключению об убытках от 28.11.2010 N 31-1-1611/2010, копия которого приобщена к материалам дела.

В судебном заседании 04 - 11 апреля 2012 года представитель ответчика поддержал ходатайство о проведении экспертизы.

Представители сторон не возражали против проведения комиссионной экспертизы предложенными некоммерческим партнерствам "Сообщество оценочных компаний "СМАО" экспертами.

Определением суда от 11.04.2012 назначена комиссионная экспертиза, производство по делу приостановлено.

Определением суда от 06.07.2012 производство по делу возобновлено в связи с окончанием проведения экспертизы и поступлением дела в суд. Судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы назначено на 25.07.2012.

В судебном заседании 25.07.2012 представитель департамента уточнил заявленные требования. Представитель ответчика ходатайствовал о проведении по делу еще одной экспертизы.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 01.08.2012. После перерыва представители поддержали заявленные требования.

Определением суда от 01.08.2012 судебное разбирательство отложено на 22.08.2012.

В судебном заседании 22.08.2012 представитель ответчика пояснил, что на сайте отсутствует актуальный реестр оценочных компаний. Представил ходатайство о назначении экспертизы.

Представитель истца представил реестр оценочных компаний 2011 года, пояснил, что он является актуальным.

Определением суда от 22.08.2012 судебное разбирательство отложено на 12.09.2012.

В судебном заседании 12.09.2012 представитель ответчика поддержал ходатайство о проведении по делу экспертизы. Представитель истца в судебном заседании возражал против проведения экспертизы по делу.

Представители сторон против проведения экспертизы экспертом общества с ограниченной ответственностью "Элит-Оценка" Жадушкиным Е.Ю. возражений не высказали.

Суд апелляционной инстанции назначил проведение по делу экспертизы, поручил ее проведение Жадушкину Евгению Юрьевичу - эксперту общества с ограниченной ответственностью "Элит-Оценка".

На разрешение эксперта поставлен вопрос: какова рыночная стоимость, с НДС и без учета НДС, нежилых помещений N 1-4, 1а здания магазина, кафе, автостоянки литер А, общей площадью 92,5 кв.м, находящихся на земельном участке (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0402013:32, расположенном по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, принадлежащие на праве собственности Красовской Лидии Борисовне в целях заключения соглашения в соответствии с частью 24 статьи 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении ХХII Олимпийских зимних игр и ХI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", с учетом положений пункта 23.4 статьи 15 Закона N 310-ФЗ и размера минимальной площади земельного участка, необходимого для использования объектов, равного 253 кв.м, по состоянию на 02.11.2010?

В связи с поступлением в апелляционный суд экспертного заключения производство по делу возобновлено, судебное заседание назначено на 07.11.2012.

От федерального государственного учреждения "Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства" поступили возражения на заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Элит-Оценка" Жадушкина Е.Ю., третье лицо просит определить подлежащую выплате ответчику компенсацию в размере 4 204 798 рублей 63 копейки.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 07.11.2012 представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы и пояснил, что не согласен с выводами эксперта, полагает, компенсация должна быть выплачена в большем размере, для чего вероятно необходимо назначить еще одну экспертизу. Подтвердил, что предприниматель находится на упрощенной системе налогообложения.

Представитель истца в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы и пояснил, что отчет является неверным, площадь указана без учета второго собственника, оценка объекта недвижимости завышена.

Возражений по проверке судебного акта в соответствии с доводами апелляционной жалобы представители сторон не высказали.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

В судебном заседании объявлен перерыв до 14.11.2012.

В перерыве от ответчика поступили ходатайства о назначении по делу дополнительной экспертизы и вызове в судебное заседание эксперта.

В перерыве от ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" поступили возражения на заключение эксперта Жадушкина Е.Ю.

После перерыва представители истца и ответчика поддержали свои правовые позиции.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда надлежит изменить, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, установлено судом, предприниматель согласно данным ЕГРП является собственником нежилых помещений N 1-4, 1а здания магазина, кафе, автостоянки литер А, общей площадью 92,5 кв.м, расположенных по адресу: г.Сочи, Адлерский район, ул. Ленина (напротив ж/д вокзала в Адлере) - л.д.99, 144 том1, л.д. 70 том 5.

02.11.2010 года главой администрации (губернатором) Краснодарского края принято распоряжение N 1120-р "Об изъятии объектов недвижимого имущества для Федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения", в соответствии с которым предписано изъять для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения "Автомобильная транспортная развязка в двух уровнях на федеральной автомобильной дороге М-27 Джубга - Сочи до границ с Абхазией в микрорайоне Голубые Дали, Адлерский район г.Сочи (проектные и изыскательские работы, строительство)" в собственность Российской Федерации путем выкупа объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0402013:32, площадью 200 кв.м, расположенном: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, принадлежащие на праве собственности гражданам Красовской Лидии Борисовне и Игнатьеву Петру Егоровичу - л.д.14 том1.

Апелляционный суд отклоняет доводы жалобы о неустановленности причин изъятия принадлежащих ответчику объектов, поскольку указанное решение принято в порядке пункта 16 статьи 15 Закона N 310-ФЗ.

Уведомлением от 08.11.2010 г. N 81-13399/10-05.1 ответчик была извещена об указанном распоряжении - л.д.15 том1.

При изъятии участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения Закон N 310-ФЗ предусматривает выплату денежной компенсации, в виде выкупной цены земельного участка и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, размер которой не может превышать размеры, определенные в отчете об оценке, составленном на основании договора, заключаемого администрацией Краснодарского края совместно с государственной корпорацией с оценщиком на проведение оценки указанных объектов недвижимого имущества и убытков, причиненных таким изъятием- ч.21, 25, 26 ст. 15 Закона N 310-ФЗ.

В соответствии с ч. 21 ст. 15 Закона N 310-ФЗ департаментом заключен договор с оценщиком на проведение оценки спорных объектов.

Департаментом на основании сведений, указанных в отчете, подготовлен проект соглашения с предпринимателем, которым предусмотрена выплата предпринимателю за изымаемые объекты в размере 4 130 850 рублей - л.д.18 том1. Оценка проведена по состоянию на 08.11.2010. Данное соглашение ответчиком подписано не было, в связи с несогласием общества с размером компенсации. Проект соглашения вручен предпринимателю 23.12.2010, требования части 22.1 статьи 15 Закона N 310-ФЗ соблюдены - л.д.26 том 1.

Нарушение ответчиком месячного срока на подписание соглашения в связи с изъятием недвижимого имущества препятствует предоставлению земельного участка Федеральному дорожному агентству в целях строительства олимпийского объекта федерального значения.

Поскольку между сторонами существует спор о размере подлежащей выплате компенсации, данный размер подлежит определению в судебном порядке.

Подлежащей выплате предпринимателю компенсация структурно состоит из следующих частей:

- рыночная стоимость объекта - принадлежащего ответчику нежилого помещения;

- убытки, связанные с изъятием земельного участка;

- иные убытки.

В материалах дела имеется три источника, на основании которых может быть определен размер компенсации:

- отчет об оценке от 28.11.2010 N 31-1-1611/2010, выполненный оценщиком ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" - л.д.69 т.5;

- дополнение к заключению об убытках N 31-1-1611 от 28.11.2010 - л.д.75-88 т.5;

- заключение эксперта от 15.11.2012 N 379/2012, выполненное оценщиком ООО "Элит-Оценка" - том 8.

Согласно отчету об оценке от 28.11.2010 N 31-1-1611/2010, выполненному ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", денежная сумма, подлежащая выплате Красовской Лидии Борисовне в качестве выкупной цены объектов недвижимости и убытков, подлежащих компенсации, в том числе в связи с изъятием земельного участка составляет 4 168 946 руб. Данная сумма состоит из следующего: 2 934 795 рублей рыночная стоимость объекта - принадлежащего ответчику нежилого помещения; 1 196 055 рублей - убытки, связанные с изъятием незарегистрированного земельного участка, 38 096 рублей - иные убытки в виде реального ущерба - л.д.30,32 том1.

Согласно дополнению к заключению об убытках N 31-1-1611 от 28.11.2010 размер убытков, связанных с упущенной выгодой, причиненных предпринимателю в связи с изъятием объекта недвижимого имущества, по состоянию на 08.11.2010 составляет 671 641 рубль - л.д.78 том 5.

Согласно заключению эксперта от 15.11.2012 N 379/2012, выполненному ООО "Элит-Оценка", рыночная стоимость объекта составляет 7 833 000 рублей с НДС, 6 638 136 без НДС. Стоимость права долгосрочной аренды земельного участка 253 кв.м составляет 2 826 000 рублей.

При оценке данных источников апелляционный суд исходит из следующего.

По пояснениям истца общество с ограниченной ответственностью "Элит-Оценка" является организацией, с которой могут заключаться соглашения в порядке Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ.

Ходатайство о назначении оценочной экспертизы эксперту общества с ограниченной ответственностью "Элит-Оценка" было удовлетворено судом апелляционной инстанции с учетом того, что оценка объекта недвижимости носит субъективный характер, при этом из пояснений истца суду апелляционной инстанции следовала необходимость корректировки размере убытков, взысканных на основании отчета об оценке от 28.11.2010 N 31-1-1611/2010, в том числе по первым двум позициям, посредством уменьшения суммы взыскания по первым двум позициям по сравнению с заявленной в суде первой инстанции - л.д.67-69 том 6.

Одновременно апелляционный суд отмечает, что данная экспертиза была назначена судом исключительно с целью выполнения положения ч.3 ст. 9 АПК РФ, оказания содействия в реализации прав сторон, создания условий для всестороннего и полного исследования доказательств.

Отчет об оценке от 28.11.2010 N 31-1-1611/2010, выполненный ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", недостоверным не признан, напротив, как следует из заключения по результатам судебной экспертизы, проведенной некоммерческим партнерством "Сообщество оценочных компаний "СМАО", данный отчет является достоверным.

Ответчик представил в материалы дела экспертное заключение N 103/08-11 от 26.08.2011 межрегионального союза оценщиков, согласно которому рыночная стоимость, определенная в отчете об оценке от 28.11.2010 N 31-1-1611/2010, выполненному ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", не может быть рекомендована для заключения соглашения в соответствии с часть. 24 ст.15 ФЗ N310-ФЗ - л.д.78 том1. Ответчиком также представлен отчет об оценке N029-2011, подготовленный по заказу ответчика ООО "Бизнес-Эксперт" и заключение того же межрегионального союза оценщиков о соответствии этого отчета законодательству - л.д.43, 75 том 2.

Доводы ответчика о недостоверности отчета об оценке от 28.11.2010 N 31-1-1611/2010, выполненного ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", апелляционным судом отклоняются.

В отчете об оценке принадлежащие ответчику объекты описаны следующим образом: нежилые помещения площадью 89,5 кв.м, находящиеся на земельном участке (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0402013:32 площадью 200 кв.м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Адлерский район - л.д. 30 том1.

Разница в площади, указанной в реестре и в отчете объясняется совершенной предпринимателем перепланировкой, на что указывает сам ответчик в апелляционной жалобе, т.е. речь идет об одном и том же объекте, поэтому отклоняется довод апелляционной жалобы о неверном описании объекта.

Сопоставление отчета об оценке от 28.11.2010 N 31-1-1611/2010, выполненного ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", заключения эксперта от 15.11.2012 N379/2012, выполненного ООО "Элит-Оценка", показывает, что отчет об оценке и заключение эксперта отличаются примененными подходами.

Привлеченный департаментом оценщик отказался от применения сравнительного подхода, тогда как экспертом сравнительный подход применен.

Выбор того или иного подхода к оценке не влечет преимуществ соответствующего отчета (заключения) как источника информации.

Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, позволяет оценщику выбрать подходы к оценке, обосновав отказ от использования того или иного подхода (пункт 20).

Выбор подхода к оценке оценщиком ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" обоснован. Оценщик обоснованно указал на специфику оцениваемого объекта (нежилые помещения в составе торгового павильона не земельном участке, право на земельный участок не оформлено, без учета стоимости земельного участка). Отчет об оценке содержит обоснованный отказ от сравнительного подхода - стр. 73, 74 отчета.

Оценщиком избран затратный подход для оценки объекта, данный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на строительство другого объекта с одинаковой полезностью. Оценщиком также избран доходный подход для расчета рыночной стоимости незарегистрированного земельного участка в рамках Заключения об убытках. Расчеты выполнены с использованием метода дисконтирования денежных потоков.

В заключении эксперта от 15.11.2012 N 379/2012 ООО "Элит-Оценка" использован в том числе сравнительный подход. Данный подход достаточно субъективен, так как зависит от выполненного оценщиком подбора объектов-аналогов и примененных корректировок. В результате оценщик, оставаясь в формальных пределах требований стандарта оценки, может показать в итоге как большую, так и меньшую цену объекта. При этом очевидно, что объект недвижимости в принципе полного аналога не имеет, является уникальным, именно по этой причине цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, аренды зданий и сооружений (в отличие от купли-продажи, аренды движимых вещей).

Поэтому использование сравнительного подхода не обеспечивает каких-либо преимуществ заключению эксперта от 15.11.2012 N 379/2012 ООО "Элит-Оценка" по сравнению с отчетом об оценке от 28.11.2010 N 31-1-1611/2010, выполненным ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости".

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу статьи 12 Закона N 135-ФЗ, при отсутствии очевидного несоответствия отчета об оценке федеральным стандартам оценки, иным нормативно установленным правилам ее осуществления, отчет презюмируется достоверным. В соответствии с абзацем 3 пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Расхождение установленной разными специалистами величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов, доказательством наибольшей оценки. Указанное обстоятельство предопределено допускаемым законом и стандартами применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки - ст.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Указанное обстоятельство также предопределено тем, что, как отмечено выше, объект недвижимости в принципе полного аналога не имеет, является уникальным, именно по этой причине цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, аренды зданий и сооружений (в отличие от купли-продажи, аренды движимых вещей).

Кроме того, Законом об оценке установлены специальные правила проведения экспертизы отчета об оценке: в соответствии со статьей 17.1 Закона об оценке под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценке, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Таким образом, экспертиза отчета об оценке производится экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик или оценщики, составившие соответствующий отчет об оценке.

Апелляционным судом по делу проведена экспертиза отчета.

Согласно заключению эксперта некоммерческого партнерства "Сообщество оценочных компаний "СМАО" N 1320/110 от 19.06.2012, Отчет об оценке от 28.11.2012 N 31-1-1611/2010, подготовленный Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, влияющие на достоверность результатов оценки, в отчете от 28.11.2010 N 31-1-1611/2010, не выявлены - л.д. 44 том 6. Проведение экспертизы одним из назначенных апелляционным судом экспертов (а не двумя) экспертное заключение не порочит, поскольку экспертиза не предполагалась комплексной, оба эксперта обладают достаточной квалификацией для ответа на поставленные вопросы.

Поэтому оба доказательства, как отчет об оценке от 28.11.2010 N 31-1-1611/2010, выполненный ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", так и заключение эксперта от 15.11.2012 N379/2012, выполненное ООО "Элит-Оценка", подлежат оценке по правилам ст. 71 АПК РФ и с учетом положений Закона N310-ФЗ.

Апелляционный суд принимает во внимание, что правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок, который подлежит изъятию в целях размещения олимпийских объектов, у ответчика отсутствуют.

Согласно п.23.4 ст. 15 Закона N 310-ФЗ при отсутствии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, который подлежит изъятию в целях размещения олимпийских объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и на котором расположено здание или сооружение, права на которые зарегистрированы в установленном порядке, размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием указанного земельного участка правообладателю (правообладателям) расположенных на этом земельном участке здания или сооружения, определяется в порядке, установленном Законом N 310-ФЗ для определения убытков, причиняемых арендатору земельного участка, переданного в аренду на 49 лет, исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких здания или сооружения в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость указанного земельного участка не определяется и не возмещается.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о неверном определении судом первой инстанции площади земельного участка для целей расчета убытков.

Из материалов дела следует, что помещения в литере А принадлежат не только ответчику, но и иному лицу: ответчику принадлежат нежилые помещения N 1-4,1а, иному лицу - 5-11. По техпаспорту от 18.10.2009 общая площадь объекта составляет 222,2 кв.м, в том числе у ответчика 88,7, иного лица 133,5 - л.д.123 том1.

Как следует из отчета об оценке от 28.11.2010 N 31-1-1611/2010, при определении размера подлежащих компенсации ответчику убытков оценщик исходил из площади земельного участка 253 кв.м - стр. 243 отчета об оценке от 28.11.2010 N 31-1-1611/2010. Указание в описании объекта оценки земельного участка площадью 200 кв.м не означает, что оценщик при определении размера подлежащих возмещению убытков исходил из этой площади. 200 кв.м - площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:3, необходимого для размещения олимпийского объекта.

Материалами дела доказано, что с учетом плотности площади застройки в месте расположения изымаемого объекта земельный участок иной площади не мог быть предоставлен предпринимателю. Так, согласно распоряжению от 29 июня 2006 N 04-04/2318С для эксплуатации объекта, в котором расположены изымаемые помещения ответчика, предполагалось предоставить земельный участок площадью 253 кв.м - л.д.104-106 том1. В отчете, заказанном ответчиком и представленном в материалы дела, указана площадь земельного участка 108,5 кв.м., здания - 91,3 - л.д.47 том2. На стр. 28 отчета об оценке от 28.11.2010 N 31-1-1611/2010 отмечено, что плотность окружающей застройки является высокой. Поэтому для определения размера убытков в связи с изъятием объекта не может использоваться расчет МУП города Сочи "Муниципальный институт генплана" размеров земельного участка, в данном расчете не учтена плотность застройки. Для целей определения убытков, связанных с изъятием земельного участка, апелляционным судом принимается площадь земельного участка 253 кв.м.

Апелляционный суд принимает замечания департамента и третьих лиц к заключению эксперта от 15.11.2012 N 379/2012, выполненному ООО "Элит-Оценка", согласно которым экспертом при определении размера убытков, подлежащих возмещению предпринимателю в связи с изъятием земельного участка, не учтено, что на земельном участке находятся не только помещения, принадлежащие ответчику, но и помещения, принадлежащие иному лицу. При определении убытков следует учитывать площадь принадлежащих каждому из собственников помещений. Как следствие, в заключении эксперта от 15.11.2012 N 379/2012 произошло необоснованное завышение подлежащей выплате предпринимателю в связи с изъятием земельного участка денежной суммы. Поэтому для целей расчета убытков, связанных с изъятием земельного участка, апелляционный суд принимает выводы отчета об оценке от 28.11.2010 N 31-1-1611/2010, выполненного ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости". Убытки, подлежащие в связи с изъятием земельного участка, права на который не оформлены, подлежат выплате в размере 1 196 055 рублей. При этом не могут быть приняты доводы департамента, изложенные в заявлении об уточнении исковых требований, согласно которым убытки, подлежащие выплате в связи с изъятием земельного участка, должны быть уменьшены на сумму НДС. В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом налогообложения НДС.

Также подлежат возмещению иные убытки, как реальный ущерб, так и упущенная выгода. Необходимость возмещения упущенной выгоды в сумме 671 641 рубль согласно дополнению к заключению об убытках N 31-1-1611 от 28.11.2010 признается и департаментом - л.д.48 том 3, л.д.68 том 6.

Что касается определения рыночной стоимости подлежащего изъятию объекта недвижимости, апелляционный суд исходит из следующего.

Как отмечено выше, расхождение установленной разными экспертами величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе доказательством наибольшей оценки.

Отчет об оценке от 28.11.2010 N 31-1-1611/2010, выполненный ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", не признан недостоверным.

Напротив, проведенной экспертизой подтверждена достоверность этого отчета. Поэтому апелляционный суд полагает необходимым руководствоваться положениями части 26 статьи 15 Закона N 310-ФЗ, согласно которым выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, не могут превышать размеры, определенные в отчете об оценке, подготовленном на основании договора, заключенного с оценщиком в порядке части 21 статьи 15 данного Закона. Основания для неприменения данных положений у апелляционного суда отсутствуют.

При этом для определения размера подлежащей выплате ответчику компенсации следует принять во внимание итоговую сумму отчета и дополнительного отчета ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", отклонив пояснения департамента о необходимости корректировки размера компенсации судом посредством уменьшения на суммы, обозначаемые департаментом как сумы НДС.

Итоговая сумма подлежащей выплате компенсации, определенная в отчете об оценке от 28.11.2010 N 31-1-1611/2010 и дополнении к нему, подтверждена (не превышает) сумму, определенную в заключении по результатам назначенной апелляционным судом экспертизы. Поэтому еще большее ее снижение приведет к необоснованному нарушению законных интересов ответчика на получение соразмерной компенсации за изымаемое у ответчика имущество.

Поскольку материалы дела позволяют определить размер подлежащей возмещению компенсации, апелляционный суд не усматривает оснований для назначения дополнительной экспертизы.

Апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о вызове эксперта в судебное заседание. Заключение эксперта суду понятно, в вызове эксперта в судебное заседание необходимость отсутствует.

Исходя из изложенного, подлежит выплате компенсация в размере 4 840 587 рублей.

Доводы апелляционной жалобы о непринятии встречного иска подлежат отклонению. Возвращение встречного иска (л.д.98 том3) не привело к нарушению права заявителя на судебную защиту, доводы ответчика относительно размера подлежащей выплате компенсации получили оценку в рамках настоящего дела.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, однако поскольку при обращении в суд первой инстанции департамент не представил суду дополнение к заключению об убытках N 31-1-1611 от 28.11.2010, которое представлено только в суд апелляционной инстанции, решение суда надлежит изменить, увеличив сумму подлежащей выплате ответчику компенсации.

Судебные расходы распределяются апелляционным судом по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2011 по делу N А32-17580/2011 изменить в части, изложив третий и пятый абзацы резолютивной части в следующей редакции:

"Изъять в собственность Российской Федерации для федеральных нужд путем выкупа недвижимое имущество - нежилые помещения N 1-4, 1а здания магазина, кафе, автостоянки литер А, общей площадью 92,5 кв.м., расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, принадлежащие на праве собственности Красовской Лидии Борисовне, с выплатой на банковский счет индивидуальному предпринимателю Красовской Лидии Борисовне 4 840 587 рублей денежной компенсации в течение семи дней со дня вступления в силу судебного акта.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Красовской Лидии Борисовны в доход федерального бюджета 3 413 рублей 60 копеек государственной пошлины по иску".

Взыскать с Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года в пользу индивидуального предпринимателя Красовской Лидии Борисовны 12 021 рубль 20 копеек в возмещение судебных расходов по апелляционной жалобе и за поведение судебных экспертиз.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Красовской Лидии Борисовне с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 18 540 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

О.Г. Авдонина М.Н. Малыхина