Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2012 г. N 18АП-12699/12

г. Челябинск

20 декабря 2012 г.

Дело N А47-9403/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аюповой А.Т.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Домоуправление-2" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.10.2012 по делу N А47-9403/2012 (судья Бабина О.Е.).

Муниципальное унитарное предприятие "Жилищно-коммунального хозяйства" (далее - МУП "Жилищно-коммунального хозяйства", предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Домоуправление-2" (далее - ООО "Домоуправление-2", общество, ответчик) об истребовании из чужого незаконного владения части встроенного нежилого помещения, общей площадью 433,0 кв.м., этаж подвал, по адресу: Оренбургская область, г. Гай, ул. Декабристов, 3б.

Определением суда от 30.05.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное учреждение Комитет по управлению имуществом администрации города Гая (т. 1 л.д. 1; далее - Комитет).

Решением суда от 12.10.2012 (резолютивная часть от 28.09.2012) исковые требования удовлетворены (т. 3 л.д. 72-76).

В апелляционной жалобе (с учётом дополнений, рег. N 34807 от 10.12.2012) ООО "Домоуправление-2" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить полностью, прекратить производство по делу.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Указывает на то, что владеет и пользуется спорным помещением длительное время, используя его для целей уставной деятельности как управляющей организации. По окончании ранее заключенных договоров аренды ответчик подал заявку на участие в объявленном муниципальным образованием аукционе на право заключения договора аренды данного помещения, одновременно обратившись к организатору торгов с просьбой разъяснить ряд условий аукциона. В силу того, что аукцион был признан несостоявшимся, ответчик принял предложение истца о заключении договора аренды как с единственным участником аукциона. Между тем направленный ответчику проект договора содержал условия, изменённые по сравнению с условиями договора, указанных в аукционной документации, в том числе в части указания в качестве предмета аренды подвала с бойлерной, которая находится в непригодном состоянии и не может быть использована по назначению, в связи с чем ответчик просил истца устранить допущенные нарушения. Однако истец на обращения ответчика не ответил, и напротив, направил в адрес ответчика претензию с требованием об освобождении помещения. Ответчик не согласился с данным требованием, поскольку имел намерение заключить договор аренды по итогам несостоявшегося аукциона, и обратился в Комитет с просьбой заключить договор аренды на условиях Комитета, на что последовал отказ. Впоследствии ответчик неоднократно обращался к истцу с просьбой о заключении договора аренды, однако ответа на обращения не последовало. Все вышеизложенные обстоятельства не были исследованы и учтены судом при вынесении судебного акта, однако они свидетельствуют о том, что ответчик предпринимал все необходимые меры для того, чтобы использовать имущество на законном основании, тогда как истец препятствовал ответчику в заключении договора аренды. Судом не учтено, что в силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик как арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, и ответчик уведомил истца об этом в соответствии с требованиями закона. Ответчик в период действия прежних договоров аренды добросовестно исполнял принятые на себя обязательства, а также при отсутствии договора аренды по-прежнему продолжал оплачивать пользование помещением. Таким образом, к сложившимся фактическим отношениям сторон следует применять п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределённый срок.

Ссылается также на то, что, несмотря на заявленный иск об освобождении нежилого помещения, истец продолжает выставлять счета на оплату арендной платы, что свидетельствует о намерении истца возобновить договорные отношения по аренде помещения.

МУП "Жилищно-коммунального хозяйства" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между МУП "Жилищно-коммунального хозяйства" и ООО "Домоуправление-2" с согласия собственника и результатов конкурса по заключению договора аренды нежилых помещений, проведенного 01.09.2009, 10.09.2009 заключен договор аренды нежилого помещения, по которому, МУП "Жилищно-коммунального хозяйства" от имени собственника недвижимого имущества передал в аренду ООО "Домоуправление-2" объект, в виде отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Гай, ул. Декабристов, Зб (далее - объект) Общая площадь объекта составляет 576,28 кв.м., целевое использование объекта: под офис и мастерские санитарно-технического персонала (т. 1 л.д. 102). Срок действия договора определён сторонами с 10.09.2009 по 10.08.2010.

10.09.2009 между МУП "Жилищно-коммунального хозяйства" и ООО "Домоуправление-2" с согласия собственника и результатов конкурса по заключению договора аренды нежилых помещений, проведенного 01.09.2009, заключен договор аренды N 1945-юр нежилого помещения (далее - договор), по которому, МУП "Жилищно-коммунального хозяйства" от имени собственника недвижимого имущества передал в аренду ООО "Домоуправление-2" объект, в виде отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Гай, ул. Декабристов, Зб (далее - объект) Общая площадь объекта составляет 576,28 кв.м., целевое использование объекта: под офис и мастерские санитарно-технического персонала (т. 1 л.д. 16).

Пунктом 1.2. договора срок действия договора был установлен на 334 дня и действовал с 10.08.2010 по 10.07.2011.

Пунктом 6.3. договора было предусмотрено, что договор прекращает свое действие по окончании указанного в нем срока.

МУП "Жилищно-коммунального хозяйства" письмом N 950 от 21.07.2011 предложило ответчику заключить новый договор аренды на длительный срок на иных условиях (т. 1 л.д. 18).

Письмом от 03.08.2011 N 1003 МУП "Жилищно-коммунального хозяйства" уведомило ответчика о том, что право аренды на нежилое помещение, по адресу: Оренбургская область, г. Гай, ул. Декабристов, ЗБ будет выставлено на торги (т. 1 л.д. 22).

24.08.2011 МУП "Жилищно-коммунального хозяйства" получило свидетельство о государственной регистрации права хозяйственного ведения серии 56-АБ 269091 на объект - помещение N 1, назначении: нежилое, общая площадь 475,3 кв.м., этаж подвал, 1, адрес объекта: Оренбургская область, г. Гай, ул. Декабристов, дом N 3б (т. 1 л.д. 24).

16.09.2011 в газете "Гайская новь" МУП "Жилищно-коммунального хозяйства" опубликовало сообщение о проведении торгов на право заключения договора аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности. Под лотом N 1 было выставлено нежилое помещение, общей площадью 475,3 кв.м., этаж подвал, 1, адрес объекта: Оренбургская область, г. Гай, ул. Декабристов, дом N36, на срок 1 год 2 месяца, ежемесячный платеж с НДС по 48726,33 рубля. Объявление о предстоящих торгах было размещено и в сети Интернет, а торги должны были состояться 10.10.2011.

Так как на участие в аукционе по лоту N 1 была подана только 1 заявка, аукцион был признан не состоявшимся.

Письмом от 10.10.2011 N 1327 МУП "Жилищно-коммунального хозяйства" известило ответчика о том, что аукцион по лоту N 1 признан не состоявшимся. В письме ответчику было вновь предложено заключить договор долгосрочной аренды сроком на 1 год и 2 месяца на часть нежилого помещения, общей площадью 433,2 кв.м., этаж подвал, 1, адрес объекта: Оренбургская область, г. Гай, ул. Декабристов, дом N3б, цена договора была предложена 648168,62 рублей в год, срок для принятия решения был определен - 3 дня (т. 2 л.д. 7).

Письмом от 10.10.2011 N 320 ответчик подтвердил свое намерение заключить договор аренды нежилого помещения сроком на 1 год и 2 месяца, по адресу: г. Гай, ул. Декабристов, дом N3б (т. 2 л.д. 8).

Письмом 02.11.2011 N 1425 МУП "Жилищно-коммунального хозяйства" уведомило ответчика о том, что в срок до 10.11.2011 он должен освободить нежилое помещение по адресу: г. Гай, ул. Декабристов, дом N3Б (т. 2 л.д. 10).

23.11.2011 в письме N 1519 предприятие обратилось в Комитет с просьбой принять в казну переданное в хозяйственное ведение нежилое помещение, общей площадью 475,3 кв.м., этаж подвал, 1, адрес объекта: Оренбургская область, г. Гай. ул. Декабристов, дом N3б.

Письмом от 01.12.2011 N 18-781 Комитет известил МУП "Жилищно-коммунального хозяйства" о том, что он готов принять в казну указанное настоящим пунктом помещение, но свободное от третьих лиц (т. 2 л.д. 13).

Письмами от 27.12.2011 письмом N 1668, 12.01.2012 N 18 предприятие уведомило ответчика о необходимости освободить незаконно занимаемое помещение по адресу: г. Гай, ул. Декабристов, дом N3б (т. 2 л.д. 15).

Ссылаясь на отсутствие у ответчика основанных на законе либо договоре оснований для использования помещения, принадлежащего истцу на вещном праве, последний обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что у ответчика отсутствуют основанные на законе либо договоре основания для владения имуществом, право хозяйственного ведения на которое зарегистрировано за истцом.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п.п. 32, 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Кроме того, объектами виндикационного иска во всех без исключения случаях являются индивидуально определенные вещи.

В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. 301 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве хозяйственного ведения.

Устанавливая обстоятельство наличия у истца прав на предъявление рассматриваемых требований, суд апелляционной инстанции принимает во внимание имеющееся в деле свидетельство о государственной регистрации права серии 56-АБ 269091 от 24.08.2011, согласно которому за МУП "Жилищно-коммунального хозяйства" зарегистрировано право хозяйственного ведения на объект - помещение N 1, назначении: нежилое, общая площадь 475,3 кв.м., этаж подвал, 1, адрес объекта: Оренбургская область, г. Гай, ул. Декабристов, дом N 3б (т. 1 л.д. 24).

Факт использования помещений ответчиком последним не оспаривается (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ), а также следует из имеющейся в деле переписки сторон.

Доказательств наличия между сторонами договорных отношений по поводу спорного имущества ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлено.

Судом установлено, что заключенный сторонами 10.08.2010 договор аренды N 1945-юр нежилого помещения прекратил своё действие по истечении установленного в нём срока на основании п. 6.3. договора.

После прекращения между сторонами указанных договорных отношений новый договор аренды в отношении спорного имущества заключен не был, что сторонами не оспаривается (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

Довод апелляционной жалобы о том, что ответчик продолжает использовать имущество, ввиду чего к фактически сложившимся отношениям подлежит применению норма п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределённый срок, отклоняется судом апелляционной инстанции как не соответствующий обстоятельствам дела.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По смыслу названной нормы необходимым условием продления договора аренды на неопределенный срок является отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Вместе с тем, из буквального толкования пункта 6.3. договора аренды от 10.09.2009 следует, что арендодатель при любых обстоятельствах возражает относительно продления настоящего договора на неопределенный срок по истечении срока его действия, договор прекращает свое действие по окончании указанного в нем срока.

Таким образом, в силу ст. 421 ГК РФ возражения арендодателя на возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок выражены им при заключении договора аренды, в связи с чем, норма пункта 2 статьи 621 ГК РФ не применима.

Также несостоятельны доводы апеллянта о наличии у него прав на использование спорного помещения ввиду сложившихся между сторонами фактических отношений по аренде.

В силу п.п. 1 п. 1 ст. 8, ст. 420, 606, п. 1 ст. 651 ГК РФ у арендатора возникает правовой титул в отношении переданного ему в аренду имущества только при наличии заключенного в надлежащей форме договора аренды, чего из материалов настоящего дела не следует, тогда как фактическое использование имущества ответчиком не свидетельствует о законности такого владения, тем более при наличии возражений со стороны титульного обладателя данного имущества.

По тем же основаниям подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик предпринимал попытки к заключению договора аренды после объявления торгов по продаже права аренды спорного помещения несостоявшимися, и о том, что договор аренды не был заключен по вине арендодателя, поскольку указанные доводы при отсутствии надлежаще заключенного договора аренды не могут иметь правового значения.

Также подлежит отклонению ссылка апеллянта на то, что в силу п. 1 ст. 621 ГК РФ он как арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Названную норму не следует понимать как обязанность арендодателя заключить договор аренды на новый срок с арендатором, выражающим такое намерение, иное противоречило бы принципу реализации собственником имущества принадлежащих ему правомочий по своему усмотрению (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Из системного толкования п. 1 и п. 2 ст. 621 ГК РФ следует, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может считаться нарушенным только в случае передачи ранее арендуемого им помещения другому арендатору и подлежит в этом случае защите специальными средствами - путём предъявления иска о переводе прав и обязанностей по договору.

Однако из материалов дела не следует, что спорное помещение передано в аренду иному лицу, ввиду чего ответчик, ссылаясь на п. 1 ст. 621 ГК РФ, не вправе настаивать на сохранении за ним права аренды данного помещения на основании вновь заключенного договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец, несмотря на заявленный иск, выставляет счета на оплату арендуемого помещения, а ответчик их оплачивает, не свидетельствуют о законности пользования ответчиком помещением либо возникновении между сторонами договорных отношений, в силу ранее изложенных судом мотивов, тогда как использование ответчиком помещения, не возвращённого им после прекращения договора аренды от 10.08.2010, влечёт обязанность по оплате пользования в силу ст. 622 ГК РФ.

С учётом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции находит обоснованным вывод суда первой инстанции о доказанности наличия оснований для удовлетворения требований истца в порядке ст. 301, 305 ГК РФ.

Иные доводы апелляционной жалобы, направленные на описание существовавших между сторонами отношений не имеют правового значения по существу рассматриваемого спора и не могут являться основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.10.2012 по делу N А47-9403/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Домоуправление-2" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

М.И.Карпачева Л.В.Пивоварова