Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2012 г. N 14АП-9219/12

г. Вологда

12 декабря 2012 г.

N А13-17131/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Петровой Н.С.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Центр народных ремесел" представителя Тараканова М.А. по доверенности от 23.08.2012, от индивидуального предпринимателя Ситуха Натальи Николаевны представителя Цветкова В.С. по доверенности от 03.05.2012, от Комитета по управлению имуществом города Череповца представителя Волковой Е.В. по доверенности от 27.09.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр народных ремесел" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 09 октября 2012 года по делу N А13-17131/2011 (судья Колтакова Н.А.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Центр народных ремесел" (ОГРН 1023501261937; далее - Общество) 14.12.2011 обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ситухе Наталье Николаевне (ОГРНИП 310352821100110; далее - Предприниматель) о взыскании 221 856 руб. 84 коп. задолженности по договору субаренды нежилого помещения по адресу: Вологодская область, город Череповец, пр. Советский, дом 27, за период с сентября 2010 года по декабрь 2011 года.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) неоднократно изменял исковые требования. Окончательно просил взыскать с ответчика 186 856 руб. 84 коп., в том числе:

- 155 140 руб. 96 коп. задолженности по арендным платежам за помещение по договору от 07.09.2010 N 02-09.10 за период с сентября 2010 года по декабрь 2011 года,

- 1275 руб. задолженности по арендным платежам за земельный участок пропорционально занимаемой части здания,

- 11 480 руб. задолженности по возмещению расходов на оплату услуг по электроснабжению,

- 174 руб. 42 коп. задолженности по возмещению расходов на оплату услуг по вывозу мусора,

- 4539 руб. 18 коп. задолженности по возмещению расходов на оплату услуг по охране,

- 396 руб. 72 коп. в возмещение расходов на оплату услуг по водоснабжению,

- 8302 руб. 62 коп. задолженности по возмещению расходов на оплату услуг по теплоснабжению,

- 5547 руб. 94 коп. пеней за несвоевременное внесение арендных платежей.

Предприниматель 10.05.2012 обратился в арбитражный суд с иском (встречным) к Обществу о признании договора субаренды от 07.09.2010 N 02-09.10 незаключенным.

Определением суда от 10.05.2012 встречный иск Предпринимателя принят к рассмотрению с первоначальным иском.

Предприниматель в дальнейшем заявил дополнительное требование о взыскании с Общества 146 320 руб. неосновательного обогащения в виде понесенных истцом (по встречному иску) расходов на ремонт нежилого помещения.

Суд отказал в принятии дополнительного требования истца со ссылкой на статью 49 АПК РФ.

Определением суда от 20.03.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом города Череповца (далее - Комитет).

Решением от 09.10.2012 суд отказал Обществу в удовлетворении исковых требований. Встречный иск Предпринимателя удовлетворил. Суд признал незаключенным договор субаренды от 07.09.2010 N 02-09.10, взыскал с Общества в пользу Предпринимателя 4000 руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины. Суд также возвратил из федерального бюджета государственную пошлину Обществу в размере 831 руб. 44 коп., Предпринимателю - 1 389 руб. 60 коп.

Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неверную оценку представленных доказательств, неправильное применение норм материального права, просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований истца в полном объеме.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между сторонами заключен договор субаренды, по условиям которого ответчик по акту приема-передачи принял в субаренду нежилое помещение по адресу: город Череповец, пр. Советский, дом 27. Материалами дела установлен правомерный переход прав и обязанностей по договору аренды. Получено согласие собственника на переход имущества в субаренду. Вместе с тем, спорный договор не зарегистрирован в установленном порядке, поэтому не породил права и обязанности по договору субаренды, что лишило истца права требования по недополученным арендным платежам. Указанный вывод суда основан на формальных основаниях. Сторонами исполнялись обязанности, предусмотренные договором. Взаимных претензий по условиям и характеру обязательств не предъявлено. Задолженность погашалась ответчиком до августа 2011 года в соответствии с актом сверки расчетов от 03.10.2011, что дает право судить о действии договора на достигнутых условиях. Судом не дана оценка дополнительным соглашениям к договору субаренды. Судом не учтено, что пункт 1 дополнительного соглашения от 28.04.2011 к договору субаренды изменяет срок действия основного договора, а пункт 3 позволяет судить о действии договора на новых условиях после подписания данного соглашения. Поэтому срок действия договора субаренды от 07.09.2010 разбит на два периода: до 28.04.2011, после 28.04.2011. В связи с этим невозможно применение положений статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Кроме того, соглашением от 30.08.2011 N 3 изменен пункт 1.1 договора субаренды, согласно которому уменьшена общая площадь нежилого помещения на 7,5 кв.м. Также предусматривается обязанность сторон подписать акт приема-передачи имущества. В связи с этим оснований для отказа в иске у суда первой инстанции не имелось.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Общества доводы и требования жалобы поддержал, просил решение суда в части отказа в первоначальном иске отменить, требования Общества удовлетворить.

Предприниматель в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразил против ее доводов и требований, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Представитель Комитета в судебном заседании апелляционной инстанции решение вопроса оставил на усмотрение суда.

Выслушав представителей Общества, Предпринимателя и Комитета, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, Общество (арендатор) и Комитет (арендодатель) 01.04.2010 подписали договор аренды N 10069.

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, общей площадью 472,1 кв.м, расположенное по адресу: Вологодская область, город Череповец, пр. Советский, дом 27, для использования под офис.

В пункте 1.2 договора указано, что за арендатором закрепляется прилегающая к помещению уборочная территория.

Согласно пункту 2.1, условия договора распространяются на правоотношения, возникшие с 01.04.2010 по 31.12.2010.

Пунктом 4.3.2 предусмотрено, что арендатор вправе с письменного согласия арендодателя сдавать свои права и обязанности по любому виду договора другому лицу, использовать его в качестве предмета залога, вклада, совершать иные сделки с арендованным имуществом.

Имущество передано в аренду по акту приема-передачи от 07.07.2010.

Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.01.2011 подписали договор аренды нежилого помещения от 01.01.2011 N 10315.

По условиям договора Обществу передано в аренду то же имущество.

Согласно пункту 1.2 за арендатором закрепляется прилегающая к помещению уборочная территория.

В соответствии с пунктом 4.3.2 арендатор по данному договору вправе с письменного согласия арендодателя сдавать свои права и обязанности по любому виду договора другому лицу, использовать его в качестве предмета залога, вклада, совершать иные сделки с арендованным имуществом.

Имущество передано в аренду по акту приема-передачи от 01.01.2011.

Актом приема-передачи от 31.12.2011 помещение возвращено.

Суд первой инстанции установил, что Общество (субарендодатель) передало указанное выше нежилое помещение в субаренду Предпринимателю (субарендатор) по договору субаренды от 07.09.2010 N 02-09.10.

В подтверждение согласия Комитета на заключение договора субаренды представлено письмо от 11.06.2010 N 01-27/7536.

Согласно пункту 1.2 названного договора субарендатор на срок аренды помещения дополнительно несет расходы по арендной плате за землю, пропорционально занимаемой площади здания.

Помещение передано по акту приема-передачи от 07.09.2010. В акте также указано, что арендатор приобретает право пользования на условиях аренды земельным участком с кадастровым номером 35:21:0401010:0311, принадлежащим Обществу на основании договора аренды от 15.01.2007 N 9391.

В соответствии с пунктом 4.1 срок действия договора установлен пять лет с 07.09.2010 до 06.09.2015.

Договор в установленном законом порядке не зарегистрирован.

В дальнейшем стороны 28.04.2011 подписали соглашение N 1 к договору субаренды.

По условиям данного соглашения изменен пункт 4.1. Согласно данному пункту в редакции соглашения N 1 срок действия договора устанавливается с 07.09.2010 до 06.09.2011.

Стороны также подписали соглашение от 30.08.2011 N 3 к договору субаренды, которым уменьшили площадь используемого ответчиком помещения до 106,5 кв.м.

Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 15.01.2007 подписали договор N 9391 аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0401010:0311, площадью 1126 кв.м, расположенного по адресу: Вологодская область, город Череповец, пр. Советский, дом 27, разрешенное использование - эксплуатация здания центра.

Земельный участок передан в аренду по акту приема-передачи от 15.01.2007.

Соглашением от 24.02.2012 договор аренды земельного участка N 9391 расторгнут.

Земельный участок возвращен арендодателю по акту приема-передачи от 31.12.2011.

По расчету истца, в связи с пользованием помещением и земельным участком в период с сентября 2010 года по декабрь 2011 года ответчик имеет задолженность в размере 181 308 руб. 90 коп., в том числе

- 155 140 руб. 96 коп. задолженности по арендным платежам за помещение по договору от 07.09.2010 N 02-09.10 за период с сентября 2010 года по декабрь 2011 года,

- 1275 руб. задолженности по арендным платежам за земельный участок пропорционально занимаемой части здания,

- 11 480 руб. задолженности по возмещению расходов на оплату услуг по электроснабжению,

- 174 руб. 42 коп. задолженности по возмещению расходов на оплату услуг по вывозу мусора,

- 4539 руб. 18 коп. задолженности по возмещению расходов на оплату услуг по охране,

- 396 руб. 72 коп. в возмещение расходов на оплату услуг по водоснабжению,

- 8302 руб. 62 коп. задолженности по возмещению расходов на оплату услуг по теплоснабжению.

Истец также начислил и предъявил на основании пункта 5.3 договора субаренды пени в размере 5547 руб. 94 коп.

Предприниматель, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации договора, заявил исковые требования (встречный иск) к Обществу о признании договора субаренды незаключенным.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции удовлетворил встречные требования и признал договор субаренды незаключенным на основании пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 ГК РФ в связи с отсутствует регистрации в установленном законом порядке. Суд также не согласился с доводом истца о том, что дополнительное соглашение к договору субаренды изменяет срок действия договора и поэтому не подлежит регистрации. В удовлетворении первоначального иска суд отказал в связи с тем, что задолженность по внесению платы за пользование помещением у ответчика отсутствует. Факт внесения Предпринимателем платежей в большем размере истцом не опровергнут.

Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда является законным и отмене не подлежит.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Суд первой инстанции установил, что договор субаренды от 07.09.2010 N 02-09.10 подписан на срок 5 лет. Сведений о выполнении требований вышеназванных норм права и регистрации права аренды в установленном законом порядке в материалах дела не имеется.

Установление судом данного обстоятельства влечет признание договора незаключенным.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования Предпринимателя к Обществу о признании договора незаключенным по вышеизложенным основаниям.

Довод подателя жалобы о том, что судом первой инстанции не учтены соглашения к договору субаренды, не принимается во внимание, поскольку данные обстоятельства явились предметом подробного исследования в суде, им дана мотивированная оценка, правовые основания не согласиться с которой у апелляционной инстанции отсутствуют.

Как правильно указал суд, незаключенный договор не порождает правовых последствий, поэтому соглашения к нему, подписанные спустя 7 месяцев после подписания договора субаренды, также нельзя признать соответствующими закону.

Апелляционная инстанция также не может не согласиться с выводами суда первой инстанции относительно исковых требований Общества к Предпринимателю.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Как следует из статей 606, 608, 614, пункта 2 статьи 615 ГК РФ, правом на передачу имущества в аренду и получение платы за пользование имуществом обладает его собственник или лицо, уполномоченное законом или собственником. При этом пользование имуществом, переданным в аренду, предполагается возмездным. Аналогичные положения применяются к договору субаренды.

Как правомерно указал суд, незаключенность договора субаренды не может являться основанием для освобождения Предпринимателя от оплаты за пользование помещениями, которые он занимал.

Факт занятия помещений ответчиком (по первоначальному иску) подтверждается актом приема-передачи, частичной оплатой за пользование. Данное обстоятельство Предприниматель не оспаривал ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной инстанции.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", нормы о неосновательном денежном обогащении (статья 1107 ГК РФ) могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне. Поскольку при применении последствий исполненной недействительной сделки следует исходить из равного размера взаимных обязательств, то обязательство вследствие неосновательного обогащения может возникнуть лишь в случае неэквивалентного обмена между сторонами недействительной сделки.

В соответствии с пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору аренды, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

Арендная плата является формой платы за право пользования переданным в аренду имуществом. При этом неосновательное обогащение имеет место тогда, когда размер перечисляемой истцом платы превышает обычные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичных помещений в данной местности.

Таким образом, при незаключенности договора субаренды, но при установлении факта пользования помещениями, у ответчика возникла обязанность по внесению соответствующей платы и возмещению понесенных истцом расходов.

Вместе с тем, суд первой инстанции установил, что на стороне ответчика имеется переплата по внесению причитающихся платежей.

Данное обстоятельство подтверждается материалами дела и истцом не опровергнуто.

Суд первой инстанции дал подробную оценку всем представленным документам в их совокупности, оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, доказательств и иные выводы.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 09 октября 2012 года по делу N А13-17131/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр народных ремесел" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

А.В. Романова А.Н. Шадрина