Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2012 г. N 17АП-12906/12

г. Пермь

13 декабря 2012 г.

Дело N А60-26166/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 декабря 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцовой Ю.А.,

судей Паньковой Г.Л., Усцова Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коржевой В.А.,

при участии:

от истца - не явились,

от ответчика - Андер И.П., доверенность от 31.07.2012, до перерыва,

от лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца Администрации города Екатеринбурга

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 27 сентября 2012 года

по делу N А60-26166/2012,

вынесенное судьей Трухиным В.С.,

по иску Администрации города Екатеринбурга

к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Поинт и К" (ОГРН 1026604950129, ИНН 6660000791)

о взыскании задолженности по договору аренды, пени,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Поинт и К" (далее - ответчик, ООО Фирма "Поинт и К") о взыскании 19 310 231 руб. 06 коп., в том числе 12 731 827 руб. 69 коп. задолженности по договору аренды, 6 578 403 руб. 37 коп. пени.

Решением суда от 27.09.2012 в удовлетворении иска отказано.

Истец с решением суда от 27.09.2012 не согласен, в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. Истец указывает, что на спорном земельном участке в период с 24.12.2007 по 29.11.2010 возведены и введены в эксплуатацию четыре жилых дома, право собственности на помещения в которых зарегистрированы за физическими лицами. С момента первой государственной регистрации права собственности на помещения в указанных жилых домах у собственников помещений возникло право общей долевой собственности на часть земельного участка, необходимую для эксплуатации жилых домов. Истец ссылается на то, что уточненный расчет арендной платы произведен Администрацией с учетом данных обстоятельств и необоснованно отклонен судом.

Истец в суд апелляционной инстанции не явился.

Ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласился, в отзыве на апелляционную жалобу просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, поскольку истец не может самостоятельно производить перерасчет арендной платы в связи с уменьшением площади земельного участка, предоставленного для строительства комплекса жилых домов. Также истец ссылается на то обстоятельство, что изменения в отношении земельного участка с учетом уменьшения его площади по мере введения в эксплуатацию жилых домов в государственный кадастр недвижимости не внесены.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 04.12.2012 в судебном заседании объявлен перерыв до 06.12.2012.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 13.07.2006 на основании распоряжения главы города Екатеринбурга от 03.07.2006 N 2347-р между Администрацией (арендодатель) и ООО Фирма "Поинт и К" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 5-1268, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок площадью 11515 кв.м. с кадастровым номером 66:41:05 04 001:0005, имеющий местоположение по ул. Эскадронная в г. Екатеринбурге, для строительства комплекса жилых домов высотой до 50 м. со встроенными нежилыми помещениями на первых этажах, детским клубом, магазином и подземным гаражом (п. 2.1. договора, л.д. 7-11).

Согласно п. 6.1. договора срок действия договора установлен с 03.07.2006 по 02.07.2009. Права и обязанности у сторон возникают с 03.07.2006.

В п. 2.2.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 1).

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала.

В соответствии с п. 3.1. договора за каждый день задержки внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 процента от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Согласно акту от 13.07.2008 арендодатель передал арендатору земельный участок с 03.07.2006 (л.д. 12).

10.08.2006 произведена государственная регистрация договора аренды, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре (л.д. 14).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по уплате арендной платы в сумме 12 731 827 руб. 69 коп. за период с 01.02.2009 по 31.12.2011, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что право собственности первого собственника на помещение в жилом доме зарегистрировано не позднее 30.05.2008, с момента государственной регистрации земельный участок перешел долевую собственность собственников помещений многоквартирном доме, поэтому оснований для взыскания с ответчика арендной платы за спорный период не имеется.

С данным выводом суда нельзя согласиться ввиду следующего.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются.

В силу ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме.

Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч. 3 и 4 ст.16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Земельный участок сформирован в целях строительства комплекса жилых домов, каждый из которых представляет собой самостоятельный объект - отдельно стоящий дом.

Строительство жилых домов, расположенных на спорном земельном участке, осуществлялось поэтапно, завершено, что следует из разрешений на ввод объекта в эксплуатацию от 24.12.2007 N RU66302000-405, от 01.07.2008 N RU66302000-181, от 24.11.2010 N RU66302000-635, от 24.11.2010 N RU66302000-636, от 08.04.2010 N RU66302000-441, от 29.11.2010 N RU66302000-642 (л.д. 59-64).

Право собственности на помещения в указанных четырех домах впервые зарегистрировано 30.05.2008, 27.12.2010, 30.12.2010, 11.01.2011.

Как следует из материалов дела, уточненный расчет арендной платы составлен истцом с учетом площади земельного участка, занятой многоквартирными жилыми домами и необходимой для их использования, а также с учетом моментов первой государственной регистрации права собственности на квартиры в указанных жилых домах.

Указанный расчет суд апелляционной инстанции считает правильным.

Доказательств того, что для эксплуатации названных жилых домов необходим земельный участок иной площадью, в материалы дела не представлено.

С учетом приведенных норм права с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру в каждом многоквартирном жилом доме, правомочия владения и пользования земельным участком, необходимым для их эксплуатации, перешли к собственникам помещений в этих домах и администрация утратила право на распоряжение земельным участком указанной в расчете площадью и получение арендных платежей за пользование им.

При этом у ответчика сохранилось право пользования оставшейся частью земельного участка, что не противоречит положениям ст. 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12, 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" установлено, что если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В отношении настоящего иска применяется общий срок исковой давности, установленный в три года (ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчик заявил в суде первой инстанции о пропуске срока исковой давности.

Истец обратился в суд 13.06.2012, таким образом, с учетом предусмотренного договором срока уплаты арендной платы, срок исковой давности пропущен по требованию о взыскании арендной платы и пени до 01.04.2009.

За период со 2 квартала 2009 года по 10.01.2011 задолженность ответчика по арендой плате составляет 5 500 347 руб. 21 коп., из расчета за 2-4 кварталы 2009 года - 1 998 146 руб.36 коп., за 2010 год - 3 463 229 руб. 79 коп., за 10 дней января 2011 года - 38 971 руб. 06 коп.

В связи с нарушением ответчиком обязанности по уплате арендной платы на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3.1. договора ответчик обязан уплатить истцу пени в сумме 3 942 356 руб. 06 коп. за период с 11.02.2010 по 31.05.2012 (по расчету истца), исходя из суммы задолженности, ставки пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Учитывая изложенное, решение суда подлежит изменению на основании п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Иск следует удовлетворить частично, с ответчика в пользу истца взыскать 9 442 703 руб. 27 коп., в том числе 5 500 347 руб. 21 коп. основного долга, 3 942 356 руб. 06 коп. пени. В удовлетворении остальной части иска следует отказать.

Государственная пошлина по иску и по апелляционной жалобе отнесена на стороны на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления и апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 сентября 2012 года по делу N А60-26166/2012 изменить.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Фирма "Поинт и К" (ОГРН 1026604950129, ИНН 6660000791) в пользу Администрации города Екатеринбурга 9 442 703 (девять миллионов четыреста сорок две тысячи семьсот три) рубля 27 копеек, в том числе 5 500 347 (пять миллионов пятьсот тысяч триста сорок семь) рублей 21 копейку основного долга, 3 942 356 (три миллиона девятьсот сорок две тысячи триста пятьдесят шесть) рублей 06 копеек пени.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Фирма "Поинт и К" (ОГРН 1026604950129, ИНН 6660000791) в федеральный бюджет 60 460 (шестьдесят тысяч четыреста шестьдесят) рублей 52 копейки государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.А. Голубцова

Судьи

Г.Л. Панькова Л.А. Усцов