Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2012 г. N 03АП-4593/12

г. Красноярск

20 декабря 2012 г.

Дело N А33-20804/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "13" декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "20" декабря 2012 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бутиной И.Н.,

судей Белан Н.Н., Хасановой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хрущевой М.А.,

при участии:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Строй": Мамаевой Н.Б., представителя по доверенности от 15.11.2012, Матюшкиной Т.А., представителя по доверенности от 15.11.2012,

от ответчика - Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Обединой Е.А., представителя по доверенности от 29.12.2011 N 145 (действительна по 31.12.2012),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "05" сентября 2012 года по делу N А33-20804/2011, принятое судьей Шишкиной И.В.,

установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-Строй" (ОГРН 1022402675426, далее - ООО "Бизнес-Строй") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском (с учетом заявления об уточнении исковых требований от 22.08.2012) к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения общей площадью 21,0 кв.м., находящегося по адресу: Красноярский край, Центральный район, ул. Ленина/Парижской Коммуны, д. 29/30, пом. 205, изложив пункты 2.2, 2.3 договора в редакции истца:

"2.2. В счет оплаты цены Объекта засчитывается стоимость неотделимых улучшений Объекта, в сумме 282 398 (двести восемьдесят две тысячи триста девяносто восемь) рублей 01 копейки. Неоплаченная цена за Объект составляет сумму в размере 284 601 (двести восемьдесят четыре тысячи шестьсот один) рубля 99 копеек и оплачивается Покупателем в рассрочку в течение 5 (пяти) лет путем перечисления денежных средств в полном объеме в соответствии со сроками, указанными в пункте 2.3 настоящего договора по следующим реквизитам: расчетный счет N 40101810600000010001 в ГРКЦ ГУ Банка России по Красноярскому краю г. Красноярск, БИК 040407001, получатель Управление Федерального казначейства по Красноярскому краю (департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации гор. Красноярска), ИНН 2466010657, КПП 246601001, код бюджетной классификации 905 1 14 02033 04 0000 410 - "доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности городских округов (за исключением имущества муниципальных автономных учреждений, а так же имущества муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных) в части реализации основных средств по указанному имуществу", ОКАТО 04 401 00 00 00.

В платежном поручении в графе "назначение платежа" Покупатель обязан указать: адрес Объекта, номер и дату настоящего договора.

2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 284 601 (двести восемьдесят четыре тысячи шестьсот один) рубля 99 копеек вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 4 743 руб. (четыре тысячи семьсот сорок три) рубля 36 копеек (далее ежемесячный платеж) согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.

Решением суда от 05.09.2012 исковые требования с учетом заявления об уточнении исковых требований от 22.08.2012 удовлетворены в полном объеме, с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу ООО "Бизнес-строй" взыскано 4 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, а также 32 000 рублей расходов по оплате экспертизы.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 05.09.2012 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование своих возражений заявитель жалобы пояснил, что истцом не получено согласие арендодателя на осуществление улучшений имущества в произведенных объемах за счет арендодателя, в связи с чем стоимость этих неотделимых улучшений не может быть зачтена в счет оплаты приобретаемого ООО "Бизнес-строй" арендуемого имущества.

Как пояснил заявитель, арендодателем недвижимого имущества, в отношении которого у ООО "Бизнес-строй" возникло преимущественное право выкупа, являлся Департамент недвижимости администрации города Красноярска (правопредшественник Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска).

Однако реконструкция объекта согласовывалась заявителем с администрацией Центрального района города Красноярска, Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации города Красноярска, но не с арендодателем.

Более того, письмом от 11.04.2002 N 3116 Департамент недвижимости администрации города Красноярска сообщил об отсутствии возражений против проведения реконструкции объекта, но за счет денежных средств арендатора.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу возразил против удовлетворения жалобы, считает решение суда законным и обоснованным.

В судебном заседании истец поддержал доводы апелляционной жалобы, ответчик - возражения на нее.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены Третьим арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Департаментом недвижимости администрации города Красноярска (арендодателем) и ООО "Бизнес-Строй" (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения от 28.03.2002 N 6632, по условиям которого истцу передается в аренду нежилое помещение (часть комнаты N 1 помещения N 2 подвала жилого дома) общей площадью 29,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 29, для использования под служебные и офисные помещения парикмахерской (пункт 1.1 договора). По акту приема-передачи от 01.03.2002 помещение передано арендатору в пользование.

Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на основании заявления ООО "Бизнес-Строй" от 12.07.2011 принято решение о предоставлении ООО "Бизнес-Строй" преимущественного права на приобретение нежилого помещения, арендуемого ООО "Бизнес-Строй".

На основании отчета об оценке независимого оценщика ООО "ТПК "Старатель" от 12.09.2011 N 01-147 определена рыночная стоимость упомянутого помещения в размере 567 000 рублей.

Письмом от 04.08.2011 N 45237 Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска направил в адрес ООО "Бизнес-Строй" проект договора купли - продажи недвижимого помещения по цене в размере 567 000 руб.

Согласно письму от 23.08.2011 N 144 ООО "Бизнес-Строй" обратилось к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с просьбой о зачете в счет оплаты арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом в период с 2003 по 2004 годы.

После отказа Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в проведении зачета (письмо департамента N 42868), ООО "Бизнес-Строй" подписало проект договора с протоколом разногласий.

Протокол разногласий от 24.10.2011, содержащий условия о зачете в счет оплаты нежилого помещения стоимости неотделимых улучшений в сумме 421 200 рублей, направлен в адрес Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска письмом от 24.10.2011 N 34.

Письмом от 28.11.2011 N 54403 Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отклонил протокол разногласий, направив в адрес ООО "Бизнес-Строй" согласование разногласий, в котором ответчик настаивал на своей редакции пунктов договора, касающихся цены приобретаемого имущества.

Таким образом, при заключении договора купли - продажи между истцом и ответчиком возникли разногласия в определении рыночной стоимости вышеупомянутого имущества и относящимся к этим обстоятельствам условиям договора.

Поскольку соглашение по спорным пунктам договора между сторонами не достигнуто, ООО "Бизнес-Строй" обратилось в суд с настоящим иском.

Как следует из материалов дела, пункты 2.1, 2.3 проекта договора купли - продажи в редакции Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска изложены следующим образом:

"Согласно пункту 2.1 проекта договора купли-продажи стоимость объекта, являющегося предметом договора, определена в размере 567 000 рублей как равная его рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 12.09.2011 N 01-147, выполненного ООО "Торгово-промышленная компания "Старатель".

Пунктом 2.3 договора установлено, что сумма, которую покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 567 000 (пятьсот шестьдесят семь тысяч) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 9 450 (девять тысяч четыреста пятьдесят) рублей согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1)".

Свое несогласие по спорным пунктам в редакции договора, предложенного ответчиком, истец мотивировал тем, что в цену объекта (567 000 рублей), подлежащей оплате истцам, необоснованно не включена стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений в сумме 421 000 рублей.

Определением суда от 26.03.2012 по делу назначена строительно - техническая экспертиза на предмет определения объема и стоимости работ, составляющих неотделимые улучшения помещения N 205 в ценах 3 квартала 2011 года.

С учетом результатов судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности уточненных истцом требований, в связи с чем удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Оценив доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на апелляционную жалобу, выступлениях присутствовавших в заседании представителей участвующих в деле лиц, апелляционная инстанция не нашла правовых оснований для отмены судебного акта.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны не оспаривают, что основания для заключения договора имеются. Невозможность заключения договора купли-продажи объекта возникла в результате разногласий в основном по определению стоимости объекта, порядку и сроках внесения платежей.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае не достижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества.

При наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона, возмездное отчуждение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности осуществляется по цене, равной рыночной стоимости имущества и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Рассматривая материалы дела, апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о необходимости зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества по следующим основаниям.

Частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" оговорено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

При этом форма такого согласия законом не определена, заключенный между сторонами договор также не предусматривает определенной формы согласия. Согласно пункту 4.2.4 договора от 28.03.2002 N 6632 арендатор не вправе осуществлять перепланировку, переоборудование, реконструкцию, капитальный ремонт, а также другие строительно - монтажные работы арендуемых нежилых помещений без письменного согласия арендодателя.

В материалы дела представлены результаты судебной экспертизы с указанием стоимости произведенных обществом неотделимых улучшений в размере 293 569 рублей 98 копеек.

По размеру этих улучшений Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска представил свои возражения, которые были учтены истцом, в связи с чем ООО "Бизнес-Строй" определило стоимость улучшений в сумме 282 398 рублей 01 копеек, соответственно, остаток цены объекта для его оплаты составил:

567 000 - 282 398,01=284 601,99 рублей.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из смысла данной нормы следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных за счет арендатора, может быть истребована последним при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества.

В материалах дела имеется письмо Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 11.04.2002 N 3116, согласно которому ответчик сообщил истцу об отсутствии у него возражений против проведения реконструкции с пробивкой плиты перекрытия для устройства отдельного входа с первого этажа нежилого помещения в арендуемое подвальное, расположенное по адресу: ул. Ленина, 29, за счет денежных средств арендатора, при предоставлении проекта в планово-экономический отдел департамента недвижимости и при условии согласования его с комитетом по архитектуре и градостроительству и балансодержателем.

Данное письмо свидетельствует о наличии определенно-выраженного согласия ответчика на выполнение истцом работ по реконструкции объекта.

Апелляционный суд также принимает во внимание, что спорный объект является муниципальной собственностью города Красноярска, поэтому, заключая договор аренды от 28.03.2002 N 6632, Департамент недвижимости администрации города Красноярска действовал от имени и в интересах собственника объекта - муниципального образования город Красноярск.

Делегирование функций арендодателя Департаменту недвижимости администрации города Красноярска, являющемуся структурным подразделением местной администрации, не лишает собственника права выражать согласие на проведение реконструкции имущества.

Таким образом, судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка имеющимся в деле доказательствам наличия согласия собственника спорного имущества на проведение реконструкции помещения, в том числе факту регистрации муниципальным образованием города Красноярска права муниципальной собственности на помещение после его реконструкции.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что письмом от 11.04.2002 N 3116 ответчик дал согласие на осуществлении реконструкции за счет средств арендатора, в связи с чем данные расходы не подлежат зачету, не принимается судом во внимание ввиду вышесказанного, а также по следующим основаниям.

Спорные отношения регулируются специально установленной императивной нормой закона - пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса. Распространяя действие закона на арендные отношения, возникшие до его принятия, законодатель не сделал оговорку о том, что правило, предусмотренное пунктом 6 статьи 5 названного Закона, не применяется, если в договоре аренды предусмотрено иное. Поэтому арендодатель при отчуждении указанного недвижимого имущества не должен включать в стоимость этого имущества стоимость неотделимых улучшений независимо от условий договора аренды.

Более того, договор аренды от 28.03.2002 N 6632 не содержит условий, исключающих возможность возмещения арендатору стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендуемого имущества при его выкупе.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в связи с оплатой государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "05" сентября 2012 года по делу N А33-20804/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

И.Н. Бутина

Судьи

Н.Н. Белан И.А. Хасанова