Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2012 г. N 08АП-10141/12

город Омск

14 декабря 2012 г.

Дело N А70-4780/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 декабря 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шарова Н.А.

судей Литвинцева Л.Р., Тетерина Н.В.

при ведении протокола судебного заседания: Бобковой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10141/2012) общества с ограниченной ответственностью "ПАИП" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 20 сентября 2012 года по делу N А70-4780/2012 (судья Авдеева Я.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "ПАИП" (ОГРН 1107232012942, ИНН 7204153738) к индивидуальному предпринимателю Пятковой Татьяне Григорьевне (ОГРН 308723210900130, ИНН 720400964107) о взыскании 501 183 руб. 89 коп.,

встречному иску

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ПАИП" обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к ИП Пятковой Татьяне Григорьевне о взыскании 501 183 рублей 89 копеек, в том числе на основании договора аренды нежилого помещения от 04 октября 2011 года 260 000 рублей обеспечительного взноса, 210 000 рублей оплаченной арендной платы, а также 31 183 рубля 89 копеек - стоимость услуг по утилизации твердых бытовых отходов.

ИП Пяткова Т.Г. обратилась в Арбитражный суд Тюменской области со встречным иском к ООО "ПАИП" о взыскании 170 000 руб.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предприниматель уточнила встречные исковые требования, просила взыскать с ООО "ПАИП" 169 940 рублей, в том числе основной долг по договору аренды нежилого помещения от 04 октября 2011 года в размере 118 000 рублей, 51 940 рублей пени за период с 06 апреля 2012 года по 28 июня 2012 года.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что ООО "ПАИП" отказалось от договора, счет от 28 марта 2012 года N 015 оплачен частично (долг составил 40 000 рублей), период пользования арендованным имуществом с 11 июня по 28 июня 2012 года ООО "ПАИП" не оплатило.

Суд первой инстанции принял изменение размера заявленных требований к рассмотрению.

Решением от 20.09.2012 по делу N А70-4780/2012 Арбитражный суд Тюменской области в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску отказал. Встречные исковые требования удовлетворил частично. Взыскал с ООО "ПАИП" в пользу ИП Пятковой Т.Г. 123 000 руб., в том числе: 118 000 руб. основного долга, 5 000 руб. неустойки за просрочку исполнения обязательств, а также взыскал 6 098 рублей 20 копеек расходов на оплату государственной пошлины. Возвратил ИП Пятковой Т.Г. из федерального бюджета 01 рубль 80 копеек государственной пошлины.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "ПАИП" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что предпринимателем были нарушены условия договора о его досрочном расторжении, что в свою очередь, повлекло нарушение прав ООО "ПАИП".

При заключении договора предпринимателем были допущены следующие нарушения:

- отсутствовал комплект правоустанавливающих документов на помещение. В аренду была сдана площадь в 1,5 раза больше, чем было разрешено для сдачи в аренду общим собранием собственников. Считает, что предпринимателем необоснованно завышена арендная плата за помещение.

- помещение сдано в аренду в аварийном состоянии. Теплоузел на момент заключения договора не был сдан обслуживающей организации. При наличии акта-предписания от 08.02.2012 и акта-обследования от 13.02.2012, считает ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии неисправностей в теплоузле а период с 13.02.2012 по 21.04.2012. Податель жалобы считает, что обязанность содержать общедомовое имущество законодателем закреплена за арендодателем.

Также податель жалобы указывает, что ИП Пяткова предпринимала действия, понуждающие ООО "ПАИП" расторгнуть договор, в частности повышением арендной платы в одностороннем порядке.

ООО "ПАИП" считает, что условие пункта 4.4 договора является соглашением о задатке, совершенном в письменной форме.

Считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что договор прекратил свое действие 28.06.2012, поскольку подписанный сторонами 11.05.2012 акт приема-передачи свидетельствует о наличии подписанного между сторонами соглашения о досрочном расторжении договора.

В представленном до начала судебного заседания отзыве ИП Пяткова просит оставить обжалуемое решение арбитражного суда без изменения как законное и обоснованное, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От подателя жалобы поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное отсутствием финансовой возможности направить представителя в заседание суда апелляционной инстанции.

В соответствии с частями 3, 4, 5 статьи 158 АПК РФ при условии надлежащего извещения сторон отложение судебного заседания является правом суда, а не обязанностью. Поскольку заявленное ходатайство не мотивировано наличием обстоятельств, свидетельствующих о невозможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся в судебное заседание истца и ответчиков, суд апелляционной инстанции не усмотрел наличия оснований для отложения рассмотрения дела.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим изменению в части встречного иска, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 04 октября 2011 года ООО "ПАИП" (арендатор) и индивидуальный предприниматель Пяткова Татьяна Григорьевна подписали договор аренды нежилого помещения (далее - договор).

Согласно пунктам 1.1., 6.1. договора арендодатель принял обязательство предоставить сроком с 11 октября 2011 года на 11 месяцев, а арендатор - принять в аренду (временное пользование) недвижимое имущество нежилое подвальное помещение общей площадью 130 кв.м., расположенное (под магазином "Галерея обуви" и другими смежными с ним помещениями первого этажа) в здании по адресу: город Тюмень, улица Республики, дом 141 для последующего размещения в нем пивного ресторана (л.д. 39-42).

Пунктом 1.3. договора предусмотрено, что ежемесячная сумма арендной платы составляет 130 000 рублей в месяц, НДС не облагается.

Из пункта 4.1. договора следует, что арендная плата уплачивается арендатором путем передачи наличных денежных средств или перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя авансом до 05 числа месяца, за который производится оплата, кроме первого месяца. Датой оплаты является дата получения денежных средств арендодателем.

В соответствии с пунктом 4.4. договора до 05 декабря 2011 года арендатор принял обязательство уплатить арендодателю обеспечительный взнос в размере месячной арендной платы. Обеспечительный взнос - денежная сумма, зарезервированная на случай возможного причинения ущерба помещению, неоплаченных коммунальных и иных счетов и которая по выбору арендатора после прекращения договорных отношений (без указанных негативных последствий) будет зачтена в счет оплаты последнего месяца аренды, либо в полном объеме возвращена арендодателем арендатору.

Пунктом 5.2. договора установлено, что при нарушении срока, указанного в 3.1.3. (расторгнуть договор в одностороннем порядке до истечения срока его действия, предупредив о своих намерениях арендодателя в письменной форме не менее чем за 60 календарных дней), арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере двухмесячной арендной платы, сложившейся на дату выставления претензии.

Помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 04 октября 2011 года (л.д. 43).

Право передачи имущества в аренду индивидуальный предприниматель подтвердила представлением в материалы дела протокола от 03 апреля 2006 года внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 141 по улице Республики в городе Тюмени (л.д. 88-90).

При заключении договора и передаче имущества в аренду у сторон не возникло неясности по поводу объекта аренды, его характеристик.

08 февраля 2012 года службы тепловой инспекции ОАО "УТСК" выдала индивидуальному предпринимателю акт-предписание об устранении перегрева обратной сетевой воды (л.д. 84).

В материалы дела представлен акт-обследование службой тепловой инспекции ОАО "УТСК" от 13 февраля 2012 года, выданный ООО "ПАИП", в котором установлен факт устранения перегрева обратной сетевой воды (л.д. 84).

Письмом от 12 апреля 2012 года арендодатель предложила арендатору уплатить 40 000 рублей долга, пени в размере 7 700 рублей, 24 667 рублей платы за период с 12 апреля 2012 года (л.д. 38).

Письмом, полученным арендодателем 18 апреля 2012 года, арендатор информировал арендодателя о получении им предписания об устранении замечаний в связи с неготовностью систем к отопительному периоду 2011-2012, выполнении арендатором за собственный счет подрядных работ по устранению нарушений и удержании арендатором из суммы арендной платы 40 000 рублей (л.д. 27-28, 29-30, 31, 32-34). На письме имеется отметка о его получении арендодателем 18 апреля 2012 года, и не оспаривается индивидуальным предпринимателем.

Письмом, полученным арендодателем 18 апреля 2012 года, арендатор предложил арендодателю предоставить свидетельство о праве собственности на помещение, кадастровый паспорт, план помещения (л.д. 36). На письме имеется отметка о его получении арендодателем, и не оспаривается индивидуальным предпринимателем.

Письмом, полученным арендодателем 18 апреля 2012 года, арендатор сообщил, что по договорам аренды, заключенным на срок менее 1 года арендную плату изменять запрещено (л.д. 37). На письме имеется отметка о его получении арендодателем, и не оспаривается индивидуальным предпринимателем.

Письмом от 21 апреля 2012 года арендатор информировал арендодателя о течи труб в теплоузле арендуемого помещения (л.д. 24). На письме имеется отметка о его получении арендодателем, и не оспаривается индивидуальным предпринимателем.

Письмом от 28 апреля 2012 года арендатор уведомил арендодателя о расторжении договора с 11 мая 2012 года, указал на то, что арендодатель не предоставил арендатору по его запросу пакет документов на арендуемое помещение, в связи с чем арендатор не смог получить лицензию на розничную продажу алкогольной продукции; арендодатель не устранил аварийную ситуацию в связи с чем арендатор недополучил выручку; в нарушение пункта 2.2.2. договора арендодатель производил показ помещения потенциальным арендаторам; арендодатель необоснованно повысил размер арендной платы до 160 000 рублей (л.д. 21-23). В указанном письме арендатор потребовал от арендодателя возвратить обеспечительный взнос в размере 130 000 рублей, вернуть 210 000 рублей, возместить расходы на утилизацию твердых бытовых отходов в размере 13 183 рубля 39 копеек. На письме имеется отметка о его получении арендодателем, и не оспаривается индивидуальным предпринимателем.

Письмом от 28 апреля 2012 года арендодатель известил арендатора о том, что с 01 мая 2012 года охрана производиться не будет; права и обязанности по тепловому узлу арендодатель не передавал арендатору, в связи с чем арендатор не имел права заниматься ремонтом теплоузла; сообщил об отсутствии у арендодателя свидетельства о праве собственности на помещении; предложил уплатить долг в размере долг 40 000 рублей, 14 100 рублей пени, 24 667 рублей за период с 12 апреля 2012 года по 10 мая 2012 года (л.д. 35).

В соответствии с актом от 11 мая 2012 года арендатор возвратил арендодателю помещение (л.д. 44).

Материалы дела содержат копию интернет-страницы, содержащую предложение об аренде спорного помещения, обращение ООО "ПАИП" к ООО "Информационная группа 72" и ответ на обращение (л.д. 26, 86, 87).

Правоотношения, возникшие на основании договора, регулируются параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Материалы дела содержат платежные поручения: от 10 января 2012 года N 877 на сумму 70 000 рублей, от 06 декабря 2011 года N 012 на сумму 190 000 рублей, от 03 ноября 2011 года N 244 на сумму 130 000 рублей, от 10 января 2012 года N 500 на сумму 130 000 рублей, от 02 февраля 2012 года N 116 на сумму 130 000 рублей, от 05 марта 2012 года N 25 на сумму 112 500 рублей, от 09 апреля 2012 года N 41 на сумму 90 000 рублей, (л.д. 65, 66, 95, 96, 97, 98, 99), расписку от 07 октября 2011 года, выданную Пятковой Т.Г., о получении от ООО "ПАИП" 130 000 рублей (л.д. 94), всего на общую сумму 982 500 рублей.

Имущество находилось в пользовании ООО "ПАИП" в период с 04.10.11 по 11.05.12, о чем сторонами составлены двусторонние акты приема-передачи.

В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды, в случае расторжения договора не по инициативе арендодателя, последний месяц пользования, независимо от фактического количества дней пользования, оплачивается арендатором полностью. Таким образом, ООО "ПАИП" обязано оплатить арендную плату за май 2012 года в полном объеме.

Оплате в связи с этим, исходя из согласованной сторонами арендной платы 130 000 руб. в месяц, подлежит период с 04.10.11 по 31.05.2012 ( 7 полных месяцев и 28 дней октября 2011 года) в размере 1 027 419 руб. 35 коп.

Долг составляет 44 919 руб. 35 коп. за май 2012 года.

В числе оплаченных арендатором в счет арендной платы сумм судом апелляционной инстанции учтен и обеспечительный взнос, внесенный ООО "ПАИП" в соответствии с п. 4.4. договора, и возможный к зачету в счет арендной платы.

Согласно п. 4.1 договора, арендная плата за май 2012 года подлежала внесению не позднее 05.05.12.

Просрочка в оплате имеет место с 06.05.12 по 29.06.12 (согласно заявленному ИП Пятковой периоду) - 55 дней.

Пунктом 5.1. договора установлена ответственность арендатора в виде пени в размере 1% не оплаченного в срок платежа за каждый день просрочки.

Обоснованно ИП Пятковой предъявлено 24 705, 64 руб. пени из расчета 44 919.35 х 1% х 55 дней.

Стороны не оспаривают правовые выводы суда первой инстанции о наличии оснований для применения ст. 333 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции полагает ставку неустойки 1% в день влекущей явную несоразмерность исчисляемой неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и соглашается с судом первой инстанции о необходимости расчета применительно к ставке 0,1 %, учитывая обычай делового оборота в части размера договорной ответственности за аналогичные нарушения.

Взысканию с ООО "ПАИП" подлежит неустойка в размере 2470,56 руб.

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на стороны исходя из размера обоснованно предъявленной неустойки (24 705, 64 руб.), поскольку применение ст. 333 ГК РФ является правом суда.

Апелляционный суд не соглашается с выводом суда об обязанности арендатора оплатить период в 60 дней с момента письменного предупреждения арендатора досрочном расторжении договора в одностороннем порядке ( п. 3.1.3 и 5.2 договора).

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Однако, данное разъяснение касается случаев, когда арендатор до истечения срока действия договора оставил помещение в отсутствие соответствующего волеизъявления арендодателя на его принятие.

В настоящем случае арендодатель принял предложение арендатора прекратить отношения по договору ранее истечения 60-дневного срока с момента предупреждения об этом и принял освобожденное арендатором помещение по акту 11.05.12.

В этой части апелляционный суд находит правомерной ссылку ООО "ПАИП" на определение ВАС РФ от 22.11.11 N ВАС-13707/11.

Для этого случая, учитывая правила толкования условий договора, содержащиеся в ст. 431 ГК РФ, апелляционный суд считает, что применению подлежит п. 4.3 договора.

Правоотношения по договору аренды прекращены в результате соответствующего встречного волеизъявления сторон, оформленного письменно с совершением характерных для этого действий (возврат арендованного имущества) 11.05.12. Обязанность оплатить пользование в соответствии с п. 4.3. договора соответствующим соглашением сторон не прекращена.

Оснований оплачивать остальной период, в котором арендатор не осуществлял пользование с согласия арендодателя, что подтверждается соответствующим двусторонним актом, не имеется.

Решение в части встречного иска подлежит изменению в связи с изложенным выше.

Довод ООО "ПАИП" об отсутствии у арендодателя правоустанавливающих документов на помещение и сдаче в аренду площади в 1,5 раза больше, чем было разрешено для сдачи в аренду общим собранием собственников не может служить основанием для освобождения арендатора от обязанности по оплате в соответствии с условиями договора аренды.

Правомочия ИП Пятковой в отношении передачи ООО "ПАИП" помещения в пользование относимыми и допустимыми доказательствами не опровергнуты.

Такие правомочия подтверждаются протоколом собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 141 по ул. Республики.

Не опровергнуты объяснения ИП Пятковой (ст. 81 АПК РФ), данные суду в отзыве на апелляционную жалобу о проведенной реконструкции помещений, и передаче их в таком виде в пользование ООО "ПАИП", а также о ведущемся ИП Пятковой процессе оформления прав на такое помещение.

Помещения были приняты арендатором и фактически использовались в целях эксплуатации ресторана "Тепло".

Состояние оформления прав ИП Пятковой на помещения ООО "ПАИП" согласовало в п. 1 2. договора, в связи с чем риски своих затруднений в получении лицензии на розничную торговлю алкоголем арендатор не вправе относить на арендодателя.

ООО "ПАИП" не представлено доказательств предъявления к нему претензий по оплате фактического пользования со стороны других лиц, доказательств наличия других правообладателей не представлено, договор недействительным по иску заинтересованного лица не признан.

Суд отклоняет как недоказанные доводы апелляционной жалобы о передаче помещения в аренду в аварийном состоянии.

Обстоятельства сдачи теплоузла на момент заключения договора обслуживающей организации не доказывают аварийное состояние помещения, препятствующее использованию его по назначению.

Помещение принято арендатором в пользование по акту от 04.10.11, в котором констатировано его надлежащее состояние с относящимися к нему системами.

Прав и обязанностей в отношении ремонтных работ на теплоузле ООО "ПАИП" не имело, соответственно не обосновало и обязанность ИП Пятковой по компенсации соответствующих расходов. Теплоузел в пользование арендатору не передавался. Передача ИП Пятковой контакнтых данных в отношении Ординарцева ( привлеченного ООО "ПАИП" к проведению ремонтных работ) не означает достижения соглашения сторон по поводу возможности, содержания и стоимости таких работ.

Акт-предписание от 08.02.2012 и акт-обследования от 13.02.2012 не свидетельствует о невозможности эксплуатации помещений по назначению и аварийном состоянии, исключающем эксплуатацию помещений и требующем незамедлительного вмешательства.

Относимость имеющейся в деле фотографии к имуществу, переданному в аренду ООО "ПАИП" или находящемуся в сфере ответственности ИП Пятковой судом первой инстанции сочтена недоказанной. Соответствующий вывод суда в ходе апелляционного обжалования не опровергнут.

Оснований для исключения периода с 13.02.2012 по 21.04.2012 для целей оплаты аренды податель жалобы не привел.

Деятельность ИП Пятковой, связанная с извещением арендатора о намерении повысить арендную плату или подысканием новых арендаторов не освобождает ООО "ПАИП" от оплаты аренды в соответствии с условиями заключенного договора, поскольку препятствий в пользовании в спорный период сама по себе не создавала. Законность повышения арендной платы в предмет спора по настоящему делу не входит и не оценивается судом с точки зрения наличия для этого оснований, предусмотренных п. 2.1.3.

Заключение арендатором краткосрочного договора не давало ему оснований исключать намерения арендодателя на подыскание новых пользователей к моменту истечения срока действия договора.

Соответствующие намерения правового значения для существа спора не имеют.

Оснований полагать обеспечительный взнос задатком, апелляционный суд, руководствуясь ст. ст. 431, 380 ГК РФ, не находит и поддерживает в этой части оценки соответствующих доводов сторон, данные судом первой инстанции.

Оснований для удовлетворения исковых требований ООО "ПАИП" и апелляционной жалобы в соответствующей части судом не установлено.

В части встречных требований апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению. Расходы по оплате государственной пошлины по искам и апелляционной жалобе суд относит на стороны по правилам ст. 110 АПК РФ с учетом того, что применение ст.333 ГК РФ соответствующего уменьшения пошлины не влечет, отказа в удовлетворении апелляционной жалобы на решение в части первоначального иска и частичного удовлетворения апелляционной жалобы на решение в части встречного иска.

Руководствуясь п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу удовлетворить частично, решение Арбитражного суда Тюменской области от 20 сентября 2012 года по делу N А70-4780/2012 изменить в части встречного иска, изложив резолютивную часть решения в этой части в следующей редакции.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПАИП" в пользу индивидуального предпринимателя Пятковой Татьяны Григорьевны 44 919 руб. 35 коп. долга и 2470 руб. 56 коп. неустойки.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с ООО "ПАИП" в пользу индивидуального предпринимателя Пятковой Татьяны Григорьевны 1908 руб. 26 коп. расходов по оплате государственной пошлины (по встречному иску и апелляционной жалобе).

В остальной части (отказа в удовлетворении требований по первоначальному иску, возврате ИП Пятковой излишне уплаченной пошлины по встречному иску) решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

Л.Р. Литвинцева Н.В. Тетерина