Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2012 г. N 19АП-6571/12

город Воронеж

26 декабря 2012 г.

Дело N А36-5149/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 декабря 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего	Ушаковой И.В.,
Судей	Мокроусовой Л.М.,
	Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусевой Е.В.,

при участии:

от ООО "ЧОП "Русский медведь М": Ильина А.В., представителя по доверенности N 56 от 06.03.2012, паспорт гражданина РФ;

от МО г. Липецк в лице Департамента экономики администрации города Липецка: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ОАО "Липецкая городская энергетическая компания": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от МУП "Липецкводоканал": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Частное охранное предприятие "Русский медведь М" на решение Арбитражного суда Липецкой области от 30.10.2012 по делу N А36-5149/2012 (судья Щедухина Т.М.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Частное охранное предприятие "Русский медведь М" (ОГРН 1084823003671 ИНН 4826034265) к муниципальному образованию г. Липецк в лице Департамента экономики администрации города Липецка (ОГРН 1044800219254 ИНН 4826001213), третьи лица: открытое акционерное общество "Липецкая городская энергетическая компания" (ОГРН 1094823016617 ИНН 4825066916), муниципальное унитарное предприятие "Липецкводоканал", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Частное охранное предприятие "Русский медведь М" (далее - ООО "ЧОП "Русский медведь М", истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском к муниципальному образованию город Липецк в лице Департамента экономики администрации города Липецка о расторжении договора купли-продажи N 04-07-26/09 от 11.06.2009 земельного участка общей площадью 2631 кв.м. и административного здания площадью 294,6 кв.м., расположенных по адресу: г. Липецк, ул. Спиртзаводская, д.3.

Определением от 03.08.2012 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: открытое акционерное общество "Липецкая городская энергетическая компания" (далее - ОАО "ЛГЭК"), муниципальное унитарное предприятие "Липецкводоканал" (далее - МУП "Водоканал") и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области (далее - Управление Росреестра по Липецкой области).

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 30.10.2012 в удовлетворении исковых требований ООО "ЧОП "Русский медведь М" отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на не соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неполное выяснение обстоятельств дела, ООО "ЧОП "Русский медведь М" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Липецкой области от 30.10.2012 отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебное заседание апелляционной инстанции МО г. Липецк в лице Департамента экономики администрации города Липецка, ОАО "Липецкая городская энергетическая компания", МУП "Липецкводоканал", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области явку полномочных представителей не обеспечили.

Через канцелярию суда факсимильной связью от МУП "Липецкводоканал" поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении вышеназванных лиц о месте и времени судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), апелляционная жалоба была рассмотрена в их отсутствие.

В ходе судебного заседания апелляционной инстанции представитель ООО "ЧОП "Русский медведь М" поддержал доводы апелляционной жалобы.

Департаментом экономики администрации города Липецка представлен отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами заблаговременного направления его в адрес лиц, участвующих в деле. Отзыв с приложениями приобщен к материалам дела судом апелляционной инстанции в порядке статей 262, 268 АПК РФ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, участвующего в деле, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по результатам проведения аукциона по продаже недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Спиртзаводская, д.3, 11.06.2009 между ООО "ЧОП "Русский медведь М" (покупатель) и Администрацией города Липецка в лице Департамента экономики администрации города Липецка (продавец) был заключен договор купли-продажи N 04-07-26/09, по которому Администрация города Липецка в лице Департамента экономики продала, а ООО "ЧОП "Русский медведь М" купило недвижимое имущество: административное здание площадью 294,6 кв. м., состав объекта определен техническим паспортом ОГУ "Липецкоблтехинвентаризация" по состоянию на 11.04.2007. В объект входили: лит.А административное здание площадью 264 кв.м.; лит.а - пристройка площадью 6,3 кв.м.; лит.Б - склад (полуразрушенный); лит.В - склад площадью 24,3 кв.м.; лит.1 - ограждение протяженностью 98,5 п.м.; лит.2 - ограждение протяженностью 66,6 п.м.; лит.3- ограждение протяженностью 37 п.м.; лит. I - замощение площадью 699,2 кв. м., расположенные по адресу: г.Липецк, ул. Спиртзаводская, д.3 и земельный участок площадью 2631 кв.м., предоставленный из земель населенных пунктов для административного здания, расположенный по тому же адресу.

В соответствии с пунктом 5.1. договора продавец гарантирует, что недвижимое имущество до заключения договора никому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом и запрещением не состоит. Недвижимое имущество обременено договором аренды N 07-23-193/09, заключенным с ИП Степановой Т.В., срок действия которого истекает 31.12.2013.

По акту приема-передачи от 29.06.2009 указанное выше имущество передано покупателю в собственность в удовлетворительном состоянии.

Право собственности истца на имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 07.02.2012.

Из материалов дела также следует, что муниципальному образованию город Липецк на праве собственности принадлежит канализационная сеть протяженностью 202,2 м.п., расположенная по адресу: г. Липецк, ул. Спиртзаводская, 1,3,5,7,9,11, которая на основании договора N 58/07 от 01.10.2007 передана в аренду ОАО "ЛГЭК".

Кроме того, ОАО "ЛГЭК" на праве собственности принадлежит тепловая сеть общей протяженностью 53,0 м., расположенная по адресу: г. Липецк, ул. Спиртзаводская, д.3.

Ссылаясь на то, что ответчик при заключении договора купли-продажи, не предоставил покупателю сведения об обременении земельного участка (наличии подземных коммуникаций), что исключает возможность использовать земельный участок по назначению, истец на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с иском о расторжении спорного договора купли-продажи.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "ЧОП "Русский медведь М", суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, для расторжения договора купли-продажи N 04-07-26/09 от 11.06.2009.

Апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции соответствующим обстоятельствам дела и нормам законодательства.

Взаимоотношения сторон вытекают из договора купли-продажи N 04-07-26/09 от 11.06.2009 (глава 30 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Как было установлено судом, и следует из материалов дела, истец по договору купли-продажи приобрел административное здание и земельный участок, на котором расположено административное здание.

Из материалов дела следует, что продавец надлежащим образом исполнил свои обязательства по передаче объектов купли-продажи в собственность покупателя, это подтверждается актом приема-передачи в собственность недвижимого имущества, расположенного по адресу: г.Липецк, ул.Спиртзаводская, д.3 от 29.06.2009. В указанном акте сторонами отмечено, что на основании результатов осмотра, имущество (строение, помещение) находится в удовлетворительном состоянии. Продавцом произведена его оплата.

Таким образом, обязательства сторон по договору купли-продажи N 04-07-26/09 от 11.06.2009 исполнены, произведена регистрация перехода прав.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящими требованиями, истец указал, что в нарушении статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупателю не сообщили об обременении земельного участка коммуникациями, что является существенным нарушением договора купли-продажи. ООО "ЧОП "Русский медведь М" предпринимало меры урегулировать данную ситуацию в досудебном порядке. В ответ на письмо исх. N 85 от 13.05.2011 Департамент экономики администрации города Липецка сообщил об отсутствии оснований для возврата денежных средств и спорного имущества в муниципальную собственность.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 28.04.2012, вступившим в законную силу, ООО "ЧОП "Русский медведь М" отказано в иске о признании сделки (договора купли-продажи N 04-07-26/09 от 11.06.2009) ничтожной и применении последствий недействительности, со ссылкой на то, что общество, как собственник земельного участка, лишено права пользования земельным участком по своему усмотрению, поскольку на нем обнаружены подземные коммуникации.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

По смыслу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса РФ под любыми правами третьих лиц понимаются такие обременения объекта купли-продажи, которые ограничивают правомочия собственника по распоряжению его имуществом.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Не исполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из смысла данной нормы Земельного кодекса Российской Федерации следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств:

- информация об ограничениях и обременениях земельного участка должна быть заведомо ложной, т.е. содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известная представившему ее лицу;

- знание данной информации может повлиять на приобретение им земельного участка.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка, разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 48:20:035102:1094, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Спиртзаводская, д.3 - для административного здания.

Следовательно, целью использования земельного участка является эксплуатация административного здания, которое на нем находится.

По сведениям ОГУП "Липецкоблтехинвентаризация" административное здание, которое приобрел истец, построено в 1954 году и по данным инвентаризации 1955 года использовалось как детский сад, по данным инвентаризации 2012 года - как школа. В 2007 году была произведена перепланировка здания школы под административное здание.

02.02.2009 недвижимое имущество было передано по договору аренды индивидуальному предпринимателю Степановой Тамаре Вячеславовне, о чем истец был извещен (пункт 5.1. договора купли-продажи).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по земельному участку, который приобрел истец по спорной сделке, действительно проходят канализационная и тепловая сети, принадлежащие ответчику и ОАО "ЛГЭК".

При этом нахождение на спорном земельном участке канализационной и тепловой сетей по существу не нарушает права истца по владению и распоряжению спорным земельным участком с учетом вида разрешенного использования участка (для размещения административного здания, а не для его строительства) и является режимом пользования земельного участка данной категории, а не ограничением использования какой-либо его части. Необходимость учитывать охранные зоны не является препятствием для его целевого использования и оборотоспособности земельного участка не ограничивает.

При этом апелляционный суд, как и суд первой инстанции, также считает, что, заключая договор купли-продажи N 04-07-26/09 от 11.06.2009 и, принимая имущество по акту приема-передачи, ООО "ЧОП "Русский медведь М", как субъект предпринимательской деятельности, действуя разумно и добросовестно, должно было принять меры к получению сведений о потребительских свойствах земельного участка, так как коммуникации на тот период времени были размещены на земельном участке и были необходимы для обслуживания здания. Информация об имеющихся на земельном участке коммуникациях и охранных зон не является закрытой. В акте приема-передачи имущества от 29.06.2009 указано, что в здании имеется канализация, в нем имеется также ссылка на осмотр покупателем объектов купли-продажи.

В ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции представитель истца не оспаривал тот факт, что при покупке имущества общество знало о наличии на спорном земельном участке данных коммуникаций, однако, полагало, что они проходят по периметру земельного участка. Вместе с тем, доказательств обращения в Департамент экономики Администрации города Липецка и другие компетентные органы с целью получения необходимой информации об объекте истцом не представлено. Суд области правомерно отметил, что, намереваясь в дальнейшем осуществлять строительство на приобретаемом земельном участке, покупатель должен был проанализировать возможность такого строительства с учетом всех факторов, влияющих на это.

Риски заблуждения при совершении сделки купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка относительно возможности использования его для строительства относятся к заблуждению относительно мотивов, которые несет покупатель (пункт 1 статьи 178 Гражданского кодекса РФ). Доказательств того, что истец умышленно был введен ответчиком в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, с целью склонить истца к ее совершению, ответчиком не представлено, данные обстоятельства судом также не установлены.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На основании изложенного доводы апелляционной жалобы о существенных нарушениях ответчиком пункта 5.1. договора купли-продажи N 04-07-26/09 от 11.06.2009, статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, не могут быть признаны обоснованными.

Таким образом, в связи с тем, что исковые требования заявлены ООО "ЧОП "Русский медведь М" на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции поддерживает вывод арбитражного суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи N 04-07-26/09 от 11.06.2009.

Ссылки заявителя жалобы о необходимости определения судом при рассмотрении данного спора соответствия административного здания своему наименованию и установления возможности его использования, подлежат отклонению, поскольку установление указанных обстоятельств не входит в предмет доказывания по настоящему делу. В соответствии со статьями 67, 168, 268 АПК РФ суд принимает и дает оценку только тем доказательствам, которые имеют отношение к рассматриваемому спору.

В этой связи, суд первой инстанции обоснованно отклонил ходатайство ООО "ЧОП "Русский медведь М" об истребовании дополнительных документов из ОГУП "Липецкоблтехинвентаризация", как не отвечающее требованиям АПК РФ об относимости и допустимости доказательств. По смыслу статьи 66 АПК РФ арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении такого ходатайства, если сочтет, что оно не относится к делу или недопустимо. Соответствующий довод апелляционной жалобы, со ссылкой общества на отсутствие в решении суда выводов в отношении заявленного им ходатайства об истребовании документов, судом апелляционной инстанции отклоняется, как несостоятельный. В протоколе судебного заседании от 23.10.2012 позиция суда в отношении заявленного ходатайства изложена и дана надлежащая оценка, по результатам его рассмотрения судом вынесено протокольное определение.

В апелляционной жалобе заявитель указывает также на то, что ответчик сам не использовал спорное строение в качестве школы и административного здания ввиду его непригодности. Апелляционная коллегия считает указанный довод необоснованным и подлежащим отклонению, поскольку нахождение грунтовых вод вблизи фундамента здания не является достаточным доказательством, свидетельствующим о непригодности здания для его использования в момент передачи, и не подтверждает наличие таких повреждений, которые приводят к недопустимому уровню надежности здания.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, не установлено.

В силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины в сумме 2 000 рублей относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Липецкой области от 30.10.2012 по делу N А36-5149/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Частное охранное предприятие "Русский медведь М" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

Л.М. Мокроусова А.И. Поротиков