Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2012 г. N 10АП-9987/12

г. Москва

27 декабря 2012 г.

Дело N А41-31368/12

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2012 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Юдиной Н.С.,

судей Ивановой Л.Н., Диаковской Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Дробышевой А.В.,

при участии в заседании:

от истца - Хлюстов П.В. - адвокат, действующий на основании ордера N СГ-1489 от 05.12.2012 г.,

от ответчиков:

от Гехта Ю.Г. - Родионова Т.И. - адвокат - по доверенности от 31.10.2010 г.; Куликов А.А. - по доверенности от 13.09.2012 г.,

от ЗАО "Восход" - Хохлова О.С. - по доверенности от 01.09.2012 г.; Рузанова У.О. - по доверенности от 01.09.2012 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Гехта Юрия Григорьевича на решение Арбитражного суда Московской области от 05 октября 2012 года по делу N А41-31368/12, принятое судьей Бирюковой Е.В., по иску Компании Диамир ЛТД к Гехту Юрию Григорьевичу, Закрытому акционерному обществу "Восход" (ИНН 7705806498, ОГРН 1077759402874), с участием третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании права собственности и истребовании из чужого незаконного владения объектов недвижимости и по встречному иску Закрытого акционерного общества "Восход" о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимости N1, N2 от 04.10.2011 г., признании недействительным зарегистрированного за Компанией Диамир ЛТД права собственности на объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Компания Диамир ЛТД обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Гехту Юрию Григорьевичу (далее Гехт Ю.Г.), Закрытому акционерному обществу "Восход" (далее ЗАО "Восход") с участием третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее Управление Росреестра по Московской области) о признании права собственности на следующие объекты недвижимости:

1. Нежилое здание (артезианская скважина), 1-этажное, общая площадь 27 кв.м., инвентарный N 79-3638-И, лит. И, расположенное по адресу: Московская область, город Серпухов, улица Пролетарская, дом 134, свидетельство 50-АВ N152647 от 19.12.2011 г.;

2. Нежилое здание - артскважина N 2, 1-этажное, общая площадь 44,30 кв.м., инвентарный N 79-7402, лит. А, А1, расположенное по адресу: Московская область, город Серпухов, улица Пролетарская, дом 145-а, свидетельство 50-АВ N152653 от 19.12.2011 г.;

3. Нежилое здание (трансформаторная подстанция), 1-этажное, общая площадь 47,80 кв.м., инвентарный N 79-3638-Ж, лит. Ж, расположенное по адресу: Московская область, город Серпухов, улица Пролетарская, д. 134, свидетельство 50-АВ N152650 от 19.12.2011 г.;

4.Нежилое здание (здание контрольной), 1-этажное, общая площадь 54,80 кв.м., инвентарный N 79-3638-Х, лит. Х, расположенное по адресу: Московская область, город Серпухов, улица Пролетарская, дом 134, свидетельство 50-АВ N152651 от 19.12.2011 г.;

5. Нежилое здание (материальный склад), 1-этажное, общая площадь 64,40 кв.м., инвентарный N 79-3638-Ц, лит. Ц, расположенное по адресу: Московская область, город Серпухов, улица Пролетарская, дом 134, свидетельство 50-АГ N044918 от 17.12.2011 г.;

6. Нежилое здание (материальный склад красок N 3), 1-этажное, общая площадь 99,50 кв.м., инвентарный N 79-3638-Ч, лит. Ч, расположенное по адресу: Московская область, город Серпухов, улица Пролетарская, дом 134, свидетельство 50-АВ N155842 от 19.12.2011 г.;

7. Нежилое здание (насосная станция 2 подъема), 1-этажное, общая площадь 109,80 кв.м., инвентарный N 79-3638 К, лит. К, К1, расположенное по адресу: Московская область, город Серпухов, улица Пролетарская, дом 134, свидетельство 50-АВ N155840 от 17.12.2011 г.;

8. Нежилое здание (насосная станция), 1-этажное, общая площадь 113,60 кв.м., инвентарный N 79-3638-П, лит. П, пП, расположенное по адресу: Московская область, город Серпухов, улица Пролетарская, дом 134, свидетельство 50-АВ N152649 от 19.12.2011 г.;

9. Нежилое здание (склад бумаги), 1-этажное, общая площадь 262,70 кв.м., инвентарный N 79-3638-О, лит. О, расположенное по адресу: Московская область, город Серпухов, улица Пролетарская, дом 134, свидетельство 50-АВ N155834 от 17.12.2011 г.;

10. Нежилое здание (ангар N 2), 1-этажное, общая площадь 292,60 кв.м., инвентарный N 79-3235 Д, лит. Д, расположенное по адресу: Московская область, город Серпухов, улица Береговая, (база сырья), свидетельство 50-АВ N152658 от 19.12.2011 г.;

11. Нежилое здание (ангар N 3), 1-этажное, общая площадь 294,50 кв.м., инвентарный N 79-3235 Е, лит. Е, расположенное по адресу: Московская область, город Серпухов, улица Береговая, (база сырья), свидетельство 50-АВ N378627 от 19.12.2011 г.;

12. Нежилое здание (ангар N 1), 1-этажное, общая площадь 296 кв.м., инвентарный N 79-3235 С, лит. С, расположенное по адресу: Московская область., город Серпухов, улица Береговая, база сырья, свидетельство 50-АВ N152657 от 19.12.2011 г.;

13. Нежилое здание (склад готовой продукции), 1-этажное, общая площадь 299,70 кв.м., инвентарный N 79-3638-Т, лит. Т, расположенное по адресу: Московская область, город Серпухов, улица Пролетарская, дом 134, свидетельство 50-АВ N155837 от 17.12.2011 г.;

14. Нежилое здание (здание предфильтров), 1-этажное, общая площадь 315,70 кв.м., инвентарный N 79-3638-Р, лит. Р, Р1, расположенное по адресу: Московская область, город Серпухов, улица Пролетарская, дом 134, свидетельство 50-АВ N152652 от 19.12.2011 г.;

15. Нежилое здание (центральная исследовательская лаборатория), 1-этажное, общая площадь 369,60 кв.м., инвентарный N 79-3638 Д, лит. Д, расположенное по адресу: Московская область, город Серпухов, улица Пролетарская, дом 134, свидетельство 50-АВ N155836 от 17.12.2011 г.;

16. Нежилое здание (электроцех), 1-этажное, общая площадь 423,40 кв.м., инвентарный N 79-3638-Е, лит. Е, расположенное по адресу: Московская область, город Серпухов, улица Пролетарская, дом 134, свидетельство 50-АВ N155835 от 17.12.2011 г.;

17. Нежилое здание (ремонтно-строительный участок пилорама), 1-этажное, общая площадь 487,10 кв.м., инвентарный N 79-3638-С, лит. С, С1, С2, с, с1, расположенное по адресу: Московская область, город Серпухов, улица Пролетарская, дом 134, свидетельство 50-АВ N152648 от 19.12.2011 г.;

18. Нежилое здание - гостиница для приезжих, 1-этажное, общая площадь 496,10 кв.м., инвентарный N 79-7152, лит. А, пА, а, а1-а4, расположенное по адресу: Московская область, город Серпухов, улица Пролетарская, дом 136, свидетельство 50-АГ N044917 от 17.12.2011 г.;

19. Нежилое здание (склад N 1), 1-этажное, общая площадь 682,70 кв.м., инвентарный N 276:079-3235 Ж, лит. Ж, расположенное по адресу: Московская область, город Серпухов, улица Береговая, (база сырья), свидетельство 50-АВ N152656 от 19.12.2011 г.;

20. Нежилое здание - котельная, общая площадь 1330,2 кв.м., инвентарный N 3638, лит. В, расположенное по адресу: Московская область, город Серпухов, улица Пролетарская, дом 134, свидетельство 50-АВ N155841 от 19.12.2011 г.;

21. Нежилое здание (картонное производство, трансформаторная подстанция N 4, трансформаторная подстанция N 3, склад готовой продукции, материальный склад N 1), 3-этажное, общая площадь 12267 кв.м., инвентарный N 79-3638-Б, лит. Б, Б1, пБ, б, расположенное по адресу: Московская область, город Серпухов, ул. Пролетарская, дом 134, свидетельство 50-АВ N 152646 от 19.12.2011 г.;

22. Нежилое здание - бумажное производство, старое картонное производство, полиграфическое производство, распределительное устройство РУ-6 квт, общая площадь 18210,3 кв.м., инвентарный N 3638, лит. А, А1, А2, А3, а, а1-а7, расположенное по адресу: Московская область, город Серпухов, улица Пролетарская, дом 134, свидетельство 50-АВ N155838 от 17.12.2011 г.

и истребовании вышеуказанного имущества из чужого незаконного владения (л.д.6-11 т.1).

ЗАО "Восход" заявлены встречные исковые требования о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимости N 1, N 2 от 04.10.2011 г., заключенных между Компанией Диамир ЛТД и Гехтом Ю.Г., и признании недействительным зарегистрированного за Компанией Диамир ЛТД права собственности на спорные объекты недвижимости (л.д.18-23 т.2).

Определением суда первой инстанции от 04.09.2012 г. встречное исковое заявление ЗАО "Восход" принято судом первой инстанции к производству. Управление Росреестра по Московской области привлечено к участию в деле в качестве соответчика (л.д.14 т.3).

Решением Арбитражного суда Московской области от 05.10.2012 г. по делу N А41-31368/12 в удовлетворении исковых требований Компании Диамир ЛТД отказано. Встречные исковые требования ЗАО "Восход" удовлетворены. Признаны недействительными (ничтожными) договоры купли-продажи недвижимости N 1, N 2 от 04.10.2011 г., заключенные между Компанией Диамир ЛТД и Гехтом Ю.Г. Признано недействительным зарегистрированное за Компанией Диамир ЛТД право собственности на спорные объекты недвижимости (л.д.31-39 т.3).

Не согласившись с указанным судебным актом, Гехт Ю.Г. обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права. При этом заявил о признании исковых требований, заявленных Компанией Диамир ЛТД (л.д.46-50 т.3).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст.121-123, 153, 156 АПК РФ и Информационным письмом Президиума ВАС РФ N 113 от 19.09.2006 г. в отсутствие представителя Управления Росреестра по Московской области, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru (л.д.93, 94 т.3).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Компании Диамир ЛТД и об отказе во встречных исковых требованиях ЗАО "Восход".

Представители Компании Диамир ЛТД поддержали позицию заявителя апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве (л.д.108-112 т.3), просили решение суда первой инстанции отменить, приняв по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Компании Диамир ЛТД и об отказе во встречных исковых требованиях ЗАО "Восход", апелляционную жалобу Гехта Ю.Г. удовлетворить.

Представители ЗАО "Восход" возражали против доводов заявителя апелляционной жалобы по мотивам, указанным в возражениях и дополнениях к ним (л.д.8-14, 59-60 т.4), просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 24.12.2008 г. между Международной коммерческой компанией МЕД Энтерпрайзис Лимитед (продавец) и ЗАО "Восход" (покупатель) подписан договор купли-продажи нежилых зданий, согласно условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность имущество - 22 нежилых здания, перечень которых указан в исковом заявлении (л.д. 15-37 т.4).

В тот же день названные выше объекты недвижимости, являющиеся предметом указанного договора купли-продажи нежилых зданий, переданы продавцом покупателю по двустороннему акту приема-передачи от 24.12.2008 г. (приложение N 1 к договору) - л.д.38-56 т.4.

По двустороннему акту приема-передачи от 24.12.2008 г. (приложение N 2 к договору) продавцом покупателю переданы оригиналы правоустанавливающих документов: соглашение об отступном от 26.06.2006 г, договор купли-продажи нежилых зданий от 26.06.60г., а также 22 свидетельства о государственной регистрации права собственности на имущество, подлежащее передаче от продавца к покупателю в соответствии с договором (л.д.57 т.4).

Переход права собственности к ЗАО "Восход" на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора купли-продажи нежилых зданий от 24.12.2008 г., в установленном порядке не зарегистрирован.

12.01.2009 г. между Компанией МЕД Энтерпрайзис Лимитед (должник) и Гехтом Ю.Г. (кредитор) заключены два соглашения об отступном, согласно условиям которых в счет погашения задолженности должника перед кредитором по договору займа от 26.08.2006 г. должник передал кредитору принадлежащие на праве собственности спорные нежилые здания, находящиеся по адресу: Московская область, г.Серпухов, ул. Береговая (база сырья) - л.д.122-124 т.3 (4 нежилых здания), а также находящиеся по адресу: Московская область, г.Серпухов, ул.Пролетарская, д.134, дом 136, дом 145а (18 нежилых зданий) - л.д.125-128 т.3.

Государственная регистрация права собственности Гехта Ю.Г. на вышеупомянутые нежилые здания произведена Управлением ФРС по Московской области 23.05.2009 г. (л.д.145-166 т.3).

04.10.2011 г. Гехт Ю.Г. принадлежащие ему на праве собственности на основании соглашения об отступном от 12.01.2009 г. нежилые здания, находящиеся по адресу: Московская область, город Серпухов, улица Пролетарская, дом 134, по адресу: Московская область, город Серпухов, улица Пролетарская, дом 136, а также по адресу: Московская область, город Серпухов, ул. Пролетарская, дом 145а, продал Компании Диамир ЛТД по договору N 1(л.д.161-163 т.1), а нежилые здания, находящиеся по адресу: Московская область, город Серпухов, ул.Береговая (база сырья) - по договору N 2 (л.д.164-165 т.1).

Государственная регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости к Компании Диамир ЛТ произведена Управлением Росреестра по Московской области 17 и 19 декабря 2011 года соответственно (л.д.70-91 т.1).

Иск предъявлен Компанией Диамир ЛТД на основании ст.ст.35 Конституции РФ, ст.ст.209, 218, 223, 235, 301 ГК РФ о признании права собственности Компании на спорные объекты недвижимости и истребовании этих объектов из чужого незаконного владения.

При этом исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-27904/10 от 27.01.2012 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2012 г., признаны недействительными два соглашения об отступном от 12.01.2009 г., заключенные между Компанией МЕД Энтерпрайзис Лимитед и Гехтом Ю.Г. Признано недействительным зарегистрированное право собственности Гехта Ю.Г. на 22 объекта недвижимости. Признано право собственности ЗАО "Восход" на вышеперечисленные объекты недвижимости. Однако суды не учли то обстоятельство, что право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости зарегистрированы за Компанией Диамир ЛТД 17.11.2011 г. и 19.11.2011 г., которая не была привлечена к участию в деле. В настоящее время спорным недвижимым имуществом пользуется ЗАО "Восход".

Встречные исковые требования предъявлены ЗАО "Восход" в соответствии со ст.ст.166, 168, 170 ГК РФ, п.40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимости N1, N 2 от 04.10.2011 г., заключенных между Компанией Диамир ЛТД и Гехтом Ю.Г., и признании недействительным зарегистрированного за Компанией Диамир ЛТД права собственности на спорные объекты недвижимости.

В обоснование встречных требований ЗАО "Восход" указывает на то, что оспариваемые сделки купли-продажи спорного имущества содержат признаки ничтожности в виду отсутствия доказательств оплаты по договорам, актов приема-передачи недвижимости, документов в Управлении Росреестра по Московской области по зарегистрированным сделкам купли-продажи имущества между Гехтом Ю.Г и Компанией Диамир ЛТД, а также аффилированности лиц, участвующих в сделках. Данные обстоятельства указывают на отсутствие волеизъявления на исполнение сделок купли-продажи от 04.10.2011 г. у обеих сторон, что является в соответствии с п.2 ст.170 ГК РФ признаком притворности сделки. Кроме того, балансовая стоимость имущества, согласно кадастровой оценке БТИ составляет более 50.000.000 руб., в то время как сумма сделки по отчуждению спорного недвижимого имущества Гехтом Ю.Г. составляет 8.300.000 руб., что в несколько раз ниже кадастровой и рыночной стоимости. Решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-27904/10 от 27.01.2012 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2012 г., признаны недействительными сделки, совершенные в 2009 году между Компанией МЕД Энтерпрайзис Лимитед и Гехтом Ю.Г., и, соответственно, все последующие сделки признаются ничтожными в силу ст.167 ГК РФ. При этом решением суда подтверждено, что бремя расходов по содержанию недвижимости с момента заключения договора купли-продажи этого имущества, заключенного между ЗАО "Восход" и Компанией МЕД Энтерпрайзис Лимитед, с 2008 года несет ЗАО "Восход".

Суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст.53, 153, 167, 209, 218, 235, 420, 422, 454, 549, п.1 ст.551 ГК РФ, ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и следок с ним", учитывая обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Московской области 27.01.2012 г. (л.д.92-127 т.3), оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2012 г. (л.д.128-160 т.3), пришел к выводу, что заключенные позже между Гехтом Ю.Г. и Компанией Диамир ЛТД договоры купли-продажи N 1 и N 2 от 04.10.2011 г., по которым Гехт Ю.Г. произвел отчуждение того же спорного имущества, а Компания приобрела право собственности на него, являются недействительными в силу ничтожности, как сделки, совершенные в отсутствие волеизъявления собственника имущества и действий, направленных на отчуждение объекта купли-продажи, и не соответствующие требованиям статей 53, 153, 209, 218, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в соответствии со ст.167 ГК РФ такие сделки не влекут возникновения у покупателя права собственности на объекты купли-продажи. В связи с этим суд первой инстанции признал недействительным право собственности Компании Диамир ЛТД на спорные объекты недвижимости, зарегистрированное в ЕГРП, как основанное на ничтожной сделке, и зарегистрированное за Компанией Диамир ЛТД право собственности на спорные объекты недвижимости. Удовлетворив встречные исковые требования ЗАО "Восход", суд первой инстанции отказал в удовлетворении первоначальных исковых требований Компании Диамир ЛТД.

Арбитражный апелляционный суд не согласен с указанными выше выводами суда первой инстанции в связи со следующим.

Как видно из материалов дела, в производстве Арбитражного суда Московской области находится дело по иску ЗАО "Восход" к Международной коммерческой компании МЕД Энтерпрайзис Лимитед и Гехту Юрию Григорьевичу (третье лицо Управление Росреестра по Московской области) о признании недействительными (ничтожными) двух соглашений об отступном от 12 января 2009 года; признании недействительным зарегистрированного права собственности Гехта Ю.Г. на 22 объекта недвижимого имущества, а также о признании права собственности ЗАО "Восход" на указанные объекты недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16.02.2011 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2011 г., исковые требования в части требований к Гехту Ю.Г. удовлетворены в полном объеме. Производство по делу в части требований к Международной коммерческой компании МЕД Энтерпрайзис Лимитед прекращено в связи с ликвидацией последней.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 25.08.2011 г. принятые по делу судебные акты первой и апелляционной инстанций отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По результатам нового рассмотрения дела решением Арбитражного суда Московской области 27.01.2012 г. (л.д.92-127 т.3), оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2012 г. (л.д.128-160 т.3), исковые требования ЗАО "Восход" к Гехту Ю.Г. удовлетворены. Производство по делу в части требований к Международной коммерческой компании МЕД Энтерпрайзис Лимитед прекращено в связи с ликвидацией последней.

Однако постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.10.2012 г. решение Арбитражного суда Московской области от 27.01.2012 г. и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2012 г. по делу N А41-27904/10 отменены. В части требований истца ЗАО "Восход" к Международной коммерческой компании МЕД Энтерпрайзис Лимитед и Гехту Юрию Григорьевичу о признании недействительными сделок об отступном производство по делу прекращено. В удовлетворении требований истца ЗАО "Восход" о признании недействительным зарегистрированного права Гехта Юрия Григорьевича на объекты недвижимого имущества отказано. В части требований о признании за ЗАО "Восход" права собственности на объекты недвижимого имущества дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области (л.д.1-7 т.4).

При этом суд кассационной инстанции установил, что 24.12.2008 г. ЗАО "Восход" (покупатель) и Международная коммерческая компания МЕД Энтерпрайзис Лимитед (продавец) заключили договор купли-продажи нежилых зданий, а именно: двадцати двух объектов недвижимого имущества, список которых указан в исковом заявлении.

В установленном законом порядке переход права собственности на указанные объекты к ЗАО "Восход" зарегистрирован не был.

Основанием для регистрации права собственности Гехта Ю.Г. на спорные объекты недвижимости явились два Соглашения об отступном от 12.01.2009 г., заключенные между Международной коммерческой компанией МЕД Энтерпрайзис Лимитед (должник) и Гехтом Ю.Г. (кредитор), согласно которым, в счет погашения задолженности должника перед кредитором по договору займа от 26.08.2006 г. должник передал кредитору спорные объекты недвижимости.

Между тем, Международная коммерческая компания МЕД Энтерпрайзис Лимитед, являющаяся одной из сторон оспариваемых истцом сделок об отступном, ликвидирована 08 мая 2009 года, в связи с чем кассационная коллегия прекратила производство по делу в указанной части на основании пункта 5 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции также установил, что ЗАО "Восток", предъявив требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности Гехта Ю.Г. на спорные объекты недвижимости, избрало непредусмотренный законом способ защиты нарушенного права, в связи с чем отказал в удовлетворении требований истца - ЗАО "Восход" в части признания недействительным зарегистрированного права Гехта Ю.Г. на спорные объекты недвижимого имущества.

Установив, что требования ЗАО "Восход" в части признания права собственности на спорные объекты недвижимости не могут быть рассмотрены без привлечения к участию в деле Компании Диамир ЛТД (Израиль) - правообладателя зарегистрированного права на те же объекты недвижимости, суд кассационной инстанции направил дело в данной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Решение по настоящему делу судом первой инстанции принято на основании обстоятельств, установленных решением Арбитражного суда Московской области 27.01.2012 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2012 г.

При этом суд первой инстанции сослался на преюдициальное значение данного судебного акта.

Однако в соответствии с п.3 ст.69 АПК РФ решение суда по делу N А41-27904/10 от 27.01.2012 г., по вопросам об обстоятельствах им установленных, к истцу по настоящему делу - Компании Диамир ЛТД отношение не имеет, поскольку данное лицо не являлось лицом, участвующим в упомянутом деле.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки для применения указанной нормы недостаточно. Стороны сделки должны преследовать общую цель и с учетом правил статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Апелляционным судом установлено и материалами дела подтверждается, что названные договоры содержат все существенные условия договора купли-продажи, указанные в статьях 454, 455 и 549, 550, 554, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предъявляя требования о признании договоров купли-продажи от 04.10.2011 г. N N 1, 2 недействительными на основании п.2 ст.170 ГК, ЗАО "Восход" не указывает какие именно сделки прикрывали стороны, заключив данные договоры.

Цена имущества, являвшегося предметом спорных договоров купли-продажи, согласована сторонами в пунктах 3 этих договоров, при этом указано, что расчет между сторонами произведен полностью после подписания настоящего договора (л.д.163, 164 т.1).

Отсутствие акта приема-передачи объектов недвижимости и подтверждения оплаты по сделкам не является основанием для признания данных сделок недействительными (притворными) - п.2 ст.170 ГК РФ.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

ЗАО "Восход" доказательств несоответствия заключенных вышеуказанных договоров купли-продажи требованиям закона или иных правовых актов не представил (ст.65 АПК РФ).

Довод ЗАО "Восход" о том, что балансовая стоимость имущества, согласно кадастровой оценке БТИ составляет более 50.000.000 руб., в то время как сумма сделки по отчуждению спорного недвижимого имущества Гехтом Ю.Г. составляет 8.300.000 руб., что в несколько раз ниже кадастровой и рыночной стоимости, является несостоятельным, поскольку доказательств в обоснование указанного довода ЗАО "Восход" в материалы дела не представлено (ст.65 АПК РФ), и кроме, того, установление цены договора является волеизъявлением сторон по сделке.

Ссылка ЗАО "Восход" на участие в судебных процессах аффилированных лиц по отношению к Гехту Ю.Г. также является несостоятельной в силу ст. 4 Закона РСФСР от 22.03.91 N 948-1 (в редакции от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ) "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" и ст.ст.59, 60 АПК РФ.

Покупатель зарегистрировал за собой право собственности на спорное имущество в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, цель сделок купли-продажи сторонами достигнута, что подтверждается материалами дела и сторонами по сделкам в судебном заседании арбитражного апелляционного суда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 названного Кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества.

В пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 59 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 и Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи (абзац 7 пункта 61 вышеуказанного Постановления).

Таким образом, следуя правовой позиции, изложенной в абзаце 7 пункта 61 Постановления, закреплен приоритет регистрации права собственности над передачей владения, законным владельцем недвижимости является лишь то лицо, право собственности которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но не то лицо, которое получило владение по акту приема-передачи.

Право на спорные объекты недвижимости за ЗАО "Восход" не зарегистрировано в ЕГРП.

Таким образом, доказательства возникновения у данного Общества в установленном законом порядке соответствующего права на объект недвижимости отсутствует.

Кроме того, договор купли-продажи спорного имущества между Международной коммерческой компанией МЕД Энтерпрайзис Лимитед и ЗАО "Восход" заключен 24.12.2008 г., то есть после вступления в силу Закона о регистрации.

При таких обстоятельствах оснований для признания договоров купли-продажи спорных объектов недвижимости от 04.10.2011 г. N 1 и N 2 недействительными не имеется, в связи с чем в удовлетворении в данной части исковых требований ЗАО "Восход" надлежит отказать.

Поскольку собственником спорных объектов недвижимости является Компания Диамир ЛТД, за которой и зарегистрировано данное право в ЕГРП в установленном законом порядке, то подтверждение права собственности истца на спорные объекты недвижимости в судебном порядке не требуется.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Апелляционным судом установлен и ЗАО "Восход" подтвержден факт владения им спорным недвижимым имуществом.

При таких обстоятельствах требования Компании Диамир ЛТД в части истребования имущества из чужого незаконного владения являются правомерными и подлежащими удовлетворению.

Ссылка ЗАО "Восход" на положения пункта 40 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 и Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 от 29.04.2010 г. является несостоятельной, поскольку в настоящем споре требования об истребовании из чужого незаконного владения заявлены в отношении недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Защита нарушенных или оспариваемых гражданских прав в суде осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Согласно указанной статье восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, прекращение или изменение правоотношения относятся к способам защиты гражданских прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Требование о признании недействительным зарегистрированного права предполагает рассмотрение вопроса о законности основания его возникновения у ответчика и должно обеспечивать восстановление нарушенных прав истца.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.2009 г. по делу N 15148/08 определена правовая позиция по применению положений Гражданского кодекса Российской Федерации о способах защиты нарушенных прав и положений Закона о регистрации, устанавливающих возможность оспаривания зарегистрированного права собственности.

Поскольку в Гражданском кодексе Российской Федерации, в Законе о регистрации, в иных законах не предусмотрен такой способ защиты, как признание недействительным зарегистрированного права, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может осуществляться лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения (пункты 52 - 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, ЗАО "Восток", предъявив требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности Компании Диамир ЛТД на спорные объекты недвижимости, избрало непредусмотренный законом способ защиты нарушенного права, в связи с чем, оснований для удовлетворения встречных исковых требований в указанной части не имеется.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, подлежат распределению в соответствии со ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271, статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-31368/11 от 05 октября 2012 года отменить.

В иске Компании Диамир ЛТД о признании права собственности на спорные объекты отказать.

Истребовать из чужого незаконного владения Закрытого акционерного общества "Восход" в пользу Компании Диамир ЛТД следующие объекты недвижимости:

В удовлетворении встречных исковых требований Закрытого акционерного общества "Восход" отказать.

Взыскать с Закрытого акционерного общества "Восход" в пользу Компании Диамир ЛТД 66.500 рублей расходов по госпошлине по иску.

Председательствующий

Н.С. Юдина

Судьи

Л.Н. Иванова
Н.В. Диаковская

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.