Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2012 г. N 08АП-8902/12

город Омск

27 декабря 2012 г.

Дело N А46-13427/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 27 декабря 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,

судей Литвинцевой Л.Р., Рябухиной Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8902/2012) общества с ограниченной ответственностью Домостроительная корпорация "Стройбетон" на решение Арбитражного суда Омской области от 28 августа 2012 года по делу N А46-13427/2012 (судья Чернышёв В.И.), принятое по иску департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) к обществу с ограниченной ответственностью Домостроительная корпорация "Стройбетон" (ОГРН 1035531000515, ИНН 5517007932), при участии третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, прокурора города Омска, о расторжении договора аренды земельных участков N Д-Ц-31-7070 от 28.01.2008,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью Домостроительная корпорация "Стройбетон" - представителей Гармаша А.В. по доверенности от 01.01.2011 сроком действия 3 года, Золотова О.Б. по доверенности от 01.01.2012 сроком 3 года;

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представителей Костякова Н.Г. по доверенности N ДИО/14592 от 12.09.2012 сроком действия 1 год, Глазковой Е.В. по доверенности N ДИО/15413 от 26.09.2012 сроком действия 1 год;

от прокурора города Омска - представителя Лазарчука А.В. по доверенности от 03.07.2012 без указания срока её действия;

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Домостроительная корпорация "Стройбетон" (далее - ООО ДСК "Стройбетон", общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельных участков от 28.01.2008 N Д-Ц-31-7070.

Определением от 14.06.2012 к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Прокурор города Омска, внёсший представление об устранении нарушений действующего законодательства.

Решением Арбитражного суда Омской области от 28.08.2012 по делу N А46-13427/2012 договор аренды земельных участков N Д-Ц-31-7070 от 28.01.2008 расторгнут. С ООО ДСК "Стройбетон" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 4 000 руб.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, ООО ДСК "Стройбетон" в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что вывод суда о необходимости ввода в эксплуатацию жилых домов в какие-либо сроки является ошибочным. Не соответствует действительности вывод суда о нарушении ООО ДСК "Стройбетон" условий аукциона по подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельных участков. Решением суда по делу N А46-21889/2009 установлено, что договор аренды земельных участков N Д-Ц-31-7070 является самостоятельным договором и его действие не зависит от действия договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельных участков N 3 от 28.01.2009.

В письменных отзывах на апелляционную жалобу Департамент и прокурор города Омска просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В дополнении к апелляционной жалобе ответчик указывает, что ООО ДСК "Стройбетон" был выполнен значительный объём строительно-монтажных работ по реализации программы застройки, однако, в связи с возникшим на тот период экономическим кризисом, произошёл резкий спад приобретения жилья гражданами.

Также, ООО ДСК "Стройбетон" ссылается, что общество имеет разрешение на строительство микрорайонов N 1 и N 5 по ул. "21-я Амурская" в г. Омске N 55-496, на незавершённые строительством жилые строения (дома NN 1, 2, 3, 4, 6) получены свидетельства о государственной регистрации права, земельные участки находятся в пользовании ООО "ДСК "Стройбетон", за что последний вносит арендную плату в предусмотренном договором аренды размере - 387 902 руб. 26 коп. ежемесячно, на спорных участках ведутся строительные работы. По мнению ответчика, установленного договором аренды временномго промежутка (10 лет) достаточно для реализации проекта застройки микрорайона.

Кроме того, ответчик полагает, что необходимо учесть, что ООО ДСК "Стройбетон" являлось единственным участником аукциона, какие-либо иные субъекты предпринимательской деятельности не изъявили желания принять участие в аукционе ввиду возможной сложности проекта в освоении земельных участков.

Ответчиком заявлено письменное ходатайство об отложении судебного заседания. В обоснование данного ходатайства указано на обсуждение с истцом условий мирового соглашения. В заседании суда, открытом 03.12.2012, представитель поддержал это ходатайство.

Также представителем ООО ДСК "Стройбетон" заявлено устное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств. В обоснование ходатайства указано на то, что на момент принятия обжалуемого решения данные доказательства ещё не существовали.

Представитель истца подтвердил факт ведения переговоров по вопросу урегулирования спора. В отношении ходатайства о приобщении дополнительных доказательств пояснил, что для формирования своей позиции истцу необходимо ознакомиться с данными документами.

Представитель прокурора города Омска оставил вопрос об отложении судебного заседания на усмотрение суда. По ходатайству о приобщении дополнительных доказательств готов высказаться после ознакомления с документами.

Протокольным определением суда от 03.12.2012 судебное заседание было отложено на 24.12.2012 на 10 час 00 мин. в целях предоставления сторонам возможности урегулирования спора путём заключения мирового соглашения.

До начала судебного заседания от Департамента и прокурора города Омска поступили возражения на дополнительные доводы ответчика к апелляционной жалобе.

Определением от 24.12.2012 в связи с невозможностью продолжения судебного заседания 24.12.2012 в 10 час. 00 мин. по причине отсутствия состава суда, приступившего к рассмотрению апелляционной жалобы до отложения судебного заседания, рассмотрение апелляционной жалобы отложено в течение дня (24.12.2012) на 14 час 00 мин.

В заседании суда представитель ответчика оставил вопрос о разрешении заявленного до отложения ходатайства о приобщении дополнительных документов к материалами дела на усмотрение суда, поскольку муниципальные контракты расторгнуты, дом введён в эксплуатацию и заключены договоры купли-продажи квартир, переход права собственности к Муниципальному образованию город Омск на которые зарегистрирован в установленном законом порядке.

Представитель ответчика в судебном заседании заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 14.12.2012 и акта приёма передачи от 14.12.2012 к нему; свидетельства о государственной регистрации 55-АА 791432 от 12.12.2012, свидетельства о государственной регистрации 55-АА 791457 от 19.12.2012; реестра квартир; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 55-1143 от 30.11.2012; распоряжения Департамента строительства Администрации города Омска от 30.11.2012 N 158-рв "О разрешении ввода в эксплуатацию законченного строительством 11-этажного 199-квартирного жилого дома (1-я очередь), расположенного по адресу: улица 21-я Амурская, дом 39, Центральный административный округ, город Омск, 644086".

Представитель Департамента считает, что оснований для приобщения указанных документов не имеется, данное ходатайство не заявлялось в суде первой инстанции, считает, что появление новых обстоятельств не является основанием для отмены судебного акта.

Прокурор города Омска поддержал позицию Департамента, возражал против удовлетворения ходатайств ответчика о приобщении дополнительных доказательств к материалам дела.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Просит его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. Пояснил, что в период кризиса отсутствовала возможность строительства и ввода домов в эксплуатацию. Регулярно проводились встречи с Мэром города Омска по вопросу переноса сроков строительства. ООО ДСК "Стройбетон" просило участки под 1 и 5 микрорайоны (с кадастровыми номерами 520 и 521), на сегодняшний день земельных участков, перечисленных в договоре аренды, не существует, оно переформированы, но общая площадь участков не изменилась. Незавершённые строительством дома, на которые зарегистрировано право собственности, расположены на земельном участке с кадастровым номером 520, который образован из двух земельных участков с кадастровыми номерами N 303 и N 305. Сообщил, что ответчик всегда участвовал во всех Адресных программах муниципалитета, готов и дальше взаимодействовать с органами местного самоуправления.

Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов - копии проекта мирового соглашения, предложенного ответчиком истцу для согласования; копии выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.11.2012 N 01/310/2012-0520; от 04.10.2012 N 01/245/2012-2923 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:061002:521, 55:36:061002:520.

Представитель Департамента высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу и возражениям на дополнительные доводы к апелляционной жалобе, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Пояснил, что нарушены обязательства по введению определённой площади жилой застройки, предусмотренные в распоряжении мэра г. Омска N 510-р от 27.12.2010, опубликованном в газете "Третья столица" 27.12.2007. Считает, что допущенные нарушения являются существенными, что ведет к расторжению договора аренды. Ответчик на спорном земельном участке строительную деятельность практически не осуществлял. Он выполнил работ гораздо меньше, чем предусмотрено договором аренды. Оснований полагать, что ответчик будет строить быстрее на спорном земельном участке, у истца не имеется. Участок был предоставлен под определенные цели. Эти цели не достигнуты. Ответчик провёл инженерные коммуникации к земельным участкам в целях последующего сбора денежных средств за дачу согласия на подключение третьим лицам. Ввиду неисполнения ответчиком своих обязательств муниципальное образование, в том числе, не исполнило Адресную программу по расселению из ветхого и аварийного жилья. Несмотря на это муниципалитет вкладывает денежные средства в покупку квартир у ответчика, тем самым, помогая ему осуществлять строительство. Указал, что возможно после расторжения договора аренды с ответчиком будет проведён аукцион по продаже права аренды каждого из земельных участков в отдельности. На вопрос суда, имеется ли у истца потенциальный застройщик, готовый приобрести право аренды земельных участков, представитель пояснил, что в настоящее время готовятся документы, возможно, такая строительная организация найдётся. На вопрос суда, почему истец не скорректирует свои требования с учётом нахождения на двух земельных участках объектов незавершённого строительства, принадлежащих истцу, представитель сообщил, что Департамент настаивает на расторжении договора в целом, а ответчик не лишён возможности приобрести земельный участок под своими объектами путём последующего заключения договора аренды.

Прокурор города Омска полностью поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, возражении на дополнительную апелляционную жалобу и позицию истца, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленные ходатайства о приобщении дополнительных доказательств, на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) удовлетворил ходатайства и приобщил к материалам дела указанные документы, так как они были составлены после вынесения судебного акта, а также, поскольку исследование указанных документов необходимо для полного и всестороннего рассмотрения материалов дела, и их не приобщение может привести к принятию неправильного судебного акта, что соответствует абзацу пятому пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".

Рассмотрев апелляционную жалобу и дополнение к ней, отзывы на жалобу и возражения на дополнительные доводы, материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, распоряжением Мэра города Омска от 26.12.2007 N 510-р "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства", опубликованным официально в газете "Третья столица" от 27.12.2007 N 88 (420), департаменту имущественных отношений Администрации города Омска поручено провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Данным распоряжением определены перечень земельных участков, начальная цена предмета аукциона, размер арендной платы, а также иные условия аукциона, в том числе, максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешённого использования земельного участка до 2017 года в три этапа.

Таким образом, упомянутым ненормативным актом были определены условия, регламентирующие взаимоотношения организатора аукциона с победителем аукциона, то есть с тем лицом, которое приобретёт права по владению и пользованию земельными участками для целей комплексного жилищного строительства на этой территории. Среди данных условий, в том числе, были определены максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешённого использования земельных участков до 2017 года (нарастающим итогом) по этапам:

а) 1-й этап: до 2010 года - не менее 390 000 кв.м жилья;

б) 2-й этап: до 2013 года - не менее 780 000 кв.м жилья;

в) 3-й этап: до 2017 года - не менее 1 170 000 кв.м жилья, в том числе объектов социального назначения, строящихся согласно этапам строительства жилья за счёт средств арендатора (победителя аукциона) в соответствии с нормами обеспеченности (согласно СНиП), подлежащих в случае обращения арендатора безвозмездной передаче в муниципальную собственность на условиях действующего на момент осуществления действий по такой передаче законодательства.

По результатам проведённого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенных в Центральном административном округе города Омска, подписан протокол, по которому ООО ДСК "Стройбетон" как единственный участник аукциона вправе было заключить договор купли-продажи права и договор аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

28.01.2008 по результатам проведённого аукциона Департаментом с ООО "ДСК "Стройбетон" заключён договор купли-продажи N 3 права на заключение договора аренды 9 земельных участков, сроком на 10 лет, общей площадью 1 638 464 кв.м для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Цена за приобретаемое право составила 1 173 460 000 руб., при этом расчёт по договору был определён с применением рассрочки платежа до 01.02.2010.

28.01.2008 между Департаментом и ООО "ДСК "Стройбетон" заключён договор аренды N Д-Ц-31-7070 девяти земельных участков в Центральном АО г. Омска, общей площадью 1 638 464 кв.м сроком на 10 лет, который 11.02.2008 зарегистрирован в Управлении ФРС по Омской области.

В преамбуле данного договора аренды указано на то, что договор заключён на основании результатов торгов, состоявшихся 28.01.2008 (протокол об итогах аукциона), и договора купли-продажи права.

В силу пункта 1.1 договора аренды N Д-Ц-31-7070 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет находящиеся в муниципальной собственности земельные участки из состава земель населённых пунктов в границах города Омска:

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0300 площадью 65 244 кв.м, местоположение установлено в северо-восточной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0302 площадью 147 767 кв.м, местоположение установлено в северо-западной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0298 площадью 218938 кв.м, местоположение установлено в юго-западной части кадастрового квартал 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0299 площадью 66 454 кв.м, местоположение установлено в северной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0301 площадью 325 674 кв.м, местоположение установлено в восточной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0303 площадью 396 124 кв.м, местоположение установлено в юго-восточной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0304 площадью 193 480 кв.м, местоположение установлено в центральной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0305 площадью 179 131 кв.м, местоположение установлено в южной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0306 площадью 455 652 кв.м, местоположение установлено в западной части кадастрового квартала 5555:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска.

Общая площадь земельных участков составляет 1 638 464 кв.м.

По положениям пункта 1.1 договора участки предоставляются для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В силу пункта 2.1 договора арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере 387 902 руб. 26 коп. ежемесячно не позднее десятого числа расчётного месяца.

Пунктом 4.1.5 договора от 28.01.2008 N Д-Ц-31-7070 аренды земельных участков установлена возможность досрочного расторжения договора в случае неоднократного нарушения арендатором обязательств по договору.

Согласно пункту 10.1 договора аренды неотъемлемой его частью являются следующие приложения: акт приёма-передачи земельного участка; протокол о результатах аукциона; кадастровые планы земельных участков; договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельных участков.

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска обращался в Арбитражный суд Омской области с иском к ООО ДСК "Стройбетон" о взыскании 556 220 040 руб., в том числе 469 384 000 руб. задолженности по договору купли-продажи права на заключение договора аренды земельных участков от 28.01.2008 N 3, 86 836 040 руб. неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств.

Определением от 21.09.2009 по делу N А46-9184/2009 утверждено поступившее от сторон мировое соглашение, заключённое Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска и ООО ДСК "Стройбетон". По условиям данного соглашения оно заключено в целях устранения спора, возникшего в связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка N 3 от 28.01.2008. Стороны договорились о том, договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка N 3 от 28.01.2008 расторгнут с 19 июня 2008 года. Общество не требует возвращения денежных средств в размере 234 692 000 руб., уплаченных им в счёт исполнения обязательств по договору купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка N 3 от 28.01.2008 в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, а Департамент отказывается от требования по делу N А46-9184/2009 о взыскании с ответчика задолженности по договору купли-продажи права N3 от 28.01.2008 в размере 556 220 040 руб. в полном объёме". Суд прекратил производство по делу N А46-9184/2009.

06.02.2012 департамент направил ответчику предложение о подписании соглашения о расторжении договора аренды земельных участков, ссылаясь на неисполнение ответчиком условий аукциона в части осуществления в срок до 2010 года жилищного строительства не менее 390 000 кв.м жилья, на что ООО ДСК "Стройбетон" не согласилось.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Департамента в суд с настоящим иском.

Удовлетворение заявленных требований послужило причиной для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при рассмотрении которой суд апелляционной инстанции учёл следующее.

Отношения сторон, возникшие из договора аренды земельных участков N Д-Ц-31-7070, регулируются нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об аренде, положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основания и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами и договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств представляет собой самостоятельный случай прекращения договорных обязательств. В таком случае существенное значение приобретает цель, которой предопределяется прекращение договорного обязательства, а именно восстановление баланса интересов сторон договора, существенным образом нарушенного в силу непредвиденного изменения внешних обстоятельств, не зависящих от их воли. При этом конкретные явления, события, факты, которые могут признаваться существенным изменением обстоятельств, применительно к конкретным условиям определяет суд. Однако, согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, для того, чтобы какое-либо изменение обстоятельств, связанных с конкретным договором, было отнесено к категории существенных и тем самым достаточных для расторжения договора на основании решения суда, требуется наличие одновременно четырёх условий.

Во-первых, предполагается, что стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. Решающим фактором в оценке изменения обстоятельств будет ответ на вопрос, могли ли они разумно предвидеть такое изменение в момент заключения договора.

Во-вторых, изменение обстоятельств должно быть вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

В-третьих, исполнение договора при наличии существенно изменившихся обстоятельств без соответствующего изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В-четвёртых, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона, то есть сторона, обратившаяся в суд с требованием о расторжении договора.

Названные четыре условия должны присутствовать одновременно и в совокупности.

Ключевое понятие, применяемое в данной норме, - это существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом эти обстоятельства должны измениться после того, как договор был заключён; стороны договора не содействовали и не могли содействовать наступлению этих обстоятельств; стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет и не могли даже разумно предвидеть наступление этих обстоятельств; наступление этих обстоятельств не входит в сферу риска заинтересованной стороны, сфера риска определяется обычаями делового оборота и существом договора; наступление этих обстоятельств не привело к невозможности исполнения договорных обязательств (в последнем случае применяется статья 416 (а не 451) Гражданского кодекса Российской Федерации); после того как прежние обстоятельства изменились, заинтересованная сторона не смогла (или не смогла бы) свести на нет их неблагоприятные последствия несмотря на то, что она приняла (или могла принять) определённые меры с той степенью заботливости и осмотрительности, какие от неё требовались, учитывая характер договора и условия оборота. Кроме того, изменение обстоятельств должно быть существенным.

Пунктом 7.1 договора аренды земельных участков стороны предусмотрели, что настоящий договор прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случае неиспользования участка, предназначенного для жилищного строительства, по целевому назначению в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как указывалось выше, в силу пункта 1.2 договора участок предоставляется для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В качестве обстоятельства, которое по смыслу указанной статьи является основанием для расторжения договора аренды, Департамент указал на то, что ООО ДСК "Стройбетон" не исполнены условия аукциона, опубликованные 27.12.2007 в газете "Третья столица" N 88 (420), в части осуществления в срок до 2010 года жилищного строительства не менее 390 000 кв.м жилья.

В преамбуле договора аренды N Д-Ц-31-7070 от 28.01.2008 указано на то, что договор заключён на основании результатов торгов, состоявшихся 28.01.2008 (протокол об итогах аукциона), в пункте 10.1 договора перечислены приложения, являющиеся его неотъемлемой частью, следовательно, вопреки позиции ответчика, арендатором должны быть соблюдены условия о максимальных сроках осуществления жилищного строительства, определённые распоряжением Мэра города Омска от 26.12.2007 N 510-о "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства".

Статья 65 АПК РФ закрепляет принцип состязательности участников арбитражного процесса, согласно которому каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

По правилам части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 ГК РФ).

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.

Арбитражный суд рассматривает заявленные требования по тем предмету и основаниям, которые указаны истцом.

Каких-либо убедительных и надлежащих доказательств, из которых можно было бы установить наличия одновременно всех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, Департамент в материалы дела не представил.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что Департамент не доказал изменения существенных обстоятельств, истцом не доказана реальная возможность восстановления его прав путём передачи земельных участков в целях осуществления комплексного строительства другому застройщику.

Из протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенных в Центральном административном округе г. Омска, от 28.01.2008 (том 1 л. 21-22) усматривается, что ООО ДСК "Стройбетон" являлось единственным участником аукциона. Наличие потенциальных участников планируемого Департаментом аукциона (инвесторов, строительных организаций) истцом не обоснованно.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что муниципальное образование, действуя в интересах граждан, должно учитывать права участников долевого строительства, внёсших денежные средства, обеспечивать реальную возможность застройки жилья. При недоказанности реальной возможности осуществления строительства другим застройщиком в установленные сроки при расторжении договора аренды с действующим застройщиком оснований для признания заявленных требований обоснованными не имеется.

Исходя из смысла статьи 451 ГК РФ с требованием о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств может обратиться заинтересованная сторона, считающая, что изменившиеся обстоятельства не позволяют ей исполнить надлежащим образом свои обязательства.

Истец, ссылаясь на наличие у него права на обращение в суд с настоящим иском, указал, на то, что ввиду неисполнения ответчиком своих обязательств муниципальное образование, в том числе, не исполнило Адресную программу по расселению из ветхого и аварийного жилья.

Вместе с тем, утверждение Департамента о том, что несоблюдение сроков строительства жилья в определённо установленных размерах, является существенно изменившимися обстоятельствами, из которых исходил истец при организации торгов, не принимается во внимание, поскольку указанное обстоятельство свидетельствует о ненадлежащем исполнении ответчиком своих обязательств, что является основанием для расторжения договора на основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ, а не об изменении обстоятельств, коими в данном случае, например, являлось бы изменение потребности населения города Омска в жилищном строительстве. Толкование статьи 451 ГК РФ позволяет прийти к выводу, что для расторжения договора должно произойти существенное изменение обстоятельств, не позволяющее именно заинтересованному лицу (истцу) исполнить свои обязательства, так как расторжение договора влечёт прекращение исполнения договора, что предполагается быть совершённым в интересах лица, обратившегося в суд. В рассматриваемой ситуации Департамент заявляет о нарушении права муниципального образования город Омска, а не о невозможности исполнения им своих обязательств по договору аренды.

Неисполнение ответчиком обязанности по осуществлению строительства до 2010 жилой площади объёмом 390 00кв.м само по себе нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, повлекшее для истца последствия, установленные в статье 451 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать. Истец утверждает, что рассчитывал получить жилые площади в определенном объёме до 2010 г., но не получил, поскольку ответчик не осуществил строительство домов.

Следовательно, обстоятельства, приведённые истцом в обоснование своих требований, исключают возможность применения положений статьи 451 ГК РФ. В порядке статьи 49 АПК РФ основания иска при рассмотрении дела судом первой инстанции истцом не были уточнены, что препятствует суду руководствоваться при разрешении спора нормой пункта 2 статьи 450 ГК РФ. Суд не вправе выходить за пределы исковых требований.

Истец также не доказал, что исполнение договора аренды на прежних условиях нарушает баланс экономических интересов сторон настолько, что для него наступают те же отрицательные последствия, что и при существенном нарушении обязательств ответчиком, то есть заинтересованная сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В период с 01.01.2010 (истечения сока, до которого ответчику следовало ввести 390 000 кв.м жилой площади) до 06.02.2012 (день направления предложения о расторжении договора аренды), то есть на протяжении более двух лет, истец не принимал меры к выяснению причин нарушения сроков строительства, не обращался к ответчику с требованием объяснить основания просрочки исполнения обязательства, ускорить темпы возведения жилых домов.

Доказательств того, что в настоящее время муниципальным образованием город Омск учитывается 412 домов, которые в установленном порядке признаны аварийными и подлежащими сносу, в связи с чем более 9 000 человек нуждаются в новых жилых помещениях более 3200, истцом в материалы настоящего дела не представлено.

Закон Омской области о целевой программе Омской области "Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда омской области" на 2004 - 2010 годы от 09.07.2003 N 459-ОЗ утратил силу в связи с принятием Закона Омской области о целевой программе Омской области "Жилище" на 2008 - 2010 годы от 13.02.2008 N 1013-ОЗ.

Указанный закон, в свою очередь, утратил силу с 01.01.2010 в связи с принятием Закон Омской области "О признании утратившими силу и изменении отдельных законов Омской области" от 11.02.2009 N 1139-ОЗ. При этом в статье 3 данного закона указано, что отчёты о завершении реализации целевых программ Омской области представляются исполнителями-координаторами в Законодательное Собрание Омской области до 01.03.2010.

Таким образом, несдача ООО ДСК "Стройбетон" до 2010 года жилищного строительства не менее 390 000 кв.м жилья в связи с утратой силы Целевой программы Омской области "Жилище" на 2008 - 2010 годы с 01.01.2010 ввиду отсутствия доказательств утверждения на местном либо региональном уровне программы развития жилищного строительства, в том числе, социальной программы по расселению из аварийного и ветхого жилья, действующей с 01.01.2010 по настоящее время, а также не представления доказательств наличия бюджетных средств на приобретение жилых помещений в целях расселения из аварийного и ветхого жилья, не свидетельствует о нарушении ответчиком прав муниципального образования. Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 N 1050 и не содержит подпрограммы "Расселение граждан из ветхого и аварийного жилья".

Кроме того, доказательств того, что именно за счёт жилых помещений в возводимых ООО ДСК "Стройбетон" микрорайонах муниципальное образование город Омск планировало в 2008-2009 гг. расселять граждан из ветхого и аварийного жилья, Департаментом также не представлено. Муниципальные контракты на приобретение жилого помещения (квартиры) посредством участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома заключены только в период с 29.10.2012 по 23.11.2012 в соответствии с протоколом подведения итогов аукциона, проведённого 17.10.2012. Проведение подобных аукционов и невозможность приобретения жилых помещений в целях реализации Адресной программы по расселению из аварийного и ветхого жилья у других строительных организаций истцом не доказаны.

Вывод суда о том, что договор аренды N Д-Ц-31-7070 от 28.01.2010 подлежит расторжению также ввиду не исполнения ответчиком условия аукциона по подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельных участков, предназначенных для их комплексного освоения в целях жилищного строительства- в срок не более 12 месяцев с даты заключения договора аренды, необоснован, так как истец ни в предложении от 06.02.2012 о расторжении договора, ни в исковом заявлении (с учётом дополнения) не ссылался на указанное обстоятельство как на основание для расторжения договора. Департамент в обоснование своих требований, как уже отмечено выше, указывал исключительно на неисполнение ООО ДСК "Стройбетон" условий аукциона в части строительства в срок до 2010 г. не менее 390000кв.м жилья.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что истцом не обосновано требование о расторжении договора аренды в полном объёме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ).

Согласно пунктам 2 и 7 статьи 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, при условиях, когда заключены договора долевого участия в строительстве и купли-продажи жилого помещения (квартиры), при том, что введён в эксплуатацию многоквартирный жилой дом N 39, в котором продано 109 квартир, поскольку часть земельных участков принадлежит на праве общей долевой собственности третьим лицам, в том числе, Муниципальному образованию город Омск, на арендуемых земельных участках создана инженерная и дорожная инфраструктура (что подтверждается истцом), возврат земельных участков в том виде, в котором они были переданы ответчику, не представляется возможным. Земельный участок, на котором расположен принятый в эксплуатацию жилой дом, находится во владении не ООО ДСК "Стройбетон", являющегося стороной договора аренды, а иных лиц - собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Переход во владение этих лиц земельного участка, занятого жилым домом, необходимого для его эксплуатации, свидетельствует о невозможности возвращения этого земельного участка Департаменту.

Вместе с тем ответчиком в материалы дела представлено разрешение на строительство N 55-496 от 18.06.2008 (том 1 л. 76), согласно которому Администрация г. Омска разрешила строительство объекта капитального строительства: проект застройки микрорайонов N 1 и N 5 в новом жилом районе "Амурский" г. Омска Микрорайон N 5, площадь земельного участка - 1638464 кв.м, площадь застройки - 43774, 50 кв.м, общая площадь - 255847,8 кв.м, в том числе нежилых помещений - 37335,8 кв.м, количество квартир - 3542 шт, количество этажей - 1-16, строительный объём - 1128914,4 куб.м, расположенного по адресу: Омская область, Центральный административный округ, ул. 21 Амурская.

Свидетельствами о государственной регистрации права серии 55 АВ N 744178 от 22.10.2008, 55АВ N 744177 от 22.10.2008, 55АВ N 804003 от 22.10.2008, 55АВ 804002 от 22.10.2008, 55АВ N 804001 от 22.10.2008, 55АВ N 832084 от 04.12.2008, (том 1 л. 77-82) подтверждается регистрация права собственности по состоянию на октябрь 2008 г. за ООО ДСК "Стройбетон" следующих объектов незавершённого строительства микрорайона N 5 нового жилого района "Амурский" г. Омска:

- дом N 3, общая площадь застройки - 1186,2 кв.м, степень готовности - 6%;

- дом N 5, общая площадь застройки - 1232,3 кв.м, степень готовности - 15%;

- дом N 6, общая площадь застройки - 1186,2 кв.м, степень готовности - 5%;

- дом N 4, общая площадь застройки - 1520,2 кв.м, степень готовности - 15%;

- дом N 1, общая площадь застройки - 714,7 кв.м, степень готовности - 2%;

- многоярусная гараж-стоянка открытого типа на 300 машиномест, общая площадь застройки - 3470,2 кв.м, степень готовности - 11%.

Разрешением N 55-1143 подтверждается, что Департамент разрешил ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: 11-этажный 199-квартирный жилой дом (1-я очередь), расположенного по адресу: ул. 21-я Амурская, дом 39.

Свидетельствами о государственной регистрации серии 55-АА N 791432, 55-АА N 791457 подтверждается продажа квартир в указанном доме, введённом в эксплуатацию.

Вышеуказанное свидетельствует о том, что ответчик принял все необходимые меры для своевременного начала освоения земельных участков, переданных под комплексное строительство.

Строительство жилых домов на арендованных земельных участках продолжается и в настоящее время.

Задержка сроков выполнения работ объясняется тем, что финансово-экономический кризис, случившийся в 2008 году, нанёс удар по экономике страны в целом и финансовому положению отдельных хозяйствующих субъектов в частности, данный факт является общеизвестным и не требует доказывания в соответствии со статьёй 69 АПК РФ.

Доказательств того, что в порядке реализации антикризисных мер в целях осуществления жилищного строительства на территории города Омска органы местного самоуправления финансировали бюджетные средства в приобретение жилых помещений в строящемся ответчиком микрорайоне, не имеется. Обстоятельств, позволяющих прийти к выводу, что Департамент не несёт риска изменившихся обстоятельств, не установлено.

При изложенных выше обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истец в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не доказал всю необходимую совокупность условий необходимых для расторжения договора. Доказательств существенного изменения обстоятельств, являющегося основанием для применения крайней меры - расторжения договора, при условиях, когда ведётся строительство, суду первой и апелляционной инстанций не представлено.

Таким образом, заявленные Департаментом требования удовлетворению не подлежали.

Несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение норм материального права в силу пунктом 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ являются основаниями для отмены судебного акта.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в связи с её удовлетворением относятся на истца, исходя из следующего.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

По смыслу пункта 2 статьи 126 и части 1 статьи 128 АПК РФ уплата государственной пошлины является условием обращения в арбитражный суд. Уплаченная государственная пошлина поступает в бюджет. Следовательно, отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством.

В силу подпункта 1 пункта 3 статьи 44 НК РФ обязанность по уплате налога и (или) сбора прекращается с уплатой налога и (или) сбора налогоплательщиком или плательщиком сбора. Поэтому после уплаты истцом государственной пошлины при обращении в арбитражный суд отношения между плательщиком и государством по поводу уплаты государственной пошлины прекращаются.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Согласно статье 101 АПК РФ к судебным расходам относится государственная пошлина.

Таким образом, отношения по возмещению судебных расходов возникают между сторонами состоявшегося судебного спора. Иными словами, после прекращения отношений ответчика (ООО ДСК "Стройбетон") с государством по поводу уплаты государственной пошлины и рассмотрения судом апелляционной жалобы, возникают отношения между сторонами судебного спора (ООО ДСК "Стройбетон" и Департаментом) по поводу возмещения судебных расходов, в состав которых законодателем включена уплаченная сумма государственной пошлины.

При этом суд, взыскивая с Департамента уплаченную ответчиком в бюджет государственную пошлину, возлагает на него обязанность не по уплате государственной пошлины в бюджет, а по компенсации кооперативу денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам.

В этой связи то обстоятельство, что в конкретном случае Департамет является органом местного самоуправления, который освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ, не должно влечь отказ обществу в возмещении его судебных расходов.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 28.08.2012 по делу N А46-13427/2012 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу общества с ограниченной ответственностью Домостроительная корпорация "Стройбетон" 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.М. Солодкевич

Судьи

Л.Р. Литвинцева Н.А. Рябухина