Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2012 г. N 14АП-9326/12

г. Вологда

25 декабря 2012 г.

N А66-5706/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 10 октября 2012 года по делу N А66-5706/2012 (судья Борцова Н.А.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ТВЕРСКАЯ РЕГИОНАЛЬНАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ" (ОГРН 1026900552799; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (ОГРН 1106952029315; далее - Управление) о признании недействительным расчета арендной платы за пользование земельным участком, с кадастровым номером 69:40:0100217:0020, расположенным по адресу: город Тверь, Петербургское шоссе, дом 3, на 2012 год, направленного письмом от 23.03.2012 N 1868-05 к договору аренды земельного участка находящегося в федеральной собственности от 22.02.2005 N17.

Решением суда от 10.10.2012 требования удовлетворены.

Управление с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы подателя жалобы к следующему.

По условиям договора арендная плата рассчитывалась из величины рыночной годовой арендной платы, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - земельного участка от 18.02.2005 N 09-02/05. Такое условие сторонами согласовано.При передаче прав и обязанностей по договору аренды истец был уведомлен о наличии такого расчета арендной платы и согласованной методики определения арендной платы по договорную. Более того, 04.06.2010 стороны подписали дополнительное соглашение, где также согласовали указанные условия, а также порядок изменения арендной платы. За 2012 год Управление произвело расчет арендной платы в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - земельного участка от 21.11.2011 N 026-11/11, то есть на основании методики, согласованной сторонами. В силу пункта 3 дополнительного соглашения арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке изменить размер арендной платы при изменении рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в год. Следовательно, Управление изменило размер арендной платы в соответствии с условиями договора. Суд неверно указал на то, что расчет арендной платы должен производиться в соответствии с пунктом 6 Правил определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582. При изменении рыночной стоимости земельного участка, размер арендной платы меняется автоматически. Поскольку в договоре стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок непосредственно из рыночной стоимости, принятое Постановление N 582 само по себе не может повлечь автоматического пересмотра способа расчета размера арендных платежей.

Определением от 20.11.2012 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 11.12.2012.

В судебном заседании 11.12.2012 объявлен перерыв до 18.12.2012.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Как следует из материалов, Управление (ранее - Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Тверской области) как арендодатель и Тверская квартирно-эксплуатационная часть Московского военного округа (арендатор) 22.02.2005 подписали договор N 17 аренды земельного участка находящегося в федеральной собственности.

В соответствии с пунктом 1 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 69:40:0100217:0020, площадью 10 534 кв. м, расположенный по адресу: город Тверь, Петербургское шоссе, дом 3, для строительства, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), прилагаемой к договору. На участке объектов не имеется.

Согласно пункту 2.1 договор действует до 20.02.2011 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.04.2005 произведена регистрация договора за номером 69-69-02/52/2005-57.

В силу пункта 4.1 размер арендной платы составляет 260 212 руб. в год.

При этом расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью (пункт 4.2).

Согласно пункту 4.3, размер арендной платы пересматривается

- при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах), но не чаще одного раза в год;

- при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не реже одного раза в пять лет (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка).

В названном пункте также указано, что в вышеперечисленных случаях и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы, порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными актами.

В качестве приложений в договоре указаны: кадастровая карта (план) участка (1), расчет арендной платы (2), акт приема-передачи земельного участка (3).

В соответствии с приложением к договору аренды от 22.02.2005 N 17 годовая сумма арендной платы составляет 260 212 руб. Размер арендной платы за период с 21.02.2005 по 31.12.2005 составляет 223 854 руб. В приложении также приведены сроки внесения арендной платы, а также указано, что ее размер определен согласно отчету от 18.02.2005 N 09-02/05 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - земельный участок общей площадью 10 534 кв.м.

По акту приема-передачи земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 69:40:0100217:0020, площадью 10 534 кв. м, расположенный по адресу: город Тверь, Петербургское шоссе, дом 3, для целей строительства, передан арендатору.

Тверская квартирно-эксплуатационная часть Московского округа 25.02.2005 подписала с Обществом договор передачи прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1.1 арендатор передает, а истец принимает права и обязанности арендатора в полном объеме по договору от 22.02.2005 N 17 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, заключенному с Управлением, в отношении земельного участка из земель поселений, с кадастровым номером 69:40:0100217:0020, площадью 10 534 кв. м, расположенного по адресу: город Тверь, Петербургское шоссе, дом 3.

Договор от 25.02.2005 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.04.2005.

Общество и Управление 04.06.2010 подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 22.02.2005 N 17.

Согласно пункту 3 дополнительного соглашения стороны изменили редакцию раздела 4 договора.

В соответствии с пунктом 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 04.06.2010 размер арендной платы за участок составляет 260 212 руб. в год.

В пункте 4.3 договора в редакции дополнительного соглашения указано, что размер арендной платы определяется одним из следующих способов:

- на основании кадастровой стоимости земельных участков,

- по результатам торгов (конкурсов, аукционов),

- в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации,

- на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 4.4 в редакции дополнительного соглашения от 04.06.2010 стороны определили, что арендодатель в бесспорном и одностороннем порядке вправе изменить размер арендной платы

- при изменении размера коэффициента-дефлятора, ежегодно утверждаемого Министерством экономического развития Российской Федерации,

- при изменении кадастровой стоимости земельного участка,

- при изменении ставок арендной платы либо методических указаний по ее расчету, утвержденных Министерством экономического развития Российской Федерации,

- при изменении рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка коэффициент-дефлятор не применяется.

Стороны в пункте 3 дополнительного соглашения также указали, что, в случаях, указанных в пункте 4.4 договора, и при изменении нормативных актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, размер арендной платы, порядок и условия ее внесения определяется в соответствии с указанными нормативными актами.

Согласно пункту 4.9 договора в редакции дополнительного соглашения, изменение размера и способа расчета арендной платы производится арендодателем самостоятельно путем направления арендатору нового расчета арендной платы. При этом арендатор считается уведомленным и принявшим условия расчета с момента получения указанного расчета.

Дополнительным соглашением от 04.06.2010 также изменены редакции разделов 5, 6, 7 договора от 22.02.2005.

Арендодатель 23.03.2012 направил арендатору расчет арендной платы на 2012 год (приложение N 1 к договору), произведенный исходя из рыночной стоимости арендной платы на основании отчета от 21.11.2011 N 026-11/11 "Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100217:0020, площадью 10 534 кв. м, расположенного по адресу: город Тверь, Петербургское шоссе, дом 3".

Общество 05.04.2012 сообщило Управлению о несогласии с данным расчетом и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и удовлетворил иск. При этом суд исходил из того, что расчет арендной платы на 2012 год к договору аренды от 22.02.2005 является недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку не соответствует нормам статей 424, 614 ГК РФ, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582).

Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2).

Согласно статье 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Обратившись в арбитражный суд с иском о признании расчета арендной платы за пользование земельным участком, направленным Управлением письмом от 23.03.2012 недействительным, Общество указало, что такой расчет не соответствует требованиям статей 424 ГК РФ, 65 ЗК РФ, а также Постановлению N 582.

Статья 3 пункт 3 ЗК РФ определяет, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В силу статьи 65 ЗК РФ стоимость арендной платы государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Статья 614 ГК РФ, закрепляя, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем ее размер может быть определен как в виде - фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Действительно, по смыслу частей 1 и 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, органы государственной власти субъектов устанавливают порядок определения размера арендной платы, то есть методику определения ее размера. Поэтому органы государственной власти субъекта впоследствии вправе изменять те составляющие методики, которые используются при расчете платы за пользование земельным участком.

Между тем пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с Постановлением N 582 арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из ряда принципов, в том числе из принципов экономической обоснованности и предсказуемости расчета размера арендной платы.

Принцип экономической обоснованности предусматривает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы предполагает, что в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ.

Поскольку при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок, такой порядок формирования платы должен был сохраняться. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы.

Арендатор не возражал относительно определения размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка.

Более того, при подписании дополнительного соглашения от 04.06.2010 он согласился с правом арендодателя в бесспорном и одностороннем порядке изменять размер арендной платы при изменении рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год.

Направляя расчет арендной платы на 2012 год, Управление указало, что он составлен на основании отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества - земельного участка от 21.11.2011.

Таким образом, принципы экономической обоснованности и предсказуемости ответчиком соблюдены. Расчет отвечает требованиям закона и условиям договора.

Аналогичную позицию высказал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11.

Объективных доказательств, свидетельствующих о порочности отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 21.11.2011, его недействительности, истец в порядке статьи 65 АПК РФ не представил, в материалах дела такие сведения отсутствуют.

Исходя из вышеизложенного апелляционная инстанция полагает, что правовых оснований для признания рассматриваемого расчета недействительным потеем доводам, которые приведены истцом, у суда первой инстанции не имелось. В иске следует отказать.

Решение суда подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы государственная пошлина относится на истца.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 10 октября 2012 года по делу N А66-5706/2012 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ТВЕРСКАЯ РЕГИОНАЛЬНАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ" 2000 руб. в федеральный бюджет за рассмотрение апелляционной жалобы.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

А.В. Романова А.Н. Шадрина