Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 января 2013 г. N 16АП-2661/12

г. Ессентуки

10 января 2013 г.

Дело N А63-10179/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 января 2013 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Годило Н.Н.,

судей: Джамбулатова С.И., Баканова А.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Потаповым М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Торг-Опт" на решение от 03.09.2012 по делу N А63-10179/2012 Арбитражного суда Ставропольского края,

по иску общества с ограниченной ответственностью "БКЗ 1" (ОГРН: 1072635017091)

к обществу с ограниченной ответственностью "Торг-Опт" (ОГРН: 1022601949325)

о взыскании неустойки за досрочное расторжение договора аренды нежилых помещений от 26.02.07 N 69 в сумме 908 716 рублей,

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

ООО "БКЗ 1" (далее - истец) обратилось с иском к ООО "Торг-Опт" (далее - ответчик) о взыскании неустойки за досрочное расторжение договора аренды нежилых помещений от 26.02.07 N 69 в размере обеспечительного взноса 908 716 рублей.

Решением от 03.09.2012 суд иск удовлетворил, взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в сумме 908 716 рублей, возмещение расходов по госпошлине 21 174 рублей 32 копейки.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

Указывает на то, что удержанная истцом неустойка была в полном объеме направлена на погашение убытков.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Правильность решения от 03.09.2012 проверена в апелляционном порядке в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований к отмене решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.02.2007 между ООО "БКЗ" арендодатель и ответчиком арендатор был заключен основной договор аренды N 69, по условиям которого в аренду были предоставлены нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Краснофлотская, 91 общей площадью 1 426,7 кв.м.

До заключения основного договора между сторонами были заключены предварительный договор о заключении договора аренды от 31.08.2005, основной договор аренды N 28 от 28.11.2006. По акту приема-передачи от 26.02.2007 арендодатель передал, а арендатор принял арендованные помещения.

В рамках договора N 69 от 26.02.2007 были заключены дополнительные соглашения к основному договору аренды от 31.10.2007, 11.03.2008, 15.12.2008, 16.03.2009, 12.08.2009, 15.04.2010.

Основной договор аренды N 69 и дополнительные соглашения к нему подписаны, скреплены печатями сторон и зарегистрированы в установленном порядке.

Дополнительным оглашением от 31.10.2007 установлена перемена лиц в обязательстве на стороне арендодателя, в результате реорганизации ООО "БКЗ" в форме выделения создано ООО "БКЗ 1", которое вступило в качестве арендодателя по договору.

Согласно пункту 1.1.1 и разделу 3 договора ежемесячная арендная плата состоит из двух частей-постоянной и переменной, постоянная часть ежемесячной арендной платы устанавливается в размере 644 руб. за квадратный метр, переменная часть ежемесячной арендной платы определяется как совокупность расходов арендодателя на потребленные арендатором коммунальные услуги.

Согласно пункту 3.9, 3.9.1 основного договора, выплаченный арендатором арендодателю в качестве обеспечения исполнения обязательств сторон по предварительному договору от 31.08.2005 обеспечительный взнос, с момента подписания договора, начинает обеспечивать исполнение обязательств арендатора.

В случае, если арендатор задержит выплату ежемесячной арендной платы либо эксплуатационных услуг, арендодатель удерживает из суммы обеспечительного взноса соответствующие суммы задолженности и/или пеней причитающиеся арендодателю (пункт 3.9.2)

По условиям пункта 3.9.3 зачет обеспечительного взноса в счет постоянной части арендной платы производится за последний месяц нового срока аренды с учетом размера действующей постоянной части ежемесячной арендной платы на момент зачета (в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2008).

Пункт 3.10 договора содержит порядок использования платежей.

Как следует и подтверждается материалами дела, что ответчик перечислил истцу обеспечительный взнос в размере 908 716 рублей по условиям предварительного договора.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды начинается с момента подписания акта приема-передачи помещения и продолжается до 23.12.2017 (в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2008).

По условиям раздела 8 договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в порядке, предусмотренном действующим законодательством. В разделе 8 договора указаны основания, по которым может быть расторгнут договор аренды досрочно по требованиям арендодателя и арендатора.

По условиям пункта 8.3.2 договора, если арендатор извещает арендодателя о своем желании расторгнуть договор за 3 месяца до даты предполагаемого расторжения, но не ранее 66 месяцев с начала срока аренды (в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2008). В этом случае обеспечительный взнос не удерживается.

Согласно пункту 8.3.3 договора, если арендатор будет требовать досрочного расторжения договора ранее 66 месяцев с начала срока аренды, обеспечительный взнос, предусмотренный предварительным договором, и неиспользованная часть ежемесячной арендной платы будут удержаны арендодателем в полном объеме в качестве неустойки (в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2008).

29.08.2011 ответчик обратился с заявлением о расторжении договора с 30.11.2011. Заявлением от 07.11.2011 N 105 ответчик просил арендодателя зачесть сумму обеспечительного взноса в размере 908 716 рублей в счет арендной платы за ноябрь 2011.

По акту приема-передачи от 01.12.2011 произведен возврат арендованных помещений. 01.12.2011 договор аренды расторгнут по инициативе арендатора.

На дату расторжения договора за ответчиком числилась задолженность по постоянной части арендной платы за ноябрь 2011 в размере 826 914,99 рублей, частично по переменной части арендной платы за ноябрь 2011 в размере 81 801 рублей

Актом зачета обеспечительного взноса в счет погашения задолженности по арендной плате от 02.04.2012 обязательства сторон по указанным суммам были прекращены за счет обеспечительного взноса по условиям пункта 3.9.2 договора.

Письмом от 09.04.2012 истец обратился к ответчику с требованием об оплате неустойки 908 716 рублей на основании пункта 8.3.3. договора.

В связи с неисполнением данного требования истцом заявлено о взыскании обеспечительного взноса в связи с досрочным расторжением договора аренды по инициативе арендатора.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По смыслу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны сделки вправе самостоятельно определить (выбрать) способ обеспечения договорного обязательства.

В рассматриваемом случае стороны установили срок действия договора аренды недвижимого имущества до 2017 года и одновременно установили право арендатора досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке путем направления арендодателю не позднее трех месяцев соответствующего извещения о расторжении договора (пункт 8.3.2 договора).

Названное договорное условие не противоречит пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В целях обеспечения договорного обязательства о сроке аренды стороны установили право арендодателя удержать обеспечительный взнос, предусмотренный предварительным договором, и неиспользованную часть ежемесячной арендной платы в полном объеме в качестве неустойки, в случае досрочного прекращения сделки.

Согласно условиям предварительного договора обеспечительный взнос в размере 908 716 рублей арендатором был уплачен. Уведомление о расторжении договора арендатором было заявлено ранее 66 месяцев до окончания срока действия договора, что влечет ответственность, установленную пунктом 8.3.3 договора.

На дату расторжения договора 01.12.2011 за арендатором числилась задолженность за ноябрь 2011 в размере арендной платы 826 914,99 рублей и по переменной части арендной платы в размере 81 801,01 рублей

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

По предложению арендатора и с согласия сторон после расторжения договора актом от 02.04.2011 произведено удержание обеспечительного взноса в счет погашения арендной платы за ноябрь 2011 на сумму 908 716 рублей. Данное удержание не противоречит условию пункта 3.9.2 договора.

Однако, данным пунктом установлена обязанность арендатора восстановить обеспечительный взнос в его первоначальном размере в течение 7 банковских дней с даты соответствующего уведомления арендатора арендодателем.

Предложение о проведении удержания обеспечительного взноса арендатором заявлено в период действия договора (письмо ответчика от 07.11.2011), вместе с тем обязанность по восполнению обеспечительного взноса арендатором не исполнена.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Учитывая удержание обеспечительного взноса в счет погашения долга, отказ арендатора восполнить обеспечительный взнос, установленную договором ответственность арендатора за досрочное расторжение договора, истец предъявил данное требование.

Суд первой инстанции, на основании представленных доказательства, правомерно установил, что истец правомерно воспользовался правом на удержание обеспечительного взноса в счет погашения задолженности по арендной плате (пункт 3.9.2 договора).

Буквальное толкование условия договора п.8.3.3 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, факт досрочного расторжения договора по инициативе ответчика ранее 66 месяцев до окончания срока действия договора (01.12. 2011), позволяет сделать вывод о правомерности заявленного требования о привлечении арендатора к ответственности в виде взыскания неустойки в размере обеспечительного взноса в сумме 908 716 рублей.

Довод ответчика о том, что удержанная истцом неустойка была в полном объеме направлена на погашение убытков не принимается судом апелляционной инстанции, так как неустойка была направлена на погашение задолженности ответчика арендной платы за октябрь 2011в соответствии с условиями договора (п.п. 3.9.2., 3.10 договора N 69 от 26.02.2007), что подтверждается материалами дела - письмом ответчика с просьбой зачесть обеспечительный взноса погашение задолженности по ежемесячной арендной плате за ноябрь 2011, - актом о взаимозачете от 02.04.2012.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика, которым она уплачена.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.09.2012 по делу N А63-10179/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Торг-Опт" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2000 рублей, уплаченную по платежному поручению N 5297 от 31.10.2012 по неверным реквизитам.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Н. Годило

Судьи

С.И. Джамбулатов А.П. Баканов