Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2013 г. N 11АП-15997/12

г. Самара

16 января 2013 г.

Дело N А55-23929/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 января 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марчик Н.Ю.,

судей Засыпкиной Т.С., Кузнецова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Максимовым С.С.,

с участием:

от заявителя - Шарапов Н.Н., доверенность от 10.01.2013 г.,

от ответчика - Черкасова Е.Г., доверенность от 28.12.2012 г. N 12-9365,

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 января 2013 года в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 02 ноября 2012 года по делу N А55-23929/2012 (судья Черномырдина Е.В.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "БАМ" (ОГРН 1056382031452), Самарская область, Ставропольский район, с. Новая Бинарадка,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

о признании незаконными действий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма "БАМ" (далее - заявитель, ООО "Агрофирма "БАМ", Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - ответчик, Управление Росреестра по Самарской области) с заявлением о признании незаконными действий, связанных с отказом в рассмотрении заявления ООО "Агрофирма "БАМ" о регистрации перехода права собственности и отказом в регистрации права собственности на объект недвижимости - здание склада семенного, литера А9, площадью 1574,5 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Ставропольский район, с. Новая Бинарадка, ул. Гаражная, 2-10, в пользу ООО "Агрофирма "БАМ" - по заявлению одной стороны на основании договора купли-продажи от 21.11.2008 г. N 2 с дополнительным соглашением от 26.11.2008 г., об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости - здание склада семенного, литера А9, площадью 1574,5 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Ставропольский район, с. Новая Бинарадка, ул. Гаражная, 2-10, в пользу ООО "Агрофирма "БАМ" - по заявлению одной стороны на основании договора купли-продажи от 21.11.2008 г. N 2 с дополнительным соглашением от 26.11.2008 г.

Решением суда первой инстанции от 02 ноября 2012 года заявление удовлетворено.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Самарской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленным требований, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что вывод суда первой инстанции о том, что на основании договора купли-продажи от 21.11.2008 г. возможно было провести государственную регистрацию объекта недвижимого имущества за заявителем, является ошибочным.

В мотивировочной части решения суда не дана оценка доводам Управления Росреестра по Самарской области о том, что площадь спорного объекта недвижимости - 1579,6 кв.м., а заявителем не был оспорен и не был представлен иной документ, содержащий сведения о том, что площадь объекта недвижимости - 1574,5 кв.м.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции, в нарушение требований АПК, не указал в резолютивной части решения дату или исходящий номер решений Управления, которые были признаны незаконными, а также необоснованно возложил обязанность на регистрирующий орган по проведению регистрационных действий в отношении объекта недвижимости, сведения о котором отсутствуют в ЕГРП.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель заявителя, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 21.11.2008 г. по договору купли-продажи N 2 ООО "Агрофирма "Рассвет" продало, а ООО "Агрофирма "БАМ", с учетом дополнительного соглашения к нему от 26.11.2008 г., приобрело объекты недвижимого имущества, включая здание зерносклада семенного, год ввода в эксплуатацию - 1994, площадью 1579,6 кв.м., рыночной стоимостью с НДС 456 249 руб., расположенного по адресу: Самарская область, Ставропольский район, село Новая Бинарадка.

Право собственности ООО "Агрофирма "Рассвет" на спорный объект признано вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 11.04.2002 г. по делу N А55-2685/02-9 и зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.11.2004 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.03.2009 г. серии 63-АГ N 191971.

Спорное имущество передано от продавца к покупателю по акту приема-передачи от 17.03.2009 г.

Все обязательства по вышеуказанному договору сторонами выполнены полностью, в том числе покупателем полностью выполнены обязательства по оплате стоимости спорного имущества в сумме 2 918 004 руб., что подтверждается платежными поручениями от 12.01.2009 г. N 1, от 29.12.2008 г. N 433, от 16.03.2009 г. N 94 и от 28.01.2009 г. N 20. Указанный факт также установлен судами в рамках дела N А55-19881/2009.

Согласно справкам бухгалтерии ООО "Агрофирма "БАМ" от 15.09.2009 г. N 306 и от 01.06.2011 г. N 130 здание зерносклада семенного числится на балансе данного предприятия.

Распоряжением администрации сельского поселения Новая Бинарадка от 27.01.2011 г. N 12 приобретенному заявителем зданию зерносклада семенного, Литера А9, был присвоен адрес: Самарская область, район, с. Новая Бинарадка, ул. Гаражная, 2-10.

Согласно акту технической инвентаризации данного объекта от 23.09.2009 г. было выявлено изменение общей площади - вместо 1579,6 кв.м. установлено 1574,5 кв.м. в результате возведения перегородок без реконструкции объекта.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 06.05.2009 г. по делу N А55-17647/2006 в отношении ООО "Агрофирма "Рассвет" завершено конкурсное производство. В Единый государственный реестр юридических лиц 27.05.2009 г. внесены сведения о прекращении деятельности ООО "Агрофирма "Рассвет" в связи с ликвидацией.

07.02.2011 г. ООО "Агрофирма "БАМ" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости на основании договора купли-продажи от 21.11.2008 г. N 2.

Сообщением от 23.03.2011 г. N 32/001/2011-389 в государственной регистрации права собственности отказано на основании абзацев 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2011 г. по делу N А55-9810/2011 в удовлетворении заявления ООО Агрофирма "БАМ" о признании незаконным отказа от 23.03.2011 г. N 32/001/2011-389 в регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости отказано.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в постановлении от 27.03.2012 г., оставляя без изменения постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2011 г. по делу N А55-9810/2011, указал на то, что судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что Общество 07.02.2011 г. обратилось в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - здание склада семенного на основании договора купли-продажи от 21.11.2008 г. N 2, а не о государственной регистрации перехода права собственности на данный объект.

Сообщением об отказе от 23.03.2011 N 32/001/2011-389 заинтересованное лицо отказало именно в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - здание склада семенного.

Решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости Управление не принимало.

При этом суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что Общество имеет возможность реализовать право на обращение в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, и это право заявителем не утрачено.

В этой связи 03.04.2012 г. заявитель обратился в Управление Росреестра по Самарской области орган с заявлениями о регистрации перехода права собственности и права собственности на объект недвижимого имущества - здание склада семенного, литера А9, площадью 1574,5 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Ставропольский район, с. Новая Бинарадка, ул. Гаражная, 2-10, в пользу ООО "Агрофирма "БАМ" - по заявлению одной стороны по договору купли-продажи от 21.11.2008 г. N 2 (л.д. 8).

Управление Росреестра по Самарской области сообщением от 23.05.2012 г. N 32/015/2012-423 на основании абзацев 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации отказано заявителю в государственной регистрации права собственности на здание склада семенного, заявление о регистрации перехода права собственности не рассмотрено в связи с тем, что на государственную регистрацию не представлено заявление собственника объекта недвижимости - ООО "Агрофирма "Рассвет" на переход права собственности. Кроме того, в представленном отчете об оценке недвижимого имущества и предмете договора купли-продажи от 21.11.2008 г. N 2 имеются расхождения в части площади объектов недвижимости, подлежащих оценке и отчуждению; невозможно определить итоговую стоимость объектов недвижимости, отчуждаемых по договору от 21.11.2008 г. N 2, следовательно, не достигнуто соглашение по существенному условию договора купли-продажи - цене (л.д. 10-12).

Не согласившись с действиями регистрирующего органа, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Поскольку предметом договора купли-продажи от 21.11.2008 г. является недвижимое имущество, переход права собственности от ООО "Агрофирма "Рассвет" к заявителю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности без заявления продавца.

Отказ Управления зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается исполнение продавцом обязанности по передаче спорного недвижимого имущества и исполнение покупателем обязанности по оплате. Единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца.

При этом довод ответчика о незаключенности договора купли-продажи от 21.11.2008 г. обоснованно не принят судом первой инстанции во внимание.

В постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23.03.2011 г. по делу N А55-19881/2009 указано, что вывод апелляционной инстанции о незаключенности договора купли-продажи от 21.11.2008 г. N 2 сделан без учета доказательств, имеющихся в материалах дела, о присвоении спорным объектам адреса: с. Новая Бинарадка, ул. Гаражная, 8, а также, что предмет данного договора купли-продажи сторонами определен, договор сторонами исполнен, объекты недвижимости переданы покупателю, и используются им в течение длительного времени, споров и разногласий относительно состава имущества, переданного по данному договору, у сторон не возникало, законность приобретения Обществом объектов недвижимости по договору купли-продажи от 21.11.2008 г. N 2 никем не оспаривается.

В этой связи установленные судом обстоятельства по делу N А55-19881/2009 не подлежат доказыванию при рассмотрении настоящего дела.

Из судебных актов по делу N А55-9810/2011 следует, что препятствием для совершения регистрационных действий по регистрации перехода права собственности на объект недвижимости является обращение заявителя с заявлением о регистрации права собственности, в то время как следует обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что Общество обратилось в регистрирующий орган с заявлениями с учетом выводов, изложенных в указанных судебных актах.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.09.2010 г. по делу N А55-16292/2009 по иску ООО "Агрофирма "БАМ" к Управлению Росреестра по Самарской области о регистрации перехода права собственности от ООО "Агрофирма "Рассвет") к ООО "Агрофирма "БАМ" на основании договора купли-продажи от 21.11.2008 г. N 2 на объект недвижимости - здание склада семенного, площадью 1574,5 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Ставропольский район, с. Новая Бинарадка, ул. Гаражная, 2.

Довод Управления Росреестра по Самарской области о том, что объект регистрации иной с учетом изменившейся площади с 1579,6 кв.м. на 1574,5 кв.м. опровергается материалами дела. Как указано выше, согласно акту технической инвентаризации данного объекта от 23.09.2009 г. было выявлено изменение общей площади - вместо 1579,6 кв.м. установлено 1574,5 кв.м. в результате возведения перегородок без реконструкции объекта.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия Управления Росреестра по Самарской области, связанные с отказом в рассмотрении заявления ООО "Агрофирма "БАМ" о регистрации перехода права собственности и отказом в регистрации права собственности на объект недвижимости - здание склада семенного, литера А9, площадью 1574, 5 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Ставропольский район, с. Новая Бинарадка, ул. Гаражная, 2-10, в пользу ООО "Агрофирма "БАМ" - по заявлению одной стороны на основании договора купли-продажи от 21.11.2008 N 2 с дополнительным соглашением от 26.11.2008, не соответствуют требованиям ст. Закона о регистрации, нарушают права и законные интересы заявителя по дальнейшему использованию и распоряжению объектом недвижимого имущества.

С учетом изложенного судом первой инстанции правомерно, в соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ, принято решение о признании оспариваемых действий Управления Росреестра по Самарской области незаконными.

Доводы, приведенные Управлением Росреестра по Самарской области в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 02 ноября 2012 года по делу N А55-23929/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Ю. Марчик

Судьи

Т.С. Засыпкина В.В. Кузнецов