Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2013 г. N 06АП-6290/12

г. Хабаровск

24 января 2013 г.

Дело N А37-2953/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 января 2013 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дроздовой В.Г.

судей Волковой М.О., Шевц А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усановой Т.В.

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "Содружество плюс": Токарева М.И., представитель по доверенности от 03.06.2012;

от индивидуального предпринимателя Медведевой Елены Михайловны: Мармицкий И.Ф., представитель по доверенности от 27.08.2012 N 49 АА 0070859;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу: Рощина О.А., представитель по доверенности от 28.12.2012 N 02-55,

от Мэрии города Магадана: не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Содружество плюс" на решение от 25.10.2012 по делу N А37-2953/2012 Арбитражного суда Магаданской области принятое судьей Сторчак Н.В.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Содружество плюс"

к индивидуальному предпринимателю Медведевой Елене Михайловне

об обязании восстановить положение, существовавшее до нарушения права, обязании зарегистрировать переход права собственности

третьи лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, Мэрия города Магадана

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Магаданской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью "Содружество плюс" (далее - истец, ООО "Содружество плюс", общество, ОГРН 1044900012178, г. Магадан) с иском к индивидуальному предпринимателю Медведевой Елене Михайловне (далее - ответчик, Медведева Е.М., предприниматель, ОГРНИП 304491030300221, г. Магадан) об обязании зарегистрировать переход права собственности от Медведевой Е.М. к ООО "Содружество плюс" на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Марчеканская, д. 15, общей полезной площадью 192,2 кв. м, этаж 1; об обязании восстановить положение, существовавшее до нарушения права ООО "Содружество плюс", а именно восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) старый объект - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Марчеканская, д. 15, общей полезной площадью 192,2 кв. м, этаж 1, зарегистрированный за Медведевой Е.М. (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Определением от 03.08.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены: Мэрия города Магадана, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее - Управление Росреестра).

Решением от 25.10.2012 в удовлетворении иска отказано.

ООО "Содружество плюс" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В апелляционной жалобе указывает, что истец отказывается от иска в части требования о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права ООО "Содружество плюс", а именно восстановить в ЕГРП старый объект - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Марчеканская, д. 15, общей полезной площадью 192,2 кв. м, этаж 1, зарегистрированный за Медведевой Е.М. В остальной части просит иск удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что истцом представлены доказательства оплаты по договору в сумме 1 200 000 руб. и поступления денежных средств на счет ответчика (платежные поручения от 29.12.2010 N 492, от 17.05.2011 N 58, от 05.09.2011 N 146, справка Магаданского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк", выписка по операциям на счете ответчика, выданная Северо-восточным банком Сбербанка России), полагает, что бухгалтер ошибочно указал в графе "назначение платежа" указанных платежных поручений на оплату по договору от 27.12.2010 N 30, в связи с чем письмом от 15.09.2011 N 203 истец просил ответчика считать назначением платежа оплату по договору от 02.02.2011; указывает, что ответчик уклонился от государственной регистрации перехода права собственности, что следует расценить как злоупотребление правом; считает, что с момента подписания договора купли-продажи от 02.02.2011 общество стало законным владельцем нежилого помещения на основании статей 433, 224 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); полагает, что действия ответчика по изменению назначения помещений, площади объекта являются ничтожной сделкой, не соответствуют указанным статьям ГК РФ; утверждает, что после принятия решения судом первой инстанции истец получил в Магаданском филиале ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" кадастровый паспорт, согласно которому площадь спорного объекта составляет 192,2 кв.м., в этой связи считает, что отсутствуют препятствия для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Отзыв на апелляционную жалобу ответчик не представил.

Определением от 09.01.2013 удовлетворено ходатайство истца об участии в судебном заседании посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Магаданской области.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы, поддержал изложенный в жалобе отказ от иска в части требования о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права ООО "Содружество плюс", а именно восстановить в ЕГРП старый объект - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Марчеканская, д. 15, общей полезной площадью 192,2 кв. м, этаж 1, зарегистрированный за Медведевой Е.М.

Представитель ИП Михайловой Е.М. просил оставить решение без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель Управления Росреестра оставил разрешение апелляционной жалобы на усмотрение суда.

Мэрия г. Магадана извещена в времени и месте рассмотрения жалобы надлежащим образом, но своего представителя в суд апелляционной инстанции не направила.

Заслушав представителей сторон, третьего лица, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В силу части 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно части 5 названной статьи арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Апелляционный суд пришел к выводу, что отказ истца от части исковых требований не нарушает прав других лиц, сделан уполномоченным лицом.

При таких обстоятельствах Шестой арбитражный апелляционный суд принимает отказ истца от иска в части требования о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права ООО "Содружество плюс", а именно восстановить в ЕГРП старый объект - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Марчеканская, д. 15, общей полезной площадью 192,2 кв. м, этаж 1, зарегистрированный за Медведевой Е.М. В названной части производство по делу подлежит прекращению.

По материалам дела установлено, что 02.02.2011 между Медведевой Е.М. (продавец) и ООО "Содружество плюс" (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения.

Согласно пункту 1 названного договора продавец продает, а покупатель покупает на условиях, указанных в данном договоре, принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Магадан, ул. Марчеканская, д. 15, общей полезной площадью 192,2 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1-20. Кадастровый (или условный) номер объекта - 49-49-01/002/2007-866.

В пункте 3 договора стороны оценили нежилое помещение в 1 200 000 руб.

В соответствии с пунктом 4 договора оплата нежилого помещения производится с рассрочкой, 700 000 руб. покупатель выплатил продавцу в безналичном порядке, оставшаяся сумма в размере 500 000 рублей подлежит оплате до 20.04.2011.

Пунктом 14 договора установлено, что в соответствии со статьей 556 ГК РФ данный договор является документом, подтверждающим передачу нежилого помещения покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов.

Медведева Е.М. с 11.11.2008 являлась собственником названного нежилого помещения с кадастровым (условным) номером 49-49-01/002/2007-866, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 11.11.2008 серии 49АА N 049551.

Постановлением мэра г. Магадана от 28.12.2009 N 3634 Медведевой Е.М. разрешен перевод, перепланировка и переустройство нежилых помещений пельменного цеха, расположенных на 1-ом этаже существующего общежития в доме N 15 по ул. Марчеканская в г. Магадане с целью организации десяти жилых комнат общежития согласно протоколу от 23.12.2009 N 447.

Актом приемочной комиссии от 08.07.2010 N 039 установлено, что предъявленное к приемке жилое помещение, расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Марчеканская, д. 15 после переустройства и перепланировки отвечает требованиям строительных норм и правил, разрешена его эксплуатация.

После переустройства и перепланировки площадь помещения составила 199 кв.м. Данное обстоятельство подтверждено справкой об изменении площади объекта от 26.05.2010 N 71, выданной Магаданским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" (т. 1 л.д. 14).

В этой связи ссылки общества в апелляционной жалобе на то, что действия по изменению площади и назначения помещений были совершены ответчиком после заключения договора купли-продажи от 02.02.2011, отклонены, как противоречащие материалам дела.

02.02.2011 обществом и предпринимателем в Управление Росреестра представлены заявления о регистрации перехода права собственности и права собственности на нежилое помещение, являющееся предметом договора купли-продажи от 02.02.2011.

02.02.2011 Медведевой Е.М. подано в Управление Росреестра заявление о внесении изменений в запись ЕГРП в связи с переводом помещения из нежилого в жилое и изменением площади на 199 кв.м.

Письмом от 07.02.2011 N 01/011/2011-227 Управление Росреестра сообщило, что государственная регистрация по договору купли-продажи от 02.02.2011 невозможна, ввиду перевода объекта из нежилого в жилое помещение и собственником помещения подано заявление о внесении изменений в запись ЕГРП, названным письмом государственная регистрация приостановлена. Письмом от 05.03.2011 N 01/002/2011-227 в регистрации отказано.

Письмом от 07.02.2011 N 01/011/2011-226 Управление Росреестра отказало Медведевой Е.М. во внесении изменений в запись ЕГРП, поскольку в результате перевода помещения из нежилого в жилое и увеличения площади возник новый объект недвижимости, который не может быть зарегистрирован на основании заявления о внесении изменений в ЕГРП.

На основании заявления предпринимателя от 29.03.2011 Медведевой Е.М. 21.04.2011 выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 49АА 085535 на объект права: Общежитие, назначение жилое, 1-этажный, общая площадь 199 кв. м, адрес объекта: Магаданская область, г. Магадан, ул. Марчеканская, д. 15, с новым кадастровым (условным) номером 49-49-01/011/2011-802.

21.04.2011 нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Марчеканская, д. 15, общей полезной площадью 192,2 кв. м, кадастровый (условный) номер 49-49-01/002/2007-866, исключено из ЕГРП в связи с его ликвидацией (преобразованием), что следует из содержания записи о ликвидации (преобразовании) в разделе 1-3 ЕГРП (т. 2 л.д. 54).

Ссылаясь на исполнение сторонами договора купли-продажи от 02.02.2011, уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности, общество обратилось в арбитражный суд.

Разрешая спор, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что правоотношения сторон урегулированы положениями главы 9 "Сделки", главы 30 "Купля-продажа" ГК РФ, Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

В силу части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Общество указывает, что оплата по договору от 02.02.2011 в сумме 1 200 000 руб. произведена платежными поручениями от 29.12.2010 N 492 в сумме 700 000 руб., от 17.05.2011 N 58 в сумме 200 000 руб., от 05.09.2011 N 146 в сумме 300 000 руб.

Перечисление денежных средств по указанным платежным поручениям и поступление их на расчетный счет ИП Медведевой Е.М. подтверждены справкой Магаданского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк" от 25.09.2012 N 040-01-43/1639, выписками по операциям на счете предпринимателя, выданными Северо-Восточным банком Сбербанка России.

Вместе с тем, в графе "назначение платежа" указанных платежных поручений указано "Аванс за недвижимость согласно договора N 30 от 27 декабря 2010 г., для частного лица Медведевой Е.М.", "За недвижимость согласно договора N 30 от 27 декабря 2010 г., для частного лица Медведевой Е.М.".

ООО "Содружество плюс" утверждает, что в назначении платежа договор от 27.12.2010 N 30 указан ошибочно, письмом от 15.09.2011 N 203 (т. 3 л.д. 4) общество просило предпринимателя считать назначением платежа "Оплата за недвижимость по договору купли-продажи б/н от 02.02.2011 г. для частного лица Медведевой Е.М.".

К материалам дела приобщена копия договора от 27.12.2010 N 30 (т. 2 л.д. 100), по условиям которого общество приобрело у предпринимателя за 1 200 000 руб. нежилое помещение, расположенное по адресу г. Магадан, ул. Марчеканская, 15, номера на поэтажном плате 1-20, этаж 1.

Со стороны Медведевой Е.М. названный договор подписан Орловой Т.О. на основании нотариально заверенной доверенности от 22.03.2010 N 49 АА 346138. Однако, указанная доверенность не содержит полномочий на отчуждение имущества от имени Медведевой Е.М.

Правильно применив части 1, 5 статьи 185, части 1, 2 статьи 209, часть 1 статьи 166, 168 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности договора от 27.12.2010.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании абзаца 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Из содержания пункта 4 договора купли-продажи от 02 февраля 2011 г. следует, что стороны оценили стоимость нежилого помещения в размере 1 200 000 руб. и установили оплату с рассрочкой платежа; продавец подтвердил получение от покупателя 700 000 руб. в безналичном порядке до подписания договора; оставшаяся сумма в размере 500 000 рублей подлежала оплате до 20 апреля 2011 г.

Таким образом, 700 000 руб., перечисленных истцом по платежному поручению от 29.12.2010 N 492, ответчик признал частичной оплатой по договору от 02.02.2011.

Перечисление денежных средств в размере 500 000 руб. платежными поручениями от 17.05.2011 N 58 в сумме 200 000 руб., от 05.09.2011 N 146 в сумме 300 000 руб. обоснованно не признано судом оплатой по договору купли-продажи от 02.02.2011, так как в силу части 2 статьи 167, абзаца 2 части 2 статьи 166 ГК РФ возврат денежных средств по ничтожной сделке производится иным способом, нежели тот, на котором настаивает общество.

Согласно части 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Исходя из содержания пункта 14 договора от 02.02.2011, объект купли-продажи передан продавцом и принят покупателем.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ единственным доказательством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество является государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

Согласно части 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу части 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как видно из материалов дела, стороны 02.02.2011 обратились в Управление Росреестра с заявлениями о регистрации перехода права собственности и права собственности на нежилое помещение, являющегося предметом договора купли-продажи от 02.02.2011.

Письмом от 05.03.2011 N 01/002/2011-227 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации.

Медведевой Е.М. 21.04.2011 выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 49АА 085535 на объект права: Общежитие, назначение жилое, 1-этажный, общая площадь 199 кв. м, адрес объекта: Магаданская область, г. Магадан, ул. Марчеканская, д. 15, с новым кадастровым (условным) номером 49-49-01/011/2011-802.

21.04.2011 нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Марчеканская, д. 15, общей полезной площадью 192,2 кв. м, кадастровый (условный) номер 49-49-01/002/2007-866, являющееся предметом договора купли-продажи от 02.02.2011, исключено из ЕГРП в связи с образованием нового объекта (т. 2 л.д. 54).

Таким образом, на дату рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Марчеканская, д. 15, общей полезной площадью 192,2 кв. м, кадастровый (условный) номер 49-49-01/002/2007-866, не существовало.

Ссылки истца на то, что площадь помещений осталась прежней, апелляционный суд отклонил, как не опровергающий вышеназванный вывод суда первой инстанции.

Исходя из названных выше норм материального права, переход права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество возможен в отношении объектов, зарегистрированных в установленном законом порядке.

Поскольку на момент рассмотрения судом настоящего спора предмет договора купли-продажи от 02.02.2011 как индивидуально-определенный объект гражданского оборота не существовал, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы о злоупотреблении ответчиком правом не нашли подтверждения в ходе проверки законности решения суда в апелляционном порядке.

Шестым арбитражным апелляционным судом отклонено ходатайство истца о приобщении к материалам дела кадастрового паспорта от 28.11.2012, поскольку в порядке части 2 статьи 268 АПК РФ обществом не приведены уважительные причины невозможности представления указанного доказательства суду первой инстанции. Кроме того, к материалам дела приобщен кадастровый паспорт на помещение общежития от 06.08.2010 (т. 2 л.д. 42), с описанием площади каждого помещения, входящего в него, при этом согласно названному документу площадь помещений составила 199,0 кв.м. Между тем, в представленной истцом копии кадастрового паспорта от 28.11.2012 площади каждого помещения на поэтажном плате не обозначены, не отмечено, с чем связано изменение площади помещения относительно ранее установленной в кадастровом паспорте от 06.08.2010.

В связи с прекращением производства по делу относительно части исковых требований, государственная пошлина в размере 4000 руб., уплаченная по платежному поручению от 10.09.2012 N 297, на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы отнесены на истца по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Магаданской области от 25 октября 2012 года по делу N А37-2953/2012 отменить в части требований об обязании восстановить положение, существовавшее до нарушения права Общества с ограниченной ответственностью "Содружество плюс", а именно восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним старый объект - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Марчеканская, д. 15, общей полезной площадью 192,2 кв.м., этаж 1, зарегистрированный за Медведевой Еленой Михайловной. Производство по делу в названной части прекратить.

В остальной части то же решение оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Содружество плюс", ОГРН 1044900012178, перечисленную по платежному поручению от 10.09.2012 N 297 государственную пошлину за рассмотрение иска в размере 4000 руб. Выдать справку.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

В.Г. Дроздова

Судьи

М.О. Волкова А.В. Шевц