Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 января 2013 г. N 03АП-5617/12

г. Красноярск

22 января 2013 г.

Дело N А33-11839/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 января 2013 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Петровской О.В.,

судей: Гуровой Т.С., Радзиховской В.В.,

секретаря судебного заседания Бахтеевой Э.Б.,

при участии:

от Управления градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска Красноярского края: Горбуновой С.В., представителя по доверенности от 25.10.2012 N 1710,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Управления градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска Красноярского края

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 31 октября 2012 года по делу N А33-11839/2012, принятое судьей Калашниковой К.Г.,

установил:

местное отделение Общероссийской общественно-государственной организации "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" города Сосновоборска Красноярского края (ИНН 2458011431, ОГРН 1102400002583) (далее - ДОСААФ г. Сосновоборска) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Управлению градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска (ОГРН 1032400563260, ИНН 2458006128) (далее - Управление) о признании незаконными действий, выраженных в расторжении договора аренды земель от 22.03.2001 N 58 в одностороннем порядке путем письменного уведомления от 05.07.2012 N 998.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 18 октября 2012 года к производству суда принято встречное исковое заявление Управления градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска к Сосновоборской местной (городской) организации Общероссийской общественной организации "Российская оборонная спортивно-техническая организация - РОСТО (ДОСААФ)" о расторжении договора от 22.03.2001 N 58 аренды земельного участка с кадастровым номером 24:56:0202001:0039, общей площадью 10418,0 кв.м.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 31 октября 2012 года первоначальные исковые требования удовлетворены. Сделка, оформленная уведомлением Управления градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска от 05.07.2012 N 998, признана недействительной. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указало следующее.

В качестве доказательства существенного нарушения договора представлены акты проверки земельного участка, постановление об административном правонарушении в связи с ведением строительства объекта капитального строительства без соответствующих разрешений.

Земельный участок предоставлен для размещения учебно-спортивного комплекса, не являющегося капитальным строением.

Местное отделение Общероссийской общественно-государственной организации "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" города Сосновоборска Красноярского края представило отзыв, в котором отклонило доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Местное отделение Общероссийской общественно-государственной организации "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" города Сосновоборска Красноярского края надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

На вопрос суда представитель истца пояснил, что если бы ответчик не нарушил условия договора путем строительства учебно-спортивного здания, то требование о расторжении договора истцом не заявлялось бы. Подтвердил обращение с иском о сносе по делу А33-11476/2012.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела апелляционным судом установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Местное отделение Общероссийской общественно-государственной организации "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" города Сосновоборска Красноярского края является правопреемником Сосновоборской местной (городской) организации Общероссийской общественной организации "Российская оборонная спортивно-техническая организация - РОСТО (ДОСААФ)" (выписка из ЕГРЮЛ от 17.07.2012 N 1293).

Администрацией города Сосновоборска издано постановление от 31.08.2001 N 555 о предоставлении СГО РОСТО в аренду на 5 лет земельного участка площадью 1,04 га для размещения Сосновоборской городской организации Российской оборонной спортивно-технической организации.

Между администрацией города Сосновоборска (арендодатель) и СГО РОСТО (арендатор) был заключен договор аренды земель от 22.03.2001 N 58, по условиям которого (пункты 1.1., 1.2.) СГО РОСТО сроком на 5 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 24:56:020105:0003, общей площадью 1,04 га, для размещения Сосновоборской городской организации Российской оборонной спортивно-технической организации.

Государственная регистрация договора аренды земель от 22.03.2001 N 58 произведена 29.04.2003, что подтверждено штампом регистрации, проставленным на договоре, и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 17.08.2012 N 01/132/2012-978.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка от 01.12.2008 N 28ЗУ/08-102684, земельный участок с кадастровым номером 24:56:0202001:0039, категорией земель - земли населенных пунктов, общей площадью 10418,0 +/-35,7 кв.м, по адресу: Красноярский край, г. Сосновоборск, ул. Энтузиастов, поставлен на государственный кадастровый учет 17.04.2002. Разрешенным использованием земельного участка определено - для размещения Сосновоборской городской организации Российской оборонной спортивно-технической организации.

Постановлением администрации города Сосновоборска от 09.02.2007 N 99 в договор внесены изменения в части кадастрового номера земельного участка, площади земельного участка и цели его предоставления.

Подписано соглашение от 27.03.2007 N 25, в котором указаны кадастровый номер земельного участка - 24:56:0202001:0039, общая площадь - 10418,0 кв.м, цель предоставления - для учебно-спортивного комплекса. Срок действия договора продлен с 31.08.2006 до 31.07.2007.

На основании постановлений администрации города Сосновоборска от 31.08.2001 N 555, от 09.02.2007 N 99, от 04.04.2007 N 295 соглашением от 10.04.2007 N 36 стороны внесли изменения в договор аренды земель от 22.03.2001 N 58, изложив его в новой редакции. Наименованием договора указано - договор аренды N 58 земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 22.03.2001. В соответствии с новой редакцией пункта 1.1. договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:56:0202001:0039, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Россия, Красноярский край, г. Сосновоборск, ул. Энтузиастов, общей площадью 10418,0 кв.м, для использования в целях: для учебно-спортивного комплекса.

Срок аренды участка установлен пунктом 2.1. договора с 31.03.2001 по 31.07.2010.

Пунктом 6.2. договора арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке без судебной процедуры отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также при нарушении порядка и сроков внесения арендной платы более двух раз.

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством (пункт 6.3. договора).

К соглашению подписан акт приема-передачи в аренду земельного участка (приложение N 2).

Соглашение от 10.04.2007 N 36 зарегистрировано Управлением федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 03.12.2008 (согласно штампу регистрации и выписке из ЕГРП от 17.08.2012 N 01/132/2012-978).

На основании постановления администрации города Сосновоборска от 04.03.2011 N 263 соглашением от 05.03.2011 N 9 срок действия договора аренды продлен до 31.07.2015. Наименование арендатора изменено на - местное отделение Общероссийской общественно-государственной организации "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" города Сосновоборска Красноярского края.

Соглашение в предусмотренном законом порядке зарегистрировано (выписка из ЕГРП от 17.08.2012 N 01/132/2012-978).

В выписке из ЕГРП от 17.08.2012 N 01/132/2012-978 сроком, на который установлено ограничение (обременение) права в виде аренды в пользу ДОСААФ г. Сосновоборска, указан период с 29.04.2003 по 31.07.2015.

По результатам проверки использования земельного участка, проведенной Управлением 14.06.2012, составлен акт от 14.06.2012. В данном акте отражено, что земельный участок используется ДОСААФ г. Сосновоборска не по целевому назначению, на земельном участке осуществляется строительство знания, правоустанавливающие документы на расположенные на земельном участке здания и сооружения не представлены.

02.07.2012 Управлением составлен акт проверки целевого использования земельного участка о том, что выявленные ранее нарушения не устранены.

11.09.2012 Управление составлен акт осмотра земельного участка о том, что на момент проверки земельный участок не освобожден и не приведен в состояние и качество, не хуже первоначального.

Постановлением Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 23.08.2012 N 639-сп/12 председатель ДОСААФ г. Сосновоборска привлечен к административной ответственности по части 1 статьи 9.5. КоАП РФ.

В июле 2012 года Управление направило ДОСААФ г. Сосновоборска уведомление от 05.07.2012 N 998 о том, что договор аренды земель от 22.03.2001 N 58 расторгнут в одностороннем порядке согласно пункту 6.2. договора, пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации по причине использования земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования.

В письме, представленном в администрацию города Сосновоборска 17.07.2012, ДОСААФ г. Сосновоборска указало, что земельный участок используется по целевому назначению, законных оснований для расторжения договора аренды не имеется, просило не чинить препятствий ДОСААФ г. Сосновоборска как арендатору земельного участка.

Согласно заключению о производстве топографо-геодезических работ, выполненному геодезической службой ООО "Кадастр недвижимости", и топографической съемке, территория, занимаемая объектами Сосновоборской автошколы, составляет 17000 кв.м, из них земельный участок с кадастровым номером 24:56:0202001:0039 - 10417 кв.м, автодром для грузового транспорта - 4900 кв.м, площадка для хозяйственных целей - 1683 кв.м.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Арбитражный суд первой инстанции правомерно квалифицировал уведомление о расторжении договора от 05.07.2012 N 998 в качестве односторонней сделки направленной на прекращение прав и обязанностей сторон по договору аренды земельного участка от 22.03.2001 N 58.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договор аренды может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного нарушения назначения имущества в процессе пользования.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.

Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель (пункт 1 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пункт 6.2. договора аренды земельного участка от 22.03.2001 N 58, предусматривающий право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, в одностороннем порядке без судебной процедуры, противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, поскольку закон не допускает односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, в одностороннем порядке без судебной процедуры, уведомление о прекращении прав и обязанностей сторон по договору аренды земельного участка от 22.03.2001 N 58 не повлекло прекращение прав и обязанностей сторон по договору аренды земельного участка от 22.03.2001 N 58.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку уведомление об одностороннем расторжении договора противоречит нормативно установленному порядку расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более пяти лет, суд первой инстанции правомерно признал недействительной одностороннюю сделку, оформленную уведомлением Управления градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска от 05.07.2012 N 998.

Ответчиком заявлен встречный иск о расторжении договора.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Кодекса), а также предложение расторгнуть договор.

Согласно пункту 2 статьи 452 Кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что по смыслу части 3 статьи 619 Кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Кодекса.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В подтверждение принятия мер по урегулированию спора ответчиком представлено в материалы дела письмо от 05.07.2012 N 998, в котором со ссылкой на предыдущее уведомление от 20.06.2012 об устранении нарушений нецелевого использования земельного участка Общероссийской общественно-государственной организации "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" города Сосновоборска предложено освободить земельный участок в связи с расторжением договора.

Обстоятельства соблюдения досудебной процедуры расторжения договора истцом не оспорены, поэтому в силу пункта 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются признанными истцом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов и предоставлен для учебно-оздоровительного комплекса. Разрешенный вид использования - для размещения Сосновоборской городской организации Российской оборонной спортивно-технической организации.

По мнению истца, существенность нарушения истцом условий договора состоит в осуществлении строительства без разрешительной документации (л.д. 201 том 1). Администрация города Сосновоборска полагает, что строительство является самовольным, в связи с чем заявлено требование о сносе самовольной постройки по делу А33-11839/2012.

Вместе с тем, само себе строительство объекта капитального строительства без разрешения, не является обстоятельством, свидетельствующим о существенности нарушения арендатором условия договора о нецелевом использовании земельного участка. Учитывая, что земельный участок используется для целей, указанных в договоре аренды - для учебно-оздоровительного комплекса, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии доказательств существенного нарушения арендатором обязательств по спорному договору.

При этом доводы ответчика о самовольности строительства являются предметом оценки по делу N А33-11476/2012 по иску Управления о сносе самовольной постройки.

Кроме того, в указанном выше пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании апелляционной инстанции пояснил, что истцом (ответчиком по встречному иску) приняты меры по консервации строительства объекта, возведенного на спорном объекте недвижимости.

На основании изложенного, принимая во внимание обстоятельства дела, рассмотрение дела N А33-11476/2012, пояснения заявителя апелляционной жалобы о возможности продолжения арендных правоотношений в случае устранения нарушений истцом, отсутствие доказательств существенного нарушения арендатором условий договора, апелляционный суд полагает, что решение арбитражного суда является законным и обоснованным, отмене не подлежит.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 31 октября 2012 года по делу А33-11839/2012 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

От уплаты государственной пошлины заявитель апелляционной жалобы заявитель апелляционной жалобы освобожден на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "31" октября 2012 года по делу N А33-11839/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

Т.С. Гурова В.В. Радзиховская