Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23 января 2013 г. N 02АП-7742/12

г. Киров

23 января 2013 г.

Дело N А29-5132/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2013 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ольковой Т.М.,

судей Черных Л.И., Щелокаевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Калининым А.Ю.,

при участии в судебном заседании представителя истца Гелей А.Б., действующего по доверенности от 01.10.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Северстрой"

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 05.10.2012 по делу N А29-5132/2012, принятое судом в составе судьи Маклаковой С.В.,

по иску открытого акционерного общества "Коми Тепловая Компания" (ИНН: 1101205461; ОГРН: 1041100412682)

к обществу с ограниченной ответственностью "Северстрой" (ИНН: 1101117254; ОГРН: 1031100438170),

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Нордстрой Плюс",

о взыскании долга,

установил:

открытое акционерное общество "Коми Тепловая Компания" (далее - истец, ОАО "КТК") обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Северстрой" (далее - ответчик, ООО "Северстрой") о взыскании долга по арендной плате в сумме 919 422 рубля 58 копеек за период с октября 2009 года по июнь 2011 года на основании договора о передаче в аренду земельного участка от 16.10.2008 N 230-04/10.2008 (далее - Договор аренды), а также расходов по государственной пошлине в сумме 21 338 рублей 44 копейки.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечено общество с ограниченной ответственностью "Нордстрой Плюс" (далее - третье лицо, ООО "Нордстрой Плюс").

Решением от 05.10.2012 иск удовлетворен частично, с ответчика взысканы в пользу истца долг в сумме 397 442 рубля 58 копеек, расходы по государственной пошлине в сумме 9245 рублей 67 копеек; в удовлетворении остальной части требований отказано.

ООО "Северстрой", не согласившись с принятым решением в части удовлетворения иска, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение в данной части отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований.

По мнению ответчика, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и нормам материального права, долг в сумме 397 442 рубля 58 копеек не подлежал взысканию.

В частности, ООО "Северстрой" считает, что оплату долга за период с октября 2009 года по 10.01.2010 подтверждают платежное поручение от 01.07.2010 N 824 и договор купли-продажи земельного участка от 24.06.2010 (далее - Договор от 24.06.2010), а суд отклонил данные доказательства необоснованно. При этом суд применил не подлежащие применению статьи 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); не учел, что, исходя из пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости" (далее - Информационное письмо N 21), статьи 408 ГК РФ, не требуется государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка. Полученные денежные средства истец не возвратил, на уточнении назначения платежа не настаивал.

ООО "Северстрой" также полагает, что относительно периода с 01.01.2011 по 30.06.2011 право на получение арендной платы принадлежит не ОАО "КТК", а ООО "Нордстрой Плюс" согласно условию договора купли-продажи земельного участка от 01.01.2011 (далее - Договор от 01.01.2011). Суд признал договорное условие о получении арендной платы с 01.01.2011 третьим лицом противоречащим законодательству, сославшись на статьи 223, 608, 617 ГК РФ. Между тем, право на получение арендной платы при приобретении имущества, обремененного арендой, возникает у покупателя по общему правилу с момента государственной регистрации его права собственности, но с учетом статей 308, 421 ГК РФ не запрещено согласование сторонами иного момента. Такое соглашение не изменяет для арендатора объем прав и обязанностей и не требует внесения изменений в договор аренды. Помимо того, ответчик уведомлен о том, что истец наделил третье лицо правом на получение арендных платежей, какой-либо спор по этому поводу между истцом и третьим лицом отсутствует. В силу статьи 312 ГК РФ невнесение изменений в Договор аренды может быть использовано в своих интересах исключительно арендатором, но никак не арендодателем.

ОАО "КТК" в отзыве опровергло приведенные в жалобе доводы, считает выводы обжалуемого решения обоснованными.

ООО "Нордстрой Плюс" в отзыве согласилось с доводами жалобы, пояснив, что ответчик правомерно после 01.01.2011 вносит арендную плату третьему лицу.

В соответствии со статьями 156, 158, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена с отложением судебного разбирательства с 13.12.2012 до 16.01.2013, при надлежащем извещении сторон и третьего лица о времени и месте судебных заседаний, в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Представитель ответчика, присутствовавший в судебном заседании до отложения, настаивал на удовлетворении жалобы, представитель истца, явившийся в судебное заседание после отложения, возражал против удовлетворения жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как видно из материалов дела, ОАО "КТК" с 21.03.2005 являлась собственником земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105015:0059 общей площадью 1490 кв.м., расположенного по адресу: Республика Коми, город Сыктывкар, улица Димитрова, дом 10, предназначенного для обслуживания автостоянки при административном здании.

04.07.2011 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 11:05:0105015:76 площадью 824 кв.м., образованный из указанного выше земельного участка, перешло от ОАО "КТК" к ООО "Норд Строй" на основании сделки купли-продажи - Договора от 01.01.2011 (л.д. 71-74).

Данные обстоятельства подтверждены свидетельствами о государственной регистрации права от 23.03.2005 11АА N 326294, от 17.08.2010 11АА N 738878, от 02.06.2011 11АА N 806636, от 04.07.2011 11АА N 813448 (л.д. 82, 91-93).

На период с 20.10.2008 по 20.10.2011 между ОАО "КТК" (далее - Арендодатель) и ООО "Северстрой" (далее - Арендатор) был заключен в отношении земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105015:0059 площадью 1490 кв.м. Договор аренды, который прошел государственную регистрацию 11.01.2009. Земельный участок Арендодатель передал Арендатору по акту приема-передачи от 20.10.2008 (пункты 1.1, 1.4; л.д. 10-16).

В пунктах 1.3, 3.2.2, 5.1, 5.2 Договора аренды закреплено, что Арендатор производит оплату аренды своевременно и на условиях, предусмотренных Договором аренды, - в размере 44 700 рублей в месяц (включая НДС) перечислением на расчетный счет Арендодателя (иным согласованным сторонами способом, не противоречащим действующему законодательству) ежемесячно до 10 числа текущего месяца.

По Договору аренды за период с 20.10.2008 по июнь 2011 года подлежала внесению арендная плата в сумме 1 447 703 рубля 23 копейки, которая частично погашена на сумму 528 280 рублей 65 копеек (л.д. 41-47).

В связи с этим, исходя из имеющихся счетов-фактур и расчета ОАО "КТК", за ООО "Северстрой" образовался долг по арендным платежам за период с октября 2009 года по июнь 2011 года в сумме 919 422 рубля 58 копеек (л.д. 6-7, 18-38).

Поскольку ответчик полученную от истца претензию с требованием об оплате долга оставил без удовлетворения, последний обратится с иском в Арбитражный суд Республики Коми о взыскании 919 422 рублей 58 копеек (л.д. 3-5, 39-40).

Ответчик возражал против удовлетворения иска, указывая на отсутствие долга перед истцом. В том числе пояснял, что арендные платежи за период с 06.10.2009 по 10.01.2010 произведены по платежному поручению от 01.07.2010 N 824 в сумме 141 991 рубль 92 копейки. За период с 11.01.2010 по 31.12.2010 осуществлен зачет в соответствии с пунктом 4.2 договора на инвестирование строительства объекта "Административное здание со встроенными гаражами" по ул. Димитрова в г. Сыктывкаре от 01.01.2011 в сумме 521 980 рублей (далее - Договор инвестирования). За период с 01.01.2011 по 30.06.2011 право на получение арендных платежей у ОАО "КТК" отсутствует ввиду продажи участка ООО "Нордстрой Плюс" (л.д. 60-70).

Третье лицо в отзыве указало, что в силу Договора от 01.01.2011 правомерно получало арендную плату с ответчика с 01.01.2011 по 04.07.2011 (л.д. 83).

Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался статьями 65 АПК РФ, 223, 309, 410, 450, 452, 606, 608, 609, 614, 617 ГК РФ, 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Оценив имеющиеся документы, суд согласился с доводом ответчика о частичной оплате спорного долга в сумме 521 980 рублей путем зачета встречного однородного требования по Договору инвестирования. Суд отклонил аргументы об оплате арендных платежей в сумме 141 199 рублей 92 копейки в рамках Договора от 24.06.2010, об отсутствии у истца права на получение арендных платежей с января по июнь 2011 года в сумме 268 200 рублей ввиду заключения Договора от 01.01.2011. В связи с этим суд признал иск подлежащими частичному удовлетворению в сумме 397 445 рублей 58 копеек, пропорционально которой отнес на ответчика расходы истца по государственной пошлине.

В силу части 5 статьи 268 АПК РФ и поскольку со стороны лиц, участвующих в деле, возражений об объеме проверки законности и обоснованности судебного акта не поступило, апелляционный суд проверяет решение только в части удовлетворения исковых требований, обжалуемой ООО "Северстрой".

Исследовав имеющиеся в деле документы, проанализировав доводы жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей сторон, Второй арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 2, части 1 статьи 4 АПК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы заинтересованных лиц.

Исходя из статьи 65 и части 1 статьи 168 АПК РФ, обстоятельства спора определяются по доказательствам, представленным сторонами, и с учетом подлежащих применению правовых норм влекут установление наличия либо отсутствия подлежащего судебной защите права и, соответственно, принятие решения об удовлетворении или отказе в удовлетворении иска полностью или в части.

Статьей 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают, среди прочего, из закона, договора.

По смыслу статей 307, 309, 310, 314 ГК РФ в договорном обязательстве должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие, а кредитор вправе требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями, требованиями закона, иных правовых актов, в том числе в предусмотренный обязательством или законом срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Из статей 606, 607, 608, 609, 611, 614 ГК РФ и 26 ЗК РФ следует, что в арендных правоотношениях обязательство арендодателя - собственника имущества или управомоченного им лица, заключается в передаче арендатору объекта аренды, в частности земельного участка. Обязательство арендатора состоит во внесении арендной платы на определенных договором аренды условиях. Договор аренды земельного участка сроком действия более года подлежит государственной регистрации.

Таким образом, арендатор обязан на основании заключенного в установленном порядке договора аренды оплатить арендодателю арендные платежи в порядке и сроки, согласованные сторонами.

Материалами дела подтверждено, что правоотношения сторон возникли из Договора аренды, заключенного в установленном порядке, условия которого не оспорены ни истцом, ни ответчиком, не признаны недействительными.

Судом первой инстанции выявлено, документам дела не противоречит и участвующими в деле лицами не опровергнуто, что по условиям Договора аренды ответчик обязан уплатить арендную плату за пользование земельным участком в сумме 919 422 рубля 58 копеек за период с октября 2009 года по июнь 2011 года. Из названной суммы оплачено истцу в порядке зачета встречных однородных требований 521 980 рублей за период с 11.01.2010 по 31.12.2010 согласно условиям Договора инвестирования.

Соответственно, долг по арендной плате составляет 397 442 рубля 58 копеек за период с октября 2009 года по 10.01.2010, с января по июнь 2011 года.

С позицией ответчика, что названная сумма не подлежала взысканию, так как за первый из названных периодов оплачена, а за второй период истец не имеет права на получение арендных платежей, не представляется возможным согласиться.

В обоснование указанных доводов ООО "Северстрой" и в суде первой инстанции, и в жалобе ссылалось на условия Договора от 24.06.2010, который подписан между ним и ОАО "КТК", и условия Договора от 01.01.2011, который заключен между ОАО "КТК" и ООО "Нордстрой Плюс".

Между тем, условия этих договоров не позволяют признать, что у ответчика перед истцом отсутствует обязательство по оплате спорной суммы.

Аргумент о том, что часть долга по Договору аренды оплачена платежным поручением от 01.07.2010 N 824, не принимается.

Исходя из буквального толкования пункта 5.2 Договора аренды о порядке и способах исполнения обязательства по внесению арендных платежей, Договор аренды следует считать надлежаще исполненным, если Арендатор в установленный срок перечислил на расчетный счет Арендодателя арендную плату или совершил иные действия, согласованные сторонами и не противоречащие закону.

Упомянутое платежное поручение свидетельствует об исполнении другого обязательства - Договора от 24.06.2010.

Данный договор, действительно, предусматривал обязанность ООО "Северстрой" внести арендные платежи за период с 06.10.2009 по 10.01.2010 в сумме 141 991 рубль 92 копейки в срок до 11.07.2010. Между тем, учитывая пункты 2.3, 7.1 и 7.2 Договора от 24.06.2010 во взаимосвязи, он, по сути, констатировал наличие и размер неисполненного обязательства по Договору аренды с установлением нового срока его исполнения. При этом определял, что лишь с момента государственной регистрации перехода права собственности стороны соглашаются с отсутствием у ООО "Северстрой" каких-либо неисполненных обязательств по Договору аренды.

Однако переход права собственности на основании Договора от 24.06.2010 не состоялся, а потому упомянутое условие о внесении арендных платежей нельзя признать действующим.

Помимо того, исходя из требований статей 450, 452 ГК РФ и условий Договора аренды, изменение срока внесения арендных платежей осуществляется в форме письменного соглашения сторон, которое, поскольку Договор аренды зарегистрирован, также требует государственной регистрации.

Указание в жалобе, что суд первой инстанции, считая Договор от 24.06.2010 без государственной регистрации не порождающим правовых последствий, не учел пункт 3 Информационного письма N 21 необоснованно, так как содержащееся в этом пункте разъяснение касается сделок с нежилыми помещениями, а не с земельными участками.

Ссылка на то, что истец не возвратил перечисленные ответчиком денежные средства, не настаивал на уточнении назначения платежа, отклоняется. В подобной ситуации право на денежные средства, в том числе на распоряжение ими, остается за ООО "Северстрой". Доказательств, подтверждающих, что ответчик своим письмом изменил назначение платежа по Договору от 24.06.2010 либо произвел зачет встречного однородного требования по правилам статьи 410 ГК РФ не представлено.

Кроме того, Договор от 24.06.2010, обязывая ООО "Северстрой" перечислить сумму задолженности по Договору аренды в новый срок, разделяет ее на арендные платежи и выкупную цену, а право на получение последней у ОАО "КТК" не возникло вообще.

С учетом сказанного, перечисление денежных средств по платежному поручению от 01.07.2010 N 824 во исполнение Договора от 24.06.2010 не может служить доказательством исполнения ответчиком обязательства по Договору аренды в сумме 141 991 рубль 92 копейки.

Довод о том, что право на получение с ответчика арендной платы с 01.01.2011 принадлежит третьему лицу, несостоятелен.

Договор аренды содержит условие об оформлении в случае перемены собственника дополнительного соглашения, которое в рассматриваемой ситуации отсутствует.

Из пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Соответственно, не имеется правовых оснований считать, что ООО "Нордстрой Плюс" до государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 11:05:0105015:76 могло выступать в отношениях с ООО "Северстрой" в качестве Арендодателя.

Кроме того, анализируя Договор от 01.01.2011 в части установления условия о получении третьим лицом от ответчика арендной платы, начисляемой с 01.01.2011, необходимо отметить, что подобное условие по своей правовой природе является не соглашением о распределении дохода, как полагает ООО "Северстрой", а уступкой права требования.

В силу статьи 384 ГК РФ существенным признаком уступки права требования является объем уступаемых прав. Между тем, ОАО "КТК" и ООО "Нордстрой Плюс" не конкретизировали, в каком объеме переходят к последнему права Арендодателя по Договору аренды. Оснований считать объем передаваемых прав в части арендной платы равным тому, что определен Договором аренды, не имеется, так как ООО "Нордстрой Плюс" приобрело не земельный участок, являвшийся предметом аренды, а часть его в виде вновь образованного земельного участка.

Аргумент об уведомлении ответчика о наделении истцом третьего лица правом на получение арендных платежей не имеет правового значения и не подтвержден документально. Также не представлены доказательства внесения ответчиком с 01.01.2011 арендных платежей третьему лицу.

В связи с этим суд первой инстанции правомерно счел Договор от 01.01.2011 в части условия о вступлении ООО "Нордстрой Плюс" в права Арендодателя и получении им от Арендатора арендной платы с 01.01.2011 противоречащим действующему законодательству.

При таких обстоятельствах нельзя признать, что у ответчика перед истцом обязанность по внесению арендных платежей прекратилась ранее, чем до момента государственной регистрации за третьим лицом права собственности на земельный участок с кадастровым номером 11:05:0105015:76.

Принимая во внимание изложенное, апелляционный суд приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно, оценив представленные доказательства с соблюдением статьи 71 АПК РФ, удовлетворил иск в части взыскания долга по арендной плате в сумме 397 442 рубля 58 копеек.

Таким образом, обжалуемое решение содержит выводы, соответствующие обстоятельствам дела, представленным доказательствам, материальным и процессуальным нормам права, не может быть отменено или изменено по приведенным в жалобе доводам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не выявлено.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной инстанции относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 05.10.2012 по делу N А29-5132/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Северстрой" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Т.М. Олькова

Судьи

Л.И. Черных Т.А. Щелокаева