Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2013 г. N 11АП-14720/12

г. Самара

24 января 2013 г.

Дело N А65-17457/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 января 2013 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терентьева Е.А.,

судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузьминой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 17 января 2013 г. в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Союз-Универсал"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 сентября 2012 года, принятое по делу N А65-17457/2012, судья Хасаншин И.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Форвард" (ОГРН 1051633006688), г.Казань,

к обществу с ограниченной ответственностью "Союз-Универсал" (ОГРН 1021603065692), г.Казань,

и к обществу с ограниченной ответственностью "Изолант" (ОГРН 1111690019836), г.Казань,

о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение,

с привлечением к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора:

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань;

- общества с ограниченной ответственностью "Мясокомбинат "Звениговский", Республика Марий Эл, Звениговский район, пос. Шелагер,

с участием:

от истца - Баязитов А.Р., представитель по доверенности от 07.06.2012 г.,

от ответчиков:

от ООО "Союз-Универсал" - Никифоров О.М., директор общества, протокол от 01.01.2012 г., Мутовкина А.А., представитель по доверенности от 05.04.2012 г.,

от ООО "Изолант" - Мутовкина А.А., представитель по доверенности от 05.04.2012 г.,

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Форвард" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Союз-Универсал" о государственной регистрации перехода права собственности на помещение, состоящее из комнат N N 20-33 общей площадью 207,3 кв.м., расположенных на втором этаже торгово-административного комплекса с кадастровым номером 16-16-01/251/2007-091 по адресу: г.Казань, ул. Гладилова, д. 22 а.

В обоснование требования истец сослался на получение указанных помещений от ответчика в соответствии с условиями договора об инвестировании доли в строительстве N 10/11 от 10.11.2005 г. по акту приема-передачи от 26.01.2006 г. и отказом ответчика от совершения действий по регистрации права на объект за истцом.

Заявлением (л.д.116) истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил зарегистрировать переход права собственности от ООО "Союз-Универсал" к ООО "Форвард" на нежилое помещение с отдельным входом, состоящее из комнат N N 20-33 общей площадью 207,3 кв.м., расположенных на втором этаже Торгово-Административного комплекса с кадастровым номером 16-16-01/251/2007-091, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул. Гладилова, д. 22А.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.07.2012 г. в соответствии со статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле вторым ответчиком с согласия истца привлечено общество с ограниченной ответственностью "Изолант".

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.07.2012 г. в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.09.2012 г. в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Мясокомбинат "Звениговский".

В отзыве на исковое заявление ООО "Союз-Универсал" указало, что договор инвестирования доли в строительства N 10/11 от 10.11.2005 г. признан незаключенным (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2010 г. по делу N А65-4895/2010), а также в связи с пропуском истцом срока исковой давности просило об отказе в удовлетворении иска.

В отзыве на исковое заявление ООО "Изолант" указало, что договор инвестирования доли в строительства N 10/11 от 10.11.2005 г. признан незаключенным (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2010 г. по делу N А65-4895/2010), а также в связи с пропуском истцом срока исковой давности просило об отказе в удовлетворении иска. Кроме того общество указало, что не является собственником спорных помещений, что подтверждено договором купли-продажи от 04.04.2011 г.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 сентября 2012 года исковые требования удовлетворены.

Зарегистрирован переход права собственности к ООО "Форвард" на нежилое помещение с отдельным входом, состоящее из комнат N N 20-33 общей площадью 207,3 кв.м., расположенных на втором этаже Торгово-Административного комплекса с кадастровым номером 16-16-01/251/2007-091, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул. Гладилова, д. 22А.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Республики Татарстан судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Союз-Универсал" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Татарстан отменить и прекратить производство по делу.

В обоснование своей просьбы ответчик в апелляционной жалобе указал, что договор инвестирования доли в строительстве N 10/11 от 10.11.2005 г. признан постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2010 г. по делу N А65-4895/2010 незаключенным, собственником спорного помещения является гр. Сафин Р.И., не привлеченный к участию в деле, истцом пропущен срок исковой давности, который ответчик исчисляет с начала 4-го квартала 2005 года.

В дополнении к апелляционной жалобе от 12.12.2012 г. ООО "Союз-Универсал" оспорило вывод суда первой инстанции о том, что судебные акты по делу N А65-4895/2010 не имеют преюдициальное значение для рассматриваемого дела, а также ссылаясь на договор от 04.04.2011 г. указало, что не является собственником спорного помещения.

Учитывая, что приложенные к дополнению к апелляционной жалобе дополнительные доказательства: копия свидетельства о государственной регистрации ООО "Изолант" от 29.03.2011 г., копия свидетельства о государственной регистрации права серия 16-АБ N 231958, копия дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 04.04.2011 г., копия акта приема-передачи по договору купли-продажи от 04.04.2011 г. представлены с нарушением положений статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без обоснования невозможности их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от стороны, судм апелляционной инстанции в принятии указанных доказательств отказано.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2012 г. частично удовлетворено заявление истца об обеспечении иска: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан запрещено осуществлять регистрационные действия в отношении нежилого помещения с отдельным входом, состоящего из комнат N N 20-33 общей площадью 207,3 кв.м., расположенных на втором этаже Торгово-Административного комплекса с кадастровым номером 16-16-01/251/2007-091, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул. Гладилова, д. 22А.

ООО "Форвард" в отзыве на апелляционную жалобу полагает доводы жалобы необоснованными. Указало, что в силу разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. N 57 суды вправе давать иную оценку обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, с приведением в решении соответствующих мотивов. Кроме того, истец отмечает, что ввиду иного состава участником дела судебные акты по делу N А65-4895/2010 преюдициального значения для дела не имеют. Сафин Р.И. не является собственником спорного помещения, а поэтому его прав рассматриваемым делом не затрагиваются.

ООО "Изолант" в отзыве на апелляционную жалобу требования первого ответчика поддержало

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Мясокомбинат "Звениговский" просил об оставлении жалобы без удовлетворения, считая решение суда законным и обоснованным.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 13.12.2012 г. в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 18.12.2012 г. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2012 г. в соответствии с положениями статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела было отложено и назначено 17.01.2012 г. в связи с истребованием у Управления ФРС по РТ сведений в отношении зарегистрированных прав на спорный объект недвижимости, а также истребованием у сторон технического паспорта, доказательств наличия в отношении объекта действующего договора подряда.

В судебном заседании представители заявителя апелляционной жалобы Никифоров О.М., Мутовкина А.А. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивают по указанным в жалобе основаниям.

Представитель истца ООО "Форвард" Баязитов А.Р. против удовлетворения апелляционной жалобы возражает по мотивам, указанным в отзыве.

Представитель ООО "Изолант" Мутовкина А.А. требования апелляционной жалобы поддержала.

В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 -123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили, ООО "Мясокомбинат "Звениговский" ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

Из доказательств, имеющихся в материалах дела, усматриваются следующие фактические обстоятельства спора:

Постановлением Главы администрации города Казани от 04.10.2000 г. N 1967 обществу с ограниченной ответственностью "Союз-Универсал" отведен во временное пользование на условиях аренды сроком на 25 лет земельный участок площадью 0,061 га для строительства административного здания по ул. Гладилова.

10 ноября 2005 года ООО "Союз-Универсал" (застройщик) и ООО "Форвард" (дольщик) заключили договор N 10/11 инвестирования доли строительства, по условиям которого дольщик принимает на себя обязательства по инвестированию доли в строительстве торгово-административного комплекса г. Казань ул. Гладилова, 22, а застройщик обязался по окончании строительства и при условии полного и надлежащего выполнения дольщиком своих обязанностей по настоящему договору, передать ему в собственность в порядке, установленном договором, нежилое помещение, расположенное на 2-ом этаже, общей площадью 226,5 кв.м. (расположение помещения указано в приложении N 1 к договору в осях с размерами).

В целях исполнения условий договора застройщик организует разработку, утверждение, согласование проектно-сметной документации, строительство объекта с выполнением работ по инженерному обеспечению и ввод объекта в эксплуатацию в срок до 31.12.2005 г. Застройщик строит объект и передает его дольщику. Срок завершения строительства - IV квартал 2005 года. При этом под завершением строительства понимается наиболее ранняя из двух дат: дата подписания сторонами акта приема-передачи объекта согласно пункта 4.1. договора или дата приемки торгово-административного комплекса приемочной комиссией.

Дольщик обязался произвести финансирование объекта на условиях договора, а в случае выполнения застройщиком дополнительных работ - произвести дополнительное финансирование.

Стороны согласовали следующий порядок финансирования доли: общая сумма финансирования строительства - 3 171 000 руб., стоимость одного кв.м. на момент заключения договора 14 000 руб. Дольщик обязался произвести финансирование строительства объекта путем перечисления денежных средств на р/с застройщика: первый платеж (2 000 000 руб.) в течение трех банковских дней, оставшаяся часть 1 171 000 руб. в срок до 31.12.2005 г. При своевременном осуществлении дольщиком финансирования стоимость одного квадратного метра объекта изменению не подлежит. Общая сумма финансирования является твердой и изменению не подлежит за исключением когда дольщику фактически будет предоставлена большая или меньшая площадь объекта.

Соглашением от 10.07.2006 г. стороны согласовали изменение порядка финансирования доли: дольщик обязан перечислить застройщику 2 000 000 руб. до 16.11.2005 г., 100 000 руб. до 11.02.2006 г., 800 000 руб. до 31.07.2006 г., 271 000 руб. в течение пяти банковских дней после подписания акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией.

Срок действия договора определен сторонами до момента исполнения обязательств по договору.

Договором предусмотрено право застройщика на расторжение договора при нарушении дольщиком срока внесения денежных средств на срок более месяца, а также право на расторжение договора дольщиком при нарушении сроков окончания строительства торгово-административного комплекса на срок более трех месяцев.

26.01.2006 г. ООО "Союз-Универсал" передало по акту приема-передачи ООО "Форвард" в собственность нежилое помещение общей площадью 207,3 кв.м., в том числе: 2-ой этаж, комнаты N 20 - 21,1 кв.м., N 22 - 1,5 кв.м., N 23 - 0,9 кв.м., N 24 - 1,1 кв.м., N 25 - 13,8 кв.м., N 26 - 6,6 кв.м., N 27 - 21,1 кв.м., N 28 - 13,2 кв.м., N 29 - 14,1 кв.м., N 30 - 1,6 кв.м., N 31 - 19,3 кв.м., N 32 - 36,5 кв.м., N 33 - 33,2 кв.м. Помещение расположено на втором этаже здания "Торгово-административного комплекса" по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Гладилова, дом 22 а. Обязанности застройщика по передаче объекта долевого строительства и принятия его дольщиком считаются исполненными надлежащим образом.

05.05.2009 г. исполнительным комитетом муниципального образования г. Казани обществу с ограниченной ответственностью "Союз-Универсал" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU16301000-30гр, согласно которому обществу разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - офисного здания с цокольным и мансардным этажами, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Кировский район, ул. Гладилова, д. 22а.

В доказательство исполнение обязанностей по финансированию доли ООО "Форвард" представило:

- квитанцию от 15.11.2005 г., согласно которой ООО "Союз-Универсал" приняло от Тожиева М.О. в оплату по инвестированию доли в строительстве - 500 000 руб.;

- квитанцию от 15.11.2005 г., согласно которой ООО "Союз-Универсал" приняло от Тожиева А.М. в оплату по договору N 10/11 от 10.11.05 г. - 500 000 руб.;

- квитанцию от 15.11.2005 г., согласно которой ООО "Союз-Универсал" приняло от Гафорова А.Д. в оплату по договору N 10/11 - 500 000 руб.;

- квитанцию от 15.11.2005 г., согласно которой ООО "Союз-Универсал" приняло от Махмудова О.Р. в оплату по договору N 10/11 от 10.11.2005 г. - 500 000 руб.;

- квитанцию к приходному кассовому ордеру от 10.02.2006 г., согласно которому ООО "Форвард" оплатило ООО "Союз-Универсал" взнос на долевое строительство по договору N 10/11 от 10.11.2005 г. в размере 100 000 руб.,

- квитанцию к приходному кассовому ордеру от 29.07.2006 г., согласно которому ООО "Форвард" оплатило ООО "Союз-Универсал" взнос на долевое строительство по договору N 10/11 от 10.11.2005 г. в размере 800 000 руб.,

- платежное поручение от 29.05.2009 г., согласно которому ООО "Форвард" перечислило ООО "Союз-Универсал" по договору N 10/11 от 10.11.2005 г. 2 200 руб.;

Кроме того истцом представлена справка без даты, которой ООО "Союз-Универсал" подтвердило инвестирование истцом доли строительства по договору N 10/11 в размере 2 900 000 руб.

Для регистрации права на объект ООО "Форвард" обратилось в Управление ФРС по РТ, которой письмом от 27.04.2012 г. в государственной регистрации права отказало, указав, что заявителем не представлены вторые экземпляры-оригиналы договора инвестирования доли строительства от 10.11.2005 г. N 10/11, соглашение об изменении указанного договора от 10.07.2006 г., а также ввиду наличия записи о регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - здание, назначение - объект, не завершенный строительством (находящийся в стадии реконструкции), общая площадь 1341,10 кв.м., инв. N 9249, лит. А, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Гладилова, д. 22а.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (актуальной на 28.02.2012 г.) в отношении объекта с кадастровым номером 16-16-01/251/2007-091 (здание (незавершенный строительством объект) площадью 1341,1 кв.м., адрес объекта - Республика Татарстан, г.Казань, ул. Гладилова, д. 22а) зарегистрированы права:

- за ООО "Союз-Универсал" - общая долевая собственность, 13/23 доли в праве, дата регистрации 30.12.2008 г.,

- за ООО "Изолант" - общая долевая собственность, 10/23 доли в праве, дата регистрации 20.05.2011 г.

Регистрация права собственности за ООО "Союз-Универсал" подтверждена также свидетельством о государственной регистрации прав от 30.12.2008 г.,

Возражая против удовлетворения иска, ответчик (ООО "Союз-Универсал") ссылается на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2010 г. по делу N А65-4895/2010, по выводам которого договор N 10/11 от 10.11.2005 г. инвестирования доли в строительстве подлежал государственной регистрации, не зарегистрирован и в соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не считается заключенным. В связи с этим суд сделал вывод, что указанный договор не может служить основанием для приобретения ООО "Форвард" права собственности на указанные в нем нежилые помещения.

В обоснование довода апелляционной жалобы о необходимости привлечения к участию в деле гр. Сафина Р.И. ответчиком (ООО "Союз-Универсал") представлено свидетельство о государственной регистрации права от 30.10.2009 г., согласно которому на основании договора долевого участия в строительстве от 14.06.2007 г. N 14/1 и акта приема-передачи от 14.05.2009 г. за Сафиным Р.И. зарегистрировано право собственности на помещения N N 13, 13а, 14, 15, 17, 17а, 18, назначение нежилое, общая площадь 118,5 кв.м., этаж N1, адрес объекта Республика Татарстан, г. Казань, ул. Гладилова, д. 22а.

В доказательство наличия действующего договора подряда в отношении спорного объекта недвижимости ответчиком представлен договор от 05.03.2012 г., заключенный между ООО "Союз-Универсал" и ООО "Карико Сервис".

Кроме того по запросу суда Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан представлены выписка из ЕГРПН от 14.01.2013 г., согласно которой в реестре зарегистрированы права в отношении объекта с кадастровым номером 16-16-01/251/2007-091 (здание (незавершенный строительством объект) площадью 1341,1 кв.м., адрес объекта - Республика Татарстан, г.Казань, ул. Гладилова, д. 22а) зарегистрированы права:

- за ООО "Союз-Универсал" - общая долевая собственность, 13/23 доли в праве, дата регистрации 30.12.2008 г.,

- за ООО "Изолант" - общая долевая собственность, 10/23 доли в праве, дата регистрации 20.05.2011 г.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.

Рассматривая договор N 10/11 от 10.11.2005 г., подписанный между ООО "Союз-Универсал" и ООО "Форвард" суд первой инстанции обоснованно расценил указанный договор как договор купли -продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Условиями заключенного договора определены характеристики объекта недвижимости, который будет создан в будущем, его точное местонахождение в строящемся здании, предполагаемая площадь объекта. Совокупность указанных данных позволили суду первой инстанции сделать правильный вывод о квалификации договора N 10/11 от 10.11.2005 г., подписанного между ООО "Союз-Универсал" и ООО "Форвард", как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Действительно, как правильно указано в апелляционной жалобе при рассмотрении дела N А65-4895/2010 Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в постановлении от 28.07.2010 г. был сделан вывод о незаключенности договора N 10/11 от 10.11.2005 г. инвестирования доли в строительстве, поскольку указанный договор был квалифицирован судом как договор об участии в долевом строительстве и не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Однако доводы ответчика о преюдициальном значении указанного постановления для рассматриваемого дела противоречат статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В рассматриваемом деле в качестве ответчика участвует ООО "Изолант", которое не являлось участником дела N А65-4895/2010.

В силу пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. В ходе рассмотрения дела суд исследует указанные обстоятельства, которые, будучи установленными вступившим в законную силу судебным актом, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении иска об оспаривании договора с участием тех же лиц. Судам также следует иметь в виду, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.

Судом первой инстанции указанное требование выполнено и приведены надлежащие мотивы, по которым суд квалифицировал спорный договор иначе, чем он был квалифицирован ранее при рассмотрении спора.

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Поскольку договор купли-продажи будущей недвижимой вещи подлежит заключению в простой письменной форме и не требует государственной регистрации, доводы заявителя апелляционной жалобы о незаключенности спорного договора - несостоятельны.

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

В рассматриваемом деле указанные обстоятельства установлены.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Доводы ответчика и ненадлежащем исполнении истцом условий договора проверены судом апелляционной инстанции и признаются несостоятельными.

Представленными платежными документами подтверждено инвестирование истцом и иными лицами за истца обусловленной договором цены переданного имущества - 2 902 200 руб., что соответствует стоимости помещения площадью 207,3 кв.м. при согласованной сторонами цене 1 кв.м. - 14 000 руб.

Доводы ответчика о том, что часть суммы оплачена не истцом, а иными лицами - несостоятельны, поскольку в представленных платежных документах имеется ссылка на договор N 10/11 от 10.11.2005 г., заключенный между истцом и первым ответчиком, доказательств наличия договорных отношений между ответчиком и плательщиками ответчиком в нарушение статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, справкой ООО "Союз-Универсал" подтверждено зачисление этих платежей как платежей ООО "Форвард".

Доводы ответчика в жалобе о пропуске истцом срока исковой давности несостоятельны.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст.195).

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. При этом, по пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В данном случае нарушением права истца является уклонение ответчиков от государственной регистрации перехода права собственности. Поскольку об этом истцу стало известно после получения отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в государственной регистрации от 27.04.2012 г., следует признать срок исковой давности не нарушенным.

Несостоятельными являются утверждения ответчика о необходимости привлечения к участию в деле в качестве заинтересованного лица Сафина Р.И.

В отношении наличия у Сафина Р.С. прав на нежилые помещения в здании бесспорных доказательств не представлено. Несмотря на представленное ответчиком в копии свидетельство о государственной регистрации права, по запросу суда в представленной выписке из ЕГРПН сведения о регистрации права за Сафиным Р.И. отсутствуют.

Кроме того, поскольку спорные правоотношения квалифицированы судом как отношения из договора купли-продажи будущей вещи, то следует признать, что права и обязанности лиц, которые имеет на праве нежилые помещения не относящиеся непосредственно к предмету рассматриваемого спора, в рамках данного дела не затрагиваются.

Оспоренное ответчиком решение не содержит какие-либо выводы о правах и обязанностях Сафина Р.И., не влечет за собой возможность предъявления к нему каких-либо требований, а равно не предоставляет ему право заявлять аналогичные требования к иным лицам.

В силу этого апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 сентября 2012 года, принятое по делу N А65-17457/2012, оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Союз-Универсал" оставить без удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возложить на заявителя жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А.Терентьев

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ю. Николаева