Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2013 г. N 04АП-5588/12

г. Чита

1 февраля 2013 г.

Дело N А10-2182/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 17.01.2013.

Полный текст постановления изготовлен 01.02.2013.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,

судей Капустиной Л.В., Юдина С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Петелиной Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ЖКСК Южный" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 15 октября 2012 года по делу N А10-2182/2012 по иску индивидуального предпринимателя Зориной Любови Геннадьевны (ОГРН 308032731700028 ИНН 032303313559 г.Улан-Удэ) к Обществу с ограниченной ответственностью "ЖКСК Южный" (670009, г. Улан-Удэ, ул. Столичная, 2А, 1 ОГРН 1090327009739 ИНН 0323347850) о взыскании 214 586 руб. 54 коп., об обязании исполнения обязательства, (суд первой инстанции: Орлов Э.Л.)

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель не явился, извещен,

от ответчика: Таряшиева И.А., представитель по доверенности от 15.11.2012.

установил:

Зорина Любовь Геннадьевна обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью "ЖКСК Южный" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 267 157 руб. 27 коп., неустойки в размере 99 828 руб., обязании ответчика установить в арендуемом здании счетчики тепловой энергии, расторжении договора аренды нежилого помещения (здания) N 217-Ж от 31.12.2010, договора аренды земельного участка N 13 от 25.01.2011, обязании ответчика зарегистрировать в соответствии с законодательством дополнительное соглашение об увеличении размера аренды.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 15 октября 2012 года исковые требования удовлетворены частично, с Общества с ограниченной ответственностью "ЖКСК Южный" в пользу индивидуального предпринимателя Зориной Любови Геннадьевны взыскано 321 068 руб. 27 коп., в том числе 267 154 руб. 27 коп. - сумма долга, 49 914 руб. - неустойка, 4 000 - расходы по оплате государственной пошлины.

Суд обязал Общество с ограниченной ответственностью "ЖКСК Южный" в течение месяца после вступления решения в законную силу установить приборы учета тепловой энергии на объекте: нежилое одноэтажное здание слесарной мастерской, общей площадью 141 кв.м., инвентарный номер 1718, литер А, расположенном по адресу: г. Улан-Удэ ул. Королёва 15.

В части обязания расторгнуть договор аренды нежилого помещения (здания) N 217-Ж от 31.12.2010 г., договор аренды земельного участка N 13 от 25.01.2011 г. исковые требования оставлены без рассмотрения.

В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Распределены судебные расходы.

Ответчик, не согласившись с принятым судебным актом в части удовлетворённых требований, в апелляционной жалобе просит его отменить. Считает, что при увеличении арендной платы истец не учел утвержденную методику расчета, а исходил из отчета оценки N 019К, которая может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами, если с даты составления отчета прошло не более шести месяцев (ФСО N1). Исходя из условий договора, арендодатель при расчете арендной платы не имел права ссылаться на отчет об оценке рыночной стоимости арендуемого имущества в связи с отсутствием указанного условия в договоре. Отмечает, что доводы истца о том, что для изменения арендной платы достаточно уведомления предприятия, не соответствует закону согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, считает необоснованным возложение на ответчика обязанности по установлению приборов учета тепловой энергии на арендуемом объекте.

Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на необоснованность доводов ответчика.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы и уточнил, что решение обжалуется только в части, которой удовлетворены исковые требования. В той части, в которой в удовлетворении иска отказано, а также в той части, в которой иск о расторжении договора оставлен без рассмотрения, решение не обжалуется.

Истец в судебное заседание не явился, представителя в суд не направил, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неявка лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.12.2010 г. между ООО "ЖКСК Южный" (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ (арендодатель) заключен договор N 217-Ж аренды, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставил ответчику во временное пользование за плату нежилое одноэтажное здание слесарной мастерской, общей площадью 141 кв.м., инвентарный номер 1718, литер А, расположенном по адресу: г. Улан-Удэ ул. Королёва 15.

Срок аренды установлен с 31.12.2010 г. по 31.12.2015 г. (пункт 1.6. договора).

Ежемесячная арендная плата сторонами установлена в размере 6 245 руб. 86 коп. без учета НДС, 1 124 руб. 26 коп. - НДС.

По акту приема - передачи от 31.12.2010 г. указанное недвижимое имущество передано ответчику.

Дополнительным соглашением от 01.03.2011 г. стороны установили сумму арендной платы в месяц в размере 6 985 руб. 37 коп. без НДС, НДС - 1257 руб. 37 коп.

Также 25.11.2011 г. между ответчиком (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ (арендодатель) заключен договор аренды N 13 земельного участка, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ ул. Королёва 15, кадастровый номер 03:24:022711:17.

Ежемесячная арендная плата сторонами установлена в размере 1 842 руб. 01 коп.

Срок аренды установлен с 31.12.2010 г. по 31.12.2015 г. (пункт 1.1. договора).

Указанные договоры зарегистрированы в установленном порядке Управлением

Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия.

По договору купли-продажи недвижимого имущества N 39-11 от 07.10.2011 г. индивидуальный предприниматель Зорина Л.Г. приобрела вышеуказанные здание слесарной мастерской (инвентарный номер 1718, литер А) и земельный участок (кадастровый номер 03:24:022711:17), расположенного по адресу: г. Улан-Удэ ул. Королёва 15 у Комитета по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ в собственность, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 03-АА N 085689, 03-АА N 085690 от 11.11.2011 г.

Объекты недвижимости проданы с ограничением (обременением) права - арендой.

Исходя из пункта 3.5. договора от 31.12.2010 г. N 217 -Ж размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. При этом арендодатель не позднее чем за 15 дней до изменения арендной платы в письменной форме уведомляет арендатора об изменении арендной платы.

Истец 15.02.2012 г. направил ответчику дополнительное соглашение к договору аренды от 31.12.2010 г. N 217 -Ж об увеличении с 01.03.2012 г. суммы годовой арендной платы до 423 000 руб. без НДС, НДС - 76 140 руб. и месячной арендной платы до 35 250 руб. без НДС, НДС - 6 345 руб., которое было возвращено ответчиком с отказом от его заключения.

Пунктом 4.1.2. договора предусмотрено, что за невыполнение, либо ненадлежащее выполнение какого-либо обязательства, предусмотренного настоящим договором, арендатор уплачивает неустойку арендодателю в размере 10% годовой арендной платы, установленной к моменту предъявления требования об уплате неустойки (с учетом перерасчета, предусмотренного пунктом 3.4.)

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что ответчик не исполняет условия договора аренды, за период с ноября 2011 г. по сентябрь 2012 г. задолженность ответчика по оплате арендных платежей по договору аренды нежилого помещения (здания) N 217-Ж от 31.12.2010 г. и договору аренды земельного участка N 13 от 25.01.2011 г. составляет 267 154 руб. 27 коп.

Также истец указывает на нарушение ответчиком пункта 2.3.10. договора N 217-Ж от 31.12.2010 г. - не исполнена обязанность в течение двух месяцев с момента его заключения обеспечить за свой счет оснащение приборами учета тепловой энергии.

Кроме того, истец заявил требование е о расторжении договора аренды нежилого

помещения (здания) N 217-Ж от 31.12.2010 г., договора аренды земельного участка N 13 от 25.01.2011, об обязании ответчика зарегистрировать на основании пункта 5.1. договора N 217-Ж от 31.12.2010 г. в соответствии с законодательством дополнительное соглашение об увеличении размера аренды, взыскании на основании пункта 4.1.2. договора неустойки за неисполнение условий пункта 5.1

Суд первой инстанции, принимая оспариваемый судебный акт, исходил из обоснованности требований истца о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки на основании п.4.1.2 договора, обязании ответчика установить приборы учета тепловой энергии. Оставляя без рассмотрения требование о расторжении договора аренды нежилого помещения (здания) N 217-Ж от 31.12.2010 г., договора аренды земельного участка N 13 от 25.01.2011 г., суд указал на отсутствие доказательств соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора в части расторжения договоров. Также суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований в части обязания ответчика зарегистрировать на основании пункта 5.1. договора N 217-Ж от 31.12.2010 г. в соответствии с законодательством дополнительное соглашение об увеличении размера аренды, взыскания на основании пункта 4.1.2. договора неустойки за неисполнение условий пункта 5.1.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных им в пункте 25 Постановления N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В связи с тем, что от лиц, участвующих в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства не поступило, законность и обоснованность судебного акта суда первой инстанции проверена судом апелляционной инстанции только в обжалуемой части.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В пунктах 1 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, основной обязанностью арендатора является обязанность по уплате предусмотренных договором арендных платежей.

Однако, как установлено по делу, названная обязанность ответчиком надлежащим образом не исполняется. За период с ноября 2011 г. по сентябрь 2012 г. задолженность ответчика по оплате арендных платежей по договору аренды нежилого помещения (здания) N 217-Ж от 31.12.2010 г. и договору аренды земельного участка N 13 от 25.01.2011 г. согласно расчету истца, проверенному судом и признанному правильным, составляет 267 154 руб. 27 коп.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном установлении истцом с 01.03.2012 г. размера арендной платы, рассчитанного не по методике установленной договором аренды от 31.12.2010 г. и дополнительным соглашением от 01.03.2011 г., подлежат отклонению.

При буквальном толковании слов и выражений названных договора и дополнительного соглашения к нему, не усматривается, что основанием для изменения размера арендной платы является изменение соответствующих методик определения арендной платы.

Изменение истцом в одностороннем порядке размера арендной платы в т.ч. на основании отчета об оценке объекта не является изменением существенного условия договора, а является лишь исполнением условий пункта 3.2 договора, не противоречит положениям пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и не требует государственной регистрации.

Материалами дела также подтверждается нарушение ответчиком установленной пунктом 2.3.10. договора N 217-Ж от 31.12.2010 г. обязанности в течении двух месяцев с момента его заключения обеспечить за свой счет оснащение приборами учета тепловой энергии.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии необходимости в установлении приборов учета тепловой энергии со ссылками на положения статьи 13 Федерального Закона N 261-Фз от 23.11.2009 г. "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" подлежат отклонению, поскольку, стороны, заключая договор аренды, согласовали обязанность арендатора по оснащению арендуемого помещения приборами учета тепловой энергии.

Принятие арендатором на себя в добровольном порядке данного обязательства в соответствии с положениями статей 309, 310, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и возложение на себя риска ответственности, связанного с неисполнением данного условия договора, является основанием для понуждения ответчика к исполнению такого обязательства.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы ответчика не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность решения по делу.

Суд первой инстанции полно, объективно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил закон и вынес обоснованное решение, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции нет оснований для других выводов.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 15 октября 2012 года по делу N А10-2182/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

Е.Н.Скажутина

Судьи

Л.В.Капустина С.И.Юдин