Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2013 г. N 20АП-6242/12

Тула

29 января 2013 г.

Дело N А09-7766/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23.01.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 29.01.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Рыжовой Е.В.,

судей Волковой Ю.А. и Каструбы М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Патрикеевой Е.В., в отсутствие истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом (город Трубчевск Брянской области, ОГРН 1023202936393, ИНН 3230003308), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Марс" (город Трубчевск Брянской области, ОГРН 1023202936866, ИНН 3230007310) и заявителя, не привлеченного к участию в деле, - индивидуального предпринимателя Леонова Николая Николаевича (город Трубчевск Брянской области, ОГРНИП 304325214100094, ИНН 323000026291), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом и ИП Леонова Н.Н. на решение Арбитражного суда Брянской области от 14.11.2012 по делу N А09-7766/2012 (судья Пейганович В.С.),

установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Марс" о расторжении договора аренды имущественного комплекса от 31.08.2004 N 173, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и ООО "Марс", а также погашении записи от 06.10.2004 N 32-1/26-6/2004-382 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними (том 1, л. д. 3 - 7).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 14.11.2012 исковые требования оставлены без удовлетворения (том 2, л. д. 18 - 23).

Не согласившись с указанным судебным актом, Комитет по управлению муниципальным имуществом обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Брянской области от 14.11.2012 отменить, исковые требования удовлетворить (том 2, л. д. 29 - 33).

Обосновывая доводы апелляционной жалобы, Комитетом по управлению муниципальным имуществом указывает на то, что невыполнение ООО "Марс" ряда условий передачи спорного комплекса в аренду привело к использованию арендуемого имущества не в соответствии с его целевым назначением.

Заявитель жалобы отмечает, что в соответствии с актом комиссии от 03.02.2012, созданной распоряжением Администрации Трубчевского муниципального района от 02.02.2012 N 57-р, из находящегося в аренде ООО "Марс" имущества для фармацевтической деятельности используется только 31,2 кв. м, что составляет 10 % от общей арендуемой площади; остальное имущество используется для торговли промышленными товарами либо не используется совсем.

Таким образом, по мнению заявителя, вышеуказанное имущество используется не в соответствии с его целевым назначением и с нарушением условий договора от 31.08.2004 N 173.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что сдача помещений в субаренду для торговли промышленными товарами не способствует достижению основной цели договора (создание экономических условий, обеспечивающих повышение эффективности производства и реализации лекарственных препаратов и конкуренции на рынке фармацевтических услуг на территории района), следовательно, является его нарушением.

Заявитель указывает на то обстоятельство, что использование ООО "Марс" арендуемого по договору от 31.08.2004 N 173 имущества не для осуществления фармацевтической деятельности является существенным нарушением условий данного договора, что в соответствии с пунктом 7.2 договора является основанием для его досрочного расторжения.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Брянской области от 14.11.2012, ИП Леонов Н.Н., не привлеченный к участию в деле, также обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, поскольку считает, что принятый судебный акт нарушает его права и законные интересы; просит обжалуемое решение суда отменить, требования Комитета по управлению муниципальным имуществом удовлетворить (том 2, л. д. 45 - 55).

Обосновывая доводы апелляционной жалобы, ИП Леонов Н.Н. указывает на то, что поскольку часть имущества, ранее бывшего в аренде ООО "Марс", в 2009 году приобретена Леоновым Н.Н. как добросовестным покупателем, которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано без ограничений и обременений, то ИП Леонов Н.Н. должен являться правопреемником арендодателя.

Полагает, что поскольку в настоящее время фактические арендные отношения в рамках спорного договора между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и ООО "Марс" отсутствуют, то на основании этого договор от 31.08.2004 N 173 не может быть действующим.

По мнению заявителя жалобы, ответчик использовал арендованное по договору от 31.08.2004 N 173 имущество не в соответствии с его целевым назначением и с нарушением условий указанного договора, что является основанием для его расторжения.

Отмечает, что в настоящее время часть помещений в здании бывшей аптеки, часть которых была в арендном пользовании ООО "Марс", принадлежат на праве собственности двум разным собственникам, зарегистрированным в установленном порядке без обременений и ограничений более трех лет, что свидетельствует о прекращении арендных отношений между истцом и ответчиком.

В связи с этим заявитель считает, что спорный договор подлежит расторжению, а запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним - погашению.

В суд апелляционной инстанции также поступили возражения ИП Леонова Н.Н. на отзыв ООО "Марс" на апелляционную жалобу ИП Леонова Н.Н., в которых заявитель выражает несогласие с мнением ответчика о том, что обжалуемое решение не содержит каких-либо выводов и суждений относительно прав и обязанностей ИП Леонова Н.Н., поскольку оспоренный договор препятствует ему свободно пользоваться добросовестно приобретенным и зарегистрированным на праве собственности имуществом (том 2, л. д. 130 - 131).

ИП Леонов Н.Н. считает также неверным довод ответчика о том, что спорный договор отвечает требованиям статей 554, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что на начало судебного заседания 24.12.2012 отзыв ООО "Марс" на апелляционную жалобу ИП Леонова Н.Н. в Двадцатый арбитражный апелляционный суд не поступал, а ответчиком заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства, определением суда от 24.12.2012 рассмотрение апелляционных жалоб отложено на 23.01.2013 (том 2, л. д. 150 - 154).

На начало судебного заседания 23.01.2013 в суд апелляционной инстанции от ООО "Марс" поступил отзыв на апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом, в котором ответчик просит решение Арбитражного суда Брянской области от 14.11.2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (том 3, л. д. 1 - 4).

Указывает, что протокол заседания комиссии от 28.06.2004 N 1, на который ссылается истец, ООО "Марс" не подписывало, протокол ответчику не вручался, и условия, которые в нем изложены, не были предметом договора аренды; обстоятельства, на которые ссылается истец в своей жалобе, не были включены арендодателем в договор аренды.

Полагает, что как в исковом заявлении, так и в апелляционной жалобе истец не приводит доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора.

Отмечает, что по условиям договора арендатор имеет право сдавать в субаренду не более 30 % свободных площадей; такое условие, как сдача в субаренду свободных площадей только под фармацевтическую деятельность, в договоре отсутствует.

Ответчик поясняет, что 27.02.2012 ООО "Марс", направляло в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом письмо, в котором изложило причины образования свободных площадей в арендуемом здании, а также расчет сдаваемых в субаренду площадей, которые не превышают 30 % свободных.

Указывает, что с 2007 года по февраль 2012 года со стороны Комитета по управлению муниципальным имуществом и Администрации Трубчевского муниципального района претензий к ООО "Марс" по использованию имущества, сдаваемого в субаренду, не поступало.

Отмечает, что за период аренды имущественного комплекса ООО "Марс" инвестировало более 3 000 000 рублей, в том числе в ремонт здания, который производился с письменного согласия Комитета по управлению муниципальным имуществом, более чем 1 500 000 рублей.

Обращает внимание на то, что ООО "Марс" с 2004 года согласно государственному контракту, осуществляет реализацию льготных лекарственных средств населению; в арендуемом ответчиком здании действует отдел "Оптика".

В суд апелляционной инстанции также поступил отзыв ООО "Марс" на апелляционную жалобу ИП Леонова Н.Н., в котором ответчик просит отказать ИП Леонову Н.Н. в удовлетворении заявленных требований (том 3, л. д. 7 - 8).

Указывает, что обжалуемое решение суда не содержит каких-либо выводов в отношении ИП Леонова Н.Н. относительно его прав и обязанностей; стороной по делу он также не является.

Отмечает, что договор аренды имущественного комплекса N 173 был заключен 31.08.2004 между истцом и ответчиком; на момент заключения договора все имущество находилось в муниципальной собственности.

Часть помещений второго этажа здания ИП Леоновым Н.Н. была приобретена только в 2009 году, то есть через пять лет после заключения договора аренды с ООО "Марс".

По мнению ответчика, права ИП Леонова Н.Н. данной сделкой нарушены не были, поэтому он не может быть стороной по делу и в связи с этим не имеет права обжаловать решение Арбитражного суда Брянской области от 14.11.2012.

Полагает, что договор аренды заключен между истцом и ответчиком в соответствии с требованиями действующего законодательства, что подтверждается письмом Управления государственной регистрации прав и выдачи информации Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 03.02.2012 N 01-00096/12 на запрос Леонова Н.Н. (том 3, л. д 14).

ИП Леонов Н.Н. представил в Двадцатый арбитражный апелляционный суд пояснение, в котором указывает, что должен был бы являться правопреемником арендодателя, если бы недвижимое имущество ИП Леонову Н.Н. было продано и зарегистрировано с обременением арендой (том 3, л. д. 22 - 23, 24 - 25).

Отмечает, что никакими документами правопреемственность арендодателя не подтверждена; фактически отношения, связанные с арендой имущества, ранее бывшего в аренде по спорному договору, но в настоящее время принадлежащего ИП Леонову Н.Н., между предпринимателем и ООО "Марс" отсутствуют, также как и между ООО "Марс" и бывшим арендодателем - Комитетом по управлению муниципальным имуществом.

Поясняет, что часть имущества, ранее бывшего в арендном пользовании ООО "Марс", в настоящее время принадлежит двум другим собственникам, право собственности которых зарегистрировано в установленном порядке без ограничений и обременений, а также арендодателю, который является третьим собственником лишь помещения площадью 63,2 кв. м и 720,4 кв. м.

Полагает, что поскольку право собственности Трубчевского района на указанную площадь зарегистрировано в установленном порядке только в 15.06.2011, спорный договор не может быть действующим в силу произошедших с момента его заключения и по настоящее время изменений.

Указывает, что какие-либо другие документы, подтверждающие право пользования ответчиком спорным имуществом, отсутствуют.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционных жалоб, в судебное заседание не явились, представителей не направили.

От истца и ответчика в Двадцатый арбитражный апелляционный суд поступили ходатайства о рассмотрении дела без участия их представителей (том 3, л. д. 28, 29).

Заявленные ходатайства удовлетворены судом апелляционной инстанции на основании статей 41, 123, 156, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области от 14.11.2012 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, отзывов на них и пояснений, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Из материалов дела следует, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Трубчевского района (арендодатель) и ООО "Марс" (арендатор) был заключен договор аренды имущественного комплекса от 31.08.2004 N 173 (том 1, л. д. 16 - 20).

По условиям пункта 1 целью указанного договора является создание экономических условий, обеспечивающих повышение эффективности производства и реализации лекарственных препаратов и конкуренции на рынке фармацевтических услуг на территории района.

Предмет договора - аренда муниципального предприятия "Аптека N 9" города Трубчевска (далее - МП "Аптека N 9") как имущественного комплекса с передачей во временное владение и пользование.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду имущественный комплекс - МП "Аптека N 9", расположенный по адресу: Брянская область, город Трубчевск, улица Советская, дом 44.

В соответствии с пунктом 3.2 договора срок аренды имущественного комплекса устанавливается на 15 лет.

Согласно протоколу от 28.06.2004 N 1 заседания Комиссии по конкурсу заявлений о передаче имущественного комплекса МП "Аптека N 9" в аренду целевым назначением было принято решение о передаче МП "Аптека N 9" целевым назначением в аренду ООО "Марс" на следующих условиях: не проводить сокращение работников без их согласия; выполнять условия целевого использования арендуемого предприятия, указанного в договоре аренды имущественного комплекса; вложить инвестиции в развитие предприятия не менее 2 000 000 рублей в течение года с момента подписания договора аренды; производить лекарственное сырье, сохранить производственный участок и сеть аптечных пунктов; открыть магазин "Оптика"; увеличить ассортимент лекарственных препаратов до 2 - 3 тысяч изделий; погасить кредиторскую задолженность, образовавшуюся по МП "Аптека N 9" на день приемки-передачи его в аренду; провести ремонт зданий МП "Аптека N 9" и филиала в поселке Белая Березка, а также оборудования (замена), инженерных сетей и коммуникаций согласно бизнес-плану, но не менее 500 000 рублей; не выселять жильцов, проживающих в аптеке N 9 на законном основании, либо предоставить им соответствующее жилье; выплачивать арендную плату в сумме, определенной по методике, утвержденной Комитетом по управлению муниципальным имуществом, в соответствующие сроки, определенные в договоре (том 1, л. д. 32 - 35).

Ссылаясь на то, что ООО "Марс" нарушило вышеуказанные условия предоставления в аренду и использования имущественного комплекса, Комитет по управлению муниципальным имуществом обратился в арбитражный суд с настоящим иском (том 1, л. д. 3 - 7).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно отказал в их удовлетворении, исходя из следующего.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование исковых требований Комитетом по управлению муниципальным имуществом ссылается на то обстоятельство, что арендованное имущество используется ответчиком не в соответствии с его назначением, с нарушением условий договора от 31.08.2004 N 173 от 31.08.2004 и условий передачи имущественного комплекса МП "Аптека N 9", указанных в протоколе от 28.06.2004 N 1.

Однако из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что в протоколе от 28.06.2004 N 1 (том 1, л. д. 32 - 35), на который ссылается истец, отсутствует подпись ответчика, указанные в нем условия не являлись предметом договора аренды, заключенного сторонами, в связи с чем их невыполнение не влечет существенного нарушения обязательств и, как следствие, расторжения договора.

Также суд первой инстанции правомерно отклонил доводы истца о том, что ответчиком был нарушен пункт 3.1 договора, в соответствии с которым имущество передается арендатору во временное пользование для самостоятельного осуществления фармацевтической деятельности и не может быть использовано в других целях, кроме определенных договором; что согласно акту комиссии от 03.02.2012 (том 1, л. д. 12 - 13) из находящихся в аренде ООО "Марс" 314 кв. м для фармацевтической деятельности используется 31,2 кв. м, по следующим основаниям.

Статьей 660 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия.

Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

По условиям пункта 5.3 договора (том 1, л. д. 16 - 20), заключенного сторонами, арендатор вправе с согласия арендодателя предоставлять в субаренду часть площадей, входящих в состав арендованного предприятия, при условии, что это не нарушает положения договора аренды предприятия. Арендатор имеет право сдать в субаренду не более 30 % свободных площадей.

Из материалов дела усматривается, что в письме от 24.02.2012 N 34 ООО "Марс" в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом изложены причины образования свободных площадей в арендуемом здании, а также расчет сдаваемых в субаренду площадей, которые не превышают 30 % свободных (том 1, л. д. 102).

ООО "Марс" заключены договоры субаренды свободных площадей, расположенных по адресу: Трубчевский район, поселок Белая Березка, улица Набережная, дом 28а, с ИП Сетровой Е.В. на площадь 79 кв. м (том 1, л. д. 128), а также с ИП Ермощенко Н.И. на площадь 31 кв. м (том 1, л. д. 127) с письменного согласия Комитета по управлению муниципальным имуществом.

Сданные ответчиком в субаренду площади не превышают 30 % от свободных.

Письмом от 19.01.2011 N 40 Комитет по управлению муниципальным имуществом был уведомлен об использовании ООО "Марс" площади 63,2 кв. м, расположенной на втором этаже двухэтажного здания по адресу: город Трубчевск, улица Советская, 44, под розничную торговлю товаров народного потребления с января 2011 года.

Вместе с тем возражений со стороны истца по данному факту в адрес ответчика не поступало.

По условиям пункта 7.2 досрочное расторжение договора в одностороннем порядке осуществляется по требованию арендодателя без согласия арендатора в судебном порядке, если арендатор: не вносит арендные платежи в течение трех месяцев; допускает грубые нарушения обязательств, вытекающих из договора по использованию имущества. Не указанные в договоре условия досрочного расторжения договора имущественного комплекса, не являются основанием для досрочного расторжения договора между арендатором и арендодателем в рамках действующего законодательства Российской Федерации.

Отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате подтверждается актом сверки расчетов (том 1, л. д. 99).

Нарушений условий договора по использованию имуществом судом не установлено.

С учетом того, что надлежащих доказательств несоблюдения ответчиком условий, указанных в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 7.2 договора, влекущих расторжение спорного договора, истцом не представлено, суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что заявленные истцом требования удовлетворению не подлежат.

Доводы апелляционной жалобы ИП Леонова Н.Н. не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку при таких обстоятельствах не имеют правового значения для рассмотрения спора в рамках настоящего дела, принятое обжалуемое решение суда не затрагивает права и интересы ИП Леонова Н.Н.

Доводы апелляционных жалоб изучены апелляционным судом, однако они подлежат отклонению, как несостоятельные, опровергаемые материалами дела и установленными судом обстоятельствами.

С учетом изложенного, проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, приведенные заявителями в апелляционных жалобах, не могут служить основанием для отмены обжалуемого законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого законного и обоснованного судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 14.11.2012 по делу N А09-7766/2012 оставить без изменения, а апелляционные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом (город Трубчевск Брянской области, ОГРН 1023202936393, ИНН 3230003308) и индивидуального предпринимателя Леонова Николая Николаевича (город Трубчевск Брянской области, ОГРНИП 304325214100094, ИНН 323000026291) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.В. Рыжова

Судьи

Ю.А. Волкова М.В. Каструба