Письмо Правительства РФ от 3 марта 2008 г. N 970п-П13 "Официальный отзыв на проект федерального закона N 450229-4 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка перехода права на земельный участок при отчуждении находящейся на нем недвижимости", внесенный Государственной Думой Ярославской области"

В Правительстве Российской Федерации рассмотрен представленный проект федерального закона.

Законопроектом предлагается внести изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в целях совершенствования порядка перехода прав на земельный участок при отчуждении находящейся на нем недвижимости.

Законопроектом предусматривается, что право на земельный участок, а также на часть земельного участка, занятую отчуждаемым зданием (сооружением) будет прекращаться и возникать без правоустанавливающего документа (договора), а регистрация перехода права (прекращение права у продавца и возникновение права у покупателя) на указанную выше часть земельного участка, как объект недвижимого имущества, будет проводиться без представления надлежащим образом оформленных документов, идентифицирующих эту часть земельного участка.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются правоустанавливающие документы, в частности, договор. Согласно пункту 1 статьи 18 Закона документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Указанные документы должны содержать, в том числе описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом, вид регистрируемого права.

Пункт 37 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219, предусматривает, что подраздел II ЕГРП содержит записи о праве собственности и об иных вещных правах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах, о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимого имущества.

Таким образом, из указанных выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона, Правил ведения ЕГРП следует, что для государственной регистрации права (в том числе перехода права) необходим правоустанавливающий документ, содержащий в том числе описание недвижимого имущества, право на которое подлежит регистрации.

Пунктом 2 статьи 3 законопроекта предлагается изложить пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в новой редакции, предусматривающей, в частности, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая, когда договором об отчуждении здания, строения, сооружения предусмотрено иное, чем собственность, право на земельный участок, предоставляемое приобретателю здания, строения, сооружения.

Данное положение законопроекта не может быть поддержано, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Законопроектом (пункт 3 статьи 3) предлагается дополнить статью 44 Земельного кодекса Российской Федерации нормой, согласно которой, если иное не установлено договором, при отчуждении принадлежащих собственнику земельного участка и находящихся на нем здания, строения, сооружения у собственника земельного участка прекращается право собственности на часть земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для ее использования, с момента возникновения у приобретателя права собственности на здание, строение, сооружение без заключения договора об отчуждении земельного участка.

Указанное положение законопроекта не относится к предмету правового регулирования статьи 44 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку вопросы, связанные с переходом права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, урегулированы в статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного Правительство Российской Федерации не поддерживает законопроект.

Заместитель Председателя Правительства Российской Федерации

А. Жуков