Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2013 г. N 12АП-11983/12

г. Саратов

08 февраля 2013 г.

Дело N А12-15269/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 февраля 2013 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимаева Ф.И.

судей Волковой Т.В., Телегиной Т.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Зинченко И.А.,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от отдела по управлению имуществом администрации городского округа - города Урюпинск Волгоградской области Боярищева Наталья Васильевна по доверенности N 11 от 04.02.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы отдела по управлению имуществом Администрации городского округа г. Урюпинск

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15 ноября 2012 года по делу N А12-15269/2012 (судья Поляков Д.А.)

по заявлению индивидуального предпринимателя Кепша Игоря Александровича (ИНН 343802234098, ОГРНИП 3043435735800202)

к отделу по управлению имуществом администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области (ИНН 3438005142, ОГРН 1023405765569)

третьи лица:

общество с ограниченной ответственностью агентство независимой оценки и экспертизы "Медведица",

индивидуальный предприниматель Белов Андрей Александрович,

о признании недостоверной величины рыночной стоимости встроенного помещения, урегулирования разногласий, возникших при заключении договора и о взыскании 50 000 руб.,

и встречное исковое заявление отдела по управлению имуществом администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области (ИНН 3438005142, ОГРН 10234057655)

к индивидуальному предпринимателю Кепша Игорю Александровичу (ИНН 343802234098, ОГРНИП 3043435735800202)

третьи лица:

общество с ограниченной ответственностью агентство независимой оценки и экспертизы "Медведица",

индивидуальный предприниматель Белов Андрей Александрович,

о признании недействительным договора,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Кепша Игорь Александрович (далее предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к отделу по управлению имуществом администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области (далее отдел по управлению имуществом, ответчик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости встроенного помещения N 4 общей площадью 75,1 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, г. Урюпинск, ул. Красноармейская, д.11, помещение N 4, определенной в отчете N030/Н от 29 февраля 2012 г. в размере 2 404 742 руб., выполненном независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем Беловым Андреем Александровичем (далее независимый оценщик).

Предприниматель также просил урегулировать разногласия между ним и отделом по управлению имуществом, возникшие при заключении договора купли-продажи N 2-КП от 06 апреля 2012 г. нежилого помещения общей площадью 75,1 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, г. Урюпинск, ул. Красноармейская, д. 11, помещение N 4, определив условия договора согласно его проекту, исходя из рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, установленного заключением эксперта по настоящему делу (в рамках судебной экспертизы), взыскать с отдела по управлению имуществом судебные расходы на оказание юридических услуг в размере 50 000 руб. и расходы на оплату государственной пошлины.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил признать недостоверной величину рыночной стоимости вышеуказанного встроенного помещения, определенную в указанном отчете в размере 2 404 742 руб. (без учета налога на добавленную стоимость (далее НДС)), выполненном независимым оценщиком; урегулировать разногласия между предпринимателем и отделом по управлению имуществом, возникшие при заключении договора купли-продажи от 06 апреля 2012 г. вышеуказанного нежилого помещения, определив условия договора согласно заключению эксперта по настоящему делу (в рамках судебной экспертизы) равной в размере 1 325 423,73 руб. (без учета НДС); взыскать с отдела по управлению имуществом судебные расходы на оказание юридических услуг в размере 50 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины и расходы на оплату судебной экспертизы в размере 8 000 руб.

Судом уточнения к исковому заявлению приняты.

Определением суда от 09 октября 2012 г. принято к производству встречное исковое заявление отдела по управлению имуществом к предпринимателю о признании недействительным договора купли-продажи N 2-КП от 06 апреля 2012 г.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 15 ноября 2012 г. исковые требования предпринимателя к отделу по управлению имуществом удовлетворены.

Суд признал недостоверной величину рыночной стоимости встроенного помещения общей площадью 75,1 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, г. Урюпинск, ул. Красноармейская, д.11, помещение N 4, определенную в отчете N 030/Н от 29 февраля 2012 г. в размере 2 404 742 руб., выполненном независимым оценщиком.

Суд обязал отдел по управлению имуществом заключить с предпринимателем договор купли-продажи указанного встроенного помещения на следующих условиях.

Изложить пункт 2.1 договора купли-продажи N 2-КП от 06 апреля 2012 г. в следующей редакции: "Цена имущества по настоящему договору составляет 1 325 423,73 руб.".

Суд отказал в удовлетворении встречного искового заявления отдела по управлению имуществом к предпринимателю.

С отдела по управлению имуществом в пользу предпринимателя взысканы расходы на оказание юридических услуг в размере 50 000 руб., на проведение экспертизы в размере 9 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, отдел по управлению имуществом обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции от 15 ноября 2012 г. по делу N А12-15269/2012 полностью и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что, изменив условие договора о сроке его действия, истец не исполнил принятого на себя обязательства по государственной регистрации договора аренды, что является основанием для признания договора незаключенным.

Заявитель полагает, что указание в договоре аренды на общую площадь объекта без детализации площадей, входящих в него помещений свидетельствует о несогласованности предмета договора аренды и его незаключенности, так как невозможно установить переданные в аренду истцу помещения. Данному факту судом первой инстанции не дана правовая оценка.

Податель жалобы считает, что договор купли-продажи недвижимости N 2-КП от 06 апреля 2012 г. является ничтожной сделкой, так как совершен с нарушением закона.

Также, по мнению заявителя, судом не дана надлежащая оценка тому факту, что в соответствие с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" именно уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности). Заявитель полагает, что для суда первой инстанции отсутствовали основания для пересмотра стоимости спорного объекта недвижимости.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации г. Урюпинска N 605 от 21 сентября 2002 г. между администрацией города Урюпинска Волгоградской области и предпринимателем 23 сентября 2002 г. заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества N 343 сроком действия с 01 октября 2002 г. по 31 декабря 2007 г. (в редакции изменения и дополнения к договору аренды N 343).

В последующем сторонами заключены договоры аренды того же объекта: N 453 от 21 июля 2007 г, N 484 от 23 января 2009 г., N 00000070 от 18 января 2010 г., N 00000192 от 08 февраля 2011 г.

Письмом N 301 от 02 апреля 2012 г. отдел по управлению имуществом сообщил предпринимателю о возможности приобретения нежилого помещения общей площадью 75,1 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, г. Урюпинск, ул. Красноармейская, д. 11, помещение N 4. Одновременно в адрес предпринимателя направлен для подписания договор купли-продажи недвижимости N2- КП от 06 апреля 2012 г.

Согласно пункту 1.1. договора от 06 апреля 2012 г. отдел по управлению имуществом обязуется передать в собственность предпринимателю указанное нежилое помещение, а предприниматель - оплатить денежную сумму, предусмотренную договором.

Цена имущества по договору составляла 2 404 742 руб. без учета НДС (пункт 2.1. договора от 06 апреля 2012 г.).

Предпринимателем составлен протокол разногласий к указанному договору, касающийся изменения цены договора в следующей редакции: "цена имущества по настоящему договору составляет 1 268 142 руб. без учета НДС".

Разногласие, возникшее между сторонами по цене объекта, не урегулированы.

Полагая, что стоимость имущества, указанная в договоре от 06 апреля 2012 г. является недостоверной, предприниматель обратился в суд с вышеуказанным иском об урегулировании разногласий.

Отдел по управлению имуществом, полагая, что указанный договор от 06 апреля 2012 г. является ничтожным, обратился с встречным иском о признании договора недействительной сделкой.

Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд пришел к выводу, что предприниматель имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, предусмотренное Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N159), по цене, равной его рыночной стоимости. Суд посчитал возможным положить выводы судебной экспертизы, изложенные в заключении эксперта ОН-7261 о рыночной стоимости объекта от 03 сентября 2012 г., в основание решения суда и доказанным то обстоятельство, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 1 325 423,73 руб.

Суд пришел к выводу, что договор купли-продажи недвижимости от 06 апреля 2012 г. не может являться ничтожной сделкой, поскольку предприниматель обладает правом преимущественного выкупа спорного имущества согласно требованиям Закона N 159. В связи с чем, заявленные отделом по управлению имуществом требования о признании недействительным указанного договора купли-продажи судом первой инстанции признаны не подлежащими удовлетворению.

Исследовав и оценив совокупность документов, имеющихся в материалах дела, судебная коллегия апелляционной инстанции не находит основания для отмены состоявшегося судебного акта ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Поскольку стороны не достигли соглашения по существенным условиям договора, истец в порядке статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации передал разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Положения статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N159.

В силу статьи 3 Закона N159 субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Истец воспользовался своим правом и направил разногласия, возникшие при заключении договора, заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, волеизъявление истца не свидетельствует об отказе последнего от преимущественного права на приобретение имущества, а подтверждает реализацию истцом права на передачу разногласий, возникших при заключении договора и заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда.

Иное толкование законодательства исключает саму возможность для субъекта малого и среднего предпринимательства передачи разногласий на рассмотрение суда и оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки.

В соответствии с абзацем 1 статьи 3 Закона N 159 субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из анализа данной нормы следует, что проведение оценки, при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности обязательно в силу закона.

Рыночная стоимость имущества, определенная оценщиком, в данном случае является продажной ценой, по которой в дальнейшем будет отчуждаться указанное имущество.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Исходя из противоречивых сведений о рыночной стоимости спорного помещения, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд назначил судебную товароведческую экспертизу с целью проверки отчета N 030/Н от 29 февраля 2012 г. и установления действительной рыночной цены данного имущества.

Согласно результатам проведенной по делу экспертизы рыночная стоимость встроенного нежилого помещения N 4, литера А, общей площадью 75,1 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Урюпинск, улица Красноармейская, д. 11, помещение N 4, по состоянию на 22 февраля 2012 г. составляет 1 564 000 руб.

В рыночную стоимость указанного нежилого помещения, согласно пояснениям эксперта, включен НДС. Без учета НДС рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: Волгоградская область, г. Урюпинск, улица Красноармейская, д. 11, помещение N 4, по состоянию на 22 февраля 2012 г. составляет 1 325 423,73 руб.

Поскольку определение рыночной стоимости имущества возможно только с применением специальных познаний, суд первой инстанции при рассмотрении спора по существу обоснованно использовал представленное экспертное заключение ОН-7261 о рыночной стоимости объекта от 03 сентября 2012 г.

Как усматривается из материалов дела, сторонами указанное заключение судебной экспертизы не оспорено, доказательств несоответствия выводов экспертов требованиям Закона об оценочной деятельности не представлено.

Довод заявителя жалобы, о неисполнении истцом обязательства по государственной регистрации договора аренды, а также указание в договоре аренды на общую площадь объекта без детализации площадей, входящих в него помещений, что свидетельствует о несогласованности предмета договора аренды и его незаключенности отклоняется судебной коллегией.

Как установлено материалами дела между предпринимателем и отделом заключены договоры аренды N 453 от 21 июля 2007 г, N 484 от 23 января 2009 г., N 00000070 от 18 января 2010 г., N 00000192 от 08 февраля 2011 г. с указанием площади предоставляемого по указанному адресу нежилого помещения.

Указанные договоры заключены на срок менее года и содержат сведения, позволяющие определить предмет договора.

Более того, в течение многих лет арендных отношений между сторонами не возникало разногласий по вопросу определения индивидуализирующего признака спорного объекта недвижимости.

Таким образом, предприниматель владеет спорным имуществом на основании договора аренды и имеет право на его выкуп.

Довод апелляционной жалобы, что договор купли-продажи недвижимости от 06 апреля 2012 г. является ничтожной сделкой, так как совершен с нарушением закона, судебная коллегия также считает несостоятельным на основании следующего.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названые в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из условий договора от 06 апреля 2012 г. следует, что в договоре цена как существенное условие, определенное сторонами в договоре, не согласована.

Следовательно, незаключенный договор, как непорождающий какие-либо правовые последствия для сторон, не может быть признан недействительным как полностью, так и в части.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции верно сделаны выводы о признании недостоверной величины рыночной стоимости спорного нежилого помещения, определенной в отчете независимого оценщика и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований отдела по управлению имуществом к предпринимателю.

Судебная коллегия считает, что резолютивная часть решения суда первой инстанции в части обязания отдела по управлению имуществом заключить с предпринимателем договор купли-продажи спорного помещения подлежит изменению на основании следующего.

Согласно нормам статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

При рассмотрении спора суд первой инстанции неправильно квалифицировал предмет иска как требование о понуждении заключить договор купли-продажи.

Из обстоятельств дела следует, что ответчик не уклонялся от заключения договора купли-продажи, а между продавцом и покупателем возник преддоговорный спор по одному договорному условию.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

По настоящему спору рассматриваются только те условия договора, по которым стороны не достигли обоюдного согласия при передаче спора в суд.

Наличие в резолютивной части решения об обязании отдела по управлению имуществом заключить с предпринимателем договор купли-продажи встроенного помещения N 4 общей площадью 75,1 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, г. Урюпинск, ул. Красноармейская, 11, помещение N 4, не соответствует характеристике спорных правоотношений заявленным требованиям и несет неопределенность в исполнении судебного акта.

Договор, разногласие по которому передают для урегулирования в суд, считается заключенным с момента вступления в силу решения суда об урегулировании этих разногласий.

В тоже время договор, обязанность по заключению которого возложена судом на ответчика по делу, будет заключен с момента исполнения решения суда.

В целях устранения сомнений в моменте, с которого спорный договор будет считаться заключенным, суд полагает необходимым принять резолютивную часть решения в части обязания отдела по управлению имуществом заключить с предпринимателем договор купли-продажи встроенного помещения N 4 общей площадью 75,1 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, г. Урюпинск, ул. Красноармейская, 11, помещение N 4, изложив ее в следующей редакции.

Урегулировать разногласия по пункту 2.1 договора купли-продажи недвижимости N 2-КП от 06 апреля 2012 г., изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена имущества по настоящему договору составляет 1 325 423,73 руб.".

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

изменить резолютивную часть решения Арбитражного суда Волгоградской области от 15 ноября 2012 года по делу N А12-15269/2012 в части обязания отдела по управлению имуществом администрации городского округа - город Урюпинск Волгоградской области заключить с индивидуальным предпринимателем Кепша Игорем Александровичем договор купли-продажи встроенного помещения N4 общей площадью 75,1 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, г. Урюпинск, ул. Красноармейская, 11, помещение N4, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции.

Урегулировать разногласия по пункту 2.1 договора купли-продажи недвижимости N 2-КП от 06 апреля 2012 г., изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена имущества по настоящему договору составляет 1 325 423,73 руб.".

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд, принявший решение.

Председательствующий

Ф.И. Тимаев

Судьи

Т.В. Волкова Т.Н. Телегина