Письмо Правительства РФ от 28 июня 2007 г. N 2577п-П9 "Официальный отзыв на проект федерального закона N 371134-4 "О внесении изменений в пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", внесенный депутатами Государственной Думы В.И. Алкснисом, С.Н. Бабуриным, Н.М. Безбородовым, И.К. Викторовым, С.А. Глотовым, Б.Ю. Мухиной, А.В. Фоменко"

В Правительстве Российской Федерации рассмотрен представленный проект федерального закона.

Законопроектом предлагается ввести в статью 131 Гражданского кодекса Российской Федерация (далее - Кодекс) правило о государственной регистрации права требования на объект долевого строительства, а также установить в Федеральном законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон) норму, согласно которой указанное право требования подлежит государственной регистрации в порядке, аналогичном государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

Следует отметить, что законопроект не раскрывает понятие "право требования" участника долевого строительства на объект долевого строительства, а только устанавливает правило о его государственной регистрации. В связи с этим не ясно, какие именно права требования подлежат государственной регистрации.

Кроме того, законопроект не определяет правовые последствия проведения или не проведения государственной регистрации этого права требования, что не дает представления о том, каким образом его государственная регистрация обеспечит дополнительные гарантии участникам долевого строительства.

При этом необходимо учитывать, что Кодекс (например, статья 216) не предусматривает такого вида вещных прав как "право требования, вытекающее из Федерального закона", равно как и ограничений (обременении) таких вещных прав. Пункт 1 статьи 131 Кодекса определяет, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение. Далее в этой норме Кодекса перечислены только отдельные виды подлежащих государственной регистрации вещных прав и ограничений (обременении) вещных прав, в частности, сервитут, ипотека. Что же касается правовых последствий государственной регистрации, то, согласно Кодексу, если иное не установлено законом, право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, а договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации (статьи 8, 433 Кодекса).

В соответствии с Федеральным законом его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона (то есть после 1 апреля 2005 г.).

В целях исключения случаев заключения застройщиком с несколькими лицами двух и более договоров в отношении одной и той же квартиры в возводимом доме Федеральным законом предусмотрена регистрация договоров участия в долевом строительстве, с момента которой договор считается заключенным. При этом Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) дополнен статьей 25.1, регламентирующей особенности государственной регистрации таких договоров.

Федеральный закон также предусматривает государственную регистрацию уступки права требования по договору, что препятствует совершению участниками долевого строительства недобросовестных действий, влекущих появление нескольких "претендентов" на одно и то же помещение в многоквартирном доме. При этом в соответствии со статьей 11 Федерального закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Кодексом, и только с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Следует также учитывать, что за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина (статья 11 Закона о регистрации). Кроме того, с введением дополнительного регистрационного действия увеличится объем работы органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, что, в свою очередь, может потребовать увеличения численности федеральных государственных гражданских служащих Росрегистрации и ее территориальных органов, а также фонда оплаты труда. В этой связи введение нового регистрационного действия потребует дополнительных затрат со стороны заявителей, а также из федерального бюджета, однако в финансово-экономическом обосновании к законопроекту соответствующие расчеты отсутствуют.

Таким образом, Федеральным законом и Законом о регистрации создан возможный в рамках действующего института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним правовой механизм обеспечения гарантий прав участников долевого строительства.

Вместе с тем в связи с неопределенностью правовой природы предусмотренного законопроектом права требования государственная регистрация таких прав требования не обеспечит дополнительных гарантий участникам долевого строительства.

При этом следует отметить, что Федеральный закон предусматривает и ряд иных норм, направленных на защиту прав участников долевого строительства. Так, статьей 12.1 Федерального закона установлены способы обеспечения исполнения обязательств по договору, в соответствии с которыми исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. Другими способами являются: залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 Федерального закона; поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 Федерального закона. Согласно пункту 2 статьи 15.1 Федерального закона залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 Федерального закона, а также поручительством в порядке, предусмотренном статьей 15.1 Федерального закона, обеспечивается исполнение таких обязательств застройщика по договору, как возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Федеральным законом и (или) договором; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо слов "пункту 2 статьи 15.1" следует читать "пункту 2 статьи 12.1"

На основании изложенного законопроект Правительством Российской Федерации не поддерживается.

Заместитель Председателя Правительства Российской Федерации

А. Жуков