Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2013 г. N 09АП-39833/12

4 февраля 2013 г.

Дело N А40-54279/12

Резолютивная часть постановления объявлена 28.01.2013 г.

В полном объеме постановление изготовлено 04.02.2013 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Алмасхановым М.У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ВЕРТ-БИЗНЕС" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.10.2012 г., принятое судьей Иевлевым П.А. по делу N А40-54279/12

по иску ООО "ВЕРТ-БИЗНЕС" (ОГРН 1027739043947, местонахождение: 127083, г. Москва, ул. Мишина, д. 56, стр. 2)

к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20),

с участием третьих лиц Правительства г. Москвы, Москомархитектуры,

о взыскании компенсации за принудительное изъятие земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка и взыскании убытков,

при участии в судебном заседании:

от истца: Нам К.В. по дов. от 27.03.2012 г.;

от ответчика, Правительства г. Москвы: Белкина А.Ю. по дов. от 24.12.2012 г., 25.12.2012 г.,

от Москомархитектуры: неявка,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ВЕРТ-БИЗНЕС" (арендатор) предъявило иск к городу Москве в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель), с учетом принятия судом изменения иска (т. 5 л.д. 43), о расторжении Договора аренды от 31.05.2006 г. N М-09-030785 и взыскании понесенных в связи с его исполнением расходов в размере 4371362,59 руб., а также взыскании компенсации в размере 340700000 руб. за принудительное изъятие части арендовавшегося по Договору от 25.07.2002 г. N М-09-509744 земельного участка.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.10.2012 г. (т. 5 л.д. 60-61) в удовлетворении иска отказано.

На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 5 л.д. 60-61).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал, Истец и Правительство г. Москвы по ним возражали; Москомархитектура надлежаще уведомлена, поскольку участвовала в судебном заседании суда первой инстанции (т. 5 л.д. 58), информация о судебном заседании суда апелляционной инстанции по рассмотрению поданной в установленный срок жалобы размещена на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 5 л.д. 100).

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим оставлению без изменения.

Установлено, что по Договору от 25.07.2002 г. N М-09-509744 (т. 1 л.д. 45-50) город Москва в лице Московского земельного комитета предоставил ООО "ВЕРТ-БИЗНЕС" в возмездное пользование на срок 5 лет земельный участок площадью 3000кв.м. с кадастровым N 77-09-04014-085 местонахождением: г. Москва, ул. Мишина, вл. 57, стр. 1, для эксплуатации административного здания и благоустройства прилегающей территории.

Соглашением от 30.05.2006 г. (т. 1 л.д. 51-56) размер предоставленного в аренду земельного участка уменьшен до 1500 кв.м., вновь образованному земельному участку присвоен кадастровый номер N 77-09-04014-136.

По Договору от 31.05.2006 г. N М-09-030785 (т. 1 л.д. 58-68), заключенному не по результатам торгов, город Москва в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы предоставил ООО "ВЕРТ-БИЗНЕС" в возмездное пользование на срок 49 лет земельный участок площадью 1500 кв.м. с кадастровым N 77-09-04014-139 местонахождением: г. Москва, ул. Верхняя Масловка, вл. 2-4, для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации торгово-офисного здания.

Соглашение от 30.05.2006 г. об изменении размера арендуемого земельного участка было заключено ООО "ВЕРТ-БИЗНЕС" по своей воле и уже после того, как Решением Арбитражного суда г Москвы от 07.07.2005 г. по делу N А40-20188/05 (т. 1 л.д. 77-79) была подтверждена необязательность для ООО "ВЕРТ-БИЗНЕС" предложения Правительства Москвы, выраженного в Распоряжении от 20.01.2005 г. N 140 (т. 1 л.д. 69), внести изменения в Договор аренды от 25.07.2002 г. N М-09-509744 в части уменьшения площади арендуемого земельного участка с 0,30 га до 0,15 га, т.е. изъятия части арендуемого земельного участка в смысле нормы п. 2 ст. 235 ГК РФ в отношении Истца произведено не было.

Однако право требовать компенсацию возникло у Истца в силу того, что Соглашение от 30.05.2006 г. предполагалось его сторонами возмездным применительно к норме п. 3 ст. 423 ГК РФ, предполагающим обязанность города Москвы как лица, в пользу которого общество "ВЕРТ-БИЗНЕС" отказалось от права аренды, предоставить встречное равноценное имущественное благо.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.07.2007 г. по делу N А40-9665/07 (т. 1 л.д. 84-92) подтверждена правильность толкования Соглашения от 30.05.2006 г. как влекущего обязанность города Москвы возместить обществу "ВЕРТ-БИЗНЕС" уменьшение объема имущественных прав последнего вследствие его отказа от права аренды части арендовавшегося по Договору аренды от 25.07.2002 г. N М-09-509744 земельного участка.

В этом смысле основанием для возникновения у города Москвы обязательства возместить обществу "ВЕРТ-БИЗНЕС" уменьшение объема его имущественных прав вследствие отказа от права аренды части земельного участка явилось Соглашение от 30.05.2006 г., тогда как Договор от 31.05.2006 г. N М-09-030785 представляет собой только способ выполнения данного основного обязательства.

Это означает, что при невозможности исполнения Договора от 31.05.2006 г. N М-09-030785 по причине того, что если обязательства из него не могут быть признаны возникшими, общество "ВЕРТ-БИЗНЕС" вправе требовать причитающуюся ему компенсацию исходя из условий Соглашения от 30.05.2006 г., а при решении вопроса, каково было волеизъявление сторон, была ли ими согласована определенная форма компенсации (денежная или натуральная), следует исходить из формулировок именно Соглашения от 30.05.2006 г.

По настоящему делу исходя из физических характеристик объекта, от права аренды которого Истец отказался, следует вывод о том, что равноценное имущественное благо могло быть ему предоставлено только в деньгах, но не в натуре, т.е. что в силу обязательства из Соглашения от 30.05.2006 г. у города Москвы возникла обязанность обществу "ВЕРТ-БИЗНЕС" денежную компенсацию.

Этот вывод суда обоснован следующим.

До того, как посредством Соглашения от 30.05.2006 г. был изменен размер арендовавшегося по Договору от 25.07.2002 г. N М-09-509744 земельного участка, у ООО "ВЕРТ-БИЗНЕС" имелось право в течение 5 лет пользоваться земельным участком площадью 3000кв.м. местонахождением: г. Москва, ул. Мишина, вл. 57, стр. 1, для эксплуатации расположенного на нем административного здания Истца (со слов, 2-этажного, общей площадью около 700 кв.м.), и благоустройства прилегающей территории.

Таким образом, только часть арендовавшегося по Договору от 25.07.2002 г. N М-09-509744 земельного участка использовалась Истцом для эксплуатации существующего здания, тогда как другая часть использовалась им для благоустройства прилегающей к данному зданию территории.

После того, как посредством Соглашения от 30.05.2006 г. был изменен размер арендовавшегося по Договору от 25.07.2002 г. N М-09-509744 земельного участка, у ООО "ВЕРТ-БИЗНЕС" в пользовании осталась та часть земельного участка площадью 1500 кв.м., на которой расположено принадлежащее ему административное здание, т.е. Истец отказался от использования незастроенной территорией, которая была предоставлена ему под благоустройство (которую город Москва имел бы безусловное право истребовать в порядке ст.ст. 610, 622 ГК РФ посредством отказа от исполнения Договора от 25.07.2002 г. N М-09-509744 по истечении 5-летнего срока его действия в той его части, в которой предоставленная в аренду территория превышает нормативно необходимую для эксплуатации существующего здания, определенную по правилам п. 3 ст. 33, п. 1 ст. 36 ЗемК РФ).

Естественно, что в связи с уменьшением прилегающей к административному зданию благоустроенной озелененной территории понижается привлекательность использования помещений в нем; при этом земельный участок с разрешенным видом использования, допускающим только его благоустройство и озеленение, обладает ценностью только когда он непосредственно граничит с земельным участком, предоставленным тому же пользователю для эксплуатации существующего здания.

В этом качестве компенсация за отказ собственника здания от права использовать часть земельного участка, предназначенной для благоустройства, с оставлением за ним права использовать другую часть земельного участка, предназначенную для эксплуатации здания, может быть равнозначной как для собственника земли, так и для собственника здания, только когда последнему предоставляется:

- другой земельный участок, который может быть использован под благоустройство, но который при этом является смежным с земельным участком, необходимым для эксплуатации данного здания;

- денежная компенсация.

Однако по настоящему делу в природе отсутствует земельный участок, равноценный тому, от права аренды которым Истец отказался, т.е., с одной стороны, свободный от застройки, который можно было бы использовать под благоустройство территории, и, с другой стороны, непосредственно прилегающий к земельному участку, на котором расположено принадлежащее Истцу здание.

Во всех иных случаях компенсация в натуре за отказ собственника здания от права использовать часть прилегающей к зданию благоустроенной территории, хотя бы ее площадь и превышала нормативно положенную, с оставлением за ним права использовать непосредственно предназначенную для эксплуатации здания территорию, не является равнозначной:

- или для собственника здания, когда ему предоставляется другой земельный участок, могущий быть использованным только под благоустройство, но не имеющий общих границ с необходимым для эксплуатации данного здания земельным участком;

- ни для собственника земли, когда собственнику здания предоставляется другой земельный участок, который хотя и не имеет общих границ с необходимым для эксплуатации данного здания земельным участком, но имеет иной более выгодный для пользователя вид разрешенного использования, например, может быть использован для возведения на нем объектов капитального строительства, в связи с чем рыночная стоимость права пользования таким новым земельным участком существенно превышает компенсацию за неудобства, причиненные прекращением права пользования прежним земельным участком.

Последний вариант к тому же может повлечь нарушение норм действующего антимонопольного законодательства, не допускающего предоставление находящегося в публичной собственности имущества коммерческим организациям без проведения торгов, и земельного законодательства, не допускающего предоставление земельных участков без предварительного согласования мест размещения объектов минуя торги.

Попытка предоставить компенсацию именно по такому последнему варианту была предпринята спорящими по настоящему делу сторонами посредством заключения Договора от 31.05.2006 г. N М-09-030785.

Однако несмотря на факт заключения такой сделки, реально до настоящего времени общество "ВЕРТ-БИЗНЕС" не получило ту компенсацию, которая была определена условиями Договора от 31.05.2006 г. N М-09-030785.

Этот вывод суда обоснован следующим.

Условия Договора от 31.05.2006 г. N М-09-030785 предполагали, что за отказ Истца от права использовать часть прилегающей к его офисному зданию благоустроенной территории город Москва взамен предоставит ему право построить на ином аналогичном по площади земельном участке, расположенном в пределах того же административного округа, торгово-офисное здание.

Стороны данного Договора действовали как участники гражданских правоотношений, в т.ч. город Москва в лице реализовывавшего его правомочия как собственника земельного участка Департамента земельных ресурсов.

Однако отношения по созданию на земельном участке в населенном пункте объекта недвижимого имущества регулируются также и нормами публичного законодательства, в частности, Градостроительного кодекса РФ.

В связи с чем одного волеизъявления собственника земельного участка о наделении иного лица правом возмести на нем объект недвижимости недостаточно для того, чтобы последний получил правовую возможность реализовать это право.

Необходимо еще, чтобы действующее публично-правовое регулирование, в частности, градостроительное, допускало такое строительство.

В силу действующих норм ГрадК РФ, если земельный участок расположен на территории, для которой 1) не утвержден проект планировки, предусматривающий размещение на соответствующем земельном участке объекта капитального строительства определенного назначения и определенных параметров, или 2) не установлен градостроительный регламент, определяющий а) вид разрешенного использования соответствующего земельного участка как предназначенного для строительства объектов капитального строительства, и б) и вид разрешенного использования соответствующего объекта капитального строительства, - то при заключении договора, предусматривающего предоставление такого земельного участка его собственником в пользование другому лицу с правом последнего построить на нем объект недвижимости, возникает неопределенность, каков будет результат осуществляемой публичной властью деятельности по развитию территории, на которой расположен соответствующий земельный участок, т.е. позволит он или нет осуществляемая в публично-правовом порядке деятельность по развитию территории исполнить этот договор в соответствии с его условиями.

Результат публично-правовой градостроительной деятельности, имеющий значение для частно-правового интереса предполагаемого застройщика, выражается в утвержденном проекте планировки или в выданном градостроительном плане земельного участка (потребовать который можно только применительно к предназначенному для капитального строительства земельному участку, т.е. использование которого для капитального строительства определено градостроительным регламентом).

Совпадение соответствующих интересов публичного и частного начала имеет место, когда определенные проектом планировки или градостроительным планом земельного участка условия использования земельного участка соответствует условиям использования земельного участка, определенным в гражданско-правовом обязательстве между его собственником и пользователем.

Установленный ГрадК РФ принцип объективного характера деятельности по развитию территорий предполагает такой же принцип формирования планировки территории на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативов градостроительного проектирования, градостроительных регламентов.

Как следствие, гражданско-правовой договор о предоставлении права застроить чужой земельный участок, если на момент его заключения еще не существовали градостроительные документы, определяющие саму возможность застройки соответствующего земельного участка или назначение и параметры такой застройки, - должен считаться заключенным под отлагательным условием применительно к п. 1 ст. 157 ГК РФ наступления обстоятельств, влекущих саму возможность в силу существующих публично-правовых ограничений создать гражданско-правовое обязательство, предполагающее передачу земельного участка третьим лицам под застройку его недвижимостью.

По настоящему делу на момент заключения Договора от 31.05.2006 г. N М-09-030785 отсутствовал проект планировки и градостроительный регламент (что следует из письма Москомархитектуры от 19.11.2010 г. N 001-ГПЗУ-1392/0-(0)-7 (т. 2 л.д. 82) и из Приказа Москомархитектуры от 19.12.2011 г. N 1593 (т. 2 л.д. 83-86).

По этой причине при заключении Договора от 31.05.2006 г. N М-09-030785 существовала неопределенность, наступит или нет в будущем и когда, правовая возможность использования предоставленного в аренду земельного участка для осуществления на нем капитального строительства.

Данная неопределенность не была устранена и Приказом Москомархитектуры от 19.12.2011 г. N 1593 (т. 2 л.д. 83-86), которым по сути Заявителю было отказано в подготовке градостроительного плана земельного участка с кадастровым N 77:09:0004014:139 местонахождением: г. Москва, ул. Верхняя Масловка, вл. 2-4, с испрашиваемым Заявителем видом разрешенного использования (под размещение объекта капитального строительства), поскольку при отсутствии градостроительного регламента территории и проекта планировки территории вопрос о возможности использования входящего в ее состав земельного участка под застройку его объектами капитального строительства решен быть не может.

При таких обстоятельствах говорить о нарушении Договора от 31.05.2006 г. N М-09-030785 какой-либо из ее сторон нельзя, поскольку отлагательное условие, которое позволило бы считать обязательства из данного Договора возникшими, не наступило.

Нельзя говорить и о том, что город Москва недобросовестно воспрепятствовал наступлению отлагательного условия тем, что не обеспечил такое развитие территории города, которое позволило бы исполнить Договор от 31.05.2006 г. N М-09-030785 в рамках, определенных проектом планировки территории.

Город Москва является субъектом гражданских правоотношений постольку, поскольку он участвует в них своим имуществом, в частности, заключает сделки о передаче принадлежащего ему земельного участка в аренду под застройку, но не является субъектом правоотношений, складывающихся в связи с осуществлением градостроительной деятельности на территории города Москвы.

В силу ст. 125 ГК РФ органы публичной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, только тогда считаются действующими от имени публичных образований, приобретая своими действиями права и обязанности непосредственно для публичного образования, когда соответствующие органы участвуют в регулируемых гражданским законодательством отношениях (п. 1 ст. 2 ГК РФ), поскольку по общему установленному п. 3 ст. 2 ГК РФ правилу к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется; в иных случаях участником публичных правоотношений и возникающих из них прав и обязанностей является сам орган публичной власти, но не публичное образование.

Поэтому действия Департамента земельных ресурсов г. Москвы по заключению Договора от 31.05.2006 г. N М-09-030785 считаются совершенными субъектом гражданского права городом Москвой, тогда как Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы, отказав Приказом от 19.12.2011 г. N 1593 в подготовке градостроительного плана земельного участка, предоставленного по Договору от 31.05.2006 г. N М-09-030785, с испрашиваемым Заявителем видом разрешенного использования (под размещение объекта капитального строительства), поскольку такие действия совершены в рамках публичных правоотношений, считаются совершенными государственным органом Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы, к компетенции которого отнесена подготовка градостроительных планов земельных участков не территории города Москвы, но никак не городом Москвой как субъектом гражданского права и как стороной Договора от 31.05.2006 г. N М-09-030785.

При таких обстоятельствах требования Истца о расторжении Договора от 31.05.2006 г. N М-09-030785 по основанию его существенного нарушения городом Москвой и возврате уплаченной по данному Договору арендной платы в качестве убытков, причиненных неправомерными действиями города Москвы, являются необоснованными.

Оснований для переквалификации судом данных требований по собственной инициативе и решении вопроса об удовлетворении заявленных требований по иным, нежели заявлено в иске, юридическим основаниям (применительно к разъяснениям, содержащимся в п. 5-8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54, п. 3 Постановления Пленумов ВС РФ N 10 и ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г.), судом не усматривается, руководствуясь принципом п. 3 ст. 8 АПК РФ, поскольку по смыслу объяснений, данных Истцом суду апелляционной инстанции, его интерес состоит в удовлетворении просительной части его иска при условии признания обоснованной мотивировочной части.

Что касается расходов в связи с подготовкой к проектированию строительства на земельном участке, арендуемом по Договору от 31.05.2006 г. N М-09-030785, то Истец понес их на свой страх и риск, поскольку понимал или должен был понимать их преждевременность, в связи с чем оснований для их отнесения на город Москву не имеется.

В то же время, поскольку сформулированное в Договоре от 31.05.2006 г. N М-09-030785 обязательство предоставить обществу "ВЕРТ-БИЗНЕС" компенсацию в натуральной форме не исполнено, поскольку до настоящего момента не может считаться возникшим, поскольку гражданско-правовое согласие собственника на застройку земельного участка не обеспечено соответствующим публично-правовым территориальным планированием), т.е. до настоящего времени город Москва не выполнил возникшее из Соглашения от 30.05.2006 г. обязательство предоставить обществу "ВЕРТ-БИЗНЕС" денежную компенсацию за свой досрочный отказ от права аренды части земельного участка, общество "ВЕРТ-БИЗНЕС" вправо в судебном порядке требовать соответствующей компенсации.

Поскольку в Соглашении от 30.05.2006 г. ее размер не определен, он в силу ст. 65 АПК РФ подлежит доказыванию Истцом.

Однако Истцом таких доказательств не представлено.

Истцом не представлено доказательств, 1) снизилась ли, и если да, то насколько, рыночная ставка арендной платы за пользование 1кв.м. земельного участка по Договору от 25.07.2002 г. N М-09-509744, когда в его пользовании осталось 1500 кв.м. территории, по сравнению с тем, если бы в его пользовании по-прежнему осталось 3000кв.м. территории на протяжении оставшегося установленного Договором от 25.07.2002 г. N М-09-509744 срока аренды, и 2) какова была рыночная стоимость цены покупки права аренды территории, не вошедшей в состав арендуемого по Соглашению от 30.05.2006 г. земельного участка, могущей быть использованной для целей только ее благоустройства и только на протяжении оставшегося установленного Договором от 25.07.2002 г. N М-09-509744 срока аренды.

Истец требует компенсацию в размере 340700000 руб., которую он определил как разницу между рыночной стоимостью права аренды земельного участка в САО г. Москвы площадью 1500 кв.м. с разрешенным видом использования под благоустройство и озеленение, и рыночной стоимостью права аренды данного же земельного участка, но с разрешенным видом использования под проектирование, строительство и эксплуатацию, со ссылкой на выполненное привлеченным им оценщиком заключение (т. 4 л.д. 1-113) о том, что рыночная стоимость права аренды территории, аналогичной той, относительно которой Истец заявляет, что она была у него принудительно изъята, составила бы: 0 руб. - в том случае, если бы земельный участок был предоставлен для целей только благоустройства и озеленения территории, и 340700000 руб. - в том случае, если бы земельный участок был предоставлен для целей застройки его объектом капитального строительства.

Однако такое определение размера компенсации является неправильным, поскольку 1) разрешенное Договором от 25.07.2002 г. N М-09-509744 использование арендуемого земельного участка никогда не предполагало право арендатора вести на нем строительство, а только эксплуатировать существующее здание и благоустраивать прилегающую к нему территорию; при этом Истец отказался от права аренды части земельного участка, предназначенной для благоустройство прилегающей к зданию территорию; от права аренды части земельного участка, предназначенной для эксплуатации здания, Истец не отказывался; 2) земельный участок, определенный в качестве объекта аренды по Договору от 31.05.2006 г. N М-09-030785, реально Истцу предоставлен не был и не мог быть предоставлен и, соответственно, у него не изымался и не мог быть изъят, поскольку обусловленные публично-правовой деятельностью территориального планирования обстоятельства, которые были бы способны привести к возникновению соответствующих данному Договору прав и обязанностей, не наступили.

При таких обстоятельствах, поскольку размер требуемой Истцом компенсации не доказан, иск в данной части удовлетворению также не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.10.2012 г. по делу N А40-54279/12 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Кузнецова Е.Е.

Судьи

Левина Т.Ю. Тихонов А.П.