Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2007 г. N 16АП-1868/07

г. Ессентуки

03 декабря 2007 г.

Дело N А25-787/2007-8-11

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2007 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 декабря 2007 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Афанасьевой Л.В.,

судей: Мельникова И.М., Фриева А.Л. (докладчик),

при ведении протокола судьей Фриевым А.Л.,

рассмотрев апелляционную жалобу ГУП "Карачаево-Черкесское республиканское агентство по регулированию продовольственного рынка" в лице конкурсного управляющего на решение Арбитражного суда КЧР от 27.09.2007. по делу N А25-787/2007-8-11 по ГУП "Карачаево-Черкесское республиканское агентство по регулированию продовольственного рынка" и УФНС РФ по КЧР к ООО "Элит-А", ГУ при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" и Узденовой М.П. о признании недействительными торгов по продаже имущества,

при участии в заседании:

от РФФИ: Годжиева Н.К. - по доверенности от 12.03.2007,

от УФССП по КЧР: Узденов Х-И.Ш. - по доверенности от 15.01.2007, Хубиев Б.О. - по удостоверению,

от ГУП "КЧР АПР": н/я,

от Узденовой М.П.: н/я,

от Колхоза имени Ленина: н/я,

от арбитражного управляющего колхоза им. Ленина: н/я,

от УФНС: н/я,

от ООО "Элит-А": н/я,

от Джашеевой З.А. и Ахба Г.А.: н/я,

УСТАНОВИЛ:

Государственное унитарное предприятие "Карачаево-Черкесское республиканское агентство по регулированию продовольственного рынка" (далее - ГУП "КЧР АПР") обратилось в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Элит-А" (далее - ООО "Элит-А") и Узденовой М.П. о признании недействительными торгов по продаже имущества СПК Колхоз имени Ленина (далее - колхоз), состоявшихся 20.03.2007, а также протоколов N N 4, 5 от 20.03.2007. Впоследствии с аналогичными требованиями вступило в дело в качестве соистца Управление федеральной налоговой службы по КЧР (далее - УФНС по КЧР). В качестве соответчика по делу привлечено специализированное государственное учреждение при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" (далее - РФФИ), от имени и по поручению которого ООО "Элит-А" провело оспариваемые торги. В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены Колхоз им. Ленина, временный управляющий колхоза им.Ленина, УФССП по КЧР, а также Джашеева З.А. и Ахба Г.А. (участники оспариваемых торгов).

Исковые требования мотивированы тем, что на торгах продано недвижимое имущество колхоза без правоустанавливающих документов, нарушены сроки проведения торгов, наложения ареста.

Решением Арбитражного суда КЧР от 27.09.2007 в удовлетворении исковых требований ГУП "КЧР АПР" отказано. Судебный акт мотивирован тем, что проведение оспариваемых торгов было приостановлено в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов N 2 от 5.03.2007 в связи с принятием определением АС КЧР от 03.03.2007 по делу N А25-345/07-9 обеспечительных мер. При этом арбитражный суд, принимая меры по обеспечению иска, в определении от 03.03.2007 указал, что введенная обеспечительная мера носит временный характер, не означает отмену торгов и не предполагает необходимости назначения повторных торгов. Суд учел, что на момент принятия судом обеспечительных мер по делу N А25-345/07-9 установленный в информационном объявлении о проведении торгов срок подачи заявок истек, соответствующие заявки были поданы тремя лицами (Узденовой М.П., Джашеевой З.А. и Ахба Г.А.), с которыми были заключены соответствующие договоры о задатке, суммы задатка фактически внесены в установленном порядке, указанные лица протоколом N 1 от 02.03.2007 признаны участниками торгов. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии необходимости признания торгов несостоявшимися и объявления повторных торгов.

Кроме того, суд, признавая обоснованными доводы истцов о проведении торгов по продаже имущества без правоустанавливающих документов на него, указал, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, возникшее до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не является само по себе основанием для признания договора купли-продажи недействительным; суд пришел к выводу о том, что незавершенное строительством объекты недвижимости не могли быть предметом купли-продажи до регистрации права собственности на них, однако ссылку истцов о незаконной продаже незавершенного строительством объектов недвижимости без государственной регистрации права собственности и вопреки разъяснениям ВАС РФ в пункте 17 информационного письма N 59 от 16.02.2001 судом не принята во внимание, поскольку, по мнению суда, данные нарушения не повлияли на права и законные интересы истцов. Соистцы, оспаривая продажу недвижимости колхоза, заявляют свои требования в качестве кредиторов. Однако, на момент проведения торгов и продажи имущества данные соистцы не являлись кредиторами, поскольку на дату проведения торгов в установленном порядке таковыми признаны не были.

С указанным решением суда не согласилось ГУП "КЧР АПР", в связи с чем обжаловало его в апелляционном порядке. В своей апелляционной жалобе заявитель указал, что недвижимое имущество продано без правоустанавливающих документов на него, при этом дата постройки объектов недвижимости никем не установлена, в связи с чем вывод о том, что первичное право собственности у колхоза возникло до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не основан на материалах дела. Кроме того, не зарегистрированы права собственности на незавершенное строительством объекты недвижимости. ГУП "КЧР АПР" является кредитором колхоза на основании решения Арбитражного суда КЧР от 04.11.2002, в связи с чем является заинтересованным лицом в оспаривании сделок по отчуждению имущества должника. Колхоз признан несостоятельным (банкротом) по заявлению ГУП "КЧР АПР". В связи с указанными обстоятельствами ГУП "КЧР АПР" является лицом, чьи права нарушены оспариваемыми торгами по реализации имущества. В судебном заседании апелляционной инстанции представитель заявителя не явился.

Представители РФФИ и УФССП по КЧР не признали доводы апелляционной инстанции, просили в ее удовлетворении отказать, решение суда - оставить без изменения.

Рассмотрев апелляционную жалобу и материалы дела, выслушав доводы сторон, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости отмены принятого решения Арбитражного суда КЧР от 27.09.2007 и удовлетворения исковых требований ГУП "КЧР АПР" по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением судебного пристава-исполнителя УФССП по КЧР от 11.08.2005 в сводное исполнительное производство N 46/03/06 были объединены ранее возбужденные исполнительные производства о взыскании с Колхоза задолженности в пользу юридических и физических на общую сумму 63 953 945 руб. 59 коп. До момента объединения указанных производств в сводное исполнительное производство судебным приставом-исполнителем 28.02.2005 было подвергнуто описи и аресту принадлежащее Колхозу недвижимое имущество: незавершенное строительством здание для хранения зерна; незавершенное строительством пристройка к зданию для хранения зерна; два коровника КРС; пять незавершенных строительством зданий из керамического кирпича; четыре жилых дома из саманных кирпичей; подвальное помещение (погреб); незавершенное строительство здания конторы; помещение для выращивания свиней; автогараж; помещение для копчения продуктов; помещение бани; навесы с ограждением. В рамках сводного исполнительного производства N 46/03/06 была определена рыночная стоимость подвергнутого аресту имущества Колхоза, которая согласно отчету об оценке, выполненного ООО "Аудит-Трейдинг" на основании поручения УФССП по КЧР, составила 516 500 руб., в том числе НДС - 71,288 руб. Между УФССП по КЧР и Фондом был заключен договор N 55 от 11.12.2006, согласно которому Фонд обязался по поручению УФССП по КЧР организовать и осуществить реализацию подвергнутого аресту имущества Колхоза на открытых торгах по цене не ниже установленной рыночной стоимости.

На основании договора поручения N ДП-Ю-09001/06 от 9.10.2006, заключенного между Фондом в качестве доверителя и ООО "Элит-А" в качестве поверенного, Общество обязалось на основании поручения Фонда на условиях, установленных данным договором, именными поручениями и указаниями Фонда за вознаграждение совершать от имени Фонда юридические действия по реализации на территории Карачаево-Черкесской республики арестованного имущества, на которое обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об исполнительном производстве".

Судебным приставом-исполнителем УФССП по КЧР Хубиевым Б.О. 11.12.2006 было вынесено постановление о передаче Обществу подвергнутого аресту имущества Колхоза организации и проведения торгов, 18.12.2006. Обществу представлена заявка на ведение торгов, недвижимое имущество передано Обществу на основании соответствующего акта.

В газете "День Республики" от 3.02.2007 N 20-21 (17128) Обществом было опубликовано объявление о проведении спорных торгов, назначенных на 05.03.2007, срок подачи заявок установлен в течение 25 дней с даты опубликования объявления. Заявки на участие в торгах были в установленный срок поданы тремя заявителями Узденовой М.П., Джашеевой З.А. и Ахба Г.А. Обществом с ними были заключены соответствующие договоры о задатке, суммы задатка уплачены в установленном порядке, данные лица протоколом N 1 от 02.03.2007 заседания комиссии по проведению торгов и признаны участниками торгов.

Из материалов дела усматривается, что определением АС КЧР от 19.02.2007 по делу N А25-345/07-9 было принято заявление Агентства о признании Колхоза несостоятельным банкротом, рассмотрение вопроса о проверке обоснованности требований к должнику назначено на 28.03.2007. Определением АС КЧР от 3.03.2007 по делу N А25-345/07-9 по заявлению Агентства приняты обеспечительные меры в виде обязания Фонда и Общества приостановить проведение назначенных на 05.03.2007 торгов по реализации имущества Колхоза. Протоколом N 2 от 05.03.2007. Общество приостановило проведение торгов в связи с принятием по делу N А25-345/07-9 обеспечительных мер, о чем ранее признанные участниками торгов Узденова М.П., Джашеева З.А. и Ахба Г.А. были уведомлены путем вручения им под роспись соответствующих извещений.

Однако, в последующем, определением Арбитражного суда КЧР от 16.03.2007 по делу N А25-345/07-9 ранее введенные определением от 03.03.2007 обеспечительные меры были отменены.

В соответствии с протоколом N 3 от 16.03.2007 комиссия Общества по проведению торгов приняла решение о возобновлении спорных торгов и назначении аукциона на 20.03.2007, о чем Узденова М.П., Джашеева З.А. и Ахба Г.А. были извещены письменно 19.03.2007.

В назначенный срок спорные торги состоялись, и в соответствии с протоколом заседания комиссии N 4 от 20.03.2007 победителем торгов была признана Узденова М.П., предложившая в ходе аукциона наибольшую сумму (1 213 775 руб.), в то время как предложения иных участников Джашеевой З.А. и Ахба Г.А. составили соответственно 516 500 руб. и 1 187 950 руб. Согласно протоколу о результатах торгов N 5 от 20.03.2007 победитель торгов Узденова М.П. обязалась в течение 15 рабочих дней с момента подписания протокола внести на счет Фонда в безналичном порядке 1 161 775 руб. (за вычетом суммы ранее внесенного задатка в размере 52 000 руб.), а Общество - передать приобретенное /щество покупателю в течение 3 дней со дня его оплаты. После внесения Узденовой М.П. в полном объеме стоимости приобретенного имущества на счет Фонда, данное имущество было передано ей по акту приема-передачи от 30.03.2007, на основании которого ей передано следующее имущество:

N	Наименование имущества
1.	Незавершенное строительством здания для хранения зерна
2.	Незавершенное строительством пристройки к зданию для хранения зерна
3.	Коровник КРС
4.	Коровник КРС
5.	Незавершенное строительство здания
6.	Незавершенное строительство здания
7.	Незавершенное строительство здания
8.	Незавершенное строительство здания
9.	Незавершенное строительство здания
10.	Жилой дом
11.	Жилой дом
12.	Жилой дом
13.	Жилой дом
14.	Подвальное помещение для хранения продуктов (погреб)
15.	Незавершенное строительство здания конторы
16.	Комплекс для выращивания свиней, в том числе: -свинарник -автогараж пристроенный к помещению -помещение для копчения продуктов - помещение бани -навесы с ограждением (2шт.)

Апелляционный суд согласен с доводами суда первой инстанции о том, что ссылки истцом на нарушение ФЗ "Об исполнительном производстве" по вопросам нарушения сроков совершения исполнительных действий - срока наложения ареста, его реализации не являются основанием для признания торгов недействительными. Как правильно указал суд, указанные нарушения не относятся к нарушению порядка проведения торгов. Вышеуказанные нарушения ФЗ "Об исполнительном производстве" являются основанием для оспаривания действий судебного пристава-исполнителя. Кроме того, апелляционный суд согласен с выводом суда о подведомственности спора арбитражному суду, поскольку покупатель - Узденова М.П. является главой фермерского хозяйства, а приобретенное имущество используется в предпринимательской деятельности. Кроме того, ссылка УФСС по КЧР на наличие в сводном исполнительном производстве исполнительных документов суда общей юрисдикции, не влияет на подведомственность настоящего спора арбитражному суду, поскольку в данном споре не рассматривается жалоба на действия судебного пристава-исполнителя.

Вместе с тем, апелляционный суд не согласен с доводами о том, что нарушение порядка проведения торгов, связанного с продажей имущества без правоустанавливающих документов, не нарушает права и интересы истцов как кредиторов.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Как следует из материалов дела, ГУП "КЧР АПР" является лицом, участвующим в деле о банкротстве, поскольку по его заявлению как кредитора было возбуждена процедура банкротства. Кредиторы должника являются лицами, заинтересованными в оспаривании торгов, проведенных с нарушением требований Закона о банкротстве, поскольку торги проводятся с целью получить за имущество максимально высокую сумму, предназначенную, в том числе и для погашения требований кредиторов. Между тем, проданное имущество нельзя признать проданным по максимально высокой цене. Акт оценки, имеющийся в деле, не может быть легализованным, если собственник объекта не установлен. Регистрация должником права собственности на объекты недвижимости приведет к увеличению его рыночной стоимости. Поэтому выставление имущества на торги по цене, установленной в отчете об оценке, нарушает права и интересы не только должника, но кредиторов, заинтересованных в продаже имущества по более высокой цене. В связи с чем данный кредитор является заинтересованным лицом по оспариванию проведенных торгов по продаже имущества должника. Кроме того, статья 103 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусматривает право на предъявление кредитором таких требований. Данный вывод также не противоречит выводам Президиума ФАС СКО (вопросы-ответы за 2006).

Кроме того, апелляционный суд считает, что продажа имущества без правоустанавливающих документов является нарушением, относящимся к порядку проведения торгов. В связи с этим, следует отметить, что ссылка суда в данном случае на пункт 12 информационного письма ВАС РФ от 22.12.2005. "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" недостаточна для отказа в удовлетворении исковых требований по мотиву возникновения у должника первичного права собственности до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Обосновывая отказ в иске по указанным основаниям, суд не принял во внимание, что первичное право собственности за колхозом по материалам дела не доказано. В судебном заседании апелляционного суда судебным приставом-исполнителем не подтверждено возникновение за колхозом права собственности до момента вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Как пояснили в судебном заседании представители УФСС по КЧР акты ввода в эксплуатацию объектов недвижимости либо иные документы, подтверждающие приобретение объектов по гражданско-правовым сделкам, у колхоза отсутствовали. При изложенных обстоятельствах торги по продаже объектов недвижимости при отсутствии доказательств возникновения права собственности до момента вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" являются недействительными.

Кроме того, в соответствии с пунктом 17 информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом - исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Как следует из материалов дела, на торгах проданы незавершенное строительством объекты без регистрации права собственности. Поскольку право собственности на объекты колхозом не были зарегистрированы, регистрация прав должна была быть проведена судебным приставом-исполнителем в порядке подготовки торгов, а свидетельство о регистрации права должно было быть передано в специализированную организацию. Данное нарушение является основанием для признания торгов недействительными. Доводы представителей УФССП по КЧР о том, что у них не имеется таких полномочий по регистрации права, противоречат положениям статьи 62 ФЗ "Об исполнительном производстве".

Кроме того, судебным приставом-исполнителем не выяснена законность постройки как объектов незавершенного строительства, так и иных объектов недвижимости с точки зрения градостроительного законодательства, поскольку объекты самовольной постройки не могут быть предметом купли-продажи, а установление права собственности на такие объекты производится в самостоятельном исковом порядке на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Вместе с тем, в имеющихся в деле документах, в том числе протоколе N 4 от 20.03.2007, не усматривается, что на торгах в форме аукциона участники торгов осуществляли какой-либо шаг от начальной цены, тогда как согласно извещению шаг аукциона составляет 5% от цены лота. Из протокола N 4 от 20.03.2007 следует, что победителем признана Узденова М.П., предложившая сумму 1 213 775 руб., однако данный протокол не указывает на наличие шагов аукциона, что также является нарушением порядка проведения аукциона.

В связи с вышеизложенными обстоятельствами исковые требования подлежали удовлетворению.

В соответствии с пунктом 14 информационного письма ВАС РФ от 22 декабря 2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" всоответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. В качестве продавца в оспариваемой сделке выступает организатор торгов (фонд имущества), действующий на основании договора с УФССП по КЧР от 11.12.2006, согласно которому фонд по итогам публичных торгов заключает договоры купли-продажи в качестве продавца от своего имени. Продажа на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения. Признание торгов недействительными вследствие допущенных в рассматриваемом в рамках данного дела нарушений влечет недействительность заключенного на торгах договора купли-продажи и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ. В данном случае обязанность возврата денежных средств покупателю - Узденовой М.П. при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени, - фонд имущества. Поручение ООО "Элит-А" проведение торгов не меняет сущности правоотношений, поскольку торги обществом проводились от имени Фонда. Поскольку должник не является стороной в сделке, реституция не может быть применена в отношении него. Проданное имущество подлежит возврату Фонду от Узденовой М.П. Поскольку торги, проведенные с нарушением порядка его проведения являются недействительными, сделка купли-продажи имущества, оформленная протоколом N 5 от 20.03.2007 также является недействительной.

Учитывая изложенное, судебные расходы по делу подлежат возложению на ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 102, 267-269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

1. Решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской республики от 27.09.2007 по делу N А25-787/07-8-11 отменить.

2. Исковые требования ГУП "Карачаево-Черкесское республиканское агентство по регулированию продовольственного рынка" удовлетворить.

3. Признать недействительными торги по продаже арестованного имущества СПК колхоза имени Ленина и сделку купли-продажи имущества, оформленные протоколами N 4 и N 5 от 20.03.2007.

4. В порядке применения последствий недействительности сделки Узденовой Марине Пагумаровне возвратить специализированному государственному учреждению "Российский фонд федерального имущества" следующее имущество, приобретенное на торгах:

N	Наименование имущества
1.	Незавершенное строительством здания для хранения зерна
2.	Незавершенное строительством пристройки к зданию для хранения зерна
3.	Коровник КРС
4.	Коровник КРС
5.	Незавершенное строительство здания
6.	Незавершенное строительство здания
7.	Незавершенное строительство здания
8.	Незавершенное строительство здания
9.	Незавершенное строительство здания
10.	Жилой дом
11.	Жилой дом
12.	Жилой дом
13.	Жилой дом
14.	Подвальное помещение для хранения продуктов (погреб)
15.	Незавершенное строительство здания конторы
16.	Комплекс для выращивания свиней, в том числе: -свинарник -автогараж пристроенный к помещению -помещение для копчения продуктов - помещение бани -навесы с ограждением (2шт.)

Специализированному государственному учреждению "Российский фонд федерального имущества" возвратить Узденовой Марине Пагумаровне 1 213 775 руб. стоимости имущества.

5. Взыскать с Узденовой Марины Пагумаровны в доход бюджета России госпошлину по первой и апелляционной инстанции, уменьшив ее размер до 500 (пятисот) рублей.

6. Взыскать со специализированного государственного учреждения "Российский фонд федерального имущества" в доход бюджета России госпошлину по первой и апелляционной инстанции, уменьшив ее размер до 500 (пятисот) рублей.

7. Постановление может быть обжаловано в двух месячный срок со дня его изготовления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.В. Афанасьева

Судьи

И.М. Мельников А.Л. Фриев