Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2013 г. N 16АП-1630/10

г. Ессентуки

13 февраля 2013 г.

Дело N А63-4630/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2013 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Луговой Ю. Б.,

судей: Марченко О. В., Сулейманова З. М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Эсангальдеевой Х. А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Ставропольский комбинат хлебопродуктов" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.02.2011 по делу N А63-4630/2010 (судья Кузьмина М.Н.)

по иску открытого акционерного общества "Ставропольский комбинат хлебопродуктов" (ИНН 2633000763, ОГРН 1022601953329)

к администрации г. Ставрополя, обществу с ограниченной ответственностью "САМ" (ИНН 2635063455, ОГРН 1022601932484), федеральному государственному учреждению "Земельная кадастровая палата" по Ставропольскому краю, Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя, муниципальному унитарному предприятию "Земельная палата", Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя,

3-и лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Моисеенко П. И.,

о признании недействительным договора аренды земельного участка; о признании недействительными постановлений,

с участием в заседании

от открытого акционерного общества "Ставропольский комбинат хлебопродуктов" - представитель Шарко И. П. на основании доверенности от 13.08.2012,

от общества с ограниченной ответственностью "САМ" - представитель Кандиев А. В. на основании доверенности от 15.01.2012,

при участи экспертов ООО "Экспертиза +" Римша В. Г. и Клишиной В. Ф.,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Ставропольский комбинат хлебопродуктов" (далее - комбинат) обратилось в арбитражный суд к администрации г. Ставрополя (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "САМ" (далее - общество), федеральному государственному учреждению "Земельная кадастровая палата" по Ставропольскому краю (далее - кадастровая палата) с иском, в котором просило: признать недействительным договор аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269, заключенный обществом и администрацией; обязать кадастровую палату внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости по земельному участку с кадастровым номером 26:12:030407:7 площадью 6 020 кв. м, исключив из графы "правообладатель" - собственники помещений многоквартирного дома, указав комбинат; из графы "вид права" - общая долевая собственность, указав постоянное бессрочное пользование; из графы "разрешенное использование" - место размещения многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями.

Определениями суда от 19.05.2010, 15.06.2010 и 12.07.2010 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра), Комитет градостроительства администрации г. Ставрополя (далее - комитет градостроительства) и Моисеенко П. И. (т. 1, л. д. 1 - 3; т. 2, л. д. 77; т. 3, л. д. 95).

Определением суда от 02.08.2010 суд привлек к участию в деле в качестве соответчиков муниципальное унитарное предприятие "Земельная палата" (далее - земельная палата), Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее - комитет по управлению имуществом) и комитет градостроительства (т. 4, л. д. 107).

В ходе судебного разбирательства комбинат неоднократно уточнял заявленные требования, в окончательной редакции просил:

- признать недействительным договор аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269;

- обязать кадастровую палату внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости по земельному участку с кадастровым номером 26:12:030407:7 площадью 6020 кв. м: в графу "правообладатель" внести общество; в графу "вид права" внести "постоянное бессрочное пользование"; из графы "разрешенное использование" исключить "для продолжения строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями";

- признать недействительными постановления главы г. Ставрополя от 29.09.2005 N 4078 и от 22.05.2009 N 1516;

- признать недействительным акт выбора земельного участка и предварительного согласования размещения объекта строительства от 26.05.2005 N 227;

- признать недействительным выданное обществу разрешение на строительство от 30.04.2010 N RU 26309000-"319-с";

- признать незаконными действия земельной палаты по формированию землеустроительного дела земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7 площадью 6 020 кв. м;

- признать недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7 площадью 6020 кв. м;

- взыскать с ответчиков 8 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины (т. 3, л. д. 67; т. 4, л. д. 82, 83).

Требования мотивированы тем, что предоставление обществу земельного участка, принадлежащего комбинату на праве постоянного (бессрочного) пользования, противоречит законодательству.

Решением суда от 21.02.2011 по требованиям о признании недействительным акта выбора земельного участка и предварительного согласования размещения объекта строительства от 26.05.2005 N 227 и о признании недействительными результатов межевания земельного участка производство прекращено. В удовлетворении иных требований отказано.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2011 решение суда отменено в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительными договора аренды земельного участка и выданного обществу разрешения на строительство. Суд признал недействительным договор аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269 и разрешение на строительство от 30.04.2010 N RU 26309000-"319-с". В остальной части решение оставлено без изменения. С общества и с администрации в пользу комбината взыскано по 2 000 рублей государственной пошлины по иску и 166 рублей 65 копеек - по апелляционной жалобе. С комитета градостроительства в пользу комбината взыскано по 4 000 рублей государственной пошлины по иску и 333 рубля 30 копеек - по апелляционной жалобе.

Апелляционный суд исходил из следующего. Свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) приравнены к правам, прошедшим государственную регистрацию, и могут быть оспорены только в судебном порядке (пункты 9 и 12 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункт 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22)). Устанавливая сроки переоформления прав пользования земельными участками, Закон РСФСР "О земельной реформе" не определил порядок прекращения прав на них в связи с невыполнением юридическими лицами требований о переоформлении документов. Таким образом, выданное комбинату свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования от 25.01.1993 земельным участком 3,5 га (34 952 кв. м) по ул. Апанасенковская, 12 является действующим и по своей юридической силе приравнивается к записям о государственной регистрации прав.

Апелляционный суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7 площадью 6 020 кв. м (ул. Апанасенковская, 12/1), предоставленный обществу в аренду для строительства, образован из земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:19 площадью 6 712 кв. м (ул. Апанасенковская, 12), правообладателем которого является комбинат. Доказательства, свидетельствующие об отказе землепользователя (комбината) от земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:19 либо о прекращении его права постоянного (бессрочного) пользования в порядке, установленном статьями 45, 54 Земельного кодекса Российской Федерации, не представлены. Поскольку предоставлением обществу земельного участка в аренду фактически осуществлено изъятие земельного участка у комбината в нарушение установленного законом порядка, апелляционный суд пришел к выводу о недействительности договора аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом установленных обстоятельств (отсутствие у общества надлежащих правоустанавливающих документов на земельный участок) суд пришел к выводу о несоответствии выданного обществ у разрешения на строительство от 30.04.2010 N RU 26309000-"319-с" пункту 1 части 7 и части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.10.2011 постановление апелляционного суда от 06.06.2011 по делу в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительными постановлений N 4078 от 29.09.2005, N 1516 от 22.05.2009, об обязании кадастровой палаты внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости по земельному участку с кадастровым номером 26:12:030407:7 и признании незаконными действий земельной палаты по формированию землеустроительного дела участка с кадастровым номером 26:12:030407:7, а также в части прекращения производства по требованиям о признании недействительными акта выбора земельного участка и предварительного согласования размещения объекта строительства от 26.05.2005 N 227 и результатов межевания участка с кадастровым номером 26:12:030407:7, оставлено без изменения. В остальной части постановление апелляционного суда отменено, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Кассационный суд указал, что при разрешении спора суд апелляционной инстанции не проверил доводы комбината о нарушении оспариваемой сделкой (договором аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269) и разрешением на строительство от 30.04.2010 N RU 26309000-"319-с" требований закона и его прав как собственника объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке: а именно склада материалов (литеры Х, х, Х1, х3), столярной мастерской (литера Щ) и забора для ограждения (литера 6); не исследовал и не оценил представленные истцом в обоснование этих доводов доказательства; не указал в постановлении мотивы, по которым отклонил представленные истцом доказательства и не применил нормы закона, на которые ссылался комбинат.

Кроме того, кассационный суд указал, что между сторонами существует (и судом не разрешен) спор относительно прав комбината на зарегистрированные за ним объекты недвижимости и фактически находящиеся по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1. До установления наличия (отсутствия) у комбината прав на объекты недвижимости, расположенные на участке с кадастровым номером 26:12:030407:7 невозможно сделать обоснованный вывод о нарушении прав истца заключением ответчиками договора аренды (выдачи обществу разрешения на строительство).

В поступившем после направления дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции отзыве администрация указала на то, что забор (литера 6) не является объектом недвижимости; часть столярной мастерской (литера Щ) уничтожена в 2008 году огнем, в связи с чем здание в настоящее время не эксплуатируется, земельный участок под ним не используется; представленный в материалы дела план восстановления границ земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7, составленный обществом с ограниченной ответственностью "ЮгСвзьГеоСтрой" точно отражает границы, координаты поворотных точек и площадь земельных участков, необходимых для эксплуатации принадлежащих истцу строений. Общество в отзывах также указало на то, что забор (литера 6) не является объектом недвижимости; оспариваемый договор может быть признан недействительным только в части предоставления обществу земельных участков, занятых складом материалов (литеры Х, х, Х1, х3) и столярной мастерской (литера Щ); представленный в материалы дела план восстановления границ земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7, составленный обществом с ограниченной ответственностью "ЮгСвзьГеоСтрой" точно отражает границы и площадь земельных участков, необходимых для эксплуатации принадлежащих истцу строений.

В письменных пояснениях комбинат, ссылаясь на отсутствие у администрации права распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 26:12:030407:7, настаивал на недействительности оспариваемого договора и выданного обществу разрешения на строительство от 30.04.2010 N RU 26309000-"319-с" и указал на то, что представленные обществом в материалы дела заключение, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью "Атриум" (далее - ООО "Атриум"), и план восстановления границ земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7, составленный обществом с ограниченной ответственностью "ЮгСвзьГеоСтрой", не являются надлежащими доказательствами по делу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены Шестнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Администрация, кадастровая палата, комитет градостроительства, земельная палата, комитет по управлению имуществом, управление Росреестра, Моисеенко П. И., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд полномочных представителей не направили, причину неявки суду не сообщили, в связи с чем на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

В судебном заседании 29.01.2013 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 05.02.2013. Информация о перерыве 31.01.2013 размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://arbitr.ru). После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда и с участием тех же представителей лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании представитель комбината поддержал правовую позицию, изложенную в письменных пояснениях; представитель общества поддержал доводы, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу.

Выслушав в судебном заседании представителей сторон, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов и письменных пояснений, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого решения суда в части отказа в признании недействительным договора аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269 по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, решением исполнительного комитета Ставропольского городского Совета народных депутатов от 06.05.1987 N 381 предприятию разрешена разработка проекта реконструкции территории по пл. Орджоникидзе 2 в г. Ставрополе в квартале 87 в границах, согласно прилагаемому чертежу (т. 3, л. д. 15).

Постановлением главы администрации от 03.08.1992 N 1215/2 решение исполнительного комитета Ставропольского городского Совета народных депутатов от 06.05.1987 N 381 отменено (признано утратившим силу). Земельный участок площадью 0,66 га предоставлен отряду пожарной охраны для проектирования и строительства пожарного депо на пл. Орджоникидзе 2-а в квартале 87 (т. 3, л. д. 12 - 13).

Постановлением главы администрации от 07.10.1992 N 1599, принятым в соответствии со статьей 7 Закона РСФСР "О земельной реформе", комитету по земельной реформе и земельным ресурсам города Ставрополя поручалось выдать документы на пользование землей всем предприятиям, организациям, учреждениям, садоводческим товариществам и их членам (т. 3, л. д. 22).

25.01.1993 предприятию выдано свидетельство N 1602 о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по фактическому пользованию площадью 3,5 га (34 952 кв. м) по ул. Апанасенковская, 12 в г. Ставрополе. В качестве основания выдачи свидетельства указано постановление от 07.10.1992 N 1599 (т. 1, л. д. 41).

Распоряжением комитета по управлению имуществом от 06.04.1993 N 650 предприятие преобразовано в АООТ "Ставропольский комбинат хлебопродуктов", утвержден план приватизации и акты оценки государственного имущества (т. 1, л. д. 25 - 32). Регистрация общества осуществлена администрацией 11.05.1993 (т. 1, л. д. 24).

Постановлением главы администрации от 31.05.1993 N 799/1 постановление от 03.08.1992 N 1215/2 изменено. Размер предоставленного отряду пожарной охраны земельного участка уменьшен до 0,5 га. В пользовании комбината оставлен участок площадью 0,18 га. Комитету по земельным ресурсам города предписано выдать комбинату новое свидетельство на право пользования землей (т. 2, л. д. 108).

Во исполнение указанного постановления отряду пожарной охраны выдано свидетельство от 06.07.1993 N 2082 о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 0,5 га (т. 6, л. д. 143).

На основании распоряжения от 06.04.1993 N 650, плана приватизации с актами оценки от 06.04.1993 N 1, 2, 9 произведена государственная регистрация права собственности комбината на склад материалов (литеры Х, х, Х1, х3), столярную мастерскую (литера Щ), забор для ограждения (литера 6), расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12. Комбинату выданы свидетельства о государственной регистрации права от 28.12.2009 26-АЖ 129559, от 24.05.2010 26-АЖ 310730 и от 05.07.2010 26-АЗ 037460 (т. 1, л. д. 37; т. 3, л. д. 38, 107).

19.04.2010 на основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 18.01.2010 N 23 за комбинатом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:0063 площадью 25 478 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12. Комбинатом получено свидетельство о государственной регистрации права от 19.04.2010 26-АЖ 2332524 (т. 5, л. д. 119).

Постановлением главы города Ставрополя от 25.12.2003 N 989 Главному управлению по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям при Правительстве Ставропольского края разрешено проектирование пожарной части и жилого дома для сотрудников МЧС и УГПС по улице Апанасенковской, 12 на земельном участке, предоставленном постановлением главы администрации от 03.08.1992 N 1215/2 отряду пожарной охраны (т. 2, л. д. 101).

Постановлением главы города Ставрополя от 29.09.2005 N 4078 утвержден акт выбора земельного участка, обществу согласовано место размещения многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по улице Апанасенковской в квартале 87 и предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 6020 кв. м. для проектирования и строительства; участку присвоен почтовый адрес: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1; обществу поручено осуществить постановку земельного участка на государственный кадастровый учет, произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка; получить исходные данные на проектирование (паспорт объекта), получить разрешение на строительство, а по окончании строительства - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Этим же постановлением признано утратившим силу постановление от 25.12.2003 N 989 (т. 2, л. д. 95).

21.02.2006 комитет по управлению имуществом (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 4967, по условиям которого арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1 (пункт 1.1). На момент заключения договора на участке расположены каменные нежилые строения и инженерные коммуникации (пункт 1.2). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 2, л. д. 43 - 47).

В связи с истечением срока действия договора аренды от 21.02.2006 N 4967 постановлением главы города Ставрополя от 22.05.2009 N 1516 земельный участок по ул. Апанасенковская, 12/1 в квартале 87 предоставлен обществу в аренду для продолжения строительства на новый трехлетний срок (т. 2, л. д. 93).

09.06.2009 комитет по управлению имуществом (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 7269, в соответствии с условиями которого арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 26:12:030407:7, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1. В пункте 1.2 договора зафиксировано, что на участке имеются инженерные коммуникации, объекты недвижимости отсутствуют. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 2, л. д. 37 - 41).

30.04.2010 комитетом градостроительства обществу выдано разрешение на строительство N RU 26309000-"319-с" 16-этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями. Разрешение выдано для продолжения строительства (т. 3, л. д. 1).

Согласно подпункту 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации акты земельного законодательства основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в соответствии с которым все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По смыслу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Таким образом, собственник объекта недвижимости не может быть лишен права пользования частью участка, необходимой для обслуживания принадлежащего ему недвижимого имущества. Предоставление в аренду земельного участка, часть которого необходима для использования собственником объектов недвижимости, расположенных на таком участке, не основано на законе, поскольку препятствует последнему в надлежащей эксплуатации недвижимого имущества, а также оформлении прав на соответствующую часть земельного участка (пункт 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела видно, что истцу на праве собственности принадлежат склад материалов (литеры Х, х, Х1, х3), столярная мастерская (литера Щ), забор для ограждения (литера 6), расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12, что подтверждается приобщенными к материалам дела свидетельствами о государственной регистрации права от 28.12.2009 26-АЖ 129559, от 24.05.2010 26-АЖ 310730 и от 05.07.2010 26-АЗ 037460 (т. 1, л. д. 37; т. 3, л. д. 38, 107).

Государственная регистрация права собственности комбината на указанные объекты осуществлена на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Ставропольского края от 06.04.1993 N 650 об утверждении плана приватизации комбината (с актами оценки N 1,2 и 9).

Кроме того, в материалы дела представлены кадастровые паспорта на склад материалов и столярную мастерскую (т. 1, л. д. 38 -39; т. 2, л. д. 31 - 32), технические паспорта объектов, оформленные на комбинат и его правопредшественников (т. 5, л. д. 101 - 110; т. 10, л. д. 40 - 44). Согласно информации, предоставленной ГУП Ставропольского края "Краевая техническая инвентаризация" (по результатам обследования земельного участка от 27.07.2010), первичная техническая регистрация строений (склада материалов и столярной мастерской) производилась 03.02.1992 по заявке комбината (т. 5, л. д. 34).

Указанные объекты размещены на участке с кадастровым номером 26:12:030407:7, расположенным по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1 (т. 4, л. д. 1; т. 5, л. д. 34). Из представленных в дело документов о приобретении комбинатом земельного участка с кадастровым номером 26:12030407:63 площадью 25 478 кв. м не следует, что упомянутые объекты, на которые в обоснование своих требований ссылается истец, расположены на данном земельном участке (т. 3, л. д. 117, 118; т. 5, л. д. 119).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. По смыслу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

По смыслу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка может быть признан недействительной в части, причем недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Принимая во внимание изложенное и учитывая, что предоставление в аренду обществу земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7, на котором размещены принадлежащие комбинату на праве собственности объекты недвижимого имущества, препятствует последнему в надлежащей эксплуатации указанного имущества, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недействительности договора аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269 в части передачи в аренду земельных участков под зданием литер Х, х, х1, х3 и литер Щ.

К указанному выводу суд апелляционной инстанции приходит с учетом правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях N 15524/04 от 05.07.2005, N 4275/11 от 06.09.2011, N 3771/11 от 06.09.2011. Согласно этой позиции в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на оформление своего права на земельный участок (собственность или право аренды), реализация которого не может быть ограничена в частности тем, что такой земельный участок был передан иному лицу на ином праве, в том числе на праве аренды.

При этом судебная коллегия исходит из того, что забор для ограждения (литер 6) не является объектом недвижимости, поскольку он не отвечает требованиям, установленным пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации - не имеет прочной связи с землей и может быть перемещен без причинения несоразмерного ущерба его назначению. Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.10.2011 по делу N А61-299/2010, от 25.03.2011 по делу N А63-6506/2008, от 30.05.2011 по делу N А32-26912/2010, от 27.09.2011 по делу N А32-35408/2010. Факт государственной регистрации права собственности комбината на забор сам по себе не свидетельствует о том, что указанный объект является недвижимой вещью.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что право собственности комбината на недвижимое имущество (склад материалов, столярную мастерскую и забор для ограждения) оспорено; решением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.12.2010 по делу N А63-6899/2010 и постановлением Шестнадцатого арбитражного суда от 24.02.2012 по тому же делу, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.06.2012 по тому же делу, обществу отказано в иске о признании недействительной государственной регистрации права собственности комбината на столярную мастерскую литера Щ (кадастровый номер 26-26-01/055/2010-82), склад материалов (литеры Х, х, х1, хЗ, кадастровый номер 26-26-12/055/2009-837), расположенные по улице Апанасенковская, 12, 12-в, городе Ставрополе, обязании управления Росреестра аннулировать соответствующие записи в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязании комбината освободить земельный участок, арендуемый обществом (кадастровый номер 26:12:030407:0007) и о выселении комбината из расположенных на участке объектов недвижимости.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Признавая договор аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269 в части передачи в аренду обществу земельных участков, необходимых для использования принадлежащих комбинату строений, судебная коллегия учитывает сформулированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 4275/11 от 06.09.2011 правовую позицию, согласно которой резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости": площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.

Для определения площади и границ земельного участка, необходимого для использования строений: литер Щ, условный номер 26-26-01/055/2010-821 и литер Х, х, х1, х3 условный номер 26-26/12-129/2009-837, бетонного забора (литер 6), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030407:7, по адресу: г. Ставрополь, ул. Апанасенковская, 12/1, судом апелляционной инстанции определением от 15.08.2012 назначалось проведение комплексной экспертизы.

Из подготовленного по результатам судебной экспертизы экспертами общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза+" заключения следует, что для использования упомянутых объектов необходимы земельные участки площадью: для строения литер Щ - 404 кв. м, для строения литер Х, х, х1, х3 - 1 042,26 кв. м, для забора литер 6 - 37, 23 кв. м. Местоположение границ земельных участков отражено в приложенном к заключению проекте границ и описано в исследовательской части (т. 10, л. д. 62 - 107).

Обществом в материалы дела представлены заключения, подготовленные 20.02.2012 и 07.12.2012 ООО "Атриум" (т. 9, л. д. 79 - 107, т. 11, л. д. 14 - 19), согласно которым площадь земельных участков, необходимых для использования строений литер Щ и литер Х, х, х1, х3 составляет соответственно 197,46 кв. м и 800,3 кв. м. Кроме того, обществом в материалы дела представлен подготовленный на основе указанных заключений от 20.02.2012 и 07.12.2012 обществом с ограниченной ответственностью "ЮгСвзьГеоСтрой" (далее - ООО "ЮгСвзьГеоСтрой") план восстановления границ земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7 от 07.12.2012, содержащий координаты точек, обозначающих границы земельных участков, необходимых для использования строений литер Щ и литер Х, х, х1, х3 (т. 10, л. д. 20 - 39).

Оценив указанные заключения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды от 09.06.2009 N 7269 земельного участка площадью 6020 кв. м, кадастровый номер 26:12:030407:7 надлежит признать недействительным в части передачи в аренду земельного участка под зданием литер Х, х, х1, х3, кадастровый номер 07:401:002:0000344770:х:20000 площадью 800, 03 кв. м и под зданием литер Щ кадастровый номер 07:401:002:00003477:х:20000 площадью 197, 46 кв. м. При этом координаты характерных точек границ участков надлежит определить согласно проекту восстановления границ, исполненном 07.12.2012 обществом с ограниченной ответственностью "ЮгСвязьГеострой".

Отдавая предпочтение заключениям, подготовленным ООО "Атриум", и плану восстановления границ земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:7, исполненному ООО "ЮгСвзьГеоСтрой", судебная коллегия исходила из того, что указанными документами определены точные границы предлагаемого земельного участка, необходимого для использования принадлежащих комбинату строений, определены координаты характерных точек границ участка, тогда как в заключении, подготовленном по результатам комплексной судебной экспертизы, эти данные отсутствуют. Кроме того, из исследовательской части заключения комплексной судебной экспертизы видно, что экспертами определены максимальные размеры земельных участков, необходимых для застройки территории комбината объектами соответствующей площади и назначения, тогда как в заключениях, подготовленных ООО "Атриум", определены размеры участков, необходимых для использования существующих строений. Из сопоставления приложенного к заключению комплексной судебной экспертизы проекта границ и проекта восстановления границ, исполненного ООО "ЮгСвязьГеострой", видно, что границы земельного участка в последнем проекте менее изломаны и определены с учетом сложившихся отношений по землепользованию, что соответствует требованиям пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика, изложенные в письменных пояснениях по делу, проверены судебной коллегией и отклонены как не соответствующие установленным по делу обстоятельствам и опровергаемые имеющимися в деле доказательствами.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда от 21.02.2011 надлежит отменить в части отказа в признании недействительным договора аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269.

В удовлетворении требования комбината о признании недействительным выданного обществу разрешения на строительство от 30.04.2010 N RU 26309000-"319-с" суд апелляционной инстанции отказывает и в этой части оставляет обжалуемое решение суда без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с частью 5 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка на основании заявления застройщика с приложением помимо прочего правоустанавливающих документов на земельный участок и материалов, содержащихся в проектной документации (части 4, 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела видно и участвующими в деле лицами не оспаривается, что для получения разрешения на строительство обществом в уполномоченный орган были представлены все необходимые согласно требованиям законодательства о градостроительной деятельности документы. Таким образом, на момент выдачи (30.04.2010) разрешение на строительство N RU 26309000-"319-с" являлось законным, в связи с чем основания для признания его недействительным у апелляционного суда отсутствуют.

При этом признание договора аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269 недействительным в части передачи в аренду земельных участков, необходимых для использования принадлежащих комбинату строений, повлечет невозможность дальнейшего строительства 16-этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями. В связи с этим общество после раздела земельного участка будет вынуждено обратиться в установленном законом порядке в администрацию с заявлением о выдаче нового разрешения на строительство.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.02.2011 по делу N А63-4630/2010 в части отказа в признании недействительным договора аренды земельного участка от 09.06.2009 N 7269 отменить.

Принять в отмененной части новый судебный акт. Признать недействительным договор аренды от 09.06.2009 N 7269 земельного участка площадью 6020 кв. м, кадастровый номер 26:12:030407:7, расположенного по ул. Апанасенковская, 12/1 в городе Ставрополе, заключенный между Комитетом муниципального имущества г. Ставрополя и обществом с ограниченной ответственностью "САМ" в части передачи в аренду земельного участка под зданием литер Х, х, х1, х3, кадастровый номер 07:401:002:0000344770:х:20000 площадью 800, 03 кв. м, обозначенного в проекте восстановления границ, исполненном 07.12.2012 обществом с ограниченной ответственностью "ЮгСвязьГеострой", с координатами следующих характерных точек границы (NN точки, координата, м. Х, координата точки, м Y)

Н28 477705, 64 131963,15

Н29 477701,77 1319663,68

Н30 477695,69 1319663,61

Н31 477695,69 1319667,46

Н32 477679,62 1319664,10

Н33 477680,77 1319639,15

Под зданием литер Щ кадастровый номер 07:401:002:00003477:х:20000 площадью 197, 46 кв. м, обозначенного в проекте восстановления границ, исполненном 07.12.2012 обществом с ограниченной ответственностью "ЮгСвязьГеострой", с координатами следующих характерных точек границы (NN точки, координата, м. Х, координата точки, м Y)

Н44 477662,26 1319625,01

Н45 477666,24 1319649,94

Н46 477658,65 1319651,25

Н47 477658,36 1319649,56

Н17 477654,54 1319626,40

Н19 477661,12 1319625,21

В остальной части решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.02.2011 по делу N А63-4630/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Ю. Б. Луговая

Судьи

О. В. Марченко З. М. Сулейманов