Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2013 г. N 13АП-24436/12

г. Санкт-Петербург

13 февраля 2013 г.

Дело N А21-4466/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: до перерыва в судебном заседании - Пономаревым П.Н., после перерыва в судебном заседании - Рыбалкиной М.С.

при участии:

от истца: Хозяинова Е.Б. (доверенность от 05.12.2012 г.), Сахаревич Е.А. (доверенность от 26.10.2012 г.)

от ответчика: Скатикас А.Р. (доверенность от 22.01.2013 г.), Стабников П.Л. (доверенность от 22.01.2013 г.), Шутихина И.В. (доверенность от 22.01.2013 г.)

от 3-х лиц: 1 - Мялик Н.В. (доверенность от 10.10.2012 г.), 2 - Мялик Н.В. (доверенность от 29.12.2012 г.), 3 - Осколков М.А. (доверенность от 29.12.2012 г.)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-24436/2012, 13АП-24437/2012) Министерства экономического развития РФ, ОАО "Особые экономические зоны" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 29.10.2012 г. по делу N А21-4466/2012 (судья Гурьева И.Л.), принятое

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области

к ООО "Запад-инвест"

3-и лица: Министерство экономического развития РФ, ОАО "Особые экономические зоны", ФГБУ "Национальный парк "Куршская коса"

о расторжении договора аренды и обязании передать участок

установил:

Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Запад-Инвест" (далее - Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 13 января 2004 года N 268 в связи с существенным нарушением условий указанного договора, выразившемся, по мнению истца, в неиспользовании арендатором земельного участка по целевому назначению. Кроме того, истец просит обязать Общества передать спорный земельный участок в состоянии не хуже первоначального.

Определением от 16 июля 2012 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Министерство экономического развития Российской Федерации (далее - Министерство) и Открытое акционерное общество "Особые экономические зоны" (далее - ОАО "ОЭЗ").

Определением от 13 августа 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Национальный парк "Куршская коса" (далее - ФГБУ "Национальный парк "Куршская коса").

Решением от 29.10.2012 г. в иске отказано. Суд признал Управление ненадлежащим истцом, указав, что арендодателем по договору аренды и органом, осуществляющим управление и распоряжение земельными участками в границах особой экономической зоны, в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2005 г. N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" является Министерство.

Кроме того, суд не установил предусмотренных п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, п. 4 ч. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ оснований для расторжения договора, посчитав, что освоение земельного участка, выполнение в полном объёме обязательств арендатора было невозможным по вине государственных органов: Общество не имело возможности получить и оформить разрешительную документацию для освоения земельного участка по независящим от него причинам.

Не согласившись с решением, ОАО "ОЭЗ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит оспариваемый судебный акт отменить и иск удовлетворить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В апелляционной жалобе, поданной Министерством, третье лицо просит решение отменить и иск удовлетворить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и оспаривая выводы суда, изложенные в решении.

ФГБУ "Национальный парк "Куршская коса" в отзыве согласилось с доводами апелляционных жалоб.

Общество отзыв на жалобы не представило.

В судебном заседании представители истца, третьих лиц апелляционный жалобы поддержали, представители ответчика возражал против удовлетворения жалоб.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения участвующих в деле лиц и обсудив доводы жалоб, апелляционный суд признал жалобы не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 13 января 2004 года между Администрацией муниципального образования "Зеленоградский район" Калининградской области и ООО "Запад-Инвест" заключен договор N 268 аренды земельного участка, в соответствии с которым Обществу на условиях аренды предоставлен сроком на 49 лет земельный участок из земель поселений, площадью 15 га, с кадастровым номером 39:05:00-00-00:0086, расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, поселок Рыбачий, под строительство гостиниц коттеджного типа.

Соглашением N 268-1 от 30 мая 2005 года в связи с государственной регистрацией права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок права и обязанности арендодателя по договору аренды переданы Управлению.

Соглашением от 23 июля 2008 года права и обязанности арендодателя по договору аренды на срок - 25 лет переданы Федеральному агентству по управлению особыми экономическими зонами, действующему от имени Российской Федерации в лице Территориального управления РосОЭЗ по Калининградской области.

Договор аренды и последующие соглашения зарегистрированы в установленном порядке.

Указом Президента Российской Федерации от 05.10.2009 N 1107 Федеральное агентство по управлению особыми экономическими зонами упразднено (пункт 1), функции упраздненного Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами переданы Министерству экономического развития Российской Федерации (пункт 2); Министерство экономического развития Российской Федерации является правопреемником Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами, в том числе по обязательствам, возникшим в результате исполнения судебных решений (пункт 3).

В связи с обращением губернатора Калининградской области от 10 ноября 2011 года N 3476-1/1 по вопросу подачи в суд исковых заявлений о расторжении договоров аренды земельных участков, расположенных на Куршской косе, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:05:00-00-00:0086, Минэкономразвития России письмом от 09 декабря 2011 года указало Федеральному агентству по управлению государственным имуществом поручить структурным подразделениям подать в суд соответствующие иски.

Такое поручение о подаче в суд исковых заявлений, в том числе при наличии оснований, было направлено в адрес Управления письмом от 20.12.2011 г.

Управление в претензионном письме, направленным в адрес Общества, от 05.04.2011 г. N ТБ-1668 предложило последнему до 05.05.2011 г. расторгнуть договор аренды земельного участка.

Поскольку Общество оставило претензию о расторжении договора аренды без удовлетворения, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование исковых требований Управление указало на отсутствие строительства гостиниц коттеджного типа (п. 1 договора), сославшись на положения п.п. 4 п. ст. 46 Земельного кодекса РФ, позволяющие расторгнуть договор аренды по указанным истцом мотивам.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Отказывая в удовлетворении иска, суд признал длительное неиспользование земельного участка в соответствии с целями договора (строительство гостиниц коттеджного типа) временем освоения земельного участка, что исключает возможность расторжения договора на основании п.п. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ.

Суд установил, что Общество не имело объективной возможности получить и оформить разрешительную документацию на строительство по независящим от него причинам в связи с особым правовым режимом национального парка "Куршская коса", в котором строительство зданий, сооружений, дорог, устройство автомобильных и лодочных стоянок и иных объектов инфраструктуры для обслуживания посетителей возможно в соответствии с утвержденным планом развития территории, который до настоящего времени не утвержден. Как правильно указал суд в решении, подготовка документации, необходимой для подачи заявления на выдачу разрешения на строительство, невозможна при отсутствии проекта планировки территории (статьи 41, 42, подпункты "б", "в" пункта 3 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также при отсутствии технических условий присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения (подпункт "д" пункта 3 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, исключающими возможность удовлетворения исковых требований по заявленным Управлением основаниям.

Арендуемый земельный участок расположен в границах национального парка "Куршская коса". В соответствии с постановлением Правительства РФ от 03.02.2007 г. N 73 и соглашением Правительства РФ, правительства Калининградской области и администрации муниципального образования "Зеленоградский район" Калининградской области от 02.03.2007 г. N 2777-гг/ф7 на территории Зеленоградского района создана туристико-рекреационная особая экономическая зона, включающая территорию национального парка.

Правовой режим, применяемый в отношении арендуемого земельного участка определен Федеральным законом "Об особых экономических зонах в РФ".

Соглашением от 06.09.2004 г. N 1 договора аренды дополнен пунктом 1.4, устанавливающим обременения и ограничения в отношении земельного участка, связанные с его нахождением в составе национального парка "Куршская коса".

Режим хозяйствования, проживания и природопользования определяется в соответствии с п. 4 ст. 15 Федерального закона от 14.03.1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых территориях".

Согласно абз. 2 ч. 3 ст. 95 Земельного кодекса РФ на специально выделенных земельных участках частичного хозяйственного использования в составе земель особо охраняемых природных территорий допускается ограничение хозяйственной и рекреационной деятельности в соответствии с установленным для них особым правовым режимом, который определен Положением о государственном учреждении "Национальный парк "Куршская коса", утвержденным приказом Министерства природных ресурсов и экологии России от 01.09.2010 г. N 342 (ранее применялись аналогичные положения, утвержденные 31.01.2011 г. и 01.04.2008 г.).

В соответствии с п.п. 35, 35.4 положения от 01.09.2010 г. в составе территории национального парка "Куршская коса" выделены различные функциональные зоны, при этом в соответствии с приложением N 2 к указанному положению арендуемый участок относится к зоне обслуживания посетителей, в связи с чем работы по комплексному благоустройству допускаются исключительно в соответствии с утвержденным планом развития территории: строительство зданий, сооружений, дорог, устройство автомобильных и лодочных стоянок и иных объектов инфраструктуры для обслуживания посетителей.

Доказательств наличия утвержденного плана развития территории в материалах дела не имеется.

В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьёй.

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ подготовка документации, необходимой для подачи заявления на выдачу разрешения на строительство, невозможна при отсутствии проекта планировки территории (п.п. "б" и "в" п. 3 ч. 7 ст. 51 во взаимосвязи со ст.ст. 41 и 42 Градостроительного кодекса РФ).

Выдача разрешения на строительство также невозможна при отсутствии технических условий присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения (п.п. "д" п. 3 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Территориальное управление Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами по Калининградской области в соответствии с положением от 22.02.2008 г. было уполномочено осуществлять регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в качестве резидентов особой экономической зоны (п. 4.5.1 положения); выполнять функции заказчика по подготовке документации по планировке территории особой экономической зоны (п. 4.11 положения); организовывать выдачу разрешений на строительство и получать технические условия присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения и передавать их лицам, осуществляющим строительство (п. 4.14 положения.).

В соответствии со ст. 8.1 Федерального закона "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" функция разработки проекта планировки особой экономической зоны и его представления на утверждение в уполномоченный орган в соответствии с законодательством РФ возложена на управляющую компанию особой экономической зоны - ОАО "ОЭЗ".

В условиях отсутствия проекта планировки территории, включающего красные линии, границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства, схему организации улично-дорожной сети, схему вертикальной планировки и инженерной подготовки территории невозможна подготовка проектной документации в отношении планируемого объекта капитального строительства, поскольку данная документация включает либо основывается на положениях проекта планировки территории. Иное противоречит ст.ст. 42, 48 Градостроительного кодекса РФ.

Кроме того, из переписки Общества и ТУ ОЭЗ (письма от 21.04.2009 г., N 06/04, от 30.04.2009 г. N 216) следует, что в условиях отсутствия утвержденного проекта планировки и использования территории особой экономической Общество не может получить статус резидента, в связи с чем Общество не вправе осуществлять предпринимательскую деятельность на территории особой экономической зоны в соответствии с ч. 2.1 ст. 10 ФЗ N 116-ФЗ.

К обстоятельствам, исключающим целевое использование земельного участка, относится невозможность его использования Обществом в период с 18.01.2007 г. по 14.05.2009 г. в связи с разрешением спора в рамках дела N А21-2382/2009 по восстановлению Общества в правах арендатора земельного участка.

При рассмотрении дела суд первой инстанции учел предпринятые Обществом меры, направленные на получение технических условий, приобретению статуса резидента особой экономической зоны, по согласованию плана строительства, подготовке плана планировки территории и пришел к обоснованному выводу о невозможности осуществления строительства на земельном участке по обстоятельствам, не зависящим от Общества.

Между тем, по мнению апелляционного суда, Управление в пределах предоставленных ему полномочий обратилось в арбитражный суд с настоящим иском от имени Российской Федерации и является надлежащим истцом.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 29.10.2012 г. по делу N А21-4466/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик О.Р. Старовойтова