Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2012 г. N 07АП-2348/12

г. Томск

4 мая 2012 г.

Дело N N А67-6395/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 02.05.2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04.05.2012.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Логачева К.Д.,

судей: Усаниной Н.А., Усенко Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рогожкиным В.Ю.,

при участии:

от конкурсного управляющего (должника): Семигук А.В. по доверенности от 20.07.2011,

от заявителя: Первухина И.К. лично, паспорт; Захарко Е.М. по доверенности от 07.11.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ОАО "Риэлтстрой-НЭБ" Саранина А.В. на определение Арбитражного суда Томской области от 15.02.2012 года (судья Маргулис В.Г.) по делу N А67-6395/2010 о несостоятельности (банкротстве) ОАО "Риэлтстрой-НЭБ" (заявление Первухиной Инги Константиновны о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО "Риэлтстрой-НЭБ"),

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Томской области от 18.07.2011 ОАО "Риэлтстрой-НЭБ" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Саранин А.В.

Определением арбитражного суда от 11.11.2011 ОАО "Риэлтстрой-НЭБ" признано лицом, привлекающим средства и имущество участников строительства (застройщиком), с применением правил, установленных параграфом 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", по ходатайству конкурсного управляющего Саранина А.В., обоснованному наличием требований к должнику о передаче жилых помещений и денежных требований участников строительства.

Первухина И.К. обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании обоснованным требования о передаче жилого помещения и просила включить в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО "Риэлтстрой-НЭБ" требование Первухиной И.К. о передаче двухкомнатной квартиры N 1 32 по адресу: г. Томск, ул. Алтайская, 20 (условный строительный номер квартиры 103/1, строительный номер дома 7 по ул. Алтайской) общей площадью 81,51 кв. м., расположенной на десятом этаже, в третьем подъезде.

Определением Арбитражного суда Томской области от 15.02.2012 года заявление удовлетворено. Суд исходил из того, что отсутствие задолженности у дольщика - Первухиной И.К. перед застройщиком - ОАО "Риэлтстрой-НЭБ" подтверждается справкой ОАО "Риэлтстрой-НЭБ". Должник своего обязательства по передаче доли не исполнил. Представленный Первухиной И.К. акт приема-передачи выдан ОАО "Риэлтстрой-НЭБ" 08.10.2008, то есть до выдачи Суслову Е.А. акта приема-передачи 30.12.2008.

Не согласившись с вынесенным определением, конкурсный управляющий ОАО "Риэлтстрой-НЭБ" Саранин А.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Томской области от 15.02.2012 года и вынести новое определение об отказе в удовлетворении заявленного требования. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что или Первухиной И.К. или Суслову Е.А. квартира на сегодняшний день уже должником передана, вследствие чего право требования передачи помещения у Первухиной И.К. отсутствует. Первухиной И.К. обязательство по оплате квартиры в действительности не исполнено, выданная ей справка, исходя из ее содержания, таким доказательством не является. Представленный кредитором акт приема-передачи от 08.10.2008 года свидетельствует лишь о передаче квартиры для отделки, а не в собственность, то есть не является передаточным актом в смысле статьи 556 ГК РФ.

ООО "Строительно-транспортная компания "ЮМИЧ" в отзыве на апелляционную жалобу просит определение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления Первухиной И.К. Отмечает, что требование о передаче жилого помещения у Первухиной И.Г. отсутствует, поскольку жилое помещение, на которое претендует Первухина И.К., уже передано либо ей, либо третьему лицу Суслову Е.А. Справка, представленная Первухиной И.К., не является надлежащим доказательством оплаты, поскольку содержит указание на иной адрес квартиры (ул. Алтайская, 8), и, кроме того, требует представления первичных документов об оплате. Представленный Первухиной И.К. договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, в связи с чем, является незаключенным и на основании него не могла возникнуть обязанность по передаче жилого помещения. Между сторонами договора не согласованы существенные условия договора, предусмотренные для договоров участия в долевом строительстве. Выводы суда о том, что квартира N 132 по ул. Алтайской, 20 являлась предметом договора с Первухиной И.К. и о том, что площадь данной квартиры составляет 81,51 кв.м. не основаны на материалах дела.

Первухина И.К. в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить определение без изменения, а жалобу - без удовлетворения. Считает, что ОАО "Риэлтстрой-НЭБ" не надлежащим образом исполнил свои обязательства. Квартира передавалась Первухиной И.К. по акту приема-передачи 8 октября 2008 г., а Суслов Е.А. предоставил акт приема-передачи от 30.12.2008 г. Предоставленный акт приема-передачи квартиры Первухиной И.К. отражает факт передачи конкретной квартиры от конкретного застройщика к конкретному участнику долевого строительства. Первухиной И.К. была выдана справка, в соответствии с которой Первухиной И.К. была произведена оплата за двухкомнатную квартиру в полном объеме в сумме 3 423 420 рублей.

Представитель конкурсного управляющего в судебном заседании поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям. Кроме того, поддержал позицию ООО "Строительно-транспортная компания "ЮМИЧ".

Первухина И.К. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в отзыве основаниям.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на неё, проверив законность и обоснованность определения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции считает обжалуемое определение подлежащим отмене.

Из материалов дела следует, что в соответствии с договором N 7-103/1 о долевом участии в строительстве ж/д N 7 с объектами соцкультбыта и гаражами по ул. Алтайская в г. Томске от 05.03.2008 ОАО "Риэлтстрой-НЭБ" (застройщик) обязался организовать и осуществить строительство жилого дома N 7 (строительный номер) с помещениями соцкультбыта и гаражами-стоянками по ул. Алтайской в г. Томске (объект) с участием Первухиной Инги Константиновны (дольщика), передать дольщику по окончании строительства долю - одну двухкомнатную квартиру под условным строительным номером N 103/1, общей площадью 81,51 кв.м. на десятом этаже, в третьем подъезде строящегося жилого дома, в долю дольщика включается доля в праве собственности на общее имущество объекта.

Вклад дольщика в строительство жилого дома установлен сторонами равным стоимости двухкомнатной квартиры - 3 423 420 рублей, является фиксированным на весь период действия договора.

ОАО "Риэлтстрой-НЭБ" за подписью директора и главного бухгалтера Первухиной И.К. выдана справка о том, что в соответствии с названным договором произведена оплата за спорное помещение в полном объеме в сумме 3 423 420 рублей.

В соответствии с актом от 08.10.2008 года ОАО "Риэлтстрой-НЭБ" передало, а Первухина И.К. приняла 2-комнатную квартиру N 103/1, расположенную на 10 этаже, в 3 блок-секции жилого дома по адресу: г. Томск, ул. Алтайская, 20 для её чистовой отделки собственными силами.

Основанием для подачи настоящего заявления явилось то, что застройщик - ОАО "Риэлтстрой-НЭБ" не исполнил надлежаще обязательства перед дольщиком - Первухиной И.К. по передаче доли по окончании строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку не указал в акте приема-передачи общую площадь квартиры, что явилось, согласно пояснениям Первухиной И.К., причиной приостановления регистрации права собственности на указанную спорную квартиры N 132 по адресу: г. Томск, ул. Алтайская, 20 (условный строительный номер квартиры 103/1, строительный номер дома 7 по ул. Алтайской).

Апелляционный суд находит выводы суда первой инстанции необоснованными и противоречащими действующему законодательству исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве закрепляет, что под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Закона.

Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в предусмотренных пунктом 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве случаях, в том числе в случае заключения договора участия в долевом строительстве.

В силу пункта 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие настоящего Федерального закона распространяются на отношения, вытекающие из договора N 7-103/1, поскольку разрешение на строительство жилого дома, в котором находится спорное помещение, получено 12.12.2005 г., т.е. после вступления в силу настоящего Федерального закона (01.04.2005 г.).

Пунктом 3 статьи 4 названного Федерального закона предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем, из материалов дела и пояснений Первухиной И.К. в судебном заседании суда апелляционной инстанции следует, что договор N 7-103/1 о долевом участии в строительстве ж/д N 7 с объектами соцкультбыта и гаражами по ул. Алтайская в г. Томске от 05.03.2008 не был зарегистрирован в установленном порядке.

Кроме того, указанный договор не содержит условий о сроке уплаты цены договора, что также является основанием для признания такого договора незаключенным (подпункт 3 пункта 4 статьи 4, статья 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

В отсутствие заключенного договора, предусматривающего обязанность застройщика (ОАО "Риэлтстрой-НЭБ") передать Первухиной И.К. указанное жилое помещение, настоящее заявление удовлетворению не подлежит.

Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений (пункты 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве).

В качестве доказательства внесения оплаты по договору об инвестиционной деятельности, заявитель представил справку за подписью генерального директора должника Кунцевич В.В. и главного бухгалтера Заривопой С.Г., в соответствии с которой должник подтверждает, что по договору произведена оплата за спорное помещение в полном объеме в сумме 3 423 420 рублей.

Вместе с тем, требование о передаче жилых помещений не может быть установлено только на основании справки застройщика об оплате, выданной заявителю, поскольку это противоречит существу пункта 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве и может создать условия для формирования реестра из недобросовестных кредиторов (близких к органам управления или участникам должника) вопреки интересам добросовестных.

В отсутствие доказательств внесения оплаты по договору о долевом участии в строительстве требование Первухиной И.К. также не подлежит удовлетворению.

Учитывая вышеизложенное, обстоятельства, связанные с передачей Первухиной И.К. помещения по акту от 08.10.2008 г., наличием у иного лица требований в отношении спорного помещения, не будут иметь правового значения для рассмотрения настоящего заявления.

Выводы суда, изложенные в обжалуемом определении, не соответствуют обстоятельствам дела, что является основанием для отмены судебного акта с принятием нового решения об отказе в удовлетворении требований заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 3 части 1 статьи 270, 271, пунктом 3 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Томской области от "15" февраля 2012 г. по делу N А67-6395/2010 отменить. Разрешить вопрос по существу. В удовлетворении требования Первухиной И.К. о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО "Риэлтстрой-НЭБ" жилого помещения - 2-х комнатной квартиры N 132 по ул. Алтайской, 20 г. Томска - отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Логачев К.Д.

Судьи

Усанина Н.А. Усенко Н.А.